Zháňanie pozemku alebo novej nehnuteľnosti za prijateľnú cenu je v dnešnej dobe takmer nemožné. Čoraz viac ľudí sa teda prirodzene rozhodne pre rekonštrukciu. V tomto smere je obľúbeným riešením prístavba domu. Prináša síce mnoho nesporných benefitov, no treba brať ohľad aj na určité negatíva a predovšetkým na právne aspekty, ktoré s ňou súvisia. Tento článok sa venuje problematike prístavby rodinného domu, od jej realizácie až po zápis do katastra nehnuteľností, vrátane súvislostí s trestným a občianskym právom.
Stavebné povolenie pre prístavbu: Viac ako len ohlásenie
Zákon hovorí, že pred realizáciou prízemných stavieb nižších ako 5 metrov, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 metrov štvorcových, netreba žiadať o stavebné povolenie. To by znamenalo, že prístavbu by stačilo len jednoducho ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. Stavebné povolenie je však potrebné, keď objekt mení svoj objem. A keďže aj prístavba domu do 25 m² spôsobuje zväčšenie objemu nehnuteľnosti, logicky si vyžaduje stavebné povolenie. Vyhnete sa mu len vtedy, keď nebude priamo napojená na pôvodný objekt.
V praxi sa môže vyskytnúť situácia, kedy sa stavebník dopustí činu, ktorý by mohol byť kvalifikovaný ako prečin krádeže. Napríklad, ak obžalovaný M. M. v obci Š. na N. ulici č. 12 demontoval plynový kotol zn. z rekonštruovaného rodinného domu poškodeného L. S. a odniesol ho z domu. Podľa § 212 ods. 3 Tr. zák. sa prečin krádeže kvalifikuje aj vtedy, ak sa páchateľ zmocňuje cudzej veci, ktorá je súčasťou hlavnej veci, a to v hodnote presahujúcej určitú hranicu. V tomto prípade sa jednalo o plynový kotol zn. v hodnote 1.668,91 €, čím bola spôsobená škoda poškodenému.
Čo je súčasťou hlavnej stavby?
V zmysle § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že súčasti veci sú veci, ktoré patria vlastníkovej reči a sú neoddeliteľne spojené s hlavnou vecou buď fyzicky, alebo hospodársky. Príkladom takejto súčasti môže byť napríklad strešná krytina, ale aj protipožiarne dvere, či zateplenie stavby. Obdobne to platí aj pre okná, dvere a podobne. V kontexte prístavby je dôležité pochopiť, že ak sa niečo stane neoddeliteľnou súčasťou hlavnej stavby, stáva sa automaticky vlastníctvom vlastníka hlavnej stavby. To znamená, že ak stavebník vykonal zmenu stavby alebo na ňu vynaložil svoje prostriedky, a táto zmena sa stala súčasťou hlavnej stavby, môže sa stať vlastníkom toho, čo k veci pribudlo, a to aj bez ďalšieho, ak nie je výslovne uvedené inak v zmluve o prevode hlavnej veci. Taktiež sa môže stať, že vec, ktorá je súčasťou hlavnej veci, je vadná, čo zneohodnocuje celú hlavnú vec. V takom prípade nie je právne relevantné, či bola táto súčasť v minulosti v inej osobe ako vlastník.
Právna kvalifikácia skutkov a bezdôvodné obohatenie
V prípade demontáže a odcudzenia plynového kotla, ako bolo popísané vyššie, súd kvalifikoval konanie obžalovaného ako prečin krádeže podľa § 212 ods. 1, ods. 3 písm. a) Tr. zákona, v spojení s § 36 písm. j) Tr. zák. a § 56 ods. 1 Tr. zák. V tomto prípade sa súd odvolával na judikatúru, napríklad občianskoprávnu judikatúru R 29/1989, ktorá uvádza, že súčasťou veci je aj to, čo k nej pribudlo. V danom prípade sa jednalo o demontáž súčasti veci, ktorá bola neoddeliteľne spojená s hlavnou vecou - rodinným domom. Z pohľadu trestného práva, zmocnenie sa cudzej veci, ktorá je súčasťou hlavnej veci, predstavuje krádež.
Súd ďalej uviedol, že znaky objektívnej stránky prečinu krádeže podľa § 212 Tr. sú splnené v tom prípade, ak sa páchateľ zmocňuje cudzích vecí, t. j. vecí, ktoré nepatria jemu. V tomto prípade obžalovaný M. M. sa zmocnil súčastí rodinného domu, ktoré neboli v jeho vlastníctve. Obžalovaný s týmito vecami nakladal ako s vlastnými, čo predpokladá ich odnesenie alebo odvezenie.
Je dôležité poznamenať, že v danej veci nešlo ani o tzv. bezdôvodné obohatenie, ktoré by sa riešilo podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Bezdôvodné obohatenie nastáva vtedy, keď dôjde k majetkovému prospechu na úkor iného bez právneho dôvodu. V tomto prípade však došlo k priamemu zmocneniu sa cudzej veci, čo spadá pod trestnoprávnu kvalifikáciu.
Typy prístavieb a ich realizácia
Nehnuteľnosť sa dá rozšíriť rozličnými spôsobmi. Obľúbenou voľbou je prístavba izby k domu, napríklad ak chcete zariadiť samostatnú miestnosť pre deti. Samozrejme, prístavba môže mať aj podobu viacerých izieb. Dokonca v niektorých prípadoch dokáže byť aj poschodová. Častým riešením je aj prístavba garáže k domu. Jej výhodou je skutočnosť, že z garáže sa môžete jednoducho dostať dovnútra bez toho, aby ste vychádzali von. Nehovoriac o tom, že do takýchto priestorov jednoducho dotiahnete či už elektrinu, alebo aj vodu.
Pri návrhu prístavby rodinného domu sa odporúča využiť služby profesionálov. Skúsený architekt vám poradí nielen postup, ale aj to, či vlastne prístavba dáva vo vašej situácii zmysel, prípadne aké rozmerové a koncepčné riešenie sa oplatí zvoliť. Každá prístavba je totiž jedinečná - musí byť teda navrhnutá na mieru. A nezabúdajte, že po dizajnovej stránke by mala plynulo nadväzovať na pôvodný objekt.
Spolupráca so skúseným projektantom je dôležitá aj z hľadiska vypracovania projektovej dokumentácie, rozpočtu, analýzy nosných prvkov a správneho nadimenzovania jednotlivých častí prístavby.
Svojpomocná realizácia vs. profesionálne služby
Po vytvorení projektu prístavby sa môžete rozhodnúť, či sa pustíte do svojpomocnej realizácie alebo si všetko dáte urobiť na kľúč. Prvé spomenuté riešenie prináša jednoznačný benefit v podobe nižšej investície. Musíte sa však pripraviť na samostatné vyriešenie búracích a stavebných prác, inštaláciu rozvodov, správne napojenie na pôvodnú stavbu a podobne. Ak v tejto oblasti nemáte dostatok skúseností, využitie služieb profesionálov sa vám pravdepodobne vyplatí viac.
Murovaná alebo montovaná prístavba domu? Murované aj drevené prístavby domu majú svoje špecifiká. Ktoré riešenie bude lepšie pre vás?
Ako na stavanie obvodového nosného muriva? | Ytong
Zápis prístavby do katastra nehnuteľností a kolaudácia
Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. Na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa dokladá najmä zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu.
V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov). V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.
Všetky stavby alebo stavebné úpravy, ktorých uskutočnenie je podmienené vydaním stavebného povolenia, je potrebné po vykonaní všetkých prác skolaudovať. Tento fakt sa týka aj prístavby domu. Vydanie rozhodnutia o kolaudácii v praxi znamená, že dňom nadobudnutia právoplatnosti dokumentu bude možné stavbu používať. Na základe kolaudačného rozhodnutia je možné požiadať o zápis do katastra nehnuteľností. Stavbu je tiež potrebné zaevidovať na obecnom či mestskom úrade.
Ak dokončená stavba domu, prístavby či nadstavby neprejde riadnou kolaudáciou a následne zápisom do katastra, môžete sa pri žiadosti o hypotéku so záložným právom na túto nehnuteľnosť stretnúť s jej zamietnutím. Tento fakt je dôležité skontrolovať aj v tom prípade, ak chcete dom aj s prístavbou predať. Kupujúci bude pravdepodobne potrebovať na jeho kúpu úver. Banka mu ho však na neskolaudovanú stavbu neposkytne. Banky pred poskytnutím hypotéky na takúto stavbu vyžadujú zlegalizovanie skutkového stavu tak, aby sa zápis na katastri zhodoval s reálnym stavom nehnuteľnosti.
Pri kúpe rodinného domu by si mal kupujúci overiť, či skutočný stav nehnuteľnosti zodpovedá jeho právnemu stavu. Právnym stavom sa pritom rozumejú údaje zapísané v katastri nehnuteľností a iných dokladoch. O zápis do katastra by mal požiadať majiteľ nehnuteľnosti. Bude na to potrebovať predložiť geometrický plán a dodatočné stavebné povolenie.
Dôsledky nesprávneho postupu: Od krádeže k vlastníckym sporom
Nesprávny postup pri realizácii prístavby môže mať vážne právne dôsledky. Ako bolo naznačené v príklade M. M., demontáž a odcudzenie častí stavby môže byť kvalifikované ako trestný čin krádeže. Vlastník hlavnej stavby sa stáva vlastníkom toho, čo k veci pribudlo, a to aj v prípade, ak na to vynaložil svoje prostriedky iný subjekt, pokiaľ sa tieto časti stali neoddeliteľnou súčasťou hlavnej veci.
V kontexte občianskeho práva, aj keď sa v texte spomína judikatúra z Českej republiky (napr. R 29/1989, 20 Cdo 2369/1999, 39/1991), princípy sú podobné aj v slovenskom právnom poriadku. Vlastníctvo k veci, ktorá sa stala jej súčasťou, prechádza na nadobúdateľa hlavnej veci bez ďalšieho. Ak je však vec, ktorá je súčasťou, vadná, zneohodnocuje to hlavnú vec.
V prípade, ak stavebník vykonal prístavbu bez patričných povolení, alebo ak sa jeho konanie dotýka majetku inej osoby, môže sa ocitnúť v pozícii obvineného z trestného činu, alebo čeliť občianskoprávnym sporom týkajúcim sa bezdôvodného obohatenia či náhrady škody. Dôležité je tiež poznamenať, že ak stavebník realizoval prístavbu, ktorá nie je jeho vlastníctvom, a táto prístavba je neoddeliteľnou súčasťou hlavnej stavby, potom sa stáva vlastníkom tejto prístavby vlastník hlavnej stavby, a to bez ďalšieho.
Je nevyhnutné, aby každý, kto uvažuje o prístavbe k svojmu rodinnému domu, postupoval v súlade so zákonom a získal všetky potrebné povolenia. Zároveň by mal zvážiť, či sa mu oplatí realizovať prístavbu svojpomocne, alebo či je lepšie zveriť celú realizáciu do rúk profesionálov, aby sa predišlo akýmkoľvek nepríjemnostiam a právnym sporom. Správne postupy zabezpečia nielen legálnu a bezpečnú stavbu, ale aj bezproblémové užívanie a prípadný prevod nehnuteľnosti v budúcnosti.