Dobrovoľná dražba: Efektívne riešenie dlhov v bytových domoch

Dobrovoľná dražba je špecifický právny inštitút, ktorý predstavuje efektívny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento proces je upravený zákonom a ponúka zaujímavé možnosti pre kupujúcich aj predávajúcich. V praxi sa odlišuje od nútenej (exekučnej) dražby, pričom obe majú svoje špecifické charakteristiky a právny rámec. Jednou z nie práve najobľúbenejších foriem riešenia neplatičov, najmä v kontexte správy bytových domov, je práve dobrovoľná dražba.

Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje?

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého primárnym účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Tento proces sa začína na návrh navrhovateľa, pričom licitátor (osoba vedúca dražbu) sa obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby následne prejde na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, a licitátor jej udelí príklep.

V porovnaní s nútenou dražbou, ktorá je súčasťou exekučného konania a vyžaduje si právoplatný exekučný titul a súdne schválenie, dobrovoľná dražba nevyžaduje exekučný titul od navrhovateľa. Stačí, ak je v jeho prospech zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Tento proces je vďaka svojej povahe často rýchlejší a menej náročný na administratívu.

Subjekty a proces dobrovoľnej dražby

Navrhovateľ dražby:Navrhovateľom dražby je zvyčajne vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo (záložný veriteľ) alebo iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. V prípade bytových domov, ak vlastník bytu prestane platiť mesačné zálohové platby alebo nezaplatí ročné vyúčtovanie, správca musí zabezpečiť záložné právo na byt v prospech ostatných vlastníkov. Následne je potrebné zorganizovať schôdzu vlastníkov alebo písomné hlasovanie a odhlasovať dobrovoľnú dražbu bytu.

Dražobník:Dražobník je subjekt, ktorý organizuje a realizuje dobrovoľnú dražbu. Aby mohol túto činnosť vykonávať, musí spĺňať zákonom stanovené odborné predpoklady a byť držiteľom príslušnej živnostenskej oprávnenia. Podmienky pre dražobníka zahŕňajú vysokoškolské vzdelanie a minimálne tri roky praxe, alebo úplné stredoškolské vzdelanie s minimálne osemročnou praxou. Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s jeho činnosťou, a to s minimálnym plnením vo výške 2 000 000 eur. Bez tohto zmluvného poistenia nemôže vykonávať svoju činnosť. Okrem toho je povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť bezpečné uloženie všetkých písomností súvisiacich s dražbou. Spoločnosť DRAŽOBNÍK, s.r.o. je dlhoročným profesionálnym partnerom všetkých správcov či spoločenstiev vlastníkov bytov. Sme na trhu od roku 2007, od toho času sa zapodievame dražbami a vymáhaním pohľadávok od neplatičov. Za roky našej činnosti sme nazbierali množstvo skúseností a poznatkov, čo nás priviedlo k tomu, že v súčasnosti sa nachádzame medzi najprestížnejšími dražobnými spoločnosťami na Slovensku. Naše služby sa snažíme vykonávať kvalitne. Sme držiteľmi certifikátu manažérstva kvality ISO 9001:2008, čo nás zaväzuje k tomu, aby sme poskytovali služby v čo najvyššej úrovni.

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky vedie zoznam dražobníkov a zverejňuje o nich informácie v rozsahu verejnej časti živnostenského registra.

Účastník dražby:Účastníkom dražby môže byť v zásade každá fyzická osoba plne spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba. Zákon však stanovuje určité obmedzenia. Napríklad, maloletí alebo osoby, ktorých spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, sa môžu dražby zúčastniť len vtedy, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú, a musia byť zastúpení zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Dražobník a zamestnanci dražobníka sa dražby zúčastniť nemôžu. Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka preukázať svoju totožnosť a oprávnenie konať za inú osobu, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov a prevziať dražobné číslo. Ak bola požadovaná dražobná zábezpeka, musí predložiť doklad o jej zložení. Ďalej je povinný predložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.

Predmet dražby:Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná prevoditeľná majetková hodnota, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo jeho časť, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a spĺňajú zákonné podmienky. Nemožno však dražiť predmety, s ktorými navrhovateľ alebo dražobník nemôže nakladať na základe zmluvy, súdneho alebo správneho rozhodnutia, alebo ak to vylučuje osobitný predpis. Zákon tiež stanovuje, že nemožno dražiť nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci s podobným obmedzením, pokiaľ nie je navrhovateľom záložný veriteľ. Taktiež platí, že dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota zabezpečenej pohľadávky neprevyšuje 2 000 eur.

Proces dražby krok za krokom

1. Uzavretie zmluvy o vykonaní dražby: Základným predpokladom pre uskutočnenie dobrovoľnej dražby je písomná zmluva medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom. Táto zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu dražby, najnižšieho podania, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva.

2. Oznámenie o dražbe: Dražobník je povinný zverejniť oznámenie o dražbe najmenej 15 dní pred jej konaním. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, musí byť oznámenie zverejnené v registri dražieb najmenej 30 dní pred začiatkom dražby. Oznámenie sa zverejňuje aj na úradnej tabuli obce a v periodickej tlači. V prípade, ak sa má doručiť oznámenie o dražbe podielovým spoluvlastníkom v bytovom dome alebo spoločenstvu vlastníkov bytov alebo správcovi bytového domu, dražobník môže oznámenie o dražbe doručiť aj vyvesením oznámenia o dražbe na obvyklom mieste v spoločných priestoroch bytového domu. Rovnopis oznámenia o dražbe uložený u dražobníka musí byť podpísaný navrhovateľom dražby; podpis navrhovateľa dražby musí byť úradne osvedčený.

3. Dražobná zábezpeka: Pred začiatkom dražby môže dražobník požadovať zloženie dražobnej zábezpeky. Účastník dražby je povinný doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.

4. Obhliadka predmetu dražby: Účastníkom dražby musí byť umožnená obhliadka predmetu dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe. Vlastník, držiteľ alebo nájomca sú povinní umožniť vykonanie ohodnotenia a obhliadky. Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom.

5. Priebeh dražby: Dražba sa začína vyvolaním licitátora, ktorý oboznámi účastníkov s predmetom dražby, jeho odhadovanou cenou, právami a záväzkami, ako aj s najnižším podaním a prihodením. Dražba prebieha formou zvyšovania ponúk. Licitátor trikrát vyzve na ďalšie podanie. Ak nikto neurobí vyššie podanie, licitátor udelí príklep účastníkovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Ak nikto neurobí ani najnižšie podanie, dražba je neúspešná. V prípade nízkeho záujmu môže licitátor znížiť ponukovú cenu, avšak toto nie je vopred známe. V prípade účasti notára na dražbe sa priebeh dražby osvedčuje notárskou zápisnicou. Ak ide o dražbu bytu, domu, inej nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 eura, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou.

6. Udelenie príklepu a doplatenie ceny: Udelením príklepu sa účastník dražby stáva vydražiteľom. Cenu dosiahnutú vydražením je potrebné doplatiť do 15 dní odo dňa konania dražby. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom predmetu dražby po doplatení ceny, a to ku dňu udelenia príklepu. Ak vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu.

7. Odovzdanie predmetu dražby: Po vydražení a doplatení ceny je pôvodný vlastník povinný odovzdať predmet dražby vydražiteľovi bez zbytočného odkladu. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby, dražobník vydá bez zbytočného odkladu vydražiteľovi, ktorý nadobudol vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby, písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby. Súčasťou rovnopisu potvrdenia o vydražení je rovnopis zápisnice o dražbe vrátane podpísaného…

Výhody dobrovoľnej dražby

Zaujímavosť dražieb spočíva najmä v atraktivite cien, ktoré sú výhodnejšie ako obvyklé ponukové ceny. Kupujúci okrem iného nemusí znášať provízie rôznych sprostredkovateľov a predajcov a nikdy nekončiace množstvo rôznych poplatkov. Majetok ponúkaný v dražbe preto býva cenovo výhodnejší.

Pri nehnuteľnostiach je dôležité, že v zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka nadobúda vydražiteľ vlastníctvo k predmetu dražby bez tiarch. To znamená, že bude mať „čistý“ list vlastníctva bez ohľadu na počet tiarch, ktoré na ňom boli pôvodne zapísané, ak sa nejedná o výnimky uvedené v zákone.

Dobrovoľná dražba je tiež zvyčajne rýchlejší proces ako nútená dražba. Od podpísania zmluvy o vykonaní dražby môže záložný veriteľ dostať svoje prostriedky do troch mesiacov. Náklady spojené s dražbou sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi nevznikajú žiadne ďalšie náklady. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby, nie však viac ako 20 % z výšky pohľadávky.

Problémy a riziká spojené s dobrovoľnou dražbou

Napriek mnohým výhodám, dobrovoľná dražba prináša aj určité riziká a problémy:

• Lehota na doplatenie ceny: Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže byť pre kupujúceho problémová, najmä ak potrebuje vybaviť hypotekárny úver, ktorý sa za tak krátky čas nemusí stihnúť získať. Je preto nevyhnutné mať k dispozícii voľné finančné prostriedky.
• Prechod tiarch: Hoci vydražiteľ nadobúda vlastníctvo bez tiarch, je dôležité, aby si účastník dražby preveril, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti skutočne neprechádzajú na vydražiteľa v súlade so zákonom.
• Neochota predchádzajúcich vlastníkov: Možným problémom môže byť neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť. V takomto prípade je potrebné riešiť situáciu podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
• Zamlčanie informácií: Vlastník predmetu dražby je povinný oznámiť všetky skutočnosti o stave predmetu dražby a o všetkých právach a záväzkoch, vrátane nájomných. Ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo domáhať sa neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu. Existujú však výnimky, napríklad ak dôvody neplatnosti súvisia so spáchaním trestného činu a ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník hlásený trvalý pobyt. O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie osoby uvedené v § 17 ods. 5. Oznámenie o neplatnosti dražby dražobník uverejní bez zbytočného odkladu na dobu najmenej 30 dní spôsobom v mieste obvyklým.

Kontrola a dohľad

Kontrolu nad dodržiavaním podmienok organizácie a priebehu dobrovoľných dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. Táto kontrola sa realizuje prostredníctvom pravidelných, náhodných a účelových previerok, ako aj preskúmaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Cieľom je zabezpečiť zákonnosť a správnosť postupov a povinností dražobníkov.

Problémy v komunikácii so správcami a spoločenstvami vlastníkov

Ako uvádza Ing. Bc., hlavným problémom v komunikácii so správcami a spoločenstvami vlastníkov je časový faktor. Riešenie problémov necháva každý na poslednú chvíľku, a problémy sa začínajú riešiť až vtedy, keď sú už neúnosné. Predpokladá sa, že v súvislosti so zvyšovaním cien energií vzniknú nedoplatky a následne vzrastie počet neplatičov a platobná neschopnosť vlastníkov. Je to dosť pravdepodobné, nakoľko nie je jasné, ako ceny energií porastú. Nie je zriedkavosťou, že vlastníci majú problém platiť zálohový predpis a uhradiť náklady za energie. Hlavne u sociálne slabších môžu byť práve rastúce ceny energií kameňom úrazu.

Riešenie neplatičov v bytových domoch

Správca bytového domu má voči vlastníkom bytov niekoľko zákonných povinností. Medzi najdôležitejšie patrí predloženie správy o činnosti najneskôr do 31. mája. Vďaka novele platnej od 1. októbra 2014 môže správcovská spoločnosť zverejniť mená neplatičov, ktorí majú nedoplatky do fondu prevádzky alebo fondu opráv v bytovom dome, ak výška nedoplatkov presiahne 500 EUR. Správca musí viesť finančné prostriedky každého spravovaného bytového domu na samostatnom účte.

Postup pri riešení neplatičov zahŕňa:

• Identifikácia neplatičov: Správca musí vedieť neplatičov flexibilne identifikovať a vymáhať od nich nedoplatky na pravidelnej báze.
• Upomienky: Upomienky cez telefón alebo zasielané poštou spravidla pomôžu.
• Právne kroky: V opačnom prípade musí správca postúpiť pohľadávku na právne oddelenie, ktoré zváži ďalšie kroky.
• Zabezpečenie záložného práva: Správca musí zabezpečiť záložné právo na byt v prospech ostatných vlastníkov v bytovom dome.
• Schôdza vlastníkov/písomné hlasovanie: Následne je potrebné zorganizovať schôdzu vlastníkov alebo písomné hlasovanie a odhlasovať dobrovoľnú dražbu bytu.

Podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov, má každý vlastník bytu právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu. Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V prípade problémov s platením zálohových platieb je dôležité komunikovať so správcom a snažiť sa dohodnúť na spoločnom riešení. Možnosťou je napríklad splátkový kalendár. Problematika dražieb je pomerne komplexnou oblasťou a preto nie je možné všetky dôležité informácie obsiahnuť v jednom článku. Pre lepšie pochopenie inštitútu dobrovoľnej dražby je dôležité si uvedomiť, že sa odlišuje od nútenej (exekučnej) dražby. Hlavný rozdiel spočíva v tom, že pri exekučnej dražbe ide o výkon verejnej moci súdnym exekútorom, kým dobrovoľnú dražbu organizuje dražobník.

V konečnom dôsledku je dobrovoľná dražba účinným nástrojom na riešenie dlhov a ochranu práv vlastníkov, no vyžaduje si dôkladnú prípravu a dodržiavanie zákonných postupov.

tags: #rocne #vyuctovanie #dobrovolna #drazba