Ceny nehnuteľností na Slovensku lámu rekordy a dostupnosť bývania sa stáva čoraz väčším problémom. Okrem bytov a domov však zdražovanie zasiahlo aj menej očakávané stavby - garáže. V Bratislave môžu ceny garáží dosahovať výšku menšieho domu na strednom Slovensku, čo vyvoláva otázky o ich potenciáli ako investície. Nárast cien garáží je však poháňaný kombináciou viacerých faktorov, od rastúceho počtu automobilov a parkovacích politík miest až po obmedzenú ponuku a zmenené vnímanie garáží ako vstupnej brány na trh s nehnuteľnosťami.
Rastúci dopyt a obmedzená ponuka: Hlavné motory rastu cien
Napriek snahám o prechod na zelenú formu prepravy, Slováci zostávajú verní individuálnej automobilovej doprave aj na krátke vzdialenosti. Počet motoristov v krajine neustále narastá, pričom sa stal štandardom, že jedna domácnosť vlastní dve a viac áut. Tieto vozidlá však niekde potrebujú parkovať, čo vytvára neustály tlak na existujúce parkovacie kapacity. Ceny samostatných garáží tak rastú po celej krajine, predovšetkým kvôli nerovnováhe medzi ponukou a dopytom. Nedostatok parkovacích miest spôsobil, že garáž môže vo vyhľadávaných lokalitách Bratislavy stáť až 60-tisíc eur.
Petr Přichystal, manažér firmy Lomax zaoberajúcej sa garážami, poukazuje na to, že „nových parkovacích stojísk vzniká málo, často len v rámci developerských projektov, zatiaľ čo počet áut v mestách naďalej rastie.” Tento trend je priamo spojený s pomalou a nedostatočnou výstavbou bytov, kde sa garáže najčastejšie nachádzajú. Zvýšený dopyt v Bratislave je limitovaný ekonomickými a priestorovými faktormi, no napriek rastúcim cenám záujem neklesá.
🏠 PREMIUMetal | Garáž s prístreškom 10 × 5,5 m – praktické a elegantné riešenie! 🚗🔩
Garáž ako investícia: Viac než len praktická potreba
Ľudia si čoraz viac uvedomujú, že garáž môže slúžiť nielen ako praktické miesto na parkovanie, ale aj ako výhodná investícia. „Majú nižšiu obstarávaciu cenu, než je to v prípade bytov a jednoduchý aj stabilný prenájom,“ vysvetľuje Přichystal. V hlavnom meste si ľudia kupujú garáže najmä pre istotu parkovania, no podľa vývoja cien je zrejmé, že záujem je stále silný. Podobná situácia panuje aj v mestách ako Nitra či Poprad.
Podľa skúseností realitných maklérov garáže kupujú stále prevažne rezidenti, ktorí nemajú kde parkovať, alebo ich využívajú ako skladovací priestor. Pribúda však aj počet investorov. V Poprade, kde boli garáže tradične kupované z praktických dôvodov, sa dnes vníma aj investičný rozmer. Garáže a parkovacie státia sa stávajú dostupnejšou investíciou než byty, pričom dopyt po prenájme je stabilný.
Lokalita a parkovacia politika: Kľúčové faktory ovplyvňujúce cenu
Lokalita je jednoznačne jedným z najdôležitejších parametrov ovplyvňujúcich cenu garáže. V Bratislave ceny výrazne vzrástli aj vďaka parkovacej politike, najmä v centre, v Starom Meste, na Nivách a v širšom centre, kde ceny dosahujú najvyššie hodnoty, obzvlášť v novostavbách. Slovenský priemer ceny tohto typu nehnuteľnosti sa pohybuje okolo 24-tisíc eur, avšak v Bratislave môže cena garážového státia dosiahnuť až 37-tisíc eur, čo je o 41 percent viac než celoslovenský priemer. Priemerné parkovacie miesto v hlavnom meste stojí viac než 33-tisíc eur.
V Nitre vidíme kontinuálny rast cien. Pred 5-6 rokmi ste vedeli kúpiť garáž za 10-14 tisíc eur, zatiaľ čo dnes sa ceny pohybujú medzi 18-28 tisíc eur. Ceny sú vyššie na husto osídlených sídliskách alebo v centre mesta, aj v dôsledku novej parkovacej politiky, ktorá znevýhodňuje parkovanie druhého a tretieho auta v rodine.
V regióne Popradu a podtatranskej oblasti zaznamenávame v posledných rokoch tiež výrazný rast cien samostatných garáží a parkovacích státí. Dôvodom je rastúci počet áut, nová bytová výstavba a obmedzené možnosti parkovania v zastavaných častiach mesta. Najrýchlejšie ceny rastú v lokalitách ako Poprad-centrum, sídliská (Starý Juh, Západ, Nový Juh) a tiež v okolí železničnej stanice či nemocnice, kde je parkovanie dlhodobo problematické. Za posledných šesť - sedem rokov sa ceny garáží a parkovacích státí výrazne posunuli nahor.
Prenájom garáže: Stabilný príjem s minimálnymi nákladmi
Ceny prenájmov garáží sa na Slovensku pohybujú od 50 do 150 eur mesačne, v závislosti od lokality. V Bratislave sa prenájom garáže pohybuje približne medzi 80 až 150 eurami mesačne, čo pri rozumnej vstupnej cene môže znamenať hrubý výnos na úrovni štyroch až siedmich percent ročne. V Nitre sa dá garáž prenajať za 60 až 120 eur mesačne. V Poprade sa prenájmy garáží a státí pohybujú často v desiatkach až stovkách eur mesačne podľa lokality.
Podľa realitných expertov je prenájom garáže spravidla jednoduchší než prenájom bytu. Má nízke náklady, minimum starostí a menšie riziko neplatiča. Problémy s nájomníkmi pri garážach sú výrazne nižšie než pri bytoch. Náklady na údržbu sú pre majiteľa minimálne. Cenu prenájmu, ale aj cenu garáže, však môže ovplyvňovať cena elektriny, najmä ak je v garáži možnosť nabíjania elektromobilov.
Investičný potenciál a budúcnosť trhu s garážami
Segment garáží a parkovacích miest sa na Slovensku vyprofiloval ako samostatná investičná trieda, ktorá si udržuje rast aj v období spomalenia bytového trhu. Hoci roky 2023 - 2024 priniesli ochladenie realít pod tlakom vyšších úrokových sadzieb, parkovanie sa mení na komoditu s merateľným výnosom a stabilnou hodnotou.
Podľa realitných odborníkov je v Bratislave, ale aj v iných mestách ako Košice, kde ceny garáží tiež výrazne rastú, ešte priestor na mierny rast cien. Dôvodom je pretrvávajúci nedostatok parkovacích kapacít a obmedzená ponuka nových garáží. Na druhej strane, ak by sa výrazne zhoršila ekonomická situácia alebo pribudli nové parkovacie kapacity, môže prísť aj k ochladeniu cien, hoci to sa zatiaľ neočakáva.
Priemerná cena parkovacieho miesta na Slovensku presiahla 23-tisíc eur, s najdrahším trhom v Bratislave. Najvyšší medziročný rast cien zaznamenal Trenčiansky kraj (cca 30 percent), zatiaľ čo v Prešovskom či Banskobystrickom kraji došlo k poklesu alebo stagnácii. Aj napriek tomu, že relatívne tempo rastu môže byť mimo hlavného mesta vyššie, Bratislava zostáva jednoznačne najdrahším trhom v absolútnom vyjadrení.
Na čo si dať pozor pri kúpe a prenájme garáže?
Pri kúpe garáže je dôležité zohľadniť nielen lokalitu a cenu, ale aj technický stav, umiestnenie a vlastnické práva k pozemku pod garážou. V prípade hromadných garáží alebo bytových domov je potrebné zistiť, či je nabíjanie elektromobilov povolené správcom a či nie je nutné špeciálne poistenie. Niektoré garáže sa môžu predávať aj ako súčasť developerských projektov, kde môže byť kúpa garážového miesta povinnosťou.
Pri prenájme garáže je dôležité pozorne si prečítať nájomnú zmluvu, najmä ustanovenia týkajúce sa dĺžky nájmu, výšky nájomného, možnosti jeho zvýšenia a zodpovednosti za škody. Treba si tiež overiť, či prenajímateľ má právo garáž prenajímať.
Odpisovanie garáží z pohľadu daňovníka
Postup pri odpisovaní hmotného majetku, kam patria aj garáže, upravuje § 26 zákona č. 595/2003 Z. z. Garáže spadajú pod klasifikáciu 1242 - garážové budovy. Samostatne stojaca murovaná garáž bude zaradená do 5. odpisovej skupiny. Rozhodujúcou skutočnosťou pre zaradenie majetku do príslušnej odpisovej skupiny je jeho zatriedenie do kódu štatistickej klasifikácie produktov podľa činností. Toto zaradenie si daňovník vykonáva sám.
Dôležitosť systematického riešenia parkovania zo strany samospráv
Mnohí odborníci sa zhodujú, že mestá a samosprávy dlhodobo podceňujú výstavbu parkovacích kapacít. Ak samosprávy nezačnú parkovanie systematicky riešiť, bude sa situácia naďalej zhoršovať. Očakáva sa ďalší rast cien a zhoršujúca sa dostupnosť stojísk pre bežných obyvateľov. Mestské plánovanie sa v mnohých lokalitách stále spolieha na ideál obmedzenej automobilovej dopravy, no realita je iná. Miesto komplexného riešenia sa často zavádzajú len nové regulácie alebo rozširujú modré zóny, čo problém iba presúva. Zatiaľ čo dopyt po parkovacích miestach bude narastať, ponuka zostane obmedzená, čo znamená jediné - ceny garáží aj naďalej pôjdu nahor.
MIB (Inštitút mestskej a bytovej výstavby) upozorňuje, že každé parkovacie miesto zaberá verejný priestor, ktorý by mohol slúžiť chodníkom, cyklotrasám či zeleni. Každé ďalšie parkovacie miesto znamená vyšší podiel spevnených plôch, menej zelene a väčšiu podporu individuálnej automobilovej dopravy, ktorá následne zvyšuje emisie skleníkových plynov, hluk a zhoršuje kvalitu ovzdušia.
Investícia do garáže sa tak stáva nielen praktickým riešením parkovacieho problému, ale aj potenciálne výnosnou alternatívou k tradičným investíciám do nehnuteľností, najmä v kontexte rastúceho dopytu a obmedzenej ponuky.
tags: #rentabilita #hromadnej #garaze