Problematika dane z pridanej hodnoty (DPH) je rozsiahla a komplexná, vyžadujúca si neustále sledovanie legislatívnych zmien a ich dopadov na podnikateľské aktivity. Jednou z oblastí, kde sa často vyskytujú nejasnosti, je uplatňovanie DPH pri prenájme stavebných strojov. V kontexte stavebníctva, kde sa často využíva prenájom strojov a zariadení, je správne určenie sadzby DPH a daňovej povinnosti kľúčové pre správne fungovanie a vyhnutie sa potenciálnym problémom s daňovými úradmi.
Článok sa zameriava na problematiku dane z pridanej hodnoty (DPH) v kontexte prenájmu stavebných strojov a na rozsiahle zmeny v sadzbách DPH, ktoré nadobudli účinnosť. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o aktuálnych pravidlách a výnimkách, ako aj o dopadoch týchto zmien na podnikateľov a platiteľov DPH.
Princípy a Aplikácia Prenosu Daňovej Povinnosti v Stavebníctve
V stavebníctve sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti, známy aj ako "reverse charge". Cieľom je zvýšiť efektivitu a transparentnosť pri správe daní. Na Slovensku sa tento systém uplatňuje od 1. januára 2016.
Prenos daňovej povinnosti znamená, že daň nie je povinný platiť dodávateľ, ale odberateľ. Dodávateľ na faktúre neuplatní DPH, ale uvedie len základ dane a poznámku o prenesení daňovej povinnosti.
Prenos daňovej povinnosti sa týka stavebných prác, ktoré sú zatriedené do sekcie F štatistickej klasifikácie produktov podľa činností CPA 2015. Na dodanie tovarov a služieb, ktoré nepatria do sekcie F klasifikácie CPA, sa tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. j) nevzťahuje.
Klasifikácia CPA a Hranice Aplikácie Prenosu Daňovej Povinnosti
Dňa 1. januára 2016 nadobudla účinnosť novela zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len “zákon o DPH“), podľa ktorej pribudlo k doterajším prípadom prenosu daňovej povinnosti v zmysle §69 ods. 12 nové písmeno j): dodanie stavebných prác vrátane dodania stavby alebo jej časti, ktoré patria do sekcie F osobitného predpisu, a dodanie tovaru s inštaláciou alebo montážou, ak inštalácia alebo montáž patrí do sekcie F osobitného predpisu. Osobitným predpisom sa myslí Nariadenie komisie (EÚ) č. 1209/2014 z 29. októbra 2014, ktorým sa mení nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA).
Metodický pokyn k prenosu daňovej povinnosti pri dodaní stavebných prác podľa § 69 ods. 12 písm. j) zákona č. 222/2004 Z. z. vyžaduje správne zatriedenie zdaniteľných plnení podľa klasifikácie CPA 2015.
Medzi stavebné práce výhradne zaradené do divízií 41 až 43 klasifikácie CPA patrí dodanie a montáž okenných žalúzií (CPA 43). Avšak pri samostatnej výmene lamiel vertikálnych žalúzií (divízia 95 CPA) sa neuplatní prenos daňovej povinnosti.
Príkladom prác, ktoré môžu byť podľa charakteru stavebnej práce zatriedené do niektorej z divízií 41 až 43 klasifikácie CPA alebo nejde o stavebné práce, je montáž pojazdových koľajníc na záclony (CPA 43/95). Ak ide o priskrutkovanie pojazdových koľajníc do stropu, ide o stavebnú prácu. Ak ide o nasadenie pojazdovej koľajnice na garnížu, ide o drobnú prácu zaradenú v divízii 95 klasifikácie CPA.
Kód 43.29.12 Montáž oplotenia a zábradlí zahŕňa inštaláciu oplotení, zábradlí a podobných ohrád. Oplotenia môžu byť z rozličného materiálu (drôt, drevo, oceľ, laminát) a môžu byť osadené na rôznych miestach (kurty, ihriská, obytné objekty alebo priemyselné objekty). Otázne je, či aj oplotenie, ktoré sa umiestni okolo výrobného zariadenia, je možné považovať za stavebné práce. Väčšinou ide totiž o systém spojov, ktoré sa len položia na nehnuteľnosť, a teda netvoria pevné spojenie s objektom, t. j. nie sú doň osadené.
Prenájom Strojov s Obsluhou a Miesto Dodania Služby
Problematika prenájmu stavebných strojov sa často prelína s otázkou, či ide o čistý prenájom hnuteľného majetku alebo o poskytovanie služby, kde je kľúčová obsluha.
Prenájom zariadenia s obsluhou, resp. poskytnutie strojov s obsluhou, sa posudzuje inak ako len prenájom hnuteľného majetku.
V prípade, keď maďarská spoločnosť vykonáva na území Slovenska výstavbu rozvodov pre plyn, je registrovaná pre DPH podľa § 5 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“). V rámci stavebných prác poskytuje aj stavebné stroje a zariadenia s obsluhou slovenskej spoločnosti registrovanej podľa § 4 zákona o DPH. Pretože stroje a zariadenia sú prenajaté v súvislosti s výkonom stavebných prác, prenájom klasifikujeme spolu so súvisiacou stavebnou prácou, t. j. je službou vzťahujúcou sa k nehnuteľnosti a miesto dodania služby sa určuje podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Ak sa však len prenajme (hnuteľný majetok bez obsluhy), pôjde o štandardný režim daňovej povinnosti, pretože služba nájmu spadá do sekcie N - Administratívne a podporné služby (podľa zatriedenia FR SR nie je teda nutné rozlišovať medzi tzv. mobilným oplotením a oplotením, ktoré je definované ako drobná stavba podľa § 139b ods. 6 stavebného zákona č.).
DPH a Prenájom Nehnuteľností: Oslobodenia a Možnosť Zdanenia
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienky pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH).
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 9 zákona o DPH).
Predaj a Prenájom Pozemkov
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Ak sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.
V prípade, ak živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku, podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak je predmetom dodania stavebný pozemok, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Pravidlá Oslobodenia a 5-ročná Lehota pre Stavebné Diely
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 7 písm. a) zákona o DPH).
Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky. V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa §38 ods.1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane. Na základe rozhodnutia platiteľa je povinnosť platiť daň prenesená na kupujúceho platiteľa K (§69 ods.12 písm. c)) zákona o DPH).
Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na iný účel ako bývanie, pričom stavba spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, môže sa platiteľ rozhodnúť zdaniť dodanie tej časti stavby, ktorá nie je určená na bývanie.
Platiteľ dane vlastní bytový dom, v ktorom má zámer vykonať rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu. Bytový dom bol skolaudovaný 1.6.2008. V období od januára do novembra 2019 boli vykonané stavebné práce (rekonštrukcia) a dňa 15.8.2020 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom. Platiteľ je povinný pri predaji nehnuteľnosti uplatniť DPH, nakoľko podľa §38 ods.1 pism. c)) zákona o DPH došlo k podstatnej zmene podmienok užívania stavby, keďže náklady na stavebné práce boli vo výške 122 000,-€, čo je viac ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác. Päťročná doba na uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní bytového domu začína plynúť 2.12.2019. Ak by náklady na rekonštrukciu činili menej ako limit, platiteľ by uplatnil oslobodenie od dane, nakoľko 5-ročná doba už uplynula.
Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v priebehu roka 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6-tich bytov. Ich kolaudácia bola dňa 11.12.2019. Dňa 1.5.2021 platiteľ predal bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj DPH, pretože ešte neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 11.12.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác.
Prenájom Nehnuteľností: Oslobodenie a Výnimky
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:a) ubytovacích služieb,b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,d) nájmu bezpečnostných schránok.
V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Špecifiká Nájmu Parkovacích Miest a Ubytovacích Služieb
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. celkové plnenie sa považuje za jedno plnenie a uplatní sa rovnaký režim ako pri hlavnej nehnuteľnosti, ak nie je možné oddeliť cenu za parkovacie miesto.
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
V prípade, ak platiteľ poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.
Prenájom Rodinného Domu Občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Mobilné Oplotenie a Stavebné Práce
Prenos daňovej povinnosti sa uplatní aj pri mobilnom oplotení, jeho montáži, oprave a údržbe. Avšak pri len prenájme mobilného oplotenia pôjde o štandardný režim daňovej povinnosti, pretože služba nájmu spadá do sekcie N - Administratívne a podporné služby. Podľa zatriedenia FR SR nie je teda nutné rozlišovať medzi tzv. mobilným oplotením a oplotením, ktoré je definované ako drobná stavba podľa § 139b ods. 6 stavebného zákona.
Technické Zhodnotenie a Prenos Daňovej Povinnosti
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia.
Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Fakturácia a Registrácia Platiteľov DPH
Platiteľ DPH, ktorý dodal stavebné práce v režime prenosu daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. j) zákona o DPH s miestom dodania v tuzemsku inému platiteľovi DPH, je povinný vyhotoviť faktúru podľa § 72 ods. 1. Faktúra vyhotovená platiteľom DPH na dodanie stavebných prác v režime tuzemského prenosu daňovej povinnosti musí obsahovať všetky zodpovedajúce náležitosti faktúry podľa § 74 zákona o DPH, s výnimkou výšky dane. Upozornenie! Ak dodávateľ stavebných prác nesprávne uvedie DPH na faktúre za dodanie stavebných prác pre iného platiteľa DPH, je povinný túto DPH odviesť do štátneho rozpočtu podľa § 69 ods. 5 zákona o DPH.
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).
Daňová povinnosť pre odberateľa (samozdanenie) vzniká v zmysle § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom dodania služby. Platiteľ DPH (odberateľ), ktorý prijal stavebné práce od iného platiteľa DPH, je povinný uplatniť DPH k cene stavebných prác bez DPH, a túto DPH priznať a odviesť prostredníctvom daňového priznania do ŠR, a súčasne nemá nárok na odpočet DPH.
Zmeny v Registrácii Platiteľov DPH (Od Novely)
So zmenami, ktoré vstúpia do platnosti od 1. januára 2025, prešli zásadnou úpravou podmienky pre získanie statusu platiteľa DPH. Stavebné firmy sa stanú platiteľmi dane automaticky zo zákona v momente, keď prekročia stanovený obrat. Ak obrat presiahne hranicu 50 000 eur, spoločnosť sa stane platiteľom najneskôr od 1. januára nasledujúceho roka. Pri obrate nad 62 500 eur sa stáva platiteľom ihneď. Po prekročení uvedených hraníc je zdaniteľná osoba povinná podať žiadosť o registráciu na daňovom úrade do 5 pracovných dní. Pre stavebné firmy je preto kľúčové dôsledne sledovať svoje fakturácie a plánovať vývoj obratu, aby sa vyhli komplikáciám vyplývajúcim zo spätného uplatňovania DPH. Z praktického hľadiska môže byť vhodné zvážiť dobrovoľnú registráciu za platiteľa DPH ešte pred dosiahnutím zákonom stanoveného obratu.
Prenájom Strojov a Nehnuteľností Zahraničnými Podnikateľmi
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Definícia Nehnuteľného Majetku a Stavebných Prác v Kontexte EÚ Legislatívy
Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej „zákon o DPH“). Ustanovenie §38 zákona o DPH je transpozíciou čl. 12/2, 3 a čl. 135/1/j) až l) a/2 a čl. 137 smernice Rady č. 2006/112/ES.
Pre účely uplatnenia §38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12 /2 smernice. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady (EÚ) č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie Rady (EÚ) č. 282/2011 je definícia pojmu „nehnuteľný majetok“, z ktorej vyplýva že ide o širší pojem.
Nehnuteľný majetok zahŕňa akúkoľvek budovu alebo stavbu pripevnenú k zemi alebo v zemi nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktorá sa nemôže jednoducho rozobrať alebo premiestniť, ale aj akúkoľvek určitú časť zeme na povrchu alebo pod ním, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo a držbu.
Pojmy „budova“ a „stavba“ sú podrobne vymedzené vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH týkajúcim sa miesta poskytovaných služieb v súvislosti s nehnuteľným majetkom. Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi. Stavba má však širší význam, ktorý zahŕňa aj iné (umelo vytvorené) stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova. Stavby môžu zahŕňať stavebno-inžinierske diela, ako sú cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy, ako aj priemyselné zariadenia, ako napríklad elektrárne, veterné turbíny, rafinérie atď.
V súvislosti s definíciami sa odkazuje aj na slovenské právne predpisy, ako napr. zákon č. 162/1995 Z. Z. (katastrálny zákon) a súvisiace vyhlášky, ktoré upravujú rozdelenie stavieb podľa druhu, priestoru podľa druhu a nebytových priestorov.
Zmeny v Sadzbách DPH a Úprava Odpočítanej Dane (Od Novely)
Zásadná úprava sadzieb DPH, ktorá ovplyvní takmer všetky tovary a služby, prichádza s novelou zákona o DPH (Zákon č. 102/2024 Z. z., zákon č. 278/2024 Z. z.). Jedinou výnimkou, kde nedochádza k zmene sadzby, je výstavba nájomných bytov, ktorá si naďalej zachováva zníženú sadzbu 5 % (podľa Zákona č. 222/2022 Z.z.).
Aktuálne Sadzby DPH (Platné od 2025)
Od roku 2025 platia na Slovensku tri sadzby DPH:
- Základná sadzba: 23 %
- Prvá znížená sadzba: 19 %
- Druhá znížená sadzba: 5 %
Tovar a služby so zníženou sadzbou DPH 19 %:Znížená sadzba DPH vo výške 19 % sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 bode 1 zákona o DPH (potraviny určené na ľudskú konzumáciu, vody, elektrická energia) a na reštauračné a stravovacie služby pozostávajúce z poskytovania nápojov (s výnimkou alkoholických nápojov s obsahom alkoholu viac ako 0,5 % objemu).
Tovar a služby so zníženou sadzbou DPH 5 %:Znížená sadzba DPH vo výške 5 % sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 bodoch 2 a 3 zákona o DPH (základné potraviny, lieky, knihy, zdravotnícke pomôcky), ubytovacie služby, reštauračné a stravovacie služby pozostávajúce z poskytovania jedla, knihy online, vstupné na športové podujatia a do fitnescentier, tovary a služby dodávané registrovaným sociálnym podnikom a dodanie stavby štátom podporovaného nájomného bývania.
Úprava Odpočítanej Dane pri Zmene Účelu Použitia
Novela zavádza pojem „prvotné použitie“, ktorý súvisí s vyhodnotením skutočného využitia nakupovaného tovaru alebo služieb. Po novom je momentom začatia plynutia lehoty na úpravu DPH prvotné použitie príslušného investičného majetku.
Navyše sa mení systém výpočtu úpravy DPH pri zmene účelu použitia majetku. Nový systém zavádza postupné vysporiadanie dane, ktoré nahrádza doterajší spôsob jednorazového vyrovnania. Podľa nových pravidiel sa pri zmene účelu použitia investičného majetku bude doplácať alebo vracať iba alikvotná časť dane. Pre hnuteľné veci a nehmotný majetok sa táto hodnota vypočíta vo výške 1/5, zatiaľ čo pre nehnuteľnosti vo výške 1/20 hodnoty vstupnej DPH uplatnenej pri nadobudnutí investičného majetku. Jednorazová úprava DPH za celé ostávajúce obdobie na úpravu, ktorá bola štandardom do roku 2024, však zostáva zachovaná pre investičný majetok obstaraný a zaradený do používania do 31. decembra 2024.
Pre nehnuteľnosti vedené ako zásoby (napr. byty, ktoré developer stavia za účelom predaja) sa neuplatňuje úprava DPH podľa pravidiel platných pre investičný majetok, ale oprava DPH pred ich prvotným použitím. Prvotným použitím môže byť predaj nehnuteľnosti. Ak developer nepredá byt do piatich rokov od kolaudácie, znamená to, že predaj bytu bude od DPH oslobodený. K pomernej úprave DPH podľa pravidiel pre investičný majetok dochádza iba vtedy, ak sa byt preradí zo zásob do dlhodobého majetku.
Všeobecné a Zmluvné Podmienky Prenájmu
Tieto podmienky platia pre predaje, prenájmy a opravy predmetov prenájmu vrátane príslušenstva. Všetky zmeny podmienok sú záväzné, ak boli písomne potvrdené.
Všeobecné podmienky stanovujú, že ponuky sú nezáväzné. Zmluva sa považuje za uzatvorenú, ak bola písomne potvrdená alebo dodanie zrealizované a služba vykonaná. Ceny sa zakladajú na nákladoch v čase ich zverejnenia a sú platené s DPH. Sme oprávnení upraviť ceny, ak sa objednávka líši od ponuky alebo ak sa zmenili náklady do okamihu dodania. Pri uzatvorení zmluvy s otvorenými cenami bude účtovaná cena platná v deň dodania.
Všetky platby sú splatné bezodkladne po dodaní služby alebo tovaru po obdržaní faktúry. Sme oprávnení požadovať platbu vopred za naše služby alebo tovar.
Pri nedodržaní splatnosti budú účtované úroky z omeškania vo výške 0,1 % z dlžnej sumy, k tomu bude účtovaná náhrada škody a všetky náklady spojené s vymáhaním pohľadávky. Až do vyplatenia celej fakturovanej sumy je dodaný tovar našim majetkom (výhrada vlastníctva).
Miestom plnenia je prevádzka Žilina. Miestom súdu je výlučne Stály rozhodcovský súd pri Slovenskej arbitrážnej komore s.r.o.
Podmienky Nájomného Vzťahu a Zodpovednosť Nájomcu
Nájomný vzťah začína vyzdvihnutím, preložením na železnici, odovzdaním dopravcovi alebo pripravením na dohodnutý termín. Nájomný vzťah končí uplynutím dohodnutej doby prenájmu. Polovičné dni zostávajú nezohľadnené.
Vopred alebo bezodkladne splatné nájomné vrátane DPH je platné pre prevádzku predmetu prenájmu na max. 8 hodín na jeden pracovný deň. Nájomné musí byť zaplatené aj vtedy, ak predmet prenájmu nebol využívaný.
Prenajímateľ je povinný uviesť predmet prenájmu na odovzdanie alebo zaslanie do čistého a prevádzkyschopného stavu. Pred odovzdaním do prenájmu alebo pri vrátení z prenájmu je vyhotovený protokol o stave predmetu prenájmu a tento podpísaný zmluvnými stranami. Prípadné nedostatky sa uvedú v protokole. Ak sa protokol nevyplní, považuje sa predmet prenájmu za zmluvne dodaný, príp. vrátený. Skryté vady musia byť oznámené najneskôr do 14 dní vrátane odo dňa odovzdania do prenájmu alebo vrátenia z prenájmu. Neskoršie reklamácie sa nemôžu uplatniť.
Nájomca sa zaväzuje používať predmet prenájmu len na mieste určenia v dohodnutej prevádzkovej dobe (jednosmenná prevádzka 8 hodín v jednom pracovnom dni) v obvyklej prevádzke pri dodržiavaní všetkých povinností. Pokyny na obsluhu a predpisy na obsluhu a údržbu musia byť bezpodmienečne dodržiavané. Predpísané servisné práce sú na náklady prenajímateľa, musia však byť včas oznámené nájomcom. Vzniknuté poškodenia musia byť bezodkladne oznámené prenajímateľovi.
Nájomca ručí za každé poškodenie a stratu predmetu nájmu počas doby prenájmu, bez ohľadu na to, či poškodenie alebo stratu spôsobil nájomca, jeho ľudia, personál alebo tretia osoba alebo bolo spôsobené nepredvídanými a neodvratnými udalosťami. Ak nie je písomne dohodnuté inak, zaväzuje sa nájomca uzatvoriť poistenie pokrývajúce všetky riziká tak, aby počas doby prenájmu bolo zabezpečené poistenie všetkých rizík. Na požiadanie má nájomca povinnosť preukázať prenajímateľovi z poverenia polície existenciu takéhoto poistenia.
Všetky nedostatky a poškodenia predmetu prenájmu musia byť bezodkladne oznámené prenajímateľovi a podľa rozhodnutia a pokynov prenajímateľa odstránené. Potrebné náhradné diely zabezpečí nájomca od prenajímateľa na svoje náklady. Priebežnú údržbu a nevyhnutný servis vykonáva nájomca. Ak prenajímateľ pri kontrole zistí, že servisné práce neboli vykonané alebo boli vykonané len čiastočne, je prenajímateľ oprávnený nechať potrebné servisné práce vykonať svojim personálom a s tým súvisiace náklady vyúčtovať nájomcovi.
Opravy a obnovy plynúce z bežného opotrebenia sú na náklady prenajímateľa. Násilné škody a škody spôsobené nesprávnym zaobchádzaním a nedodržiavaním servisných povinností sú odstránené na náklady nájomcu. Ak nie je predmet prenájmu poistený, budú sporné opravy na náklady nájomcu. Náklady na obnovu opotrebovaných častí znáša nájomca. Pri začiatku a skončení prenájmu sa opotrebované časti ohodnotia. Personál prenajímateľa je len výpomocou pre nájomcu.
Zmluvy o prenájme uzatvorená na určitú dobu prenájmu je pre oboch zmluvných partnerov nevypovedateľná. Prenajímateľ je však oprávnený vypovedať zmluvu s okamžitou platnosťou, ak nájomca nesplní svoje záväzky do 7 dní od zaslania písomnej výzvy.
Prípadové Štúdie Dodania a Prenájmu Nehnuteľností
Predaj Stavebného Pozemku a Súvisiaceho Oplotenia
Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku.
Predaj Bytu a Aplikácia Prenosu Daňovej Povinnosti
Otázka: Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)?Odpoveď: Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH (s možnosťou uplatniť oslobodenie podľa § 38 ods. 1 písm. a) alebo c), ak sú splnené podmienky, ale bez možnosti prenosu daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) na kupujúceho platiteľa dane, ak ide o byt).
Prenájom Nebytových Priestorov a Parkovacích Miest
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, miesto dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nebytových priestorov je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak platiteľ dane prenajíma budovu spolu s parkovacími miestami, ak nie je možné oddeliť cenu, uplatní sa režim hlavnej nehnuteľnosti.
Prípad Darovania a Následného Predaja
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH (napr. neuplynulo 5 rokov od kolaudácie), predaj podlieha DPH. Ak by boli splnené podmienky oslobodenia, predaj by bol oslobodený, avšak darovanie nehnuteľnosti nebolo zdaniteľným plnením, a preto sa úprava odpočítanej dane na vstupe nerieši priamo z titulu darovania, ale až pri predaji.
Špecifické Otázky k Prenájmu
Môže sa platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH)?V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona o DPH, ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje platiteľ na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom, napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. zdaniteľného plnenia?Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Rozhodnutie o tom, či oslobodenie od dane uplatní alebo neuplatní, sa posudzuje pre každé samostatné dodanie (nájom časti nehnuteľnosti) voči konkrétnemu nájomcovi, ak je to možné oddeliť. Ak je nájomcom zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že nájom neoslobodí od dane, avšak ak je nájomcom napr. občan, uplatní sa oslobodenie bez možnosti voľby.
Zmeny v Leasingových Zmluvách (Od 2025)
Stavebné firmy často obstarávajú vozidlá a stavebné mechanizmy cez leasing. Novela zákona prináša zmenu pri leasingových zmluvách s opciou kúpy, ak je pre nájomcu z ekonomického hľadiska racionálne túto možnosť využiť. Povinnosť odviesť DPH vzniká na začiatku leasingu pri odovzdaní predmetu nájmu (dodaním tovaru) a nie postupne počas leasingu (ako pri službe).
Zjednodušené Faktúry a Bezodplatné Dodanie
Doklady z e-kasy alebo tankovacích automatov sa budú považovať za zjednodušené faktúry len do výšky 400 eur.
Pri bezodplatnom dodaní tovaru sa základ dane určuje podľa trhovej ceny tovaru v čase dodania. V prípade škody vzniknutej z dôvodu krádeže alebo sprenevery sa daň vypočíta rovnako ako pri bezodplatnom dodaní tovaru.
tags: #prenajom #stavebnych #strojov #a #dph