Právo vlastniť majetok a právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou Slovenskej republiky. V praxi však môže byť niekedy náročné rozlíšiť, kedy sa bežný prenájom bytu stáva podnikaním a kedy ide o pouhú správu vlastného majetku. Toto rozlíšenie má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V súkromnoprávnej oblasti ovplyvňuje aplikáciu relevantných predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a iných právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je rozhodujúce pri aplikácii osobitných ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, ako aj pri ochrane spotrebiteľa či hospodárskej súťaže.
Právna úprava nájmu bytu v Slovenskej republike
V slovenskom právnom poriadku je nájom bytu upravený primárne dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu a tiež osobitnú úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomca je pritom povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné.
Správa vlastného majetku vs. podnikanie
Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Oproti tomu, všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka definuje podnikanie ako „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“.
Aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky tieto definičné znaky:
- Sústavnosť: Činnosť musí byť vykonávaná pravidelne, nie náhodne alebo príležitostne.
- Samostatnosť: Činnosť nesmie byť vykonávaná v závislom vzťahu.
- Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Podnikateľ koná vlastným menom a nesie zodpovednosť za výsledky svojej činnosti.
- Za účelom zisku: Cieľom činnosti musí byť dosiahnutie zisku, aj keď samotný zisk nemusí byť reálne dosiahnutý.
Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je odlíšenie jednoznačné, inokedy je to zložité.
Kedy je prenájom bytu podnikaním?
Odlíšiť prenájom bytu ako správu vlastného majetku od podnikania môže byť náročné. V prvom rade je potrebné vylúčiť náhodné alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť.
Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou, český Občiansky zákonník v § 420 ods. 1 definuje podnikanie tak, že okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Tento prístup zdôrazňuje mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť organizácie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku či investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Podnikateľské oprávnenie a prenájom bytu
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, pričom spoločným znakom je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Otázka, či prenajímateľ bytu bez statusu podnikateľa automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť, je riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Tento zákon upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Kľúčovým kritériom je poskytovanie len základných služieb spojených s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iných než základných služieb. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné.
Podľa judikatúry sa základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom (napr. vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie). Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikateľskú činnosť. Nie je podstatné, či sa prenajímala celá nehnuteľnosť alebo jej časť, ale či boli poskytované aj služby iné než základné.
Stojí za zamyslenie, či prenájom nehnuteľnosti vybavenej vnútorným zariadením (nábytok, spotrebiče) má vplyv na to, či ide o podnikanie. Živnostenský zákon hovorí o službách spojených s prenájmom, nie o vnútornom zariadení nehnuteľnosti ako rozlišovacom kritériu. Táto nejednoznačnosť môže vytvárať priestor na zneužívanie, najmä s cieľom vyhnúť sa daňovým povinnostiam.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, neznamená to automaticky, že nevykonáva podnikateľskú činnosť. Prenájom bytu nie je živnosťou, ak sa neposkytujú iné než základné služby. Avšak, prenájom bytu môže byť považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa o nájme bytu uvažovalo ako o podnikaní, by musela byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Vyžadovala by sa organizácia a plánovanie činnosti s podnikateľským charakterom, nielen pasívna činnosť "od stola". Je potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá nie sú dané ani v zahraničí. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú prenájom minimálne piatich bytov.
Digitálne platformy a krátkodobé ubytovanie
Problematika nejednoznačnosti právnej úpravy sa prejavuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako sú Airbnb či Booking. Prijatie nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a zdieľaní údajov týkajúcich sa krátkodobého prenájmu ubytovania a o zmene nariadenia (EÚ) 2018/1724 reflektuje snahu o lepšiu reguláciu tohto sektora.
Kľúčovou otázkou zostáva, aké sú povinnosti a právne postavenie osôb poskytujúcich ubytovanie cez tieto platformy. Majú tieto osoby potrebné oprávnenia, plnia si daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
KOĽKO ZARÁBAM NA AIRBNB???!! OPLATÍ SA MI TO?
Rozhodnutie Mestského súdu v Prahe sa zaoberalo otázkou, či poskytovanie ubytovania cez Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy často navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby. V takom prípade by sa činnosť mohla subsumovať pod ubytovacie služby, ktoré spadajú pod podnikanie, a nie pod príjem z nájmu.
Súd zdôraznil, že nie je až tak podstatné, či je nájom definovaný ako tzv. "holý nájom", ale spôsob, akým je činnosť vykonávaná. Dôležité sú okolnosti ako pravidelnosť činnosti, dĺžka prenájmu (krátke, prechodné obdobia), spôsob ponuky (nasvedčujúci prechodnému ubytovaniu), poskytovanie ďalších služieb (upratovanie), neuskutočňovanie bežnej údržby a cena viazaná na krátke obdobie.
Rozdiel medzi nájmom bytu a zmluvou o ubytovaní
Občiansky zákonník definuje nájom bytu podľa § 685 ods. 1 ako zmluvu, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania. Krátkodobý nájom bytu podľa zákona o krátkodobom nájme vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva byt alebo jeho časť do užívania na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
Na druhej strane, zmluva o ubytovaní podľa § 754 až 755 Občianskeho zákonníka vzniká objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu v zariadení na to určenom. Za ubytovanie a služby s ním spojené je objednávateľ povinný zaplatiť cenu.
Oba právne inštitúty predpokladajú časovo obmedzené trvanie užívania nehnuteľnosti. Prechodnosť pri ubytovaní sa však javí ako časovo ohraničenejšia než dočasnosť pri nájme.
Hlavný diferenčný znak medzi nájmom bytu a ubytovaním spočíva v účele, na ktorý sa zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania, zatiaľ čo nájom bytu sa zameriava na poskytnutie priestoru na bývanie. Ďalším rozdielom je poskytovanie dodatočných služieb pri ubytovaní, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru (napr. pravidelné upratovanie, recepčné služby, výmena posteľnej bielizne, raňajky). Pri nájme bytu si nájomca zabezpečuje tieto potreby samostatne.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu prostredníctvom online platforiem. Cieľom je zabezpečiť spoľahlivé údaje pre orgány verejnej správy na účely dohľadu, tvorby politík, štatistického spracovania a správy daní. Povinnosti sa nemajú vzťahovať na prenájom bytu trvajúci dlhšie ako jeden rok.
Daňové a iné povinnosti pri prenájme
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" išlo o živnostenské podnikanie. O prenájme bytu ako o podnikateľskej činnosti podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne a s podnikateľským charakterom organizácie.
Príjem z prenájmu, vrátane krátkodobého prenájmu prostredníctvom platforiem ako Airbnb, podlieha zdaneniu. Ak prenajímateľ poskytuje aj služby spojené s ubytovaním, ide skôr o poskytovanie ubytovacích služieb ako o klasický prenájom. Je však potrebné individuálne posúdenie každého prenájmu.
Ak prenajímate nehnuteľnosť jednorazovo, nejde o podnikanie, pretože chýba znak sústavnosti. Ak prenajímate nehnuteľnosť častejšie, ide už o sústavnú činnosť, ktorá spĺňa prvky podnikania a je teda potrebná živnosť a registrácia na daňovom úrade.
Ak by ste svoju nehnuteľnosť prenajímali bez akýchkoľvek doplnkových služieb, išlo by o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V tomto prípade by nebola na prenájom potrebná živnosť. Ak prenajímateľ prenajme nehnuteľnosť na území SR a nie je registrovaný na daňovom úrade z titulu podnikania, vzniká mu povinnosť registrácie do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. Daňovú povinnosť si vysporiada podaním daňového priznania.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Tieto výdavky sa uplatňujú pomerne k príjmom z prenájmu zahrnovaným do základu dane.
Ak popri prenájme zabezpečujete aj stravovanie, ubytovanie či ďalšie služby pre hostí, ide už o podnikanie, na ktoré je potrebné živnostenské oprávnenie.
Prenájom bytu ako sídlo firmy
V prípade, ak fyzická osoba prenajíma byt svojej vlastnej spoločnosti (napr. s.r.o.), je potrebné spísať nájomnú zmluvu za odplatu. Prenajať možno tú časť bytu, ktorá sa reálne využíva na podnikanie (napr. pracovňa). Takto stanovený priestor je daňovo obhájiteľný ako preukázateľný výdavok slúžiaci na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Náklady na energie, internet či fond opráv sa do výdavkov firmy započítavajú pomerne k prenajatej ploche. Výdavky na hypotéku, ak bola realizovaná cez súkromnú osobu, nie sú daňovo uznateľné pre s.r.o. Cena za nájom môže prevyšovať náklady na prevádzku bytu, pričom treba dodržať princíp nezávislého vzťahu v rámci transferového oceňovania.
Možné riešenia de lege ferenda
Nejednoznačnosť v právnej úprave prenájmu bytu a jeho odlíšenia od podnikania prináša praktické problémy. Je potrebné zvážiť úpravu, ktorá by jasnejšie definovala hranice medzi správou vlastného majetku a podnikateľskou činnosťou, najmä v kontexte rastúceho významu krátkodobých prenájmov a digitálnych platforiem. Možno by bolo vhodné zvážiť zavedenie špecifickejšieho režimu pre krátkodobé prenájmy, ktorý by zohľadňoval ich charakter a zároveň by chránil práva nájomcov aj prenajímateľov a zabezpečil transparentnosť a férovosť na trhu.