Investičný realitný fond (IAD IRF), podfond investičného fondu IAD Investments Fund, predstavuje špecifickú investičnú príležitosť zameranú primárne na nehnuteľnosti. Tento fond, spravovaný spoločnosťou IAD Investments, správ. spol., a.s., najstaršou slovenskou správcovskou spoločnosťou s históriou od roku 1991, ponúka investorom možnosť participovať na raste realitného trhu prostredníctvom diverzifikovaného portfólia nehnuteľností a súvisiacich aktív. Fond je štruktúrovaný ako alternatívny investičný fond (AIF) podľa smernice EÚ o AIFMD a je registrovaný v Luxemburskom veľkovojvodstve, čo mu umožňuje operovať na európskom trhu. Cieľom tejto analýzy je poskytnúť komplexný pohľad na Prvý realitný fond, jeho investičnú stratégiu, riziká, výnosy a špecifiká spojené s investovaním do neho.
Štruktúra fondu a jeho cieľ
Prvý realitný fond (IAD IRF) je zriadený vo forme investičnej spoločnosti s pevným základným imaním (SICAV - société d’investissement à capital variable) podľa právneho poriadku Luxemburského veľkovojvodstva. Jeho štatutárnym orgánom je generálny partner, spoločnosť IAD Investments Management S.à r.l., ktorá zabezpečuje každodennú prevádzku fondu a riadi jeho investičnú stratégiu. Fond je alternatívnym investičným fondom, čo znamená, že podlieha reguláciám stanoveným smernicou EÚ o AIFMD.
Cieľom správcovskej spoločnosti IAD Investments je v horizonte piatich rokov dosiahnuť a zabezpečiť pre podielnikov výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a európskeho realitného trhu. Tento cieľ je ambiciózny a odráža snahu fondu participovať na dynamike realitného sektora. Fond sa charakterizuje ako "vyvážený fond s rastovým charakterom", určený pre investorov s vyváženým vzťahom k riziku, ktorí hľadajú stabilný a rovnomerný rast svojej investície. Ponúka možnosť podieľať sa na stabilných výnosoch spojených s prenájmom nehnuteľností a reálnym rastom ich hodnoty, čo ho robí perspektívnou alternatívou pre dlhodobé investovanie bez očakávania extrémnych výkyvov.
Investičná stratégia a portfólio fondu
Majetok Prvého realitného fondu je podľa podmienok osobitného zákona investovaný najmä do nehnuteľností vrátane ich príslušenstva na účely ich správy a predaja. Okrem priamych investícií do nehnuteľností fond investuje aj do majetkových účastí v realitných spoločnostiach a do likvidných finančných aktív, z ktorých ekonomickej podstaty vyplýva úzke prepojenie s trhom nehnuteľností. Realitné aktíva, či už priame nehnuteľnosti alebo majetkové účasti, môžu tvoriť až 90% objemu majetku podielového fondu.
Fond nie je obmedzený len na priame vlastníctvo nehnuteľností. Môže tiež investovať do prevoditeľných cenných papierov, ako sú hypotekárne záložné listy, nástroje peňažného trhu a finančné deriváty. Taktiež je možné investovať do prevoditeľných cenných papierov, ktorých výnos je odvodený od vývoja realitného trhu. Tento diverzifikovaný prístup umožňuje fondu reagovať na rôzne trhové podmienky a maximalizovať potenciálne výnosy.
Finančné deriváty sú využívané nielen na dosiahnutie dodatočného výnosu portfólia, ale predovšetkým na zabezpečenie majetku fondu voči akciovému, úrokovému a menovému riziku. Týmto spôsobom fond aktívne riadi svoje expozície voči špecifickým trhovým rizikám.
V súlade so štatútmi podielových fondov môže podiel cenných papierov vydaných štátmi a medzinárodnými organizáciami, uvedenými v prílohe štatútov jednotlivých podielových fondov, prekročiť 35% hodnoty majetku vo fonde, pričom tento podiel môže dosiahnuť až 100%. Toto ustanovenie dodáva fondu flexibilitu pri alokácii aktív, najmä v prípade investícií do vysoko kvalitných štátnych dlhopisov.
Príklady nehnuteľností v portfóliu
Portfólio fondu zahŕňa strategicky umiestnené a rôznorodé nehnuteľnosti, ktoré odzrkadľujú jeho investičnú stratégiu. Medzi významné investície patria:
Administratívne budovy:
- CBC I-II (Bratislava): Kancelárska budova v hlavnej administratívnej zóne Bratislavy, blízko centra a zároveň súčasť novej mestskej časti Nové Nivy. Ponúka výhody moderného kancelárskeho komplexu s výbornou dopravnou dostupnosťou.
- Twin City B a C (Bratislava): Súčasť komplexu Twin City v dynamicky sa rozvíjajúcej štvrti na Mlynských Nivách, s výbornou dopravnou dostupnosťou a blízkosťou k hlavnej autobusovej stanici a nákupnému centru Nivy.
- D48 (Varšava): Moderná administratívna budova triedy A vo varšavskej štvrti Mokotów, ponúkajúca priestory pre obchod a služby, priestranné terasy a zelené plochy.
- STEINERKA Business Center (Bratislava): Administratívna budova s kombináciou administratívnych a obchodných priestorov, ktorá bola skolaudovaná koncom roka 2017.
- TWIN CITY A (Bratislava): Nachádza sa na Mlynských Nivách, dokončená v roku 2015, ponúka kancelárske a obchodné priestory a je plne obsadená prestížnymi nájomcami.
- Pribinova 19 (Bratislava): Moderná administratívno-obchodná budova v rámci Eurovea City, spĺňajúca prísne environmentálne kritériá (certifikát LEED Gold).
Logistické areály:
- Logistické centrum Bratislava Cargo: Strategicky umiestnené pri letisku M.R. Štefánika v Bratislave s priamym prístupom na letiskovú dráhu a napojením na diaľničný obchvat. Kľúčovým nájomcom je DHL Expres.
- Logistický areál Pharos (Bratislava): Nachádza sa pri bratislavskom letisku, s plochou 27 933 m², vrátane skladových priestorov, administratívnej budovy a prepravného depa kuriérskej spoločnosti DPD.
- Logistický areál Wroclaw (Poľsko): Nachádza sa 10 minút od centra mesta a 15 minút od letiska, s priamym napojením na medzinárodné diaľničné spojenia.
- Logistický areál Budapešť: Tvorený kombináciou mestských logistických a veľkoplošných skladových jednotiek, vzdialený približne 15 km od centra Budapešti.
- Logistický areál Bratislava (Nové mesto): Nachádza sa v priemyselnej zóne s viacerými skladovacími priestormi, výrobnými halami a administratívnymi budovami.
Obchodné centrá:
- Aupark (Hradec Králové): Moderné nákupné centrum s vynikajúcou dopravnou dostupnosťou a veľkokapacitným parkovacím domom.
- OC Laugaricio (Trenčín): Dominantné obchodné centrum trenčianskeho regiónu s viac ako 130 značkami.
Pozemky a iné aktíva:
- Pozemky Triblavina (obec Bernolákovo): Rozsiahle pozemky určené pre development objektov pre skladovacie a výrobné účely s plánovanou výstavbou logistických hál.
- Pozemok Sveta Helena (Chorvátsko): Určený na výstavbu v lokalite blízko Záhrebu.
- Fotovoltaické elektrárne (Iža a Dolná Strehová): Dve elektrárne na juhu Slovenska s využitím solárnej energie.
Investovanie do Prvého realitného fondu
Ako investovať
Investor nadobudne akcie IAD IRF na základe písomnej zmluvy, v ktorej sa zaviaže zaplatiť dohodnutú sumu. Po pripísaní investovanej sumy na účet fondu investor získa akcie za cenu platnú ku dňu ocenenia, ktorým je spravidla posledný kalendárny deň mesiaca, v ktorom boli prostriedky pripísané. Investor môže vlastniť aj zlomok akcie.
Súčasťou procesu akceptácie investora je požiadavka na preukázanie pôvodu majetku (AML/KYC) v zmysle luxemburského zákona, čo je štandardný postup pri investíciách do alternatívnych investičných fondov.
Minimálna investícia a poplatky
IAD IRF ponúka tri triedy akcií: "Institutional Class", "Class A" a "Ordinary Class". Minimálna výška investície a výška poplatkov sa líšia v závislosti od zvolenej triedy. Tieto informácie sú detailne uvedené v prospekte fondu a sú k dispozícii na webovom sídle IAD.
Likvidita a vyplatenie
Investícia do Prvého realitného fondu je považovaná za menej likvidnú v porovnaní s tradičnými finančnými produktmi. Investor môže podať žiadosť o spätný odkup akcií kedykoľvek, avšak žiadosti sa vyhodnocujú počas špecifického obdobia spätného odkupu, ktoré zvyčajne prebieha v apríli a máji každého kalendárneho roka. Žiadosti podané mimo tohto obdobia sa zaradia do nasledujúceho obdobia.
V prípade, ak hodnota žiadostí o spätný odkup presiahne 20% čistého majetku fondu, môžu byť prostriedky vyplatené v dlhšej lehote, prípadne môže dôjsť k uzavretiu a likvidácii fondu v lehote do 3 rokov a 60 dní.
Oceňovanie majetku a záväzkov vo fonde a stanovenie ceny podielu, za ktorú budú podielové listy vyplatené, sa vykonáva následne. V prípade dennej frekvencie oceňovania, cena platná k dňu doručenia žiadosti o vyplatenie bude určená v najbližší pracovný deň nasledujúci po dni prijatia žiadosti na spracovanie. Podielové listy sa teda nevyplatia za cenu zobrazenú na webovom sídle v reálnom čase.
Ako fungujú realitné fondy (investovanie do nehnuteľností)
Riziká spojené s investíciou
Investovanie do podielových fondov, vrátane Prvého realitného fondu, je spojené s rizikom. Hodnota investície sa môže znižovať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. Investor by mal byť pripravený na tieto riziká a zvážiť svoj investičný horizont a toleranciu k riziku. Odporúčaný investičný horizont pre IAD IRF je minimálne 5 rokov.
Medzi špecifické riziká patria:
- Trhové riziko: Zmeny trhovej hodnoty pozícií v majetku fondu spôsobené zmenami trhových faktorov ako sú úrokové sadzby, devízové kurzy, ceny akcií.
- Úrokové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien úrokových mier a ich vplyvu na hodnotu majetku.
- Menové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien výmenných kurzov mien.
- Akciové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien cien majetkových cenných papierov.
- Riziko investovania v realitnom sektore: Riziko zmeny hodnoty realitných aktív v dôsledku zmien cien nehnuteľností, realitných spoločností alebo pozemkov.
- Kreditné riziko: Riziko straty vyplývajúce z nesplnenia záväzkov dlžníkom alebo inou zmluvnou stranou.
- Riziko štátu: Riziko straty vyplývajúce z neschopnosti alebo neochoty štátnych orgánov splniť záväzky voči zahraničiu.
- Riziko protistrany: Riziko straty pre fond vyplývajúce z nesplnenia záväzkov protistranou v rámci uzavretého obchodu.
- Riziko vyrovnania obchodu: Riziko straty vyplývajúce z nerealizovania vyrovnania finančnej transakcie podľa dohodnutých podmienok.
- Riziko udalosti (event risk): Riziko straty v dôsledku nepredvídateľných okolností, ktoré spôsobia pokles trhovej hodnoty finančného nástroja.
IAD je povinná vyplatiť podielový list podielového fondu Prvý realitný fond bezodkladne, najneskôr však v predĺženej lehote 12 mesiacov.
Výkonnosť fondu
Informácie o výnosnosti fondu sú prezentované formou percentuálneho zhodnotenia za rôzne obdobia, ako napríklad od začiatku roka, 3-ročné, 5-ročné a 10-ročné kumulované výnosy, ako aj výnos od začiatku existencie fondu. Tieto údaje slúžia na porovnanie výkonnosti fondu v čase a voči relevantným benchmarkom. Dňa 26. marca 2025 bolo oznámené, že Investičný realitný fond (IRF) spravovaný spoločnosťou IAD Investments Management dosiahol v roku 2024 najvyššie zhodnotenie vo svojej histórii.
Dôležité upozornenia a dokumenty
Tento materiál je marketingovým oznámením. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím je nevyhnutné oboznámiť sa s predajným prospektom, štatútom a dokumentom s kľúčovými informáciami pre investorov fondov IAD Investments, správ. spol., a.s. Tieto dokumenty sú k dispozícii v sídle IAD, na predajných miestach, v sídle depozitára alebo na webovom sídle www.iad.sk.
Dedičstvo a darovanie akcií
Akcie Fondu je možné dediť alebo darovať. V oboch prípadoch sa obdarovaný alebo dedič stáva investorom Fondu a rovnako sa na neho vzťahujú požiadavky na preukázanie pôvodu majetku (AML/KYC). Pre zdokumentovanie týchto procesov sú potrebné úradne preložené dokumenty v anglickom jazyku (napr. úmrtný list, rozhodnutie o dedičskom konaní, dokumenty preukazujúce darovanie).
Zodpovedné strany
- Generálny partner: IAD Investments Management S.à r.l. (Luxembursko) - zodpovedný za investičnú stratégiu.
- AIFM (Zahraničná správcovská spoločnosť): Gen II Management Company SARL (Luxembursko) - zodpovedná za súlad s luxemburskou legislatívou a riadenie rizík.
- Centrálny administrátor: CF Fund Services S.A. (Luxembursko, súčasť BDO Luxembourg) - zabezpečuje účtovníctvo, výpočet NAV, zoznam akcionárov a AML/KYC kontroly.
- Depozitár: Société Générale Bank & Trust (Luxembursko) - regulovaná banka, ktorá spravuje peňažné prostriedky fondu a dohliada na transakcie.
- Regulátor: Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) v Luxembursku - dohliada nad fondom. V slovenskom kontexte túto funkciu plní Národná banka Slovenska.
- Audítor: KPMG Audit S.à r.l.
Prvý realitný fond, spravovaný IAD Investments, predstavuje komplexnú investičnú príležitosť v sektore nehnuteľností, ktorá vyžaduje dôkladné zváženie cieľov investora, jeho tolerancie k riziku a investičného horizontu.