Vlastníctvo nehnuteľností je komplexná oblasť, ktorá si vyžaduje presné a aktuálne záznamy, najmä pokiaľ ide o stavby. Slovenské právne predpisy, konkrétne Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, umožňujú evidenciu nielen dokončených a skolaudovaných stavieb, ale aj tých, ktoré sú v procese výstavby - tzv. rozostavaných stavieb. Tento článok sa zameriava na to, ako, kedy a prečo je potrebné zapísať rozostavanú stavbu rodinného domu do katastra nehnuteľností, a aké dokumenty sú na tento účel potrebné.
Čo je to rozostavaná stavba z právneho hľadiska?
Podľa zákona sa za rozostavanú stavbu považuje každá existujúca stavba, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním príslušného verejnoprávneho rozhodnutia. Týmto rozhodnutím je najmä kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla, ak sa pre daný typ stavby vydáva. Pre určenie, či stavba spadá do kategórie rozostavanej alebo dokončenej, nie je podstatné, či boli dokončené všetky stavebné práce. Kľúčové je, či došlo k riadnemu skolaudovaniu stavby a jej priradeniu súpisného čísla.
Z právneho hľadiska stavba vzniká vtedy, ak je aspoň v takom štádiu rozostavanosti, že je už zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda len existencia základov. V praxi sa za tento moment považuje zvyčajne postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do výšky jedného metra nad zemou. Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska a je možné ju zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú.
Prečo je zápis rozostavanej stavby do katastra dôležitý?
Možno sa pýtať, prečo by mal niekto zapisovať stavbu do katastra ešte pred jej úplným dokončením a skolaudovaním, keď po vydaní kolaudačného rozhodnutia bude aj tak potrebné podať návrh na zápis dokončenej stavby. Odpoveď je však celkom jednoduchá a spočíva v princípe právnej istoty a možnosti nakladať s majetkom.
Každá existujúca stavba, ktorá má povahu nehnuteľnosti, môže byť predmetom právnych úkonov len vtedy, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (s výnimkou špecifických zákonných výnimiek, ako sú napríklad líniové stavby). To znamená, že ak chcete stavbu napríklad predať, darovať alebo ju zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba zapísaná v katastri. Bez tejto evidencie nie je možné s danou nehnuteľnosťou právne disponovať. V tomto kontexte je nepodstatné, v akom štádiu rozostavanosti sa stavba nachádza - či ide o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením, alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu.
Predstavte si situáciu, že plánujete predať rozostavaný rodinný dom ešte pred jeho kolaudáciou. Aby ste mohli platne previesť vlastnícke právo na kupujúceho, musí byť tento dom najprv zapísaný v katastri ako rozostavaná stavba. Bez tohto zápisu by kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
Podobne, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Tým sa umožní banke zriadiť záložné právo na rozostavaný objekt ešte pred jeho kolaudáciou. Ide teda o veľmi praktický postup, ktorý má využitie v každodennom živote a zabezpečuje hladký priebeh finančných operácií súvisiacich s nehnuteľnosťami.
Dokumenty potrebné k zápisu rozostavanej stavby do katastra
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností si vyžaduje predloženie niekoľkých kľúčových dokumentov. Tieto dokumenty slúžia na preukázanie existencie stavby, jej právneho stavu a identifikáciu vlastníka.
Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: Toto je jeden z najdôležitejších dokumentov. Vypracuje ho znalec zapísaný v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalecký posudok potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby a posudzuje, či je stavba už v takom štádiu, aby mohla byť evidovaná v katastri. Musí z neho byť zrejmý stavebnotechnický a funkčný charakter prvého nadzemného podlažia. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou/prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.
Geometrický plán: Tento dokument, vyhotovený autorizovaným geodetom, slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geodet zameria stavbu, pozemok, na ktorom sa nachádza, a jeho okolie. Všetky tieto údaje porovná s platnými podkladmi z katastra nehnuteľností a vyhotoví geometrický plán. Stavba sa v pláne zakreslí špecifickou farbou a vypočítajú sa výmery novovzniknutých pozemkov. Geometrický plán následne geodet podá na úradné overenie na príslušnú správu katastra. V prípade, že bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho predložiť. Ak bol overený po 01. októbri 2018, nie je pri zápise rozostavanej stavby potrebné predkladať geometrický plán, pokiaľ už nie je z iného dôvodu relevantný.
Právoplatné stavebné povolenie: Tento dokument preukazuje, že výstavba stavby bola povolená príslušnými orgánmi a je teda legálna. Kataster na základe stavebného povolenia overuje, že ide o riadne povolenú stavbu.
Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Okrem vyššie uvedených dokumentov je potrebné podať aj písomný návrh na zápis rozostavanej stavby na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. V návrhu je potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá má byť zapísaná ako vlastník. Táto osoba musí byť totožná s osobou uvedenou v stavebnom povolení, pokiaľ sa inak nepreukáže vlastníctvo inej osoby. V prípade nadstavby a prístavby rodinného domu je k návrhu potrebné predložiť aj zmluvu o nadstavbe a prístavbe rodinného domu.
Je dôležité poznamenať, že za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.
Proces zápisu a lehota
Po podaní kompletného návrhu s príslušnými dokumentmi začne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o zápise. V prípade, že bol návrh podaný elektronicky, lehota na zápis je štandardne 30 dní. Ak bol návrh podaný v listinnej forme, lehota na zápis je štandardne 60 dní od začatia konania.
Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže inak. Napríklad, ak je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby vlastníkom, je potrebné to patrične preukázať.
V prípade, že sa žiadosť o stavebné povolenie podávala v čase, keď žiadateľ bol slobodný, ale neskôr došlo k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu/prístavbu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov o tom, že stavba je robená za trvania ich manželstva a patrí do ich BSM.
Vlastníctvo a dane
Momentom nadobudnutia rozostavanej stavby, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností, je jej zápis do katastra. Vlastníkom rozostavanej stavby, ktorá je zapísaná do katastra, sa stáva osoba uvedená v stavebnom povolení, ak sa nepreukáže inak.
V prípade predaja rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto na daňové účely posudzujú samostatne, aj keď je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou. Je to z dôvodu, že podľa Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.
Ak sa rozostavaná stavba predáva po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia (zápisu do katastra), príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V takom prípade sa ako daňový výdavok považujú preukázateľne vynaložené náklady na dosiahnutie príjmu.
Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa neposudzuje ako príjem z predaja nehnuteľnosti a nie je možné uplatniť oslobodenie od dane z predaja nehnuteľností. V takomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy a uvádza sa v daňovom priznaní.
Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, hoci sa na prvý pohľad môže zdať komplikovaný, je v skutočnosti dôležitým krokom pre zabezpečenie právnej istoty a umožnenie ďalších právnych úkonov s nehnuteľným majetkom.