Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Pre úspešnú a bezproblémovú realizáciu dlhodobého prenájmu je nevyhnutné dodržať určité administratívne a právne kroky, vrátane registrácie zmluvy v katastri nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty registrácie zmluvy pri dlhodobom prenájme v katastri nehnuteľností na Slovensku.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Vzorová Zmluva o dlhodobom nájme zo strany pozemkového spoločenstva nájomcovi je záväzkový vzťah upravený v ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“). Predmetom zmluvy je záväzok prenajímateľa prenechať za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dohodnutej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Podľa Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- označenie zmluvných strán;
- predmet nájmu a rozsah jeho používania;
- výšku nájomného;
- a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Z povahy ust. § 663 Občianskeho zákonníka vyplýva, že esenciálnou náležitosťou nájomnej zmluvy je určenie veci (hnuteľnej alebo nehnuteľnej), ktorá má byť predmetom nájmu, a to súhlasnou vôľou oboch účastníkov nájomnej zmluvy v okamihu jej uzavretia. Ku špecifikácii predmetu nájmu nemôže dôjsť až po uzavretí nájomnej zmluvy.
Pokiaľ ide o formu nájomnej zmluvy, zákon vo všeobecnosti nevyžaduje písomnú formu. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Vzhľadom na to, že vzťah vyplývajúci z tejto zmluvy je predmetom zápisu do katastra nehnuteľností, predpokladá sa písomná forma zmluvy. Od písomnej dohody zmluvných strán sa odvíjajú dôsledky viazanosti zmluvnými prejavmi, počítajúc do toho začiatok účinnosti zmluvy a dohodnutú dobu trvania nájomného pomeru. Preto pre posúdenie trvania nájomného vzťahu je rozhodujúci konsenzus strán vyjadrený v zmluve, zahrňujúci prípadne aj začiatok nájmu pred podpisom písomného vyhotovenia zmluvy, nie samotný dátum, kedy bola zmluva podpísaná.
Registrácia nájomnej zmluvy v katastri nehnuteľností
Registrácia nájomnej zmluvy v katastri nehnuteľností je dôležitý krok, ktorý zabezpečuje ochranu práv nájomcu a zároveň poskytuje právnu istotu obom zmluvným stranám. Hoci sa nie všetky nájomné zmluvy musia povinne zapisovať do katastra, pri dlhodobých nájmoch, najmä pri nehnuteľnostiach, je tento krok vysoko odporúčaný.
Kedy je zápis nájomnej zmluvy do katastra povinný alebo odporúčaný?
Zákon explicitne nevyžaduje zápis každej nájomnej zmluvy do katastra nehnuteľností. Avšak, ak ide o nájom nehnuteľnosti, ktorý má trvať dlhšie ako päť rokov, alebo ak si to zmluvné strany dohodnú, zápis do katastra je nevyhnutný. V prípade, že nájomná zmluva nie je zapísaná v katastri, nájomca nemusí byť chránený voči novému vlastníkovi nehnuteľnosti, ak dôjde k zmene vlastníctva.
Proces zápisu nájomnej zmluvy do katastra
Proces zápisu nájomnej zmluvy do katastra nehnuteľností zahŕňa podanie návrhu na zápis na príslušnom Okresnom úrade, odbore katastrálnom. K návrhu je potrebné priložiť originál alebo overenú kópiu nájomnej zmluvy a často aj príslušné geometrické plány, ak sa predmet nájmu týka len časti pozemku. Katastrálny úrad následne posúdi, či sú splnené všetky zákonné podmienky pre zápis. Po úspešnom posúdení sa nájomná zmluva zapíše do listu vlastníctva ako vecné právo k nehnuteľnosti. Tento zápis poskytuje nájomcovi silnejšiu právnu ochranu, najmä v prípade prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Právne dôsledky zmeny vlastníctva nehnuteľnosti pri prenájme
Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu vyplýva, že zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to predchádzajúci prenajímateľ oznámil alebo nie. Toto ustanovenie je kľúčové pre ochranu nájomcu. Nový vlastník je viazaný pôvodnou nájomnou zmluvou v plnom rozsahu, vrátane dohodnutého nájomného a doby nájmu, pokiaľ nie je v zmluve alebo zákone ustanovené inak.
Právo nájomcu vypovedať zmluvu pri zmene vlastníctva
V prípade zmeny vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca. Toto platí aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Prenajímateľ (pôvodný ani nový vlastník) nemôže zmluvu vypovedať len z dôvodu zmeny vlastníctva.
Možnosti nového vlastníka pri existujúcej nájomnej zmluve
Ak nový vlastník nechce pokračovať v nájme, jeho možnosti sú obmedzené. Nemôže nájomcu jednoducho vyhodiť, ani mu jednostranne zvýšiť nájomné, aby ho donútil odísť. Ak nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, napríklad do konca roka 2025, zmluva končí dňom uvedeným v zmluve, a nový vlastník ju nemôže ukončiť skôr z vlastného podnetu. Ak by chcel zmeniť výšku nájmu, je to možné iba prostredníctvom dodatku k zmluve, ktorý musí nájomca dobrovoľne podpísať. V opačnom prípade je nový vlastník viazaný pôvodnou výškou nájomného.
Nájomné zmluvy | Celá prednáška o pozemkovom práve
Prenájom nebytových priestorov a špecifické situácie
Otázka, či možno vypovedať nájom z dôvodu zmeny účelu priestorov, napríklad prestavby pohostinstva na bytovú jednotku, je komplexná. Základné pravidlo hovorí, že práva a povinnosti z nájmu nebytového priestoru prechádzajú na nového vlastníka v rozsahu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, končí dňom uvedeným v zmluve. Vypovedanie zmluvy z dôvodu zmeny účelu priestorov by bolo možné len vtedy, ak by to zmluva priamo umožňovala alebo ak by nájomca porušoval podmienky zmluvy.
Príklad z praxe: Predaj nehnuteľnosti s nájomcom
Dobrý deň, som v nájme u fyzickej osoby od roku 2012 a ako samostatne zárobkovo činná osoba prevádzkujem predajňu záhradnej techniky. Dozvedel som sa, že majiteľ predáva nehnuteľnosť, v ktorej podnikám. V zmluve mám výpovednú lehotu 3 mesiace. Musí sa táto výpovedná lehota dodržať aj za týchto okolností?
V tomto prípade platí, že ak ste nájomca nebytových priestorov a došlo k predaju nehnuteľnosti, práva a povinnosti z nájomnej zmluvy prechádzajú na nového vlastníka. Vaša výpovedná lehota 3 mesiace sa musí dodržať, pokiaľ zmluva neurčuje inak. Otázkou je, či vy chcete v nájme pokračovať, na čo máte nárok, alebo nájom ukončiť. Ak chcete nájom ukončiť, je potrebné podať výpoveď s poukázaním na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Zmena prenajímateľa a jej dôsledky
Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvému vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. V prípade, že spoločnosť A, ktorá bola prenajímateľom, zanikla a jej právnym nástupcom sa stala spoločnosť B, je potrebné zvážiť, či došlo k platnému prevodu nájomného vzťahu. Z dôvodu právnej istoty sa odporúča spísať dodatok k pôvodnej nájomnej zmluve o zmene prenajímateľa z A. na B. s uvedením jeho identifikačných údajov podľa obchodného registra.
Registrácia na daňovom úrade a daňové povinnosti prenajímateľa
Pri prenájme nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo nebytové priestory, má prenajímateľ určité administratívne a daňové povinnosti.
Povinnosť registrácie
Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je vždy potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do Sociálnej ani Zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.
Daňové priznanie a výdavky
Ak je váš ročný príjem z prenájmu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu, ako sú energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti. Za určitých okolností je možné zahrnúť do nákladov aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s nehnuteľnosťou, ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Ako fyzickej osobe vám daňový úrad ako výdavky neuzná napríklad poistenie z nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, pokiaľ byt nie je zaradený do vášho obchodného majetku.
Špecifické prípady a súdne rozhodnutia
V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne špecifické prípady, ktoré si vyžadujú individuálne posúdenie. Napríklad, ak vlastník domu prenajíma dom, ale pozemok pod domom vlastní iná osoba. V takomto prípade má vlastník domu právo prenajať dom bez súhlasu vlastníka pozemku. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom, čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by vlastník pozemku s týmto užívaním nesúhlasil.
Plomba na liste vlastníctva
Pokiaľ je na liste vlastníctva vyznačená plomba V, znamená to, že prebieha katastrálne konanie o zmenu vlastníckeho práva. V takomto prípade sa odporúča z dôvodu právnej istoty kontaktovať prenajímateľa, aby oznámil, kto bude novým vlastníkom nehnuteľnosti, a dôkladne skontrolovať zmluvu o nájme nebytových priestorov. Vlastník (právnická osoba) však môže priestory na prenájom ponúkať aj počas prebiehajúceho konania o zmene vlastníckeho práva.
Nájom poľnohospodárskej pôdy
Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1. mája 2018. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov.
Slovenský pozemkový fond (SPF) a prenájom pozemkov
Slovenský pozemkový fond (SPF) je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel. SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa Občianskeho zákonníka. Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zápis správy k pozemkom na kataster.
Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi, ako napríklad kúpnou, darovacou alebo dedičskou zmluvou. Medzi tieto spôsoby patria aj zmluvný prevod, kde sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu. Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité si overiť, či kupujúci rešpektuje predkupné právo spoluvlastníkov. Ak poznáte spoluvlastníka, môžete sa ho priamo spýtať. Ak nie, overte si to u budúceho kupujúceho.
Zistenie užívateľa pozemku je najľahší problém. Zistenie, na základe čoho užíva pôdu, ku ktorej s vami neuzavrel nájomnú zmluvu a na základe čoho ju užíva, je zložitejšie. Overte si nájomcu z nájomnej zmluvy a či má možnosť vašu pôdu cez podnájomnú zmluvu prenajať tretej osobe. Ak nie, nájomnú zmluvu vypovedzte pre zjavné porušenie podmienok zmluvy. Nájomca sa môže preukázať, že použil §12a na vytvorenie podnájomného vzťahu, ale v tom prípade ste mali túto informáciu ako účastník na základe spôsobu spracovania §12a dostať písomne. Ak užívateľ má možnosť prenájmu pozemkov tretej osobe, požiadajte ho, aby vás informoval o užívateľovi, a mal by to byť užívateľ podľa ZBGIS. Overte si, či platíte miestne dane alebo vám nejaký užívateľ platí nájomné za užívanie pozemkov. V prípade, že sa výška nájomného výrazne líši od obvyklej výšky nájomného, pošlite užívateľovi dodatok k zmluve, kde sa upraví výška nájomného minimálne na cenu obvyklého nájomného. Na liste vlastníctva si overte, či pri vašom vlastníckom vzťahu je zapísaná nájomná zmluva. Ak nie je, vyžiadajte si ju od užívateľa a trvajte na tom, aby bolo v zmluve explicitne uvedené, že užívateľ je povinný zapísať nájomnú zmluvu do katastra. Ak nemáte žiadnu uzavretú nájomnú zmluvu a zistili ste, že máte na svojich pozemkoch viacerých užívateľov, mali by ste postupovať podľa §12a, svoje pozemky sceliť do jedného podnájomného pozemku a ten následne ponúknuť na prenájom najvyššej ponuke.
tags: #registracia #zmluvy #pri #dlhodobom #prenajme #kataster