Európsky realitný trh prešiel v posledných rokoch dynamickým vývojom, ktorý ovplyvňuje investičné aktivity, ceny nehnuteľností a dostupnosť bývania. Zatiaľ čo investície do komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe (CEE) zaznamenali výrazný rast, segment rezidenčných nehnuteľností čelí rastúcim cenám a zhoršujúcej sa dostupnosti, najmä na Slovensku.
Investičná aktivita v CEE: Návrat kapitálu a rastúci optimizmus
Investičná aktivita na trhu komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe zaznamenala v prvých deviatich mesiacoch roka 2025 objem 7 miliárd EUR, čo predstavuje 38 % medziročný rast. Tento trend signalizuje silný návrat kapitálu do regiónu a rastúci optimizmus investorov. Český trh bol hnacím motorom rastu s 131 % nárastom investícií, ktoré smerovali do kancelárií, priemyselných parkov, hotelov a zmiešaných projektov. Poľsko si udržalo stabilnú pozíciu s objemom 2,6 miliardy EUR, hoci zaznamenalo mierny pokles (-6 %). Maďarsko posilnilo o 237 %, predovšetkým v hotelovom segmente (+186 %).
Slovensko zaznamenalo silný návrat investičnej aktivity s objemom viac ako 600 miliónov EUR. Približne 50 % z tejto sumy smerovalo do retailového segmentu, čo naznačuje rastúci záujem o obchodné centrá a retail parky. „Práve v segmente retailových transakcií je najviditeľnejšie, že väčšina obchodov na Slovensku prebiehala v rámci stratégií typu Opportunity alebo Value-add. Noví vlastníci pri týchto akvizíciách spravidla plánujú rozsiahle úpravy - či už ide o refurbishment, redevelopment alebo repositioning objektov,“ uvádza sa v správe spoločnosti Colliers „Investičná scéna v CEE za Q1 až Q3 2025“.
Sektorové trendy ukazujú návrat záujmu o kancelárie, kde kontinuálne rastie výška nájomného v centrálnych lokalitách a dochádza aj k renovácii starších budov. Sektor logistiky sa stabilizuje, pričom sa kladie dôraz na dlhodobé nájomné a preferenciu bonitných nájomcov. Retail sektor zažíva repozicionovanie, najmä z dôvodu nárastu množstva retail parkov. Stratégie zahŕňajú zníženie počtu hlavných nájomcov, pridanie vybavenia, ako sú drive-through alebo čerpacie stanice, a rekonfiguráciu dispozície s cieľom prilákať nových návštevníkov. Hotely zažívajú silný comeback s investíciami v CEE presahujúcimi 700 miliónov EUR, najmä v Prahe a Budapešti.
Colliers predpokladá, že do konca roka 2025 dosiahnu investície v strednej a východnej Európe 10,7 miliardy EUR. V roku 2026 sa očakáva ďalší rast, podporený stabilizáciou financovania, návratom zahraničného kapitálu a silnejúcou domácou likviditou. Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, Colliers CEE, dodáva: „Hodnota CEE regiónu sa zmenila z periférie na strategickú príležitosť. Vidíme návrat kapitálu, diverzifikáciu zdrojov a rastúcu úlohu domácich investorov.“
Rezidenčný trh na Slovensku: Rast cien a zhoršujúca sa dostupnosť
Ceny bytov a rodinných domov na Slovensku v druhom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 11,3 %, čo radí Slovensko na šiestu priečku v rámci krajín Európskej únie s najrýchlejším rastom cien. V prípade novostavieb sa ceny zvýšili o 10,5 %, pri starších bytoch a rodinných domoch dokonca o 11,4 %. V rámci eurozóny sa priemerné tempo rastu cien bývania pohybovalo len na úrovni 5,1 %, v celej EÚ to bolo 5,4 %. Rýchlejšie ako na Slovensku rastú ceny bývania napríklad v Portugalsku (17,2 %), Bulharsku (15,5 %) a Maďarsku (15,1 %).
Rast cien nehnuteľností na Slovensku je poháňaný predovšetkým vyšším dopytom, ktorý prevyšuje ponuku. Zníženie úrokových sadzieb pri hypotékach v druhej polovici roka 2024 podporilo záujem o nové úvery. Podľa údajov NBS sa ceny bývania v rámci Slovenska postupne vyrovnávajú, keď regióny cenovo dobiehajú Bratislavu. Rast cien zároveň podporili aj reálny rast miezd a nízka nezamestnanosť, vďaka čomu majú domácnosti väčšiu istotu pri rozhodovaní sa o kúpe. Mnohí navyše očakávajú, že ceny pôjdu ešte vyššie, a preto sa snažia kúpu bývania neodkladať na neskôr. Podľa prieskumu agentúry IPSOS plánuje v horizonte piatich rokov kúpu bytu alebo rodinného domu takmer 23 % Slovákov. Najväčší dopyt po kúpe bývania je v Bratislavskom kraji (39,5 %), nasledujú Banskobystrický (25,9 %) a Trenčiansky kraj (22 %).
V druhom štvrťroku 2025 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vzrástli ponukové ceny nehnuteľností o 2,9 %. Dlhé roky medzi Slovákmi dominovali novostavby, v posledných rokoch sa však karta obrátila. Podľa údajov Štatistického úradu SR dokonca vzrástli ceny starších bytov v prvom štvrťroku 2025 medziročne až o 12,4 %, zatiaľ čo novostavby zaznamenali rast o 11,2 %. Priemerná cena bytov narástla o 72 eur/m2, čím sa dostala na úroveň o 4,4 % vyššiu ako v treťom štvrťroku 2022, keď predstavovala 3 113 eur/m2.
Analýza realitného trhu na Slovensku: Dáta a výzvy
Realitný barometer monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku mesačne, pričom preskúma ceny viac ako 20 000 bytov. Výsledkom projektu sú mesačné cenové analýzy. Dôležité je rozlišovať medzi transakčnými (realizačnými) cenami, ktoré majú vyššiu výpovednú hodnotu, a cenami uvedenými v inzerátoch. Realitná únia detailne skúma ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch, pričom analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, na jedno- až štvorizbové byty, staré i nové byty.
Prostredie realitného trhu zahŕňa obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné analyzovať len manuálne. Časť skúmame roboticky, pričom následná analýza prebieha ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny oveľa presnejšie a reprezentatívnejšie, ako tie, ktoré sú uvedené len v rámci jediného portálu. Realizačné (transakčné) ceny majú vyššiu vypovedaciu hodnotu, ako ponukové ceny, pretože odzrkadľujú presnejšie cenový vývoj na realitnom trhu. Žiaľ, na Slovensku neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovať cenu všetkých transakcií.
Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. „Na realitnom trhu sa obchoduje najviac so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov. Byty sú v nich o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tis. obyvateľmi. Pri cenovej mape však do hry vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov sú tu však dvojnásobné. V praxi to znamená, že za starší 3 izbový byt v Bratislave zaplatíte až 3,5 krát viac ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste. Za starší trojizbový byt tu zaplatíte dokonca 200 tisíc eur. Pri tejto sume veľa záujemcov už prevráti oči a rozhodne sa radšej pre dvojizbový byt. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu. Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napnutý. Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2 izbové a staršie 3 izbové jednotky. Pri oboch typoch bytov pozorovať dvojciferný medziročný rast v 6 z 8 krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie má za sebou Trenčín a Banská Bystrica.
Dopytovým cenotvorným faktorom na realitnom trhu sa tradične venuje viac pozornosti ako ponukovým. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu. Platí to najmä v situácii, keď sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru. Začiatkom marca zverejnil Štatistický úrad SR dáta o výstavbe za minulý rok. Na Slovensku bolo dokončených 14,3 tis. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji. V počte dokončených bytov tam došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu, 2,2 tis. bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo. Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.
Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka. Naznačuje to aj NBS, ktorá začiatkom tohto mesiaca konštatovala, že vo 4.
Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia iná. Ukazuje to aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších 2 izbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu.
Ceny nehnuteľností na Slovensku v roku 2026 | TN live
Dlhodobé trendy a európsky kontext
Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Okrem toho vláda by tento rok nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností.
Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %). Pozoruhodný je najmä vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024 (Košice o 15,0 %, Prešov o 14,1 %).
Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %). Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne (22,0 %), kde v roku 2024 ešte mierne klesali (-0,3 %).
Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty.
Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podielali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.
Rok 2025: Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t.j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver. Ich vplyv na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný.
Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že „slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii“. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však sledujme aj to, kam sa v jednotlivých lokalitách uberal vývoj tento rok.
Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri opäť naštartoval. Po septembrovom miernom poklese (-0,1 %) jeho hodnota znovu stúpla. Medzimesačne poskočil hore o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu, aké sme videli v letných mesiacoch. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025 (spomína medzištvrťročnú zmenu): „Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %. Ako vidíme z grafu, v posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro 2 roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 % - všimnime si však cenový vývoj v dlhšom časovom horizonte. Za posledných 7 rokov jeho hodnota “poskočila” o 95,3 %.
Výzvy v oblasti bývania v EÚ a na Slovensku
Index prosperity, ktorý monitoruje stav života a situáciu v jednotlivých členských krajinách EÚ, zahŕňa aj hodnotenie úrovne bývania. V tejto oblasti Slovensko obsadilo posledné miesto. Najhoršie sme dopadli aj v kvalite podnikateľského prostredia. V celkovom Indexe prosperity sme na 25. pozícii, za nami sú už iba Bulharsko a Grécko. Našou najlepšie hodnotenou oblasťou bola Solidarita a dôvera v spoločnosti, kde sme sa umiestnili na 12. priečke.
Indikátory v pilieri Úroveň bývania ukazujú na viaceré problémy: domácnostiam zateká (2. miesto v EÚ), majú nadmerné výdavky na bývanie (4. miesto), problémy s kúrením (14. miesto), nedostatočné investície do rezidenčnej výstavby (14. miesto), nevýhodnosť nájomného bývania (18. miesto), nedostatok hygienických zariadení (19. miesto), zhoršujúcu sa finančnú dostupnosť bývania (19. miesto), preľudnené domácnosti (22. miesto), vysoké ceny novostavieb (23. miesto), dlhé stavebné konania (26. miesto) a nízky počet bytov a domov na 1000 obyvateľov (27. miesto).
Dostupnosť bývania na Slovensku, ale prakticky v celej Európe, sa za poslednú dekádu výrazne zhoršila. Jedným z dôvodov je to, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy. K rastu cien prispievajú najmä vyššie stavebné náklady ako aj vyššie hypotekárne sadzby. Nožnice medzi príjmami obyvateľov a cenami nehnuteľností sa začali výrazne roztvárať počas pandémie covidu. Podľa analýzy realitnej spoločnosti Re/Max sa cena za štvorcový meter staršieho bytu v hlavnom meste pohybovala na úrovni 3 770 eur, pričom nové byty často prekračujú hranicu päťtisíc eur. Na to, aby si Slovák mohol kúpiť nehnuteľnosť s rozlohou 100 m2, musí pracovať až 297 mesiacov, čo je takmer 25 rokov! Vyplýva to z analýzy spoločnosti BestBrokers. Podobne zlá situácia je aj v susednom Česku (274 mesiacov) a Slovinsku (261 mesiacov).
Klesajúca kúpyschopnosť obyvateľstva má vplyv aj na veľkosť bytov. Developeri, podobne ako výrobcovia iných produktov, reagujú na meniaci sa dopyt výstavbou menších nehnuteľností. Kým v minulosti priemerná rozloha bytu dosahoval cca 70 metrov štvorcových, v priebehu posledných rokov sa zmenšila o približne 10 m2. Aspoň čiastočne by to mohla zmeniť prijatá novela stavebného zákona, ktorá by mala zrýchliť a zjednodušiť stavebné konanie. Bytový projekt od kúpy pozemku až po kolaudáciu a odovzdanie novým majiteľom v súčasnosti u nás trvá viac ako desať rokov.
V roku 2023 v EÚ až 10 % domácností v mestách a 7 % domácností vo vidieckych oblastiach vynaložilo viac ako 40 % svojho disponibilného príjmu na bývanie. Nelichotivé prvenstvo patrí Grécku, kde viac ako štvrtina ľudí (31 %) žijúcich v mestách mala náklady na bývanie vyššie ako 40 % príjmu. Rastúce ceny bývania a nájomného sú pre mnohých Európanov veľkým problémom. Za menej ako 10 rokov, v rokoch 2015 až 2023, vzrástli ceny bývania v EÚ v priemere o 48 %.
Mladí Európania opúšťajú domov svojich rodičov v priemere vo veku 26,3 roka. Až 68,8 % mladých ľudí vo veku od 18 do 34 rokov žije na Slovensku s rodičmi. Horšie je na tom iba spomínané Chorvátsko, kde takto funguje až 76,9 % mladých. Dôvody prečo mladí zostávajú tak dlho bývať s rodičmi sú predovšetkým finančné. Mladí ľudia si nemôžu dovoliť hypotéku. Vzhľadom na rastúce ceny nehnuteľností tak postupne aj u nás začne klesať podiel tých, ktorí žijú „vo vlastnom“ a naopak bude stúpať ľudí žijúcich v podnájme.
Na trhu s bytmi v Nemecku sa len za desať rokov stratil takmer každý štvrtý sociálny byt. Sociálne bývanie je definované ako štátom dotované bývanie, ktoré sa prenajíma za nižšiu cenu. Zatiaľ čo na konci 80. rokov minulého storočia boli v SRN ešte približne 4 milióny sociálnych bytov, v roku 2020 ich bolo už len 1,13 milióna. Keďže výstavba bytov sa výrazne predražila, už dlhší čas stagnuje. Jedným z dôvodov rastúceho dopytu je zvyšovanie nájomného v centrách miest, ktoré si mnohí ľudia s nízkymi príjmami už nemôžu dovoliť.
V roku 2021 Európsky parlament prijal uznesenie, v ktorom vyzýva krajiny EÚ, aby uznali primerané bývanie za základné ľudské právo. V decembri 2024 Parlament schválil zriadenie osobitného výboru, ktorý by mal navrhnúť riešenia, ako by EÚ mala riešiť problémy s bývaním.
Ceny rezidenčných nehnuteľností v Bratislave ku koncom minulého roka stabilizovali na úrovni porovnateľnej s vyspelými metropolami západnej Európy. Priemerná cena za meter štvorcový dosahovala 4 380 eur, čím Bratislava predbehla Rím a približuje sa úrovni cien Milána. V najdrahších častiach hlavného mesta sa meter predáva aj za 8 000 eur. Prudký rast cien hlásia aj Košice - druhé najväčšie mesto krajiny, kde dnes zaplatíte za byt viac než vo Valencii či Neapole.
Nízka ponuka a zdĺhavé povoľovacie procesy: Výstavba nových bytov na Slovensku je výrazne obmedzená byrokraciou a dlhými schvaľovacími lehotami. Vysoký dopyt: Bratislava je nielen sídlom veľkých firiem a štátnych inštitúcií, ale aj atraktívnou lokalitou pre investorov zo zahraničia. Investičný charakter trhu: Významnú časť bytov nakupujú investori nie za účelom bývania, ale ako zabezpečenie hodnoty kapitálu. Napriek tomu, že ceny nehnuteľností v Bratislave a Košiciach zodpovedajú tým v západnej Európe, reálne príjmy slovenských domácností stále výrazne zaostávajú. „Tento nepomer znamená, že dostupnosť bývania v Bratislave alebo Košiciach je v súčasnosti pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy.“
Medzi cenami na Slovensku pretrváva výrazný kontrast, pričom Bratislava patrí k najdrahším trhom, porovnateľným s západoeurópskymi mestami, zatiaľ čo iné menej rozvinuté regióny ponúkajú oveľa dostupnejšie možnosti. Vo väčšine miest však slovenský rezidenčný trh dlhodobo lákajú menšie byty, najmä tie do 60 m², a to vďaka cenovej dostupnosti a silnému nájomnému potenciálu.
Reálne ceny nehnuteľností na Slovensku sa vrátili na úroveň 2008. Slovensko je v dostupnosti bývania na tom lepšie než Česko. Počet nových bytov klesá, ceny však rastú dvojciferným tempom.
Trh s nehnuteľnosťami v Európskej únii prešiel za posledných 15 rokov turbulentným vývojom. Zatiaľ čo niektoré štáty zaznamenali prudké prepady, iné sa dokázali udržať v stabilite. Slovensko sa nachádza niekde v strede - horšie ako Poľsko, ale lepšie než Česko. Podľa analýzy Českej národnej banky sa ukázalo, že reálne ceny nehnuteľností vo väčšine krajín EÚ dosiahli svoj vrchol koncom roka 2021. Odvtedy klesli, a to najmä v dôsledku inflácie, ktorá oslabila kúpnu silu obyvateľov. Na Slovensku sa ceny nehnuteľností v reálnom vyjadrení vrátili späť na úroveň roka 2008.
Na Slovensku došlo v tomto období k rastu cien o 112 percent (podľa údajov NBS pri porovnaní 4. kvartálu 2024 so 4. kvartálom 2014). Nehnuteľnosti v celej EÚ v priemere zdraželi o 50 percent.
Bývanie u nás je čoraz nedostupnejšie. Podľa Deloitte Property Indexu si Slováci musia na kúpu štandardného bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov odložiť v priemere 12,7 ročného platu, čo je po Česku druhý najhorší výsledok v Európe. „Najviac šokujúci výsledok vykazujú Košice, kde si Slováci za kúpu bytu priplatia až 14,2 ročných platov,“ poznamenal analytik finančných trhov XTB Matej Bajzík.
Naopak, brzdiť zdražovanie môže podľa neho chabý ekonomický rast v kombinácii s konsolidačnými opatreniami na ozdravenie verejných financií.