Štátom podporované nájomné bývanie: Nový model dostupného bývania pre občanov

Nedostupnosť bývania, najmä pre mladých ľudí a rodiny, sa na Slovensku stala dlhodobým problémom. Vysoké ceny nehnuteľností a rastúce komerčné nájomné odsudzujú mnohých k neistote alebo k bývaniu v nevyhovujúcich podmienkach. V reakcii na túto situáciu bol minulý rok predstavený model štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý má za cieľ zabezpečiť cenovo dostupné bývanie pre občanov s nízkym až stredným príjmom. Tento nový prístup k bytovej otázke prináša nielen regulované nájomné, ale aj možnosť príspevku od zamestnávateľa, čím sa snaží zmierniť finančnú záťaž spojenú s bývaním.

Bytová kríza a potreba riešenia

Slovensko čelí chronickému nedostatku bytov, pričom odborníci odhadujú, že na trhu chýba približne pol milióna bytov. Táto situácia je obzvlášť pálčivá pre mladé generácie a rodiny, ktoré si často nemôžu dovoliť kúpu vlastného bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru, ani zaplatiť vysoké komerčné nájomné. Štruktúra vlastníctva nehnuteľností na Slovensku je tiež špecifická - až 90 % obyvateľov vlastní svoje bývanie, čo je výrazne nad priemerom krajín Európskej únie. Táto realita, kde nájomné byty tvoria len malú časť bytového fondu (v západnej Európe 10 až 40 %), brzdí mobilitu pracovnej sily, keďže ľudia sú menej ochotní sťahovať sa za lepšími pracovnými príležitosťami. Štátom podporované nájomné bývanie sa tak stáva kľúčovým nástrojom na riešenie tejto bytovej krízy a na zvýšenie dostupnosti bývania.

Model štátom podporovaného nájomného bývania: Kľúčové princípy

Nový model, ktorý bol do slovenského právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 1. januára 2023 prostredníctvom zákona č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, predstavuje štandardné nájomné byty s regulovaným nájomným. Cieľom je umožniť získať dostupné bývanie pre tých, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť byt na hypotéku alebo platiť komerčné nájomné. Nejde o sociálne byty, ale o plnohodnotné bývanie s diferencovaným nájomným v závislosti od regiónu a veľkosti bytu.

Kto sa môže registrovať a aké sú podmienky?

Záujemca o nájomné bývanie v rámci tohto programu musí spĺňať niekoľko základných kritérií:

• Vek: Minimálne 18 rokov.
• Pobyt: Trvalý, prechodný alebo iný obdobný pobyt na Slovensku.
• Príjem: Dostatočný príjem na pokrytie nájomného, ale zároveň nesmie presiahnuť stanovené maximálne limity.

Naopak, registrácia nie je možná pre osoby, ktoré:

• Majú dlh voči verejnému sektoru (napríklad daňový úrad, Sociálna poisťovňa, zdravotná poisťovňa).
• Sú v exekučnom konaní.
• Nespĺňajú minimálne alebo maximálne príjmové limity.

Registrácia na štátom podporované nájomné bývanie bola spustená od 1. februára a už v prvých dňoch sa do poradovníka zapísali stovky až tisíce záujemcov, čo svedčí o veľkom dopyte po tomto type bývania.

Výpočet príjmu a maximálneho nájomného

Pri posudzovaní nároku na nájomný byt sa berú do úvahy čisté príjmy všetkých členov domácnosti. Medzi akceptované príjmy patria mzda zo zamestnania, príjmy z podnikania a prenájmu, dávky, dôchodky, rodičovské príspevky, štipendiá a dividendy. Príjem domácnosti musí byť dostatočný na pokrytie nájomného, ale zároveň nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima. Pre overenie si môžu záujemcovia využiť informatívne kalkulačky dostupné na webových stránkach príslušnej agentúry.

Maximálna výška nájomného v štátom podporovaných bytoch sa vypočítava tak, aby reflektovala ekonomickú situáciu v jednotlivých regiónoch a zabezpečila dostupnosť bývania pre rôzne príjmové skupiny. Vzorec na výpočet maximálnej výšky nájomného za meter štvorcový je založený na priemernej mesačnej nominálnej mzde v danom kraji, pomere výdavkov na bývanie (35 %) a koeficientoch veľkosti bytu.

Uvedené sumy predstavujú čisté nájomné a nezahŕňajú poplatky za energie a služby.

Koeficienty veľkosti bytu zohľadňujú potreby rôznych domácností. Pre 1-izbový byt je koeficient 0,6, pre 2-izbový 1,0, pre 3-izbový 1,4 a pre 4-izbový 1,7. Priemerná výmera bytov sa pohybuje od 48 m² pre 1-izbový byt až po 71 m² pre 4-izbový byt. Tieto koeficienty zabezpečujú, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov a menšie domácnosti, zatiaľ čo väčšie byty majú úmerne vyššie nájomné, určené primárne pre rodiny.

Príspevok zamestnávateľa na nájomné: Daňovo zvýhodnená podpora

Významnou súčasťou systému štátom podporovaného nájomného bývania je možnosť príspevku od zamestnávateľa. Tento príspevok, ktorý bol zavedený s účinnosťou od 1. januára 2023, predstavuje dobrovoľnú formu podpory, nie povinnosť zamestnávateľa. Podmienky poskytovania tohto príspevku upravuje § 152c Zákonníka práce.

Zamestnávateľ môže poskytnúť zamestnancovi, ktorý je nájomcom štátom podporovaného nájomného bytu, príspevok vo výške najviac 4 eurá na meter štvorcový podlahovej plochy bytu, avšak s maximálnou sumou 360 eur za kalendárny mesiac. Podlahovou plochou bytu sa rozumie súčet plôch jeho miestností a príslušenstva, bez terás, lodžií a balkónov.

Zmeny a legislatívne úpravy

Legislatíva týkajúca sa príspevku na štátom podporované nájomné bývanie prešla viacerými novelizáciami. Pôvodne bola maximálna suma príspevku 4 eurá na m², s horným limitom 360 eur mesačne. Zákonom č. 77/2025 Z. z. bol s účinnosťou od 17. apríla 2025 tento príspevok navýšený na maximálne 5,23 eura na meter štvorcový podlahovej plochy nájomného bytu za kalendárny mesiac. Zároveň sa zaviedol mechanizmus pravidelného automatického zvyšovania maximálnej sumy príspevku podľa miery inflácie, pričom aktualizácia sa vykonáva k poslednému dňu mesiaca február príslušného roka.

Ďalšou dôležitou úpravou bolo vypustenie ustanovenia, podľa ktorého vláda SR nariadením vlády zvýši maximálne nájomné raz ročne k 1. júlu. Táto zmena, účinná od 1. júna 2023, znamená, že maximálne nájomné sa už nebude automaticky valorizovať týmto spôsobom, čo môže mať vplyv na predvídateľnosť nákladov pre nájomcov.

Daňové a iné implikácie

Príspevok na štátom podporované nájomné bývanie, ktorý zamestnávateľ poskytne svojmu zamestnancovi, je oslobodený od dane z príjmov. Tento príspevok spadá medzi iné oslobodené príspevky, ktoré sú uvedené v § 5 Zákonníka práce. Z daňového hľadiska je poskytnutie takéhoto príspevku pre zamestnávateľa daňovo uznaniteľným nákladom.

Dôležité je tiež poznamenať, že zamestnanec, ktorý požiada o príspevok na štátom podporované nájomné bývanie, by nemal byť žiadnym spôsobom znevýhodnený v porovnaní s tými, ktorí o tento príspevok nepožiadajú. Príspevok je splatný najneskôr posledný deň mesiaca nasledujúcom po mesiaci, za ktorý sa príspevok poskytuje.

V prípade, ak zamestnanec uzatvoril pracovný pomer s viacerými zamestnávateľmi, môže požiadať o príspevok na štátom podporované nájomné bývanie len u jedného zamestnávateľa. Podobne je to aj v prípade, ak byt užívajú viacerí zamestnanci (napr. manželia). O príspevok môže požiadať iba jeden z nich. V prípade zamestnancov s kratším pracovným časom sa suma príspevku na štátom podporované nájomné bývanie za kalendárny mesiac znižuje v pomere zodpovedajúcom kratšiemu pracovnému času.

Tento model predstavuje významný krok k zlepšeniu dostupnosti bývania na Slovensku a ponúka reálnu šancu na dôstojné a cenovo dostupné bývanie pre širokú vrstvu obyvateľstva.

tags: #prispevok #sfrb #na #najomne #byty