Realitný trh na Slovensku prechádza v poslednom období turbulentným vývojom, ktorý je charakterizovaný viacerými protichodnými trendmi. Zatiaľ čo niektoré ukazovatele naznačujú spomalenie rastu cien, iné, najmä v oblasti dopytu a obmedzenej ponuky nových nehnuteľností, poukazujú na pretrvávajúci tlak smerom nahor. Situácia je komplexná a ovplyvnená globálnymi ekonomickými faktormi, ako aj špecifickými domácimi podmienkami.
Pokles cien ako bežná korekcia trhu
Podľa údajov Realitného barometra Realitnej únie SR, ku koncu februára dosiahla hodnota cien bytov v krajských mestách 3 326 eur za meter štvorcový. Toto predstavuje mierny pokles o 0,3 percenta v porovnaní s januárom. Keďže v prvom tohtoročnom mesiaci došlo k nadpriemernému rastu o 1,5 percenta, analytici považujú toto nepatrné zníženie za bežnú korekciu trhu. Tento vývoj naznačuje spomalenie tempa rastu cien, avšak definitívne závery sú predčasné.
Najdynamickejšie zdražovanie a regionálne rozdiely
Analýza Realitného barometra poukázala na to, že najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie dvojizbové a staršie trojizbové byty. Dvojciferný medziročný rast cien bol pozorovaný v šiestich z ôsmich krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie malo za sebou Trenčín a Banská Bystrica. Naopak, pokles cien sa prejavil v Žiline, kde medziročne zlacneli viaceré typy bytov. Toto poukazuje na regionálne rozdiely v dynamike cien, ktoré sú ovplyvnené lokálnymi faktormi, ako je dopyt, ponuka a ekonomická situácia v danom regióne. Analytici zdôrazňujú, že hoci sa tradične venuje viac pozornosti dopytovým cenotvorným faktorom, aktuálna ponuka môže zohrávať významnú úlohu pri formovaní cien.
Alarmujúci stav výstavby: Nedostatok nových bytov
Štatistický úrad SR zverejnil dáta o výstavbe za minulý rok, ktoré odhalili alarmujúci pokles. Na Slovensku bolo dokončených len 14,3 tisíca bytov, čo predstavuje medziročný pokles až o 19 percent. Tento pokles súvisí s tým, že developeri po ochladení realitného trhu a raste úrokových sadzieb v roku 2022 rozbiehali menej projektov.
Najviac znepokojivý je stav v Bratislavskom kraji, kde došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu v počte dokončených bytov. Bolo ich dokončených len 2,2 tisíca, čo je približne polovica oproti roku 2024. Analytici neočakávajú dramatické zlepšenie situácie v najbližších rokoch. Slabšia ponuka nových bytov bude naďalej tlačiť na rast ich cien, najmä v Bratislavskom kraji.
Úrokové sadzby hypoték a vplyv geopolitickej situácie
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou od jedného do piatich rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na 3,38 percenta. Pokles v tomto roku bude podľa analytikov miernejší. Vojna na Blízkom východe navyše znižuje priestor na ďalšie zlacňovanie hypoték. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by mohli tlačiť na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo.
Vojna na Blízkom východe môže na realitnom trhu vyvolať protichodné reakcie. Investori, ktorí kupujú byty na hypotéku, môžu byť opatrnejší a znížiť dopyt. Na druhej strane sa môže zvýšiť záujem o vstup na trh zo strany hotovostných investorov, ktorí považujú nehnuteľnosť na Slovensku za bezpečný prístav pre svoje peniaze.
The Petrodollar Is Breaking – What Happens Next?
Konsolidácia a jej vplyv na kupujúcich
Konsolidácia verejných financií znížila disponibilné príjmy domácností. Vyššie dane a odvody spolu s infláciou zvyšujú ceny tovarov a služieb, čo vedie k tomu, že záujemcovia o kúpu bývania sú opatrnejší. Viac váhajú, sústreďujú sa na celkové náklady, viac vyjednávajú a hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze.
Silnejšie slovo kupujúceho
Na súčasnom realitnom trhu majú kupujúci silnejšie slovo ako predávajúci. Ich pozícia pri vyjednávaní sa posilnila a priemerná doba výberu a transakcie sa mierne natiahla. Predaj sa už nerealizuje na prvej obhliadke len preto, že sa záujemca bojí, aby mu nehnuteľnosť neušla. V niektorých prípadoch je možné vyjednať si zľavu, najmä ak bola pôvodná cena nastavená príliš optimisticky alebo ak nehnuteľnosť potrebuje investície. Zľavy však zatiaľ nie sú plošne rozšírené. Ak je nehnuteľnosť dobre nacenená a v dobrej lokalite, predá sa bez veľkých problémov. Priestor na vyjednávanie je skôr pri starších alebo horšie pripravených nehnuteľnostiach.
Odolnejšie krajské mestá a priemyselné centrá
Konsolidácia zatiaľ primárne ovplyvnila dopyt, na ponuke sa zatiaľ neprejavila. Niektorí odborníci však nevylučujú, že ak efekty konsolidácie budú pokračovať, do budúcna sa môžu objaviť nehnuteľnosti, ktoré chcú majitelia rýchlo predať z dôvodu ekonomických problémov. Negatívne dopady by mali byť citeľnejšie v ekonomicky slabších regiónoch s menším počtom pracovných príležitostí a slabšou migráciou obyvateľstva. Odolnejšie sú naopak krajské mestá, priemyselné centrá a najmä Bratislava.
Očakáva sa, že ceny v najžiadanejších kategóriách, teda menších alebo stredne veľkých bytoch v dobrých lokalitách, budú naďalej rásť. Naopak, v menej žiadaných segmentoch alebo pri nehnuteľnostiach s prestrelenými cenami sa očakáva stagnácia.
Vývoj cien v porovnaní s EÚ
Na Slovensku býva vo vlastnom byte alebo dome až 94 % obyvateľov, čo robí z kúpy bývania najväčšiu životnú investíciu pre drvivú väčšinu. Ceny bytov a domov vlani na Slovensku medziročne vzrástli o 3,8 %. Kým v prvom kvartáli 2024 ceny medziročne klesli o - 3,0 %, v poslednom štvrťroku 2024 si pripísali nárast o 7,9 %. Rast cien bol vlani na Slovensku rýchlejší v porovnaní s priemerom v eurozóne (2,0 %) a v EÚ (3,3 %). Najvýraznejší medziročný nárast cien zaznamenalo Bulharsko (16,5 %), Poľsko (15,0 %), Maďarsko (12,8 %) a Chorvátsko (10,4 %). Naopak, pokles cien nehnuteľností bol vlani evidovaný v Rakúsku (- 0,2 %), Nemecku (- 1,6 %), Fínsku (- 3,5 %), Francúzsku (- 3,7 %) a Luxembursku (- 5,2 %).
V prvom kvartáli 2025 sa ceny bytov a domov predávali o 13,2 % drahšie ako pred rokom, čo bol najvýraznejší nárast od 3. kvartálu 2022. Najviac išli ceny hore v Bratislavskom kraji, a to o 27,2 %.
Slabnúca ponuka novostavieb
Výstavba bytov na Slovensku zaznamenala v prvom štvrťroku 2025 výrazný útlm. Dokončených bolo len 3 119 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 24 percent. Bol to najnižší štvrťročný výsledok od roku 2017. Tento pokles výstavby sa môže zásadne prejaviť na dostupnosti bývania a raste cien nehnuteľností.
Najvýraznejší pokles výstavby zaznamenal Bratislavský kraj (o vyše 50 percent oproti desaťročnému priemeru). Negatívny trend výstavby nie je sezónnym výkyvom, ale skôr odrazom štrukturálno-ekonomických výziev, ktoré ovplyvňujú developerov a investorov.
Alarmujúci signál v začatej výstavbe
Negatívny vývoj sa netýkal len dokončených bytov, ale aj začiatku výstavby. V prvom štvrťroku 2025 sa začalo stavať len 3 198 bytov, čo je najmenej za posledných 12 rokov, ak sa porovnávajú prvé štvrťroky. Tento pokles je alarmujúcim signálom, že v najbližších rokoch môže dôjsť k ešte hlbšiemu deficitu bytov na trhu. Ak súčasný trend pretrvá, ponuka novostavieb nebude schopná reagovať na dopyt, čo môže ďalej tlačiť ceny smerom nahor.
Dôsledky pre trh: Ponukové napätie a rast cien
Výsledky z prvého štvrťroka 2025 signalizujú, že slovenský realitný trh vstupuje do obdobia ponukového napätia. Pri pretrvávajúcom útlme výstavby bude v nadchádzajúcich rokoch stále ťažšie nájsť nové byty v dostupných lokalitách, čo sa prejaví rastom cien novostavieb, najmä v mestských oblastiach. Developerské projekty sa realizujú pomaly, čo znamená, že efekt obmedzenej výstavby sa prejaví s oneskorením - trh však už teraz začína cítiť nedostatok.
Okrem novostavieb sa môže zvýšiť záujem aj o staršie byty, ktoré sú rýchlejšie dostupné a často cenovo výhodnejšie. Tieto nehnuteľnosti sa tak môžu stať alternatívou pre domácnosti, ktoré nemajú záujem čakať na dokončenie projektov alebo ich nie je možné financovať pri aktuálnych podmienkach.
Dlhodobý tlak na ponuku môže podľa odborníkov na realitný trh ešte zhoršiť situáciu na trhu prenájmov, kde sa už teraz prejavuje rastúci dopyt zo strany domácností, ktoré si kúpu bytu nemôžu dovoliť. Bez zásadného obratu vo výstavbe, najmä vo väčších mestách, sa dostupnosť bývania bude zhoršovať.
Existujú však aj optimistické pohľady, ktoré poukazujú na znižovanie úrokov zo strany Európskej centrálnej banky, čo by mohlo zvýšiť aktivitu výstavby. Motívom je aj pokračujúci silný rast cien nehnuteľností a zlepšenie administratívnych podmienok výstavby plynúcich z nového stavebného zákona.
Kde sa ešte kupuje: Selektívny dopyt
Aj napriek zložitej situácii na strane výstavby sa dopyt po bývaní udržuje, hoci je selektívnejší. Kupujúci sa zameriavajú predovšetkým na menšie byty, ktoré sú v absolútnych číslach lacnejšie a menej zaťažujú rozpočty. Záujem je aj o staršie byty v dobrom technickom stave, najmä v lokalitách s rozvinutou infraštruktúrou.
Medzi najdostupnejšie byty patria dvojizbové a trojizbové jednotky v sekundárnom trhu v okrajových častiach miest alebo menších mestách. Naopak, nové byty v Bratislave a okolí sú cenovo náročné. Záujem je tiež o nehnuteľnosti v regiónoch s relatívne nižšou cenou za meter štvorcový - napríklad v Banskobystrickom, Prešovskom či Košickom kraji. Oživenie zaznamenali rodinné domy na periférii miest a v obciach, ktoré sú dobre napojené na krajské centrá.
Z pohľadu kupujúcich sú momentálne najatraktívnejšie tie typy bytov, ktoré kombinujú primeranú cenu, okamžitú dostupnosť a nízke prevádzkové náklady. Naopak, nové projekty v predpredaji s odovzdaním o dva až tri roky pri súčasných úrokoch a neistote na trhu zatiaľ veľký záujem nevyvolávajú.
Trh v bode zlomu: Výzvy a potenciálne riešenia
Slovenský bytový trh sa ocitol v kritickom bode. Prudký pokles výstavby nových bytov v kombinácii s dlhodobo poddimenzovanou ponukou v mestách a pretrvávajúcimi, ešte stále pomerne vysokými úrokovými sadzbami hypoték vytvárajú prostredie, v ktorom sa bývanie stáva menej dostupným.
Experti očakávajú, že napätie medzi ponukou a dopytom bude pretrvávať v nasledujúcich mesiacoch. Bez zásadného obratu v oblasti územného plánovania, zrýchlenia povoľovacích konaní a podpory výstavby formou verejno-súkromných partnerstiev, bude ponuka na trhu naďalej zaostávať. Pomôcť by mohol štát, ak by zintenzívnil podporu výstavby nájomných bytov. Štátna podpora nájomného bývania má potenciál zabezpečiť vyššiu výstavbu bytov. Už v priebehu tretieho štvrťroka by tieto faktory mohli navrátiť medziročné štatistiky do pozitívnych čísel. V horizonte dvoch rokov by ponuka mala postupne začať tlmiť aj cenovú dynamiku rastu nehnuteľností.