Vlastníctvo nehnuteľnosti je spojené nielen s právami, ale aj s povinnosťami. Jednou z kľúčových otázok, ktoré sa často objavujú v susedských vzťahoch a pri užívaní nehnuteľností, je zabezpečenie prístupu k verejnej komunikácii. Táto problematika nadobúda na komplexnosti najmä v prípadoch spoluvlastníctva a v kontexte právnych úprav, ako sú Občiansky zákonník a zákon o pozemných komunikáciách. Analýza práv a povinností vlastníkov susediacich pozemkov, možností zriadenia vecného bremena, ako aj súdnej praxe v tejto oblasti je nevyhnutná pre efektívne riešenie potenciálnych konfliktov a zabezpečenie právnej istoty.
Prístup na susedný pozemok z dôvodu údržby a obhospodarovania
Občiansky zákonník v ustanovení § 127 ods. 3 zakotvuje povinnosť vlastníkov susediacich pozemkov umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky alebo na stavby na nich stojace. Táto povinnosť nastupuje vtedy, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Toto ustanovenie poskytuje vlastníkovi pozemku právo vstúpiť na susedný pozemok za účelom vykonania nevyhnutných prác na svojom pozemku alebo stavbe.
Je však dôležité zdôrazniť, že toto právo nie je absolútne. Vstup na susedný pozemok je možný len pri splnení špecifických podmienok:
- Nevyhnutnosť: Vstup musí byť skutočne nevyhnutný pre údržbu alebo obhospodarovanie pozemku či stavby žiadateľa.
- Časové obmedzenie: Vstup je povolený len na nevyhnutne potrebný čas.
- Miera obmedzenia: Rozsah zásahu do pozemku suseda musí byť minimalizovaný na nevyhnutnú mieru.
Toto právo vstupu na susedný pozemok neznamená trvalé právo na prechod alebo prejazd. Ide o bezodplatné právo, ktoré sa poskytuje len v nevyhnutných prípadoch. Príklady situácií, kedy je takýto vstup oprávnený, zahŕňajú potrebu pokosiť pozemok, na ktorý sa nedá dostať inak, opravu strechy budovy vyžadujúcu prístup zo susedného pozemku, alebo údržbu oplotenia nachádzajúceho sa na hranici pozemkov.
Právo na pravidelné využívanie a zriadenie vecného bremena
V prípadoch, kedy vlastník potrebuje pravidelný prístup k svojej nehnuteľnosti cez cudzí pozemok, napríklad z dôvodu absencie iného prístupu k verejnej komunikácii, je nevyhnutné riešiť situáciu prostredníctvom zriadenia vecného bremena. Toto vecné bremeno môže byť zriadené písomnou dohodou medzi vlastníkmi, ktorá sa následne zapíše do katastra nehnuteľností.
Ak sa vlastník a sused nedokážu dohodnúť, môže vlastník stavby podať žalobu na súd s cieľom dosiahnuť zriadenie vecného bremena. Podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno. Toto bremeno spočíva v práve cesty cez priľahlý pozemok.
Podmienky pre zriadenie vecného bremena súdom sú prísne:
- Vlastník stavby nie je vlastníkom priľahlého pozemku: Žiadateľ nesmie byť vlastníkom pozemku, cez ktorý sa má cesta zriadiť.
- Prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak: Musí byť preukázané, že neexistuje žiadna iná reálna možnosť prístupu k stavbe, napríklad cez iný pozemok vo vlastníctve žiadateľa.
Súd pri rozhodovaní o zriadení vecného bremena zohľadňuje obvyklú cenu zaťaženého pozemku, okolnosti, za ktorých stavba zostala bez prístupu, a potenciálne negatívne dopady na suseda. V prípadoch, kde existuje iný zabezpečený prístup, hoci aj sťažený, alebo ak je prístup len dočasne sťažený z dôvodu opraviteľnej vady, súd spravidla návrh na zriadenie vecného bremena zamietne. Okrem dohody a súdneho rozhodnutia môže vecné bremeno vzniknúť aj vydržaním, ak sú splnené zákonné podmienky.
Verejná komunikácia a účelová cesta: Rozdielne režimy
Zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (ďalej len „cestný zákon“) rozlišuje medzi rôznymi druhmi pozemných komunikácií, pričom kľúčové sú miestne a účelové cesty. Miestne cesty sú vo vlastníctve obcí, zatiaľ čo účelové cesty môžu patriť fyzickým či právnickým osobám. Účelová cesta je špecifická tým, že slúži na spojenie jednotlivých nehnuteľností s verejnou cestou alebo na spojenie dôležitých objektov v obci.
Dôležitým rozlíšením je verejný a neverejný charakter účelovej cesty. Verejná účelová cesta je prístupná pre širokú verejnosť, zatiaľ čo neverejná účelová cesta je určená len pre obmedzený okruh osôb. O tomto zaradení rozhoduje obec.
Právomoc súdov pri rozhodovaní o užívaní účelových ciest: Slovenský a český prístup
V nedávnom čase sa najvyššie súdne autority niekoľkokrát vyjadrili k otázke právomoci rozhodovať o oprávnení užívať účelové komunikácie. Vzhľadom na vágnosť zákonnej úpravy majú práve judikatórne závery zásadný význam a teda i praktické dopady. Ani zákon č. 149/2021 Z. z., ktorým bol novelizovaný cestný zákon, nepriniesol podstatné zmeny.
Pri porovnaní slovenskej a českej judikatúry je možné všimnúť si odlišné prístupy. České súdy na jednej strane tieto otázky meritórne prejednávajú, zatiaľ čo Najvyšší súd SR sa od tejto úlohy „oslobodil“ spôsobom, ktorý nesvedčí efektívnej ochrane vlastníka účelovej cesty. Najvyšší súd SR dospel k záveru, že „otázky užívania účelových komunikácií nie sú inštitútom súkromného práva, ale verejnoprávnym oprávnením“[4] na základe toho, že otázky správy a využívania účelových komunikácií sú upravené vo verejnoprávnom predpise. Tento prístup schválil aj Ústavný súd SR.
S týmto záverom sa však mnohí odborníci nestotožňujú. Je pravdou, že rozhodovanie o viacerých otázkach správy účelových komunikácií je zverené obci/mestu, avšak nemožno súhlasiť s tým, že by žalobca, ktorý sa domáha ochrany vlastníckeho práva negatórnou žalobou, mal v úmysle upraviť režim užívania pozemnej komunikácie. Žalobca celkom zjavne počítal s tým, že ide o neverejnú účelovú komunikáciu. Charakter komunikácie je podstatný z hľadiska možnosti verejnosti ju využívať, alebo naopak, pre možnosť vlastníka verejnosť z užívania vylúčiť. Nemožno preto tvrdiť, že civilné súdy nemajú žiadnu právomoc rozhodovať vo veciach užívania účelových komunikácií.
Napokon, ak aj príslušný správny orgán (obec/mesto) rozhodne, že komunikácia je neverejná, len táto skutočnosť sama osebe by nepriniesla vlastníkovi možnosť vylúčiť iné osoby z jej užívania, pokiaľ by vlastník nemal k dispozícii možnosť domáhať sa ochrany na súde. Ak teda rozlišovanie charakteru komunikácie nemá byť samoúčelné, je možné dospieť len k záveru, že s neverejným charakterom komunikácie sa spája možnosť negatórnou žalobou domáhať sa ochrany na súde. Charakter komunikácie je preto kľúčovou premisou pre úspech v takomto spore.
V tejto súvislosti je otázne, či vôbec mohol súd po zastavení konania dať podnet správnemu orgánu, aby tento rozhodol o charaktere komunikácie, keďže toto konanie nepatrí medzi konania, ktoré možno začať ex offo. Postúpenie veci by malo opodstatnenie, ak by sa žalobca domáhal namiesto ochrany vlastníckeho práva určenia charakteru komunikácie. Žalobca takto ale predmet konania nevymedzil. Otvára sa tým otázka, či vôbec takéto postúpenie veci po zastavení konania má právne účinky.
K záverom v prospech iného riešenia než zastavenia konania dospel aj Najvyšší súd ČR, ktorý sa vyjadril, že „Pokud se však v soudním řízení o negatorní žalobě podle § 126 odst. 1 ObčZ žalovaný brání námitkou, že pozemek, z jehož užívání má být vyloučen, je účelovou komunikací, posoudí soud otázku, zda skutečně jde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, jako předběžnou podle § 135 odst. 1 O.s.ř.“
Lowe Commercial - "Miscommunication"
Terminologický chaos a potreba právnej istoty
V rozhodovacej praxi slovenských súdov dochádza k značnému terminologickému chaosu. V jednom prípade sa Ústavný súd SR postupne terminologicky prešiel od účelovej komunikácie, cez predpoklad o jej verejnom charaktere, až po miestnu účelovú komunikáciu, teda právne neexistujúci typ komunikácie. V úvode uznesenia Najvyššieho súdu SR je spor definovaný ako „spor o obmedzenie ťažkej nákladnej dopravy po miestnej komunikácii.“ V rekapitulácii postupu nižších súdov sa zas možno dočítať, že okresný súd „Rozhodnutie odôvodnil tým, že žalobkyňa sa v konaní domáha súdnej ochrany práva všeobecného užívania účelovej komunikácie a uloženia povinnosti žalovanému zdržať sa využívania tejto komunikácie…“. Táto terminologická nesúrodosť bola tolerovaná naprieč celou súdnou sústavou, až sa nakoniec dostala do Zbierky nálezov a uznesení Ústavného súdu SR.
Snaha vniesť prvok verejnosti do každej cestnej komunikácie bez rozdielu len preto, že tieto sú upravené vo verejnoprávnom predpise neobstojí. Prvok verejnosti sa viaže k miestnym komunikáciám preto, že tie nemôže vlastniť súkromná osoba (s výnimkou tých, ktoré sú určené pre cestnú nemotorovú dopravu), a k verejným účelovým komunikáciám sa viaže z podstaty veci, a nie preto, že predpis upravujúci ich správu je verejnoprávnej povahy.
Z doterajšieho procesného postupu Najvyššieho súdu SR (zastavenie konania a postúpenie veci na orgány samosprávy) ako aj z právnej vety uznesenia Ústavného súdu SR sa zdá, že všeobecné súdy nemajú žiadnu rozhodovaciu právomoc, pokiaľ ide o užívanie účelových komunikácií. Citované rozhodnutia ani v náznaku nepočítajú s možnosťou domáhať sa ochrany vlastníckeho práva účelovej komunikácie.
Predpokladajme, že vlastník uspeje a získa rozhodnutie o neverejnosti účelovej komunikácie. Rieši tento „úspech“ skutočne vlastníkov problém? Čo ak faktický stav, teda užívanie komunikácie neželanými osobami alebo neželaným spôsobom, ostal nezmenený, zatiaľ čo sa charakter komunikácie rozhodnutím správneho orgánu zmenil? V prípade neverejnej komunikácie musí prvok verejnosti ustúpiť vlastníckemu právu, ktorému musí byť poskytnutá ochrana.
Podľa § 164 Civilného sporového poriadku, v prípade, že výsledok konania závisí od otázky, ktorú súd nie je oprávnený riešiť, môže konanie prerušiť. Namiesto zastavenia tak nič nebráni súdu, aby v prípade pochybností o charaktere komunikácie dal podnet samospráve a konanie prerušil. Preto sa žiada poukázať ešte na skutočnosť, že civilný súd si môže predbežne zodpovedať túto otázku sám. Vzhľadom na výnimočnosť prerušenia konania by tak zrejme mal hľadať dôvod, prečo tak urobiť, namiesto vyhýbania sa dokazovaniu.
Najvyšší súd SR totiž dospel k záveru,[12] že „výber, resp. voľbu súdu, ktoré z jednotlivých opatrení (napr. spojenie veci, prerušenie konania, riešenie tzv. predbežnej otázky) slúžiacich účelu racionálnej organizácie postupu súdu pri vedení príslušného súdneho konania, je ale potrebné podriadiť aj zákonnej požiadavke rýchlej a účinnej ochrany práv účastníkov v súdnom konaní (§ 6 O. s. p.) a použiť to opatrenie, prostredníctvom ktorého je ochrana práv účastníkov konania rýchlejšia a účinnejšia.“
Navrhovaný postup by bol v zhode s rozhodovacou praxou Najvyššieho súdu ČR, v ktorej dlhodobo pretrváva záver, že „… pokud vlastník pozemku uplatňuje negatorní žalobu proti žalovanému, který přes jeho pozemek přechází nebo projíždí, a žalovaný se brání tvrzením, že jde o účelovou komunikaci, posoudí soud otázku, zda o takovou komunikaci jde, jako předběžnou, pokud o ní již nerozhodl správní orgán, z jehož rozhodnutí by bylo třeba vycházet.“ Z pohľadu českej súdnej praxe je teda zrejmé, že procesný postup je predurčený osobou žalobcu a tým, čoho sa žalobca domáha. V zásade je tento prístup možné považovať za hodný nasledovania s tým rozdielom, že aj v prípade žalobcu, ktorý sa domáha možnosti komunikáciu užívať ako verejnú, nie je potrebné konanie hneď zastaviť, ale postačuje ho podľa nášho názoru prerušiť.
Napriek tomu, že sa nám podarilo ilustrovať alternatívy k doterajšej rozhodovacej praxi, nemôžeme opomenúť skutočnosť, že v neprospech právomoci všeobecných súdov venovať sa otázkam využívania účelových komunikácií existuje okrem senátnych rozhodnutí Najvyššieho súdu SR aj „zbierkové“ rozhodnutie Ústavného súdu SR. I keď je pridŕžanie sa rozhodovacej praxe prospešné z hľadiska právnej istoty a predvídateľnosti práva, niekedy môže byť vhodné uprednostniť nápravu chýb pred právnou istotou.
Vzhľadom na terminologický chaos v rozhodovacej praxi môžeme prakticky s istotou konštatovať, že v tomto prípade naozaj ide o zjavné pochybenie. Okrem toho existuje naliehavý záujem na zmene tejto praxe, keďže v súčasnosti je ochrana vlastníckeho práva k účelovej komunikácii prakticky znemožnená. Nie je bez významu, že zmena rozhodovacej praxe nemá potenciál kohokoľvek poškodiť, keďže ide skôr o dosiahnutie efektívneho procesného postupu a umožnenie rozhodovať o ochrane vlastníckeho práva.
tags: #pristup #z #verejnej #komunikacie #spoluvlastnictvo