Trh s prenájmami bytov na Slovensku prechádza dynamickým vývojom, ktorý je ovplyvnený viacerými faktormi, ako sú rastúci dopyt, inflácia, úrokové sadzby a geopolitická situácia. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o aktuálnych cenách mesačného nájmu bytov v rôznych regiónoch Slovenska, analyzuje príčiny rastu cien a ponúka pohľad na budúci vývoj trhu.
Vývoj cien nájomného bývania na Slovensku
Priemerná cena mesačného nájomného za byt na Slovensku sa v druhom štvrťroku 2024 pohybovala na úrovni 712 eur. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom dosiahol celkový rast cien mierny nárast o 0,3 percenta. V medziročnom porovnaní zaznamenala priemerná cena nájomného za byt v druhom štvrťroku 2024 nárast o 7,8 percenta.
Najväčší nárast cien spomedzi sledovaných miest podľa údajov z Rent Indexu od spoločnosti Deloitte zaznamenali Košice (+5 percent). Ceny nájomného však rástli aj v ďalších krajských mestách, vrátane Bratislavy (+3 percentá), Prešova (+1,8 percenta), Trenčína (+1 percento), Trnavy (+0,9 percenta) a Popradu (+0,8 percenta).
Naopak, Banská Bystrica zaznamenala najväčší pokles cien nájomného, a to o 2,8 percenta. V Banskej Bystrici taktiež aj hodnota bytov stagnuje alebo klesá, najmä v prípade starších bytov. Pokles cien nájomného bol zaznamenaný aj v Nitre o 2,2 percenta a Žiline o 0,3 percenta.
Dôvody rastu cien nájomného
Neutíchajúci dopyt, inflácia, ako aj vyššie úrokové sadzby či náklady prenajímateľov sa jasne odzrkadľujú v cenách prenájmov. Podľa odborníkov na realitný trh a financie je za rastom nájomného viacero faktorov. Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR uvádza, že ceny nehnuteľností rastú, pretože sa už odlepili od dna a vlak sa pohol zo stanice. Dostať sa doň neskôr, keď bude znovu uháňať vysokou rýchlosťou, bude už neskoro.
Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje rast cien nájomného, je stále nízky predaj bytov, ktorý ovplyvňujú drahé hypotéky, sprísnené kritériá na úvery zo strany komerčných bánk a pomerne vysoké ceny nehnuteľností. Kým sa hypotéky nezlacnejú, mnohí majitelia radšej prenajímajú svoje nehnuteľnosti.
Vojna na Ukrajine a s ňou spojená migrácia ľudí, drahé hypotéky, presun ľudí z vlastného bývania do nájomného či drahšie internáty, to všetko sú ďalšie faktory, ktoré prispievajú k rastúcemu dopytu po nájomnom bývaní a tým aj k rastu cien.
Situácia v Bratislave
Bratislava, ako hlavné mesto a ekonomické centrum Slovenska, má najrozvinutejší a najdrahší trh s nájomnými nehnuteľnosťami. V druhom štvrťroku 2024 sa priemerná cena mesačného nájomného za byt v Bratislave pohybovala na úrovni 896 eur. V porovnaní so začiatkom roka nájomné v hlavnom meste kleslo o 8,6 %. Napriek tomu si Bratislava aj naďalej udržala najvyššie nájomné spomedzi všetkých slovenských miest.
V medziročnom porovnaní priemerná cena nájomného za byt v Bratislave v druhom štvrťroku 2024 narástla o 11,1 percenta. Najvyšší nárast bol zaznamenaný pri jednoizbových (7,6 %) a dvojizbových (6,9 %) bytoch. Mesačné nájomné trojizbových bytov v hlavnom meste oproti vlaňajšku kleslo o 1,3 %.
V rámci hlavného mesta najväčší nárast cien zaznamenali v Devínskej Novej Vsi (+29,3 percenta) s priemernou cenou mesačného nájomného za byt vo výške 814 eur. Naopak, najväčší pokles cien nájomného bol zaznamenaný v Bratislave, kde kleslo nájomné o 8,6 %.
V júli bola priemerná cena prenajímaných nehnuteľností v rezidenčnom segmente v Bratislave 1133 € bez energií, čo predstavuje medziročný nárast o takmer 16,8 %, teda o 163 €. Od začiatku roka stúpla cena na takmer 14 €/m2. Rozdiely v cenách mesačného nájomného sú zreteľné aj medzi novostavbami a staršími bytmi. Priemerná cena prenájmu v novostavbách je 1237 € bez energií, zatiaľ čo pri starších bytoch sa pohybuje na úrovni 1021 € mesačne bez energií.
V Bratislave sa aktuálne na realitnom portáli ZoznamRealit.Sk prenajíma presne 723 bytov. Priemerná cena bytov v Bratislave bola v januári 2026 na úrovni 916 eur a stúpla v ďalšom mesiaci február na 917 eur. Aktuálna priemerná cena bytov v Bratislave na prenájom je v apríli na úrovni 905 eur.
Situácia v Košiciach a ďalších krajských mestách
Aj v ďalších krajských mestách na Slovensku možno pozorovať rast cien nájomného bývania, hoci nie taký výrazný ako v Bratislave. V Košiciach nájomné vzrástlo o 5 percent. Analytici spoločnosti XTB Marek Nemky prirovnávajú situáciu k postupnému rastu cien nehnuteľností, ktorý podporuje príchod nových investorov a potenciál vzniku tisícok nových pracovných miest na východe Slovenska.
V Prešove nájomné vzrástlo o 1,8 percenta, v Trenčíne o jedno percento, v Trnave o 0,9 percenta a v Poprade o 0,8 percenta. V Košiciach je v posledných rokoch zvýšený dopyt po menších bytoch, čo môže byť dôsledkom ukrajinskej migrácie. V treťom kvartáli sa na územiach mestských častí Staré Mesto, Západ a Sever nachádzalo celkovo až 41 % všetkých ponúk jednoizbových bytov z Košíc a v druhom kvartáli bol tento podiel dokonca až 80 %.
Najnižšie ceny nájomného boli v druhom kvartáli 2025 v Trenčíne, kde sa nájomné pohybovalo na úrovni 544 eur. V druhom kvartáli 2024 bola najnižšia cena nájomného za byt zaznamenaná v Banskej Bystrici (520 eur).
Nájomné bývanie pre študentov
Školský rok sa začína už aj pre vysokoškolákov, mnohých však popri študijných povinnostiach zaujíma otázka bývania. Najmä v prípade, že na internát nemajú nárok, alebo ho z kapacitných dôvodov nedostali. V Bratislave sa priemerné nájomné pohybuje na úrovni 890 EUR za mesiac za byt. V Košiciach sa ceny nájmov pohybujú pri 1-izbovom byte 400 až 500 EUR za mesiac a pri 3-izbovom byte 600 až 900 EUR za mesiac.
Plánované štátne nájomné byty
Do trhu s nájomnými bytmi by mal o pár rokov výrazne vstúpiť štát. Sľubuje, že jeho nájomné bývanie má byť ekonomicky výhodnejšie ako prenájmy, ktoré ponúkajú súkromné osoby. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) spustila nedávno formulár na prejavenie nezáväzného záujmu o nájomné byty so štátnou podporou. Záujemca nemusí skladať 20-percentnú zábezpeku, ale uhradí vopred 3-mesačné nájomné, čo vychádza zhruba na 1000 eur. Následne je zákonom stanovený maximálny strop nájomného, ktoré je garantované štátom.
Prideľovanie nájomných bytov bude prebiehať systémom automaticky. Štát ale vytvoril preferované skupiny záujemcov o byty, z nich bude 10 % pridelených pre ťažko zdravotne postihnutých a odchovancov. Ďalších 40 % má byť pre zamestnancov vo verejnej a štátnej správe, zamestnávateľov a investičných partnerov. Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely. Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu.
Výhľad do budúcnosti
Podľa odborníkov na realitný trh a financie bude rast cien nehnuteľností na Slovensku pokračovať aj v druhej polovici roka, aj v prípade, že hypotéky nezlacnejú. Očakáva sa, že vývoj cien prenájmu bude pokračovať v stabilizácii a miernom raste, neočakáva sa extrémny rast ako posledné roky. Filip Žoldák zo spoločnosti HERRYS uvádza: „Sentiment na trhu sa zlepšuje vďaka znižovaniu úrokových sadzieb a vracia sa aj dôvera v kúpu investičných nehnuteľností na prenájom.“
Trh s nájomnými nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza dynamickým vývojom, ktorý je ovplyvnený viacerými faktormi. Rastúci dopyt, inflácia, úrokové sadzby a geopolitická situácia budú naďalej formovať ceny nájomného. Pre mnohých ľudí je nájsť v dnešnej dobe dostupný prenájom čoraz väčšou výzvou. Dopyt po bývaní je vysoký, avšak ponuka často nezodpovedá očakávaniam. Hlavným dôvodom je vysoká cena. Niekedy sa stáva, že cena nezodpovedá kvalite alebo lokalite, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí preto hľadajú kompromisy, napríklad v podobe zdieľaného bývania.