Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový informačný systém, ktorý slúži na ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností a mnohé ďalšie funkcie. Jeho hlavným poslaním je zabezpečiť právnu istotu pri transakciách s nehnuteľnosťami a poskytnúť komplexný prehľad o ich stave a vlastníckych vzťahoch. V posledných rokoch prešiel kataster nehnuteľností viacerými legislatívnymi zmenami, ktoré sa dotkli nielen spôsobu zápisu stavieb, ale aj obsahu údajov, procesov rozhodovania a elektronizácie.
Zápis informatívnej poznámky o súdnom konaní: Ochrana tretích osôb
Jedným z dôležitých nástrojov na ochranu tretích osôb v súvislosti s nehnuteľnosťami je možnosť zápisu informatívnej poznámky do katastra nehnuteľností o prebiehajúcom súdnom konaní. Táto poznámka, hoci má len informatívny, a nie priamo obmedzujúci účinok, poskytuje potenciálnym nadobúdateľom vlastníckeho alebo iného vecného práva dôležitú informáciu o možných právnych sporoch týkajúcich sa danej nehnuteľnosti. Vedomosť o prebiehajúcom konaní môže odradiť kupujúcich od vstupu do právneho vzťahu, pokiaľ nie je výsledok súdneho procesu istý.
Podľa § 5 ods. 3 zákona o katastri nehnuteľností je poznámka úkonom okresného úradu určeným na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu, ktorý však nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Dôležité je, že výrok právoplatného rozsudku, napríklad o určení vecného práva k nehnuteľnosti, je záväzný aj pre osobu, ktorá nadobudla vecné právo k tejto nehnuteľnosti v čase, keď bola v katastri vykonaná poznámka o tomto súdnom konaní.
Novely v evidencii stavieb a rozhodovacej praxi
Novela zákona o katastri nehnuteľností, prijatá v roku 2018, priniesla zásadné zmeny v spôsobe evidovania stavieb. Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sa po novom zapisujú stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, teda budovy. Z nového ustanovenia § 46 ods. sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z.
Problematickým sa však stala situácia, keď sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré podľa novely nie sú predmetom evidovania. Doterajšia právna úprava nejasne uvádzala, že sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby, čo viedlo k nejasnostiam v praxi. V prípade pochybností o tom, či je stavba predmetom evidovania v katastri a či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra, rozhodovali príslušné okresné úrady. Po novom je na rozhodovanie o týchto pochybnostiach oprávnený Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „Úrad“). Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie, ktoré nepodlieha pravidlám správneho poriadku. Na základe podania návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a predloží vec Úradu. Ten má na vydanie rozhodnutia zákonnú lehotu 30 dní. Tento nový prístup má ambíciu zjednotiť pohľady na evidovanie stavieb na celoslovenskej úrovni.
Zmeny v procesoch a dokumentácii
Novelou sa mení aj spôsob zápisu a výmazu stavieb v novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby. Geometrický plán, ak bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. To sa nevzťahuje na geometrické plány overené do 30.09.2018.
Zmeny sa dotkli aj zápisov rozostavaných stavieb, bytov a nebytových priestorov. Podklady na zápis rozostavanej stavby sa v zásade nezmenili a vyžadujú si právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a geometrický plán. Novela však nereflektovala na situácie, kedy sa byty a nebytové priestory zapisujú nie na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom. V tomto smere nová právna úprava, rovnako ako predchádzajúca, umožňuje zápis len ak byty a nebytové priestory vznikli na základe zmluvy o výstavbe alebo zmluvy o vstavbe či nadstavbe domu.
Nový údaj o cene nehnuteľnosti a identifikátory cudzincov
Od 01.10.2018 bude kataster nehnuteľností obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti, čím sa nahradí doteraz evidovaný údaj týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam z listín predložených katastru. Údaj o cene sa nebude zverejňovať, ale bude poskytovaný na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom na plnenie ich úloh (súdy, prokuratúra, polícia, daňový úrad).
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený aj o iný identifikátor pre cudzincov, ktorý môže byť napríklad číslo pasu alebo ID karty. Tento údaj bude povinnou náležitosťou v návrhu na začatie katastrálneho konania. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám je potrebné zvážiť uvádzanie tohto identifikátora aj do kúpnej zmluvy.
Zmeny v náležitostiach návrhu na začatie katastrálneho konania
Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania, vrátane označenia právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Adresa na doručovanie písomností v tuzemsku sa uvádza len vo vzťahu k fyzickým osobám. Návrh na začatie konania je možné podať elektronicky prostredníctvom elektronického formulára alebo v listinnej podobe.
Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Aj keď sa uvedené ustanovenie zrejme nezmení na doterajšiu prax okresných úradov, ktoré akceptujú obyčajné kópie plnomocenstiev, pri elektronickom podaní bude okresný úrad povinný prijímať prílohy v listinnej forme.
Rozšírenie príloh k návrhu na vklad a nové možnosti opravy chýb
K návrhu na vklad sa rozšírili prílohy, ktoré je potrebné prikladať. Jednou z nich je čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka, ktoré sa vzťahuje len na akciovú spoločnosť. Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín s dôkaznou hodnotou.
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb opravnou doložkou zaniká a chyby bude možné opraviť výlučne dodatkom k zmluve, za predpokladu platnosti pôvodnej zmluvy.
Zjednodušenie zápisu zákonného záložného práva a rozhodovanie o predbežných otázkach
V zmysle novely k žiadosti o zápis zákonného záložného práva postačí len žiadosť správcu domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bez nutnosti doložiť listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky.
Nový spôsob je upravený aj pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo zapísané na liste vlastníctva a predložená listina nevychádza z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia, ktoré nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia alebo vyznačí stav pred právnym úkonom. Ak nie je rozhodnutie záväzné, záznam sa nevykoná, ale do katastra sa zapíše obmedzujúca poznámka na dobu 2 mesiacov.
Novela významne rozšírila možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu a týka sa napríklad údajov o viacnásobnom vlastníctve alebo údajov zapísaných v rozpore s ustanoveniami Katastrálneho zákona.
Verejnosť katastrálneho operátu a prístup k listinám
Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, hoci výslovná deklarácia o jeho verejnosti bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby, vrátane vlastníka.
Pre orgány katastra je charakteristické, že počas správneho konania posudzujú aj súkromnoprávne vzťahy, o ktorých tradične rozhodujú súdy. V dôvodovej správe k pôvodnému zneniu katastrálneho zákona sa uvádza, že spravovanie katastra zahŕňa tzv. „prvky justičnej činnosti“. V praxi sa však stretávame s tým, že vkladári odmietajú komplikovanejšie predbežné otázky riešiť a odkazujú účastníkov konania na súd.
Riešenie predbežných otázok v správnom konaní
Správny orgán si môže o predbežnej otázke urobiť úsudok sám, dať podnet príslušnému orgánu na začatie konania o predbežnej otázke, alebo prerušiť konanie a vyzvať účastníkov na vyjadrenie. Účinky odstúpenia od zmluvy a námietky relatívnej neplatnosti sú komplikovaným právnym problémom, preto si správne orgány často nechcú spraviť samy úsudok a postupujú vec súdu.
V niektorých prípadoch správne orgány nepodanie žaloby považujú za „akceptáciu“ platnosti odstúpenia alebo námietky. Pojem „akceptácia odstúpenia“, ktorý používa Najvyšší súd SR, je nový a rozporuplný. „Akceptovanie“ odstúpenia ide proti samotnej podstate odstúpenia ako jednostranného právneho úkonu.
Podľa názoru autora článku, Mgr. Ondreja Hamalu, ktorý pracoval 7 rokov v štátnej správe na úseku katastra, by sa mal katastrálny odbor so súkromnoprávnou predbežnou otázkou vysporiadať obdobným spôsobom ako súd. Pracovníci katastra na to majú odbornú spôsobilosť a k dispozícii sú im v zásade rovnaké dôkazné prostriedky ako súdcom. Nedostatok odbornej spôsobilosti a neprimerané pracovné zaťaženie pracovníkov katastra sú často príčinami, prečo má správny orgán tendenciu zjednodušovať dokazovanie a odkazovať účastníkov konania na súd.
Základné informácie o katastri nehnuteľností
Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Slúži na ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie, ochranu životného prostredia a iné. Vklad má právotvorné účinky, t.j. právo vzniká až povolením vkladu. Záznam má iba evidenčné účinky a zapisujú sa ním práva, ktoré už vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu a pod. Poznámka slúži na dočasné vyznačenie skutočností.
V katastri sa evidujú: katastrálne územia, pozemky, stavby, byty, nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny, kultúrne pamiatky a práva k nehnuteľnostiam. List vlastníctva je doklad preukazujúci vlastnícke vzťahy. Tretia časť listu vlastníctva (časť C) obsahuje informácie o ťarchách, ktoré obmedzujú využitie nehnuteľností.
Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Konanie môže prebehnúť písomne alebo elektronicky.
Základné právne predpisy upravujúce kataster nehnuteľností zahŕňajú: Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam, Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy ústavnej úpravy o majetkovom práve k pozemkom a iné.
tags: #preskumatelne #sudom #kataster