Prenájom nehnuteľnosti predstavuje v súčasnosti bežnú formu získavania príjmov, či už ide o prenájom obytných priestorov alebo nebytových priestorov na komerčné účely. Pre fyzické osoby, a obzvlášť pre manželov, prináša táto činnosť špecifické daňové a registračné povinnosti. Tento článok sa detailne zameriava na registráciu prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiace daňové aspekty, pričom osobitnú pozornosť venuje špecifikám bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a ich daňovým možnostiam. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre správne a bezproblémové plnenie daňových povinností.
Registračná Povinnosť pri Prenájme Nehnuteľnosti
Každá fyzická osoba, ktorá sa rozhodne prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, má povinnosť zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Táto registrácia je nevyhnutná na získanie identifikačného čísla daňového subjektu (DIČ), ak ho daňovník ešte nemá pridelené. Registračná povinnosť vzniká do 30 dní od uplynutia mesiaca, v ktorom došlo k začatiu prenájmu.
Je dôležité poznamenať, že registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prípady, kedy fyzická osoba ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú sama nemá vo výlučnom vlastníctve, ale má ju v nájme. Rozhodujúce je, že sa stáva prenajímateľom v zmysle Občianskeho zákonníka. Registrácia nie je obmedzená miestom trvalého pobytu daňovníka; žiadosť o registráciu je možné podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu; dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v príslušnej časti žiadosti.
Návody - Registrácia | Vytvorenie priestoru | Nastavenie fakturačných údajov
Registrácia v Prípade Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)
V prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu, teda na toho, ktorý je uvedený na zmluve o prenájme ako prenajímateľ. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obaja manželia, potom sa táto povinnosť vzťahuje na oboch. Príkladom môže byť situácia, kedy manželka je už registrovaná na daňovom úrade a má pridelené DIČ, zatiaľ čo manžel nie je registrovaný. V takomto prípade sa registračná povinnosť vzťahuje na manželku, ak je výlučne ona uvedená ako prenajímateľka v nájomnej zmluve. Ak by však zmluva bola uzatvorená oboma manželmi, potom by registračná povinnosť vznikla obom.
Niektoré špecifické situácie si vyžadujú bližšie objasnenie:
- Prenájom časti bytu: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prenájom len časti bytu, napríklad jednej izby, alebo bytu, v ktorom samotný prenajímateľ býva v nájme.
- Prenájom steny na reklamné účely: Fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti (okrem pozemku) na reklamné účely, rovnako podliehajú registračnej povinnosti.
- Príležitostné poskytovanie ubytovania: Registračná povinnosť vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Príležitostné poskytovanie ubytovania, napríklad v chate počas zimnej sezóny, ktoré nie je založené na nájomnej zmluve, nemusí automaticky znamenať vznik registračnej povinnosti z tohto titulu, ak sa nejedná o dlhodobý prenájom s nájomnou zmluvou.
Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. časť nehnuteľnosti (okrem pozemku), vzniká mu registračná povinnosť. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov, ktorí vlastnia a prenajímajú nehnuteľnosť na území SR. Napríklad rakúsky občan, ktorý na Slovensku vlastní byt a prenajíma ho, sa musí zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade.
V prípade, že daňovník je už registrovaný na daňovom úrade z titulu inej činnosti (napr. vykonávanie živnostenského oprávnenia), začatie prenajímania nehnuteľnosti mu zvyčajne nevzniká nová povinnosť registrácie. V takom prípade mu nevzniká ani osobitná oznamovacia povinnosť voči daňovému úradu v súvislosti so začatím prenájmu.
Príjmy z Prenájmu a ich Delenie v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov (BSM)
Právna úprava bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) je zakotvená v Občianskom zákonníku (§ 143). Do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, vecí slúžiacich osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku. Dôležité je, že do BSM patria aj príjmy, úžitky a prírastky z vecí, a to bez ohľadu na to, či je vec samotná vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, v podielovom spoluvlastníctve manželov alebo v BSM.
V kontexte prenájmu to znamená, že ak je prenajímaná nehnuteľnosť v BSM, príjmy z jej prenájmu sú predmetom BSM. Zdaňovanie týchto príjmov upravuje § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov (ZDP). Manželia, pokiaľ nemajú vyrovnané BSM, si môžu príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 ZDP) a ostatné príjmy (§ 8 ZDP) rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší.
Tento spôsob delenia príjmov nie je možné uplatniť v nasledujúcich prípadoch:
- Ak niektorý z manželov dosahuje príjem z prenájmu majetku, ktorý zdedil, prijal ako dar, alebo nadobudol v rámci reštitúcie.
- Ak po zániku manželstva došlo k rozdeleniu vecí alebo ak sa manželia dohodli, že určitá vec zostane v ich podielovom spoluvlastníctve.
Príklady Delenia Príjmov v BSM
Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Obaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní oslobodenia predstavuje 1 600 eur. Keďže nepoberajú iné zdaniteľné príjmy (starobný dôchodok nie je zdaniteľným príjmom) a ich príjem z prenájmu nepresiahol limit 2 876,90 eura, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad 2: Manželia prenajímali byt v BSM. Príjem z prenájmu si rozdelili na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Manželka po odpočítaní 500 eur oslobodenia má zdaniteľný príjem 1 800 eur (2 300 - 500). Ak nemá iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad 3: Manželia prenajímali nehnuteľnosť v BSM s celkovým príjmom 7 440 eur a výdavkami 3 840 eur. Príjem si rozdelili rovnakým dielom (½). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Zdaniteľný príjem každého z nich je 3 220 eur ( (7 440 - 3 840) / 2 - 500). V takomto prípade, ak nemajú iné zdaniteľné príjmy, vzniká im povinnosť podať daňové priznanie, pretože ich zdaniteľný príjem presahuje limit 2 876,90 eura.
Daňové Aspekty Prenájmu Nehnuteľnosti
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa zákona o dani z príjmov považujú za príjmy z podnikania (§ 6 ods. 3 ZDP). Daňovník, ktorý prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, si môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je možné uplatniť na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Každý daňovník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur ročne. Táto suma sa odpočíta od celkových príjmov z prenájmu pred zdanením.
Príklad 4: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur mu zostáva zdaniteľný príjem 1 500 eur. Ak nemal iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad 5: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z prenájmu mu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presahuje limit 2 876,90 eura, preto musí podať daňové priznanie.
Príklad 6: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu 200 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z prenájmu mu nezostáva žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takom prípade môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a nie je povinný podať daňové priznanie.
Preukázateľné Výdavky pri Prenájme
Medzi preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti patria napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako sú energie, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, kontrola a čistenie komínov, poplatky za internet, poplatky za správu bytového domu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za komunálny odpad, ktorý platí fyzická osoba).
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu príjmy z prenájmu rozdeliť v dohodnutom pomere a rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.
Manželia a Prenájom Bytu: Súhlas a Zmluvné Vzťahy
Poskytnutie bytu do nájmu nie je považované za bežnú vec týkajúcu sa spoločných vecí v zmysle § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Preto sa na uzatvorenie nájomnej zmluvy vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas nemusí byť daný písomne, ale preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie. V prípade, že nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, ale druhý manžel o nej vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez jeho podpisu.
Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a napriek tomu dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú. Neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať najneskôr v lehote 3 rokov, inak sa považuje za platnú. Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd.
Krátkodobý Nájom Bytu
Od 1. mája 2014 je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu, ak nájomný vzťah netrvá dlhšie ako dva roky. Tento zákon je špeciálnym právnym predpisom vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a primárne upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne v záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo v nájomnej zmluve.
Zmeny v Nájomnej Zmluve a Ukončenie Nájmu
V prípade spoločného nájmu bytu manželmi, zmeny v nájomnej zmluve, ako napríklad zmena doby nájmu či výšky nájomného, by mali byť potvrdené podpismi oboch manželov. Ukončenie nájmu s nájomcom, ktorý má manžela či manželku, je pre prenajímateľa zložitejšie. Všetky podmienky pre platné ukončenie musia byť splnené voči obom partnerom. Ak sa ukončuje nájom bytu dohodou, musia ju podpísať obaja manželia. Ak sa ukončuje nájom bytu výpoveďou, musí smerovať voči obom manželom a musí byť obom doručená. Ideálne je doručiť výpoveď osobne s potvrdením prevzatia oboma manželmi, alebo formou doporučenej písomnej zásielky každému z manželov zvlášť.
Spoločný Nájom Bytu Manželmi bez Podpisu Obidvoch
Spoločný nájom bytu manželmi môže vzniknúť aj bez toho, aby nájomnú zmluvu podpísali obaja manželia. Aby sa jeden z manželov považoval za nájomcu, musia byť splnené nasledujúce podmienky:
- Manželia spolu musia trvale žiť (spolu žijú v jednej domácnosti).
- Nájom bytu vznikne počas manželstva, alebo nájomca počas nájmu uzatvorí manželstvo.
V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré vedú k násiliu, môže súd na návrh jedného z nich obmedziť užívacie právo druhého k nájomnému bytu alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť. Súd rozhoduje aj v prípade rozvedených manželov, ktorí sa nedohodnú, kto z nich zostane nájomcom bytu.
Pri družstevných bytoch sa režim nájmu čiastočne líši od klasických bytov.
Správne pochopenie registračných a daňových povinností súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti je zásadné pre daňovníkov, aby sa vyhli potenciálnym sankciám a mohli efektívne využiť všetky dostupné daňové benefity.
tags: #registracia #prenajom #manzelia