Investovanie do podielových fondov je pre mnohých Slovákov spôsobom, ako zhodnotiť svoje úspory. Medzi obľúbené produkty patria realitné fondy, ktoré sľubujú stabilné výnosy spojené s prenájmom a rastom hodnoty nehnuteľností. Jedným z najznámejších a najdlhšie pôsobiacich správcov na slovenskom trhu je IAD Investments, ktorý ponúka aj Prvý realitný fond. Tento článok sa bližšie pozrie na tento fond, jeho charakteristiky, výhody, ale aj potenciálne riziká, aby vám pomohol urobiť informované rozhodnutie.
IAD Investments a jeho postavenie na trhu
IAD Investments je najstaršou slovenskou správcovskou spoločnosťou, ktorá pôsobí na trhu od roku 1991 a spravuje majetky klientov v hodnote presahujúcej 1,1 miliardy eur. Spoločnosť je pod dohľadom Národnej banky Slovenska a je členom viacerých profesijných asociácií, čo zvyšuje jej dôveryhodnosť. Ponúka širokú škálu investičných možností, od konzervatívnych až po dynamické podielové fondy.
V rámci svojej ponuky IAD Investments kladie dôraz na rôzne typy fondov. Spomenúť si zaslúži najstarší podielový fond na Slovensku, 1.PF Slnko, ktorý investuje do dlhopisov a nástrojov peňažného trhu. Avšak, za zmienku stojí najmä Prvý realitný fond, ktorý je najväčším fondom z portfólia IAD a je prezentovaný ako produkt so stabilnými výnosmi.
Prvý realitný fond: Špecifiká a investičný profil
Prvý realitný fond (PRF) patrí do kategórie špeciálnych podielových fondov nehnuteľností. Jeho cieľom je dosiahnuť stabilné výnosy prostredníctvom investícií do nehnuteľností, ktoré generujú príjem z prenájmu a zároveň rastú na hodnote.
Kľúčové charakteristiky Prvého realitného fondu:
- Investičný cieľ: Stabilné výnosy z prenájmu a rastu hodnoty nehnuteľností.
- Podkladové aktíva: Predovšetkým nehnuteľnosti v oblastiach ako administratíva, logistika, obchod, bývanie, cestovný ruch a development. Fond môže investovať až do 90 % svojho majetku do realitných aktív a majetkových účastí v realitných spoločnostiach. Okrem toho môže investovať aj do prevoditeľných cenných papierov, nástrojov peňažného trhu a finančných derivátov.
- Regióny investícií: Fond má portfólio nehnuteľností rozložené v rôznych krajinách, vrátane Slovenska (okolie Bratislavy, Nitra, Trenčín), Poľska (Vroclav), Maďarska a Chorvátska.
- Odporúčaný investičný horizont: Minimálne 5 rokov, čo naznačuje jeho dlhodobý charakter.
- Typ fondu: Špeciálny podielový fond nehnuteľností, ktorý sa odlišuje od bežných podielových fondov najmä v spôsobe oceňovania majetku.
Prvý realitný fond je charakterizovaný ako fond s vyváženým vzťahom k riziku, určený pre investorov, ktorí hľadajú stabilný rast svojej investície bez výrazných výkyvov. Jeho podkladové aktíva môžu zahŕňať lukratívne nehnuteľnosti ako logistické centrá, kancelárske priestory (napr. STEINERKA Business Centrum, Twin City) či bytové komplexy (napr. Nová Nitra).
Výnosy a garancie: Čo môžete očakávať?
IAD Investments prezentuje Prvý realitný fond ako produkt s garantovaným minimálnym výnosom. V minulosti fond ponúkal napríklad garanciu 10 % za 1100 dní, čo predstavuje približne 3 % ročne. Je dôležité poznamenať, že táto garancia je realizovaná verejným prísľubom od IAD Investments, a v prípade nedodržania by správca mal doplniť rozdiel z vlastného vrecka. Avšak, v zmysle štatútu, ak garancia nebude dodržaná, nie je právne vymáhateľná.
V praxi sa však výnos fondu môže líšiť od garantovanej sumy. Dôležité je sledovať reálnu výkonnosť fondu po započítaní všetkých poplatkov. Uvádzaná výkonnosť je zvyčajne v hrubom (brutto) a nezohľadňuje všetky vstupné a priebežné náklady.
Príklady výkonnosti (údaje k 7.8.2025):
- Od začiatku roka 2025: 3,80 %
- 1 rok: 5,88 %
- 3 roky kumulované / p.a.: 14,03 % / 4,47 %
- 5 rokov kumulované / p.a.: 25,48 % / 4,64 %
- 10 rokov kumulované / p.a.: 50,37 % / 4,16 %
Je však nevyhnutné zdôrazniť, že minulá výkonnosť nie je predpokladom budúcich výnosov.
Poplatky a ich vplyv na výnos
Pri investovaní do akéhokoľvek fondu je kľúčové zohľadniť výšku poplatkov, ktoré môžu výrazne ovplyvniť konečný výnos. V prípade Prvého realitného fondu je potrebné počítať s viacerými typmi poplatkov:
- Vstupné poplatky: Tieto poplatky sa platia pri vstupe do fondu. Pre investície menšie ako 16 000 € bol štandardný vstupný poplatok 3 %. Pri vyšších investíciách sa mohol stanoviť individuálne. Niektorí poradcovia umožňujú aj zľavy.
- Správcovský poplatok: Tento poplatok pokrýva náklady na správu fondu. V prípade PRF bol uvádzaný vo výške 1,8 % p.a. (predpokladaná hodnota). Niekedy sa uvádza aj ako 0,144 % p.a. v závislosti od triedy fondu.
- Depozitársky poplatok: Pokrýva náklady na úschovu majetku fondu. Jeho výška bola okolo 0,204 % p.a. vrátane DPH.
- Poplatky za výkonnosť: V niektorých prípadoch môže správca účtovať aj poplatok za výkonnosť, napr. 10 % z výnosu portfólia nad stanovenú bázu.
Je dôležité si uvedomiť, že výška vstupného poplatku nemusí byť fixná a môže závisieť od poradcu alebo od výšky investovanej sumy. Pri investíciách nad 16 000 € si bolo možné v IAD uplatniť zľavu.
V porovnaní s inými fondami, napríklad s ETF fondami, ktoré sú známe svojimi nízkymi poplatkami a daňovým oslobodením po roku držania, môžu byť poplatky pri aktívne manažovaných fondoch vyššie.
Likvidita a riziko pozastavenia výplaty
Jednou zo špecifických charakteristík špeciálnych fondov nehnuteľností je ich likvidita. V prípade Prvého realitného fondu platí, že správca má právo pozastaviť vyplácanie podielových listov až na 12 mesiacov, a to v prípade špecifických udalostí alebo ak je to v záujme investorov. Toto opatrenie má chrániť fond pred nutnosťou predávať nehnuteľnosti za nevýhodné ceny v čase krízy alebo pri veľkých spätných odkupoch.
Pre investora to znamená, že v extrémnych situáciách sa nemusí dostať k svojim peniazom okamžite. Hoci sa uvádza, že vyplatenie by malo prebehnúť bez zbytočného odkladu, v predĺženej lehote až do 12 mesiacov, táto možnosť pozastavenia je dôležitým rizikom, ktoré treba zvážiť.
Riziká spojené s investovaním do realitných fondov
Aj keď realitné fondy sľubujú stabilné výnosy, nie sú bez rizika. Je dôležité si byť vedomý potenciálnych nebezpečenstiev:
- Trhové riziko: Zmeny v hodnote nehnuteľností v dôsledku ekonomických cyklov, zmien dopytu a ponuky, alebo iných faktorov ovplyvňujúcich realitný trh.
- Úrokové riziko: Zvýšenie úrokových sadzieb centrálnych bánk môže zvýšiť náklady na financovanie nehnuteľností a znížiť ich atraktivitu, čo môže viesť k poklesu cien.
- Menové riziko: Ak fond investuje v zahraničí, zmeny výmenných kurzov môžu ovplyvniť hodnotu investície v domácej mene.
- Riziko likvidity: Ako už bolo spomenuté, v prípade špeciálnych fondov nehnuteľností môže dôjsť k pozastaveniu výplaty prostriedkov.
- Kreditné riziko: Riziko, že nájomcovia nebudú schopní plniť svoje záväzky a uhrádzať nájomné.
- Riziko protistrany: Riziko, že druhá strana finančnej transakcie nesplní svoje záväzky.
- Riziko udalosti (event risk): Nečakané udalosti, ktoré môžu spôsobiť náhly pokles hodnoty finančného nástroja.
- Použitie pákového efektu (zadlženosť): Fond môže využívať úvery na financovanie investícií, čo zvyšuje potenciálny výnos, ale aj riziko straty. Zadlženosť portfólia voči hodnote nehnuteľností (LTV) je dôležitým ukazovateľom. V prípade PRF bola uvádzaná zadlženosť na úrovni 27,36 %, čo je relatívne nízke číslo v porovnaní s inými fondami. Napríklad fond CE REIF od HB REAVIS mal LTV na úrovni 68 %, čo je považované za vysoké.
Je dôležité si uvedomiť, že centrálne banky varovali pred rizikami v komerčných a rezidenčných nehnuteľnostiach. Zvyšovanie úrokových sadzieb môže mať negatívny vplyv na celý realitný sektor.
Alternatívy k Prvému realitnému fondu
Pre investorov, ktorí hľadajú alternatívy k aktívne spravovaným realitným fondom, existujú aj iné možnosti:
- ETF fondy: Investičné fondy obchodované na burze, ktoré kopírujú indexy. Vyznačujú sa nízkymi poplatkami a daňovou efektivitou (oslobodenie od dane po roku držania).
- Iné realitné fondy: Na trhu pôsobia aj iní správcovia s realitnými fondami, napríklad 365.invest (Realitný fond) alebo INVESTIKA (Realitní fond). Pri ich porovnávaní je dôležité sledovať nielen výkonnosť, ale aj veľkosť fondu (čo ovplyvňuje diverzifikáciu rizika), poplatky a podmienky výplaty.
- Priame investovanie do nehnuteľností: Pre niektorých investorov môže byť zaujímavé priame vlastníctvo nehnuteľnosti, hoci to vyžaduje vyšší počiatočný kapitál a aktívnejšiu správu.
Pri výbere najvhodnejšieho fondu je potrebné zohľadniť individuálny postoj k riziku, investičné ciele a časový horizont.
Zhodnotenie a odporúčania
Prvý realitný fond od IAD Investments predstavuje zaujímavú investičnú príležitosť pre tých, ktorí hľadajú stabilné výnosy z realitného trhu a sú ochotní prijať určitú mieru rizika. Jeho dlhoročná história, dohľad Národnej banky Slovenska a členstvo v profesijných asociáciách prispievajú k jeho dôveryhodnosti.
Na čo si dať pozor:
- Poplatky: Dôkladne si preštudujte štruktúru poplatkov, najmä vstupné a správcovské, ktoré môžu znížiť váš čistý výnos.
- Likvidita: Buďte si vedomí možnosti pozastavenia výplaty podielových listov až na 12 mesiacov.
- Riziká: Investovanie do nehnuteľností prináša špecifické riziká, ktoré je potrebné zvážiť.
- Investičný horizont: Dodržujte odporúčaný investičný horizont minimálne 5 rokov, aby ste maximalizovali šancu na dosiahnutie výnosu.
Ako fungujú realitné fondy (investovanie do nehnuteľností)
Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím je nevyhnutné prečítať si predajný prospekt, štatút a dokument s kľúčovými informáciami pre investorov. Taktiež je vhodné konzultovať svoje rozhodnutie s finančným poradcom, ktorý vám pomôže zhodnotiť vašu finančnú situáciu a investičné ciele.
Investovanie do Prvého realitného fondu môže byť vhodnou súčasťou diverzifikovaného portfólia, ale je dôležité pristupovať k nemu s realistickými očakávaniami a plným vedomím spojených rizík. Investovanie so sebou prináša odlišné riziká ako termínované vklady, a preto je dôležité vybrať si produkt, ktorý zodpovedá vašej tolerancii k riziku a finančným cieľom.