Uzavretie nájomnej zmluvy na časť rodinného domu, najmä ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, si vyžaduje pochopenie právnych a daňových aspektov. Tento článok sa zameriava na kľúčové otázky týkajúce sa prenajímania rodinného domu, špecifikácie prenajímateľa, daňového zaobchádzania s príjmami z prenájmu a rozdielov medzi podnikaním na živnosť a bez nej.
Určenie právneho rámca pre nájomnú zmluvu
Pri prenajímaní časti rodinného domu, ktorá nie je samostatne kategorizovaná ako byt, je dôležité správne určiť právny rámec, podľa ktorého sa nájomná zmluva uzatvára. V takomto prípade sa aplikuje Občiansky zákonník, konkrétne ustanovenia týkajúce sa nájmu (§ 663 a nasl.). Zákon o krátkodobom nájme bytu (98/2014 Z. z.) nie je v tomto prípade relevantný, nakoľko sa nevzťahuje na nebytové priestory alebo časti rodinného domu bez samostatnej bytovej kategorizácie.
Špecifikácia prenajímateľa v prípade spoluvlastníctva a BSM
Zložitejšia situácia nastáva, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, prípadne v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM).
Spoluvlastníctvo
Ak ste vy vlastníkom 3/4 rodinného domu na základe dedičského konania a darovacej zmluvy a 1/4 máte s manželom ako BSM na základe kúpnopredajnej zmluvy, pri rozhodovaní o prenájme platí, že o dispozícii s nehnuteľnosťou sa rozhoduje podľa veľkosti podielov. Ako väčšinový spoluvlastník môžete uzavrieť nájomnú zmluvu. Toto rozhodnutie je v súlade s právnymi princípmi nakladania so spoločnou vecou, kde väčšinový podiel má rozhodovacie právo.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
V prípade BSM platí, že prenájom nehnuteľnosti, ktorá do BSM patrí, nie je bežnou vecou a vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak by sa jeden z manželov dovolal neplatnosti zmluvy z dôvodu absencie jeho súhlasu, zmluva by mohla byť považovaná za neplatnú. Avšak, ak sa manžel neplatnosti nedovolá, zmluva zostáva platná. V praxi je preto vždy odporúčané mať súhlas oboch manželov písomne, napríklad formou dodatku k nájomnej zmluve alebo samostatného písomného vyhlásenia.
Daňové aspekty príjmov z prenájmu
Otázka, kto zdaňuje príjem z prenájmu a ako si ho vysporiadať v daňovom priznaní, závisí od právneho vzťahu medzi prenajímateľmi.
Prenájom v spoluvlastníctve
Ak prenajímate nehnuteľnosť ako spoluvlastníci, príjmy z prenájmu by ste mali uviesť vo vašom daňovom priznaní. V prípade, že sa jedná o spoluvlastníctvo, kde jeden spoluvlastník (vy) má majoritný podiel, môžete si príjem vysporiadať len vo vašom daňovom priznaní, ak sa na tom s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnete. V opačnom prípade, ak ide o podielové spoluvlastníctvo, príjem z prenájmu sa obvykle delí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.
Prenájom v rámci BSM
Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy z prenájmu plynúce z tejto nehnuteľnosti sa zahŕňajú do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere (obvykle 50:50), ak sa manželia nedohodnú inak. Musíte tam byť obaja pri zdaňovaní týchto príjmov, pokiaľ sa nedohodnete na inom pomere. Každý z manželov je potom povinný podať daňové priznanie, ak jeho podiel na príjmoch presiahne zákonnú hranicu pre oslobodenie od dane alebo povinnosť podať daňové priznanie.
Prenájom na živnosť vs. bez živnosti
Voľba medzi prenajímaním nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej má vplyv na spôsob zdaňovania príjmov a uplatňovanie výdavkov.
Príjmy z prenájmu podľa Zákona o dani z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov (ZDP), pokiaľ nie sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy nie sú príjmami z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ), ak fyzická osoba nehnuteľnosť nevyužíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej SZČ a nemá ju zahrnutú v obchodnom majetku.
Prenájom na živnosť
Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, príjmy z takéhoto prenájmu sú považované za príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP. Toto platí najmä vtedy, ak sú popri základných službách spojených s prenájmom poskytované aj ďalšie služby nesúvisiace priamo s nájmom. V tomto prípade je potrebné mať vydané živnostenské oprávnenie. Od 1. júna 2022 platí, že podnikať na základe živnostenského oprávnenia je možné od tohto dátumu a je potrebné sa registrovať pre daň z príjmov do 31. júla 2022. Zriaďovanie živnostenského oprávnenia môže priniesť určité výhody, ale aj nevýhody a zaťaženia.
Prenájom bez živnosti
Ak prenajímate nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, príjmy z prenájmu sú zdaňované podľa § 6 ods. 3 ZDP. V tomto prípade nie je potrebné povolenie alebo oprávnenie na podnikanie. Prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné služby nesúvisiace s prenájmom.
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme
Pri prenájme nehnuteľnosti si môžete uplatniť do daňových výdavkov buď skutočne vynaložené výdavky, alebo paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov.
Paušálne výdavky
Ak sa rozhodnete pre paušálne výdavky, je dôležité vedieť, že v ich sume sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak sú daňovníkom platené a neboli už zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období. Ak si uplatníte paušálne výdavky, neevidujete nehnuteľnosť v daňovej evidencii.
Skutočné výdavky
Pri uplatňovaní skutočných výdavkov je potrebné viesť evidenciu týchto výdavkov. Medzi takéto výdavky patria napríklad výdavky na energie (vrátane výdavkov na ostatné služby ako internet, rozhlasová anténa), opravy, údržbu a technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti. Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku daňovníka, je možné uplatniť len výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov z prenájmu.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Oslobodenie príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Toto oslobodenie platí, ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavky nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2021 táto suma predstavovala 925,95 €. Ak príjmy presiahnu túto hranicu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad stanovenú sumu. V takom prípade je potrebné pomernú časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, odpočítať od celkových výdavkov.
Prenájom nehnuteľnosti spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.)
V prípade, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť svojej vlastnej s.r.o., je dôležité rozlišovať právne subjekty. Vy ako fyzická osoba (FO) a vaša s.r.o. ste dve rozdielne právne entity. Preto nie je pravda, že si prenajímate nehnuteľnosť „sama sebe“. V nájomnom vzťahu vystupujete vy ako FO (prenajímateľ) a vaša s.r.o. ako nájomca.
Cena prenájmu
Je dôležité, aby výška nájomného zodpovedala trhovej cene. V prípade prenájmu medzi závislými osobami (čo je prípad, keď FO vlastní s.r.o.) symbolické nájomné nie je možné. ZDP v § 17 neukladá daňovníkovi automaticky povinnosť upraviť daňový základ z dôvodu používania odchylných cien od bežne používaných, avšak tento princíp sa uplatňuje najmä pri zahraničných závislých osobách. V prípade, že by ste prenajímali nehnuteľnosť svojej s.r.o. za cenu výrazne nižšiu ako je obvyklá trhová cena, môže to byť predmetom daňovej kontroly a prípadnej úpravy základu dane.
Daňové výdavky s.r.o.
S.r.o. ako nájomca si môže uplatniť nájomné a súvisiace náklady (napr. energie, služby) do svojich daňových výdavkov, ak sú splnené všeobecné podmienky pre uplatnenie daňových nákladov podľa § 2 písm. i) ZDP, teda ak ide o výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložené daňovníkom a zaúčtované v účtovníctve. Tieto náklady by mali byť riadne špecifikované v nájomnej zmluve.
Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti
Ak nájomca vykoná v prenajatej časti budovy stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa, môže si tieto náklady odpisovať. Podľa § 24 ods. 2 ZDP môže nájomca odpisovať technické zhodnotenie na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu predstavuje zostatková cena technického zhodnotenia nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa však môže rozhodnúť aj pre iný postup - zvýšiť si vstupnú cenu hmotného majetku o sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia a odpisovať ho sám.
Záver
Prenájom časti rodinného domu, najmä v kontexte spoluvlastníctva a BSM, si vyžaduje dôkladné zváženie právnych a daňových aspektov. Správne definovanie prenajímateľa, pochopenie povinností oboch manželov v prípade BSM a voľba medzi podnikaním na živnosť a bez nej sú kľúčové pre správne daňové vysporiadanie a predchádzanie prípadným komplikáciám. Vždy je vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo právnikom.
tags: #prenajom #sukromneho #majetku #konatela