Zabezpečenie vlastného bývania predstavuje pre mnohých mladých ľudí na Slovensku jednu z najvýznamnejších životných výziev. Vysoké ceny nehnuteľností, často prísne podmienky bánk pri poskytovaní hypotekárnych úverov a všeobecná neistota na realitnom trhu môžu byť pre mladých jednotlivcov a páry značnou prekážkou na ceste k osamostatneniu a budovaniu rodinného života vo vlastnom dome či byte. S cieľom pomôcť prekonať tieto bariéry štát zaviedol a priebežne inovuje rôzne formy podpory, ktoré majú uľahčiť prístup k bývaniu práve pre túto cieľovú skupinu. Tieto nástroje sú navrhnuté tak, aby znížili finančnú záťaž mladých žiadateľov a urobili ich sní o vlastnom bývaní realistickejším.
Štátna podpora hypotekárnych úverov pre mladých: Daňový bonus namiesto príspevku
Štátna podpora je definovaná ako zvýhodnenie poskytované štátom s cieľom podporiť špecifickú cieľovú skupinu poberateľov finančných produktov. V kontexte bývania pre mladých sa táto podpora primárne zameriava na hypotekárne úvery. Historicky štát podporoval poskytovanie hypoték pre mladých poberateľov do 35 rokov prostredníctvom rôznych mechanizmov. Pôvodne išlo o štátny príspevok pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru, ktorý mal formu bonifikácie úrokovej sadzby hypotéky.
Od 1. januára 2018 však došlo k legislatívnej zmene a systém podpory sa transformoval. Namiesto priameho zníženia úrokovej sadzby štát poskytuje daňovú úľavu vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky. Tento daňový bonus predstavuje formu priamej daňovej úľavy, ktorá funguje na podobnom princípe ako daňový bonus na dieťa. V ročnom zúčtovaní dane sa vám zníži suma dane o sumu, ktorá priamo znižuje vzniknutú daň. Daňový bonus sa vzťahuje na polovicu zaplatených úrokov z jedného úveru za rok.
Podmienky pre získanie daňového bonusu
Aby mohol poberateľ hypotekárneho úveru využiť výhody daňového bonusu, musí spĺňať niekoľko kľúčových podmienok. Predovšetkým, ide o podporu pre mladých žiadateľov, pričom veková hranica je stanovená maximálne na 35 rokov v čase podania žiadosti o úver. Ak o hypotéku žiadate spolu s manželom alebo manželkou, obaja musia spĺňať túto vekovú podmienku.
Ďalšou zásadnou podmienkou je, že príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako stanovený limit. Tento limit sa v priebehu času menil. Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023 platilo, že príjem žiadateľa nesmel prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov bol tento koeficient stanovený na 2,6-násobok.
Pozor ZMENA od 1. januára 2024: Legislatíva priniesla úpravu príjmových limitov. Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 musí byť príjem poberateľa hypotéky nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Pre manželov sa tento limit zvýšil na 3,2-násobok. Príjem sa vypočítava ako súčet zdaniteľných príjmov za predchádzajúci kalendárny rok, pričom sa berie do úvahy priemerný mesačný príjem.
Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane. V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich, a to ten, ktorý poberá zdaniteľný príjem.
Výška a doba trvania daňového bonusu
Výška daňového bonusu na zaplatené úroky je tiež predmetom legislatívnych zmien. Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023 platilo, že daňový bonus bol vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, avšak maximálne z úrokov vypočítaných z istiny 50 000 eur. Ročne si bolo možné uplatniť najviac 400 eur, a to počas piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia. Za celé päťročné obdobie si tak žiadateľ mohol usporiť až 2000 eur.
Pozor ZMENA od 1. januára 2024: Pre zmluvy uzavreté od uvedeného dátumu sa výška daňového bonusu na zaplatené úroky zvýšila. Po novom je to 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, pričom maximálna ročná suma bonusu je 1200 eur. Aj naďalej platí, že bonus je poskytovaný po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia.
Dôležitou podmienkou pre uplatnenie daňového bonusu je, že nehnuteľnosť, na ktorú bol úver poskytnutý, sa nesmie prenajímať.
Príklad výpočtu daňového bonusu (platné do 31.12.2023)
Pre lepšie pochopenie si uveďme príklad. Stanovi a jeho manželke (obaja 21 rokov, teda vekovo spĺňajú podmienku do 35 rokov) banka schválila hypotéku vo výške 100 000 eur. Ich spoločný príjem bol nižší ako 2,6-násobok priemernej mesačnej mzdy. Manželka je spoludlžníkom, ale daňový bonus si môže uplatniť iba jeden z nich, v tomto prípade Stano, pretože poberá zdaniteľný príjem. V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky vo výške 1 200 eur. Daňový bonus sa počíta z úrokov zo sumy maximálne 50 000 eur, čo predstavuje polovicu z celkovej istiny. Teda, úroky z tejto sumy by boli 600 eur. Stano si mohol uplatniť 50 % z 600 eur, čo je 300 eur. Táto suma bola nižšia ako maximálny ročný limit 400 eur, takže si mohol uplatniť daňový bonus vo výške 300 eur v daňovom priznaní za rok 2023.
Príklad výpočtu daňového bonusu (platné od 01.01.2024)
Ak by Stano zarábal napríklad 2 500 eur a jeho manželka by stále poberala rodičovskú dávku, ich spoločný príjem by bol nižší ako 3,2-násobok priemernej mesačnej mzdy (nový limit pre manželov). Ak by v roku 2024 zaplatili na úrokoch 1 500 eur z hypotéky 100 000 eur, daňový bonus by sa opäť počítal z úrokov maximálne z 50 000 eur. Ak by úroky z 50 000 eur predstavovali 750 eur, Stano by si mohol uplatniť 50 % z 750 eur, čo je 375 eur. Táto suma je stále nižšia ako nový ročný limit 1200 eur, takže by si mohol uplatniť bonus 375 eur.
Daňový bonus na hypotéky pre mladých od roku 2018
Hypotéka pre mladých ako účelový úver
Hypotéka pre mladých je štandardný úver na bývanie, ktorý je však obohatený o zvýhodnenia pre mladých žiadateľov. Ide o účelovú hypotéku, čo znamená, že finančné prostriedky z nej možno použiť výhradne na konkrétne stanovené účely súvisiace s bývaním. Medzi tieto účely patrí nadobudnutie nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavba nehnuteľnosti alebo zmena dokončenej stavby (rekonštrukcia, modernizácia).
Existujú však aj obmedzenia, kedy banka hypotéku neposkytne. Napríklad, ak by ste si chceli kúpiť družstevný byt, alebo byt či dom, kde bola zmenená dispozícia, prípadne máte záujem o nehnuteľnosť v exekúcii, banka vám úver neposkytne. Hypotéku banky neposkytnú ani na dom, ktorý nemá vysporiadanú prístupovú cestu.
Stavebné sporenie ako alternatíva a doplnok
Okrem hypotekárnych úverov existujú aj ďalšie štátom podporované produkty, ktoré môžu mladým ľuďom pomôcť pri financovaní bývania. Jedným z nich je stavebné sporenie. Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého primárnym cieľom je získať finančné prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania.
Pri stavebnom sporení sa sporí zvyčajne aspoň 6 rokov. Po splnení zákonom stanovených podmienok poskytuje štát stavebnému sporiteľovi štátnu prémiu. Táto prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov a plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne na jednu zmluvu o stavebnom sporení. Ak sporiteľ nedodrží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká.
Jednou z podmienok na získanie štátnej prémie je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V roku 2024, aby stavebný sporiteľ získal štátnu prémiu v plnej výške 70 eur, musí v danom roku vložiť na účet stavebného sporenia sumu 1000 eur, čo predstavuje mesačne približne 83,33 eur. Tieto finančné prostriedky je možné vkladať priebežne alebo jednorazovo počas kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžu byť následne použité na financovanie bývania, buď priamo ako vlastné zdroje, alebo ako záruka pri žiadosti o stavebný úver.
Mladomanželská pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)
Ďalším dôležitým nástrojom na podporu bývania mladých je mladomanželská pôžička, poskytovaná zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Ide o zvýhodnený úver určený primárne pre manželov, ktorí spĺňajú presne definované podmienky, a jeho cieľom je podporiť mladé rodiny pri riešení ich bytovej situácie.
Podmienky a výhody mladomanželskej pôžičky
Prvou a kľúčovou podmienkou na získanie tohto úveru je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve vystupujú ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o podporu prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú úver čerpať. Samotná podpora spočíva v tom, že štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenej v zmluve. Jednou z najvýhodnejších vlastností mladomanželskej pôžičky je zaujímavý ročný úrok vo výške 1 % počas celého obdobia splácania.
ŠFRB chce pomôcť pri financovaní štandardného bývania, pričom sleduje aj limity podlahovej plochy nehnuteľnosti. Podlahová plocha bytu v bytovom alebo polyfunkčnom dome nemôže presiahnuť 80 m² (vrátane balkónov, lodžií a terás). V prípade rodinného domu je limit 120 m².
Rovnako ako pri komerčných úveroch, aj pri tomto type pôžičky sa sleduje príjem žiadateľov, ktorý je limitovaný nielen zdola, ale aj zhora. Maximálny čistý mesačný príjem žiadateľa a osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne (manžel/manželka), nesmie za predchádzajúci kalendárny rok presiahnuť 2 325,65 € mesačne na dvojčlennú domácnosť. Pre trojčlennú rodinu (dvaja dospelí a jedno dieťa) je tento maximálny príjem 2 951,20 €. Minimálny priemerný mesačný čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok musí predstavovať minimálne 604,67 € (po odpočítaní záväzkov).
Podpora sa poskytuje vo forme úveru do 100 % z obstarávacieho nákladu stavby, najviac však do výšky 180 000 eur. Lehota splatnosti môže byť až 40 rokov.
Ďalšou výhodnou vlastnosťou je možnosť odpustiť 2 000 € z úveru, ak sa žiadateľovi narodí dieťa a dožije sa aspoň 1 roka, alebo v prípade, že si dieťa osvojí a žije s ním v spoločnej domácnosti aspoň 1 rok.
Nevýhody a dĺžka schvaľovania
Napriek atraktívnym podmienkam má mladomanželská pôžička aj svoje nevýhody. Medzi hlavné nedostatky patria spomínané limity na podlahové plochy bytov a maximálne možné príjmy. Značnou nevýhodou je aj dĺžka schvaľovacieho procesu. Žiadosť sa podáva na mestskom úrade a fond má na vydanie stanoviska až 110 dní. Tento dlhý proces môže byť prekážkou pri rýchlom uzatváraní kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti. Termín na podanie žiadosti je tiež obmedzený, a to od 15. januára do 30. septembra v danom kalendárnom roku.
Všeobecné podmienky a príprava na hypotéku
Pred podaním žiadosti o akúkoľvek formu úveru na bývanie, či už ide o hypotéku pre mladých alebo mladomanželskú pôžičku, je dôležité overiť si splnenie všeobecných podmienok. Okrem legislatívnych kritérií, ktoré sú v každej banke rovnaké, je potrebné splniť aj interné podmienky banky. Banka posudzuje vaše údaje a bonitu, teda schopnosť splácať úver z vášho príjmu.
Stanovenie vášho čistého príjmu je pre banku jednoduché, pretože si ho overí prostredníctvom online dopytu v Sociálnej poisťovni. Pri hypotéke vo všeobecnosti platí, že vám ju banka poskytne vo výške maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti. Na zistenie ceny nehnuteľnosti je potrebné vypracovať znalecký posudok.
Ak zvažujete hypotéku, mali by ste ju plánovať v predstihu. Ešte pred výberom konkrétnej nehnuteľnosti je vhodné začať si sporiť, aby ste nazhromaždili vlastné prostriedky. Pri súčasných cenách nehnuteľností môže byť našetrenie dostatočnej sumy náročné, preto je ideálne začať sporiť čo najskôr a peniaze mať bezpečne odložené na oddelenom sporiacom účte.
Dôležité pojmy pri hypotekárnom úvere
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru sa stretnete s niekoľkými dôležitými pojmami:
- Mesačná splátka: Je anuitná, čo znamená, že je splácaná pravidelne každý mesiac v rovnakej výške.
- Úrok: Vyjadruje, koľko musíte zaplatiť banke za požičanie peňazí. Čím je vyšší, tým viac zaplatíte.
- Fixácia úrokovej sadzby: Obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba nezmení.
- Poplatok za poskytnutie: Banka si účtuje za poskytnutie hypotekárneho úveru.
- RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov): Súhrn všetkých poplatkov a úrokov účtovaných za poskytnutie hypotéky.
- LTV (Loan to Value): Pomer požičanej sumy k hodnote nehnuteľnosti. Banka zvyčajne poskytne úver maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Predčasné splatenie úveru
Možnosť predčasného splatenia úveru je tiež dôležitým aspektom. Klient má možnosť splatiť časť alebo celý úver kedykoľvek, avšak banka si v takom prípade môže účtovať náklad do výšky jedného percenta z predčasne splácanej istiny. Predčasné splatenie je tiež možné pri ukončení fixácie úrokovej sadzby bez poplatku.
Vybavenie hypotéky je veľké životné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie a dostatok informácií. Je dôležité informovať sa o produktoch bánk, zistiť si čo najviac o vysnívanej nehnuteľnosti a realisticky zhodnotiť svoje finančné možnosti, vrátane potenciálneho zvýšenia úrokových sadzieb.