Hypotéka pre živnostníkov: Ako ju získať a na čo si dať pozor

Získanie hypotéky pre živnostníkov a majiteľov s.r.o. predstavuje často zložitejší proces v porovnaní s bežnými zamestnancami. Banky si vyžadujú splnenie väčšieho množstva podmienok a dokladovanie viacerých papierov a potvrdení. Najčastejším mýtom je, že ak živnostník nezaplatí vysokú daň, tak žiadnu hypotéku nedostane. Realita je však komplexnejšia a banky pri posudzovaní žiadosti zohľadňujú viacero faktorov týkajúcich sa príjmu a finančnej stability žiadateľa.

Ako banky posudzujú príjem živnostníka?

Banka pri posudzovaní žiadosti o úver zo strany živnostníka zohľadňuje niekoľko faktorov týkajúcich sa jeho príjmu. Tieto faktory sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnej banky a jej interných metodík. Vo všeobecnosti však banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma hlavnými spôsobmi:

1. Percento z celkového obratu (tržieb): Banky akceptujú ako ročný príjem živnostníka príslušné percento z jeho celkového obratu na základe podaného daňového priznania. Každá banka má stanovené vlastné percentá, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od odvetvia podnikania (SK NACE kód) alebo od výšky dosiahnutých tržieb. Napríklad, ČSOB pri obrate do 50 000 € akceptuje 50 % z tržieb za 12 mesiacov. Okrem ČSOB akceptuje každá banka tento spôsob výpočtu príjmu, aj keď v niektorých prípadoch môže byť menej efektívny kvôli daňovej optimalizácii.
2. Výsledok hospodárenia (zisk): Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o., je hospodársky výsledok podnikania. Pri živnostníkoch sa ráta príjem ako „základ dane znížený o zaplatenú daň“ (štandardne ide o „riadok 72“ mínus „riadok 81“ z daňového priznania) vydelený počtom mesiacov. U s.r.o. sa zvyčajne vychádza z účtovného zisku. Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári a pod.) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o., až 60 % tržieb. V niektorých bankách sa dá individuálne požiadať o akceptáciu aj nižšieho podielu spoločníka vo firme.

Je dôležité si uvedomiť, že banky okrem samotného čistého príjmu pozerajú aj na finančné ukazovatele samotnej firmy, ktoré musia dávať zmysel.

Kľúčové kritériá pri posudzovaní hypotéky pre živnostníka

Okrem spôsobu výpočtu príjmu banky sledujú aj ďalšie kľúčové kritériá, ktoré musia klienti splniť:

• Minimálna doba podnikania: Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania. Zvyčajne ide o minimálne jedno celé zdaňovacie obdobie alebo minimálne 12 mesiacov existencie firmy či živnosti. Niektoré banky môžu akceptovať aj kratšiu dobu, ak sú ostatné ukazovatele výborné.
• Minimálny podiel vo firme (pre s.r.o.): Banky štandardne akceptujú minimálny podiel spoločníka vo firme v rozmedzí 33-50 %. Niektoré banky však nemajú metodicky určené minimálne percento alebo umožňujú individuálnu dohodu.
• Ekonomická aktivita: Banky musia vidieť, že klient v poslednom období pred žiadosťou o úver vykazuje ekonomickú aktivitu. To znamená, že na podnikateľskom účte by mali byť viditeľné pravidelné platby a obraty.
• Bez dlžôb: Klient nesmie mať nedoplatky na zdravotnej, sociálnej poisťovni ani na daňovom úrade a daň musí byť zaplatená. Potvrdenie o bezdlžnosti z daňového úradu je často vyžadovaným dokumentom.
• Kreditná história: Dôkladne sa preveruje aj história splácania iných úverov a záväzkov.

Zvážte aj tieto možnosti

• Príjem zo zamestnania popri živnosti: Ak máte živnosť popri zamestnaní, banky akceptujú oba príjmy. Sčítajú príjem zo živnosti a príjem zo zamestnania, čím sa zvyšuje vaša bonita.
• Príjem generovaný v zahraničí: Banky akceptujú váš príjem aj keď svoje príjmy generujete v zahraničí. Výnimkou sú však firmy so sídlom v zahraničí alebo živnostníci s otvorenou živnosťou v zahraničí, kde príjem nie je možné akceptovať, s výnimkou živej živnosti v Čechách, kde sa vychádza prevažne zo zisku.
• Refinancovanie hypotéky bez navýšenia: Ak chcete svoj úver refinancovať bez navýšenia, pričom nová splátka bude nižšia ako pôvodná, banka nebude skúmať výšku vašich príjmov zo živnosti. Bude preverovať len existenciu živnosti a aktuálne kreditné obraty na účte.

Dokumentácia pre hypotéku

Živnostníci žiadajúci o hypotéku musia zniesť o niečo väčšiu byrokraciu pri preukazovaní príjmov. Ich príjmy totiž nie sú na požiadanie overiteľné sociálnou poisťovňou ako u zamestnancov. Bežne sa vyžadujú:

• Výpisy z podnikateľského účtu: Väčšinou za obdobie posledných 6 mesiacov, na ktorých banky sledujú výšku prijatých platieb na základe faktúr a môžu porovnávať predchádzajúce zdaňovacie obdobie.
• Daňové priznanie: Za predchádzajúce zdaňovacie obdobie (zvyčajne posledné dva roky).
• Potvrdenie o zaplatení dane: Z daňového úradu.
• Potvrdenie z daňového úradu o bezdlžnosti.
• Faktúry a príjmové doklady o úhrade faktúr: Môžu byť vyžiadané pri niektorých spôsoboch výpočtu príjmu.
• Účtovné závierky (pre s.r.o.): Súvaha, výkaz ziskov a strát.

Dôležitým faktorom je aj tzv. medziobdobie. Ak žiadate o hypotéku napríklad v apríli 2024, dokladujete daňové priznanie za rok 2023. Toto priznanie však neobsahuje údaje za január až apríl aktuálneho roka. Niektoré banky umožňujú akceptovať príjem aj z aktuálneho roka prostredníctvom podnikateľského účtu a iných dokumentov.

Ako sa pripraviť a na čo si dať pozor?

• Plánujte dlhodobo: Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať.
• Daňová optimalizácia: V snahe o minimalizáciu daňovej povinnosti veľa živnostníkov optimalizuje svoje výdavky, čo však môže viesť k nižšiemu oficiálne vykazovanému príjmu a tým zhoršiť bonitu pre banku. Je dôležité nájsť rovnováhu medzi daňovou optimalizáciou a dostatočným príjmom na hypotéku.
• Výber banky: Nie všetky banky majú rovnaké podmienky pre akceptáciu príjmov živnostníkov. Je vhodné porovnať ponuky a zvoliť banku, ktorá má pre vás najvýhodnejšie podmienky. Všeobecne platí, že najlepšie podmienky pre akceptáciu príjmov živnostníkov a s.r.o. bývajú v bankách ako SLSP, VÚB a Tatra banka.
• Konzultácia s odborníkom: Vzhľadom na komplexnosť problematiky sa odporúča poradiť sa s finančným poradcom, ktorý pozná aktuálne podmienky bánk a pomôže pripraviť žiadosť tak, aby bola úspešná.

Prima banka a hypotéky

V Prima banke získa každý klient rovnakú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. Ak máte záujem o nový úver vo výške 40 000 EUR so splatnosťou 30 rokov, získate fixnú úrokovú sadzbu 3,2 % p.a. a mesačnú splátku 174,06 EUR. Poplatok za poskytnutie úveru je vo výške 400 EUR. Poistenie splácania hypotéky je možnosťou, ako sa vyhnúť obavám z neschopnosti splácať úver. V Prima banke sa použitie úveru dokladuje až dodatočne, do 6 mesiacov od čerpania.

Úrokové sadzby a budúcnosť

Najhoršie obdobie s vysokými úrokmi je pravdepodobne za nami. Európska centrálna banka ohlásila na rok 2024-2025 postupné uvoľňovanie a znižovanie úrokových sadzieb, čo by sa malo odraziť aj v nižších úrokoch na hypotékach v slovenských bankách. Všetko však bude závisieť od vývoja inflácie v eurozóne. Ak máte aktuálne vyšší úrok ako ponúka trh, môžete zvážiť požiadanie banky o jeho zníženie.

Získanie hypotéky pre podnikateľov je náročnejšie, ale nie nemožné. S dobrou prípravou, pochopením bankových kritérií a prípadnou pomocou finančného poradcu môžete úspešne získať financovanie na vaše bývanie či rekonštrukciu.

tags: #prima #banka #hypotekarny #uver #pre #zivnostnikov