Legislatívne zmeny priniesli výrazné úpravy v procese povoľovania stavieb, ktoré môžu urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísnili podmienky pri náročnejších stavbách. Nový stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025, predstavuje zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku s cieľom zjednodušiť, zrýchliť a znížiť administratívnu záťaž. V tomto článku sa pozrieme na kľúčové aspekty prestavby z pohľadu novej legislatívy, vrátane definície drobných stavieb, procesu získavania stavebného povolenia a riešenia čiernych stavieb.
Zmeny v procese získavania stavebného povolenia
Nový Stavebný zákon zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. Cieľom je rozhodnúť o stavbe ako o celku, vrátane všetkých súvisiacich objektov a vedľajších stavieb, v rámci jedného konania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov. Tento prístup však závisí od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník. Ak stavebník predloží projekt ako súbor stavieb, stavebný úrad koná a rozhoduje o všetkých stavbách spoločne. Ak sa stavebník rozhodne postupovať po etapách, zákon to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie.
Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo je administratívny proces, na ktorý sa už nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami. Ak boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad projekt overí a možno pristúpiť k zhotovovaniu.
Pre vyhradené stavby, ktoré predstavujú najnáročnejší typ z hľadiska prípravy a zhotovenia, sa vyžaduje spracovanie dodatočného stupňa projektovej dokumentácie - vykonávacieho projektu. Tento však už nie je predmetom administratívneho konania. Tieto sprísnené podmienky pri príprave a zhotovovaní mimoriadne náročných stavieb slúžia na ochranu verejných záujmov.
Definícia drobných stavieb
Drobné stavby sú podľa nového Stavebného zákona definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Medzi ne patria napríklad:
- Podzemné stavby: so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (napr. bazény, pivnice, šachty).
- Prízemné stavby: so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov.
- Niektoré stavby na lesných pozemkoch.
Pri týchto stavbách sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie a ich povoľovací proces by mal byť jednoduchší. Avšak, nie každá drobná stavba sa automaticky iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška a lokalita. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť primárne predmetom ohlasovania.
Opatrenie proti nečinnosti (Fikcia súhlasu)
Pojem „fikcia súhlasu“ sa v mediálnych výstupoch používa na zjednodušenie významu opatrenia proti nečinnosti. Toto opatrenie sa týka viacerých aktérov, nielen stavebného úradu, ale aj dotknutých orgánov a právnických osôb počas prerokovania stavebného zámeru. Ak sa účastníci konania v zákonom stanovenej lehote nevyjadria, automaticky sa predpokladá ich súhlas s danou stavbou. Toto opatrenie nie je úplnou novinkou, podobné inštitúty poznal už predchádzajúci Stavebný zákon.
Cieľom tohto opatrenia je odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi, kde stavebné konania trvali neprimerane dlho kvôli nečinnosti niektorých subjektov. Nový zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad poverenie iného stavebného úradu vykonaním procesných úkonov, ak nečinnosť presiahne 90 dní.
Delenie budov: Od rodinného domu k bytovke
Pojem „rodinný dom“ sa v novom zákone priamo nevyskytuje. Namiesto toho sa budovy delia na bytové a nebytové. Štandardný rodinný dom je vo všeobecnosti považovaný za bytovú budovu s jedným bytom. Zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, ale vo všeobecnosti ide o jednoduchú stavbu. Viacgeneračné domy sa definujú ako bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza a aké je jej stavebno-technické riešenie.
Dodatočná legalizácia čiernych stavieb
Čierne stavby sú stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia. Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia, čím umožňuje ich dodatočnú legalizáciu. Vlastníci takýchto stavieb však musia požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti najneskôr do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový zákon neobsahuje iný inštitút umožňujúci dodatočnú legalizáciu.
Je dôležité zdôrazniť, že ak by niekto po účinnosti nového Stavebného zákona zhotovil takzvanú čiernu stavbu, vlastník ju už týmto spôsobom nebude môcť legalizovať. Nový zákon totiž nepozná inštitút dodatočnej legalizácie pre stavby postavené po jeho účinnosti.
Montáž klimatizačných jednotiek
V súvislosti s montážou klimatizačných jednotiek nový Stavebný zákon upravil viaceré definície. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona, pokiaľ neexistuje iný osobitný predpis upravujúci ich požiadavky. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Zmeny v územnom plánovaní a výstavbe
Nová legislatíva zásadne mení procesy výstavby aj územného plánovania. Namiesto jedného komplexného stavebného zákona z roku 1976, ktorý mal výhodu rozsiahlej judikatúry, prichádzajú dva nové právne predpisy: zákon o územnom plánovaní a zákon o výstavbe.
Kľúčovou zmenou je vytvorenie nového ústredného orgánu štátnej správy - Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Tento úrad vykonáva metodické, kontrolné a koordinačné úlohy, ako aj dozorné právomoci vo vzťahu k záväzným stanoviskám vydaným obcami.
Nový zákon o územnom plánovaní posilňuje úlohu vyššieho územného celku. Ak obec nemá schválený územný plán, samosprávny kraj vstupuje do pozície orgánu územného plánovania a vydáva záväzné stanovisko. Obce zostávajú originálnymi subjektmi územnoplánovacej činnosti, pričom sa zavádza povinnosť každej obce mať nejakú formu územnoplánovacej regulácie. Novým stupňom územného plánovania je územný plán mikroregiónu, ktorý má pokrývať územia vyčlenené z hľadiska územného členenia krajov.
Zákonodarca zaviedol povinnosť vypracovať správu o stave územnoplánovacej dokumentácie, ktorá má slúžiť ako základný podklad pre prípadné zmeny územného plánu a má zvýšiť transparentnosť procesov.
Kľúčové charakteristiky nového stavebného zákona:
- Zjednodušenie celého procesu povoľovania a realizácie stavieb: od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu.
- Zrýchlenie stavebného konania: uzákonenie lehôt pre vydanie stanovísk a zavedenie fikcie súhlasu.
- Zníženie administratívnej záťaže: zlúčenie konaní pre súbory stavieb do jedného konania.
- Profesionalizácia štátnej správy na úseku výstavby.
- Elektronizácia stavebného konania.
Nový stavebný zákon prináša zmeny, ktoré by mali viesť k efektívnejšiemu a transparentnejšiemu stavebnému procesu. Jeho úspech však bude závisieť od kvality pripravených projektov a zodpovedného prístupu všetkých účastníkov stavebného konania.