Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú pre mnohých atraktívny spôsob, ako zhodnotiť finančné prostriedky, zabezpečiť si pasívny príjem alebo si pomôcť pri splácaní hypotéky. Ak ste byt zdedili a nechcete ho využívať na vlastné účely, prenájom sa javí ako ideálna voľba na uchovanie peňažnej hodnoty. Avšak, s prenájomom nehnuteľnosti sa spája aj rad daňových a odvodových povinností, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať. V nasledujúcom článku sa zameriame na daňové aspekty rekonštrukcie bytu určeného na prenájom, ako aj na súvisiace odvody, aby ste sa v tejto oblasti mohli orientovať s istotou.
Príjem z Prenájmu a Jeho Zdaňovanie
Príjem z prenájmu bytu sa zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak prenajímate nehnuteľnosť bez poskytovania „hotelových“ služieb. To znamená, že ak prenajímate len priestor a zabezpečujete základné služby, ako sú energie, voda a odvoz odpadu, ide o príjem z prenájmu, ktorý nepodlieha živnostenskému oprávneniu. Naopak, ak k prenájmu pridávate služby ako upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či iné služby hotelového typu, považuje sa to za podnikanie na živnosť, čo má odlišné daňovo-odvodové dôsledky.
Oslobodenie od dane
Z príjmov z prenájmu si môžete každý rok odpočítať oslobodenie vo výške 500 eur. Toto oslobodenie sa uplatňuje na úhrn príjmov z prenájmu a prípadných príležitostných príjmov, ak ich máte. Dôležité je vedieť, že ak uplatníte oslobodenie, musíte v rovnakom pomere znížiť aj výdavky, ktoré si uplatňujete. Na daň z prenájmu bytu bez živnosti sa paušálne výdavky percentom z príjmov nepoužívajú.
Zaradenie bytu do obchodného majetku
Ak sa rozhodnete byt zaradiť do obchodného majetku, získate možnosť uplatniť si daňové odpisy, daň z nehnuteľností, poistenie, výdavky na technické zhodnotenie a úroky z úveru. Je však dôležité mať na pamäti, že ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, musíte s tým počkať päť rokov po vyradení z obchodného majetku, inak budete musieť zaplatiť daň z príjmu z predaja.
Sadzba dane
Pre rok platí 19 % sadzba dane z príjmu do ročného základu dane 50 234,18 € a 25 % nad touto hranicou.
Registrácia na Daňovom Úrade
Ak začnete prenajímať byt bez živnosti, ste povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade pre pridelenie DIČ (daňové identifikačné číslo) najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ak DIČ už máte, napríklad z predchádzajúceho podnikania, nemusíte sa registrovať znova. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.
Preddavky na Daň
Preddavky na daň neplatíte, ak vaša „posledná známa daňová povinnosť“ nepresiahla 5 000 €. Ak presiahla 5 000 € a nepresiahla 16 600 €, platíte štvrťročne 1/4 poslednej známej dane. Ak presiahla 16 600 €, platíte mesačne 1/12.
Prenájom cez Platformy ako Airbnb
Ak prenajímate byt cez platformy ako Airbnb a poskytujete služby navyše, ako je upratovanie či strava, považuje sa to za živnosť. V takom prípade môžete mať paušálne výdavky, ale vstupujú do hry zdravotné a pri prekročení určitej hranice aj sociálne odvody. Okrem toho sa platí aj obecná daň za ubytovanie. Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Rekonštrukcia Bytu a Daňové Hľadisko
Rekonštrukcia bytu pred jeho prenajímaním je bežnou praxou, ktorá má cieľ zvýšiť jeho atraktivitu a dosiahnuť vyššie nájomné. Z daňového hľadiska je dôležité rozlišovať medzi opravou a technickým zhodnotením, pretože to má vplyv na spôsob uplatnenia výdavkov.
Oprava vs. Technické Zhodnotenie
Oprava udržuje pôvodný stav a funkčnosť bytu (napr. maľovanie, oprava zámku). Technické zhodnotenie zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť bytu (napr. rekonštrukcia kúpeľne, zmena dispozície, inštalácia klimatizácie). Výdavky na technické zhodnotenie sa nezahrnujú do daňových výdavkov jednorazovo, ale postupne formou odpisov počas stanoveného obdobia (20 alebo 40 rokov v závislosti od odpisovej skupiny).
Je dôležité poznamenať, že ak ste fyzická osoba a byt nie je zaradený do obchodného majetku, výdavky na rekonštrukciu (technické zhodnotenie) sa považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti a môžete si ich uplatniť až pri jej predaji. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie.
Rekonštrukcia Prenajatého Bytu Stavebnou Spoločnosťou
Ak stavebná spoločnosť realizuje rekonštrukciu prenajatého bytu na základe súhlasu prenajímateľa, môže si náklady na opravy a rekonštrukciu uplatniť do daňových nákladov. Rovnako si môže uplatniť DPH na vstupe z rekonštrukcie bytu, ak je platiteľom DPH a byt bude slúžiť ako ďalšia prevádzka spoločnosti.
Technické Zhodnotenie Prenajatého Majetku Nájomcom
Technické zhodnotenie prenajatého majetku (napríklad bytu) vyššie ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom sa považuje za investíciu do nehnuteľnosti. V takom prípade sa nájomca stáva vlastníkom technického zhodnotenia a môže si ho odpisovať.
Uplatňovanie Výdavkov pri Prenájme
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je možné uplatniť rôzne preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
Výdavky na Energie a Ostatné Služby
- Výdavky na energie: pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn.
- Výdavky na ostatné služby: použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky, internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu.
Výdavky na Príslušenstvo a Poistenie
- Výdavky na príslušenstvo: ktoré prenajímate spolu s bytom (napríklad chladnička, práčka, televízor), ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a nezaradí prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, nemôže uplatniť napr. výdavky na opravy a údržbu, daň z nehnuteľnosti, poistenie bytu a pod. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a podobne je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur - posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do daňovo uznateľných výdavkov.
- Výdavky na poistenie: prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku).
Výdavky, ktoré Nie je Možné Uplatniť
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, ak si byt nezaradíte do svojho majetku. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak prenajímate byt ako fyzická osoba - nepodnikateľ.
Postup pri Uplatňovaní Výdavkov
- Evidencia príjmov a výdavkov: Dôkladne evidujte všetky príjmy z prenájmu a výdavky, ktoré s prenájomom súvisia. Je dôležité mať k dispozícii doklady o všetkých výdavkoch (faktúry, bločky, výpisy z účtu).
- Zníženie výdavkov o oslobodenú sumu: Ak si uplatňujete oslobodenie od dane vo výške 500 eur, musíte v rovnakom pomere znížiť aj výdavky, ktoré si uplatňujete.
- Uvedenie výdavkov v daňovom priznaní: Príjmy z prenájmu znížené o 500 eur sa zapisujú do tlačiva typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2.
Príklad na Uplatňovanie Výdavkov
Jozef v minulom roku na prenájme zarobil 8 000 eur. V daňovej evidencii zaznamenal výdavky 4 500 eur. Výdavky si nemôže dať do priznania celé, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov 500 eur. Od príjmu 8 000 eur odpočíta 500 eur a sumu 7 500 eur zapíše do daňového priznania. Výdavky kráti (7 500 : 8 000) x 4 500 eur. Sumu 4 218,75 eura potom zapíše do výdavkov.
Daňové Priznanie a Jeho Podávanie
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Povinnosť Podať Daňové Priznanie
Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak všetky vaše príjmy v minulom roku boli vyššie ako 1 867,97 eura. Do tejto sumy sa však spočítavajú všetky príjmy, teda ak ste zamestnanec, dohodár alebo ste mali iný príležitostný príjem, spočítate všetky tieto príjmy spolu s príjmom z prenájmu.
Tlačivo a Spôsob Podania
Na podanie daňového priznania použijete tlačivo typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Daňové priznanie sa môže podávať elektronicky, ale aj v tlačenej podobe. Ak je niekto registrovaný na daňovom úrade, ale nie je podnikateľom podľa Obchodného zákonníka, nemusí daňové priznanie podávať elektronicky.
Ako podať daňové priznanie prvýkrát: Sprievodca pre začiatočníkov od CPA
Špecifické Situácie a Daňová Optimalizácia
Manželia a Prenájom Bytu
Zákon zvýhodňuje prenajímateľov - manželov. Nielen, že si môže každý uplatniť oslobodenú sumu 500 eur, ale zákon ani neurčuje, ako si môžu manželia rozdeliť príjem. V tom istom pomere si však potom rozdelia aj výdavky. To umožňuje daň optimalizovať.
Príklad Výhodného Delenia Príjmu
Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke. Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom manželka bude mať príjmy 2 300 eur a manžel 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane. Manželka príjmy z prenájmu 2 300 eur zníži o 500 eur. Nakoľko v roku nemala iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.
Dôchodcovia a Prenájom Bytu
Dôchodcovia si môžu uplatniť rovnaké výdavky ako iní prenajímatelia, ak ide o prenájom, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby spojené s prenájomom. Dôchodca však môže využiť kombináciu limitov pre zdaňovanie a podávanie daňového priznania. Ak jeho celoročným príjmom z prenájmu bude napr. 3 000 EUR, 500 EUR je oslobodených od dane a zdaniteľný príjem 2 500 EUR je pod hranicou pre povinné podanie daňového priznania.
Príklad Prenájmu Dôchodcami
Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku na prenájme zarobili 4 200 eur. Manželia si príjmy rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si príjem zníži o 500 eur na 1 600 eur. Keďže vlani nemali iné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.
Prenájom a DPH
Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH „pridal“ do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 kalendárnych mesiacov obrat 49 790 EUR.
Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov. Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH resp. Ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH.
Zmluva o Nájme
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Rekonštrukcia Bytu na Prenájom vo Vlastníctve Spoločnosti
Spoločnosť, ktorá kúpila bytový dom a plánuje predávať jednotlivé byty s oslobodením od DPH, bude čeliť špecifickým daňovým otázkam pri rekonštrukčných prácach a súvisiacich výdavkoch. Vzhľadom na to, že väčšiu časť príjmov za celý kalendárny rok (90 %) budú tvoriť príjmy s oslobodením od DPH (napr. účtovné služby, telefóny, energie a pod.), bude uplatňovanie DPH pri prijatých faktúrach počas predaja bytov a po predaji bytov vyžadovať precízne plánovanie.
Ak spoločnosť realizuje rekonštrukciu bytov, ktoré budú následne predávané s oslobodením od DPH, DPH na vstupe z týchto rekonštrukčných prác si nebude môcť nárokovať, pokiaľ tieto byty nie sú zaradené do obchodného majetku, z ktorého sa dosahujú zdaniteľné plnenia podliehajúce DPH. V prípade, že by sa byty predávali ako zdaniteľné plnenia s DPH, vtedy by si spoločnosť mohla uplatniť DPH na vstupe. Avšak, vzhľadom na informáciu o predaji bytov s oslobodením od DPH, sa predpokladá, že byty nebudú slúžiť na dosahovanie zdaniteľných plnení v rámci režimu DPH.
V súvislosti s ostatnými príjmami spoločnosti, ktoré podliehajú DPH (napr. účtovné služby), si spoločnosť môže uplatniť DPH na vstupe z faktúr súvisiacich s chodom firmy, vrátane nákladov na energie, telefóny a iné prevádzkové náklady, ktoré nie sú priamo spojené s predajom bytov oslobodených od DPH. Kľúčové bude správne alokovanie nákladov a DPH na vstupy podľa ich účelu a súvislosti s jednotlivými typmi príjmov.
Pre spoločnosť je nevyhnutné viesť dôkladnú daňovú evidenciu, ktorá umožní presné sledovanie príjmov a výdavkov, ako aj správne uplatňovanie DPH. V prípade pochybností je vždy odporúčané konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom, aby sa predišlo prípadným sankciám zo strany daňových orgánov.
Technické Zhodnotenie a Jeho Daňové Dôsledky pri Nájomcovi
V prípade, ak nájomca vykoná na prenajatom majetku (napríklad byte) technické zhodnotenie, ktoré presiahne sumu 1 700 €, toto technické zhodnotenie sa považuje za investíciu do nehnuteľnosti. Nájomca má potom právo toto technické zhodnotenie odpisovať. Je dôležité, aby toto technické zhodnotenie bolo riadne zdokumentované, vrátane faktúr za práce a materiál.
Právne Aspekty Rekonštrukcie Nájomcom
V súvislosti s rekonštrukciou prenajatého bytu nájomcom, Občiansky zákonník (§ 667 ods. 1) ustanovuje, že zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal v nájomnej zmluve. Ak zmluva neurčuje inak, je nájomca oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Avšak, v praxi, ak sa jedná o zásadné stavebné úpravy, ktoré sa stali trvalou súčasťou nehnuteľnosti a ich odstránenie by viedlo k poškodeniu predmetu nájmu, nemusí byť nájomca povinný uviesť vec do pôvodného stavu, najmä ak by to bolo neúmerne nákladné.
Je dôležité, aby nájomná zmluva jasne definovala práva a povinnosti oboch strán v súvislosti s akýmikoľvek investíciami do prenajatého majetku. Strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť aj na tom, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu, nakoľko ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je dispozitívneho charakteru a pripúšťa odchylné dojednanie.
Rekonštrukcia ako Výdavok Pred Začiatkom Prenajímania
Podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky daňovníka, ktoré vynaložil v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začal vykonávať činnosť, a to na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti.
Výdavky na opravy a rekonštrukciu (napríklad stierkovanie, výmena WC) vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie.
Ak ste byt kúpili v roku 2018 a ešte ste ho nezačali prenajímať, ale už ste v ňom vykonali rekonštrukciu, tieto výdavky môžete zahrnúť do daňových nákladov, ak byt zaradíte do obchodného majetku. Ak ho do obchodného majetku nezradíte, tieto výdavky na rekonštrukciu si budete môcť uplatniť až pri predaji bytu ako zvýšenie jeho obstarávacej ceny. Platby za energie a pravidelné platby správcovi bytu za čas, kedy byt ešte nebol prenajatý, sú považované za výdavky súvisiace s udržiavaním majetku a môžu byť zahrnuté do daňových výdavkov, ak je byt zaradený do obchodného majetku. Ak byt nie je zaradený do obchodného majetku, tieto výdavky nie je možné uplatniť ako daňový výdavok.
500-eurové oslobodenie od dane z prenájmu si môžete uplatniť, aj keď byt prenajímate len časť roka, napríklad od 1. júna. Oslobodenie sa vzťahuje na celkový ročný príjem z prenájmu.
V súvislosti s predajom bytov spoločnosťou, kde sa predpokladá oslobodenie od DPH, je dôležité správne určiť, či sa jedná o predaj oslobodený od DPH podľa § 38 zákona o DPH (napr. dodanie stavby, bytu po uplynutí piatich rokov od kolaudácie, alebo dodanie stavby, bytu ako prvého bývania) alebo o iný typ oslobodenia. Ak by sa jednalo o predaj, ktorý nie je oslobodený od DPH, potom by spoločnosť mohla fakturovať DPH a uplatniť si DPH na vstupy súvisiace s predajom. Vzhľadom na uvedené, je potrebné detailne preskúmať konkrétnu situáciu a konzultovať ju s daňovým poradcom.
Dôležité upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza odborné daňové poradenstvo. Daňové predpisy sa môžu meniť a ich aplikácia závisí od konkrétnych okolností. Pre presné posúdenie vašej situácie sa odporúča obrátiť sa na daňového poradcu alebo Finančnú správu.