Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti predstavuje situáciu, kedy viacero osôb zdieľa vlastnícke práva k jednej nehnuteľnosti. V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov plánuje založiť živnosť a prenajímať túto nehnuteľnosť, vznikajú špecifické otázky týkajúce sa právnych vzťahov, zmlúv a daňových povinností. Tento článok sa zameriava na komplexné riešenie situácie, kedy jeden spoluvlastník chce podnikať v prenájme, zatiaľ čo druhý si želá zostať fyzickou osobou - nepodnikateľom.
Základné princípy spoluvlastníctva pri prenájme
Správne usudzujete, že ak chcete prenajať celú nehnuteľnosť, musíte sa na tom ako spoluvlastníci dohodnúť v súlade s ustanovením § 139 Občianskeho zákonníka. Hospodárenie so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V prípade, že jeden spoluvlastník vlastní polovičný podiel a druhý taktiež, rozhodovanie o prenájme si vyžaduje vzájomnú dohodu oboch.
Možnosti zmluvných vzťahov medzi spoluvlastníkmi
Pre riešenie zmluvného vzťahu so sestrou máte v podstate dve hlavné možnosti, ktoré zabezpečujú legálnosť a prehľadnosť celého procesu.
1. Zmluva o nájme medzi podnikateľom a nepodnikateľom
Prvou možnosťou je uzatvorenie zmluvy o nájme, kde vy ako živnostník vystupujete v pozícii prenajímateľa a vaša sestra ako fyzická osoba-nepodnikateľ a zároveň nájomca alebo jeden z nájomcov. V tomto scenári by bola zmluva uzatvorená priamo medzi vami ako prenajímateľmi a nájomcom či nájomcami. Toto riešenie je vhodné v prípade, ak sa chcete aktívne podieľať na celom procese prenájmu a zároveň rešpektovať status vašej sestry ako nepodnikateľa.
2. Splnomocnenie na prenájom podielu
Druhou, rovnako relevantnou možnosťou, je, že vaša sestra vás písomne splnomocní v súlade s ustanovením § 31 Občianskeho zákonníka na prenájom jej podielu na nehnuteľnosti. V takomto prípade si osobitnou zmluvou dohodnete podmienky tohto prenájmu, cenu za prenájom jej podielu a vzájomné vzťahy medzi vami. Dôležité je tiež dohodnúť sa na riešení investícií do nehnuteľnosti počas trvania zmluvného vzťahu, ako aj ich prípadné vyporiadanie po jeho ukončení. Táto možnosť umožňuje vašej sestre zostať mimo podnikateľského prostredia, zatiaľ čo vy preberáte zodpovednosť za celý prenájom.
Stanovenie ceny za prenájom podielu sestry
Otázka výšky ceny za nájom podielu vašej sestry je vecou dohody. Musí byť dohodnutá splatnosť nájomného, a to bez ohľadu na úhradu nájomného zo strany nájomcu. Dohoda o cene by mala zohľadňovať skutočnosť, že vy ako prenajímateľ-podnikateľ budete mať viac povinností spojených s vybavovaním všetkých záležitostí v súvislosti s prenájmom. To zahŕňa nielen samotné inkaso nájomného, ale aj správu nehnuteľnosti, komunikáciu s nájomníkmi a riešenie prípadných problémov.
Rozdelenie nákladov a služieb spojených s prenájmom
Prenájom nehnuteľnosti nezahŕňa len platbu za samotný priestor, ale aj s tým súvisiace otázky platieb za dodávku médií (elektrina, voda, plyn, kúrenie), internet, poplatky za odvoz odpadu či daň z nehnuteľnosti. Tieto by mali byť v zmluve riešené oddelene od platby za nájom. Ideálne je, ak zmluvný vzťah s dodávateľmi jednotlivých médií má uzatvorený priamo nájomca, aby v prípade nedoplatkov ste tieto nemuseli hradiť vy ako prenajímatelia. Vaša sestra ako spoluvlastník by sa mala podieľať na nákladoch súvisiacich s jej podielom, ak nie je dohodnuté inak.
Zmluvný vzťah s nájomcom
Následne vy ako prenajímateľ-podnikateľ uzatvoríte zmluvu vo svojom mene a v zastúpení sestry (ak ste na to splnomocnený) priamo s nájomcom alebo nájomcami. Všetky zmluvy by mali myslieť aj na finančnú zábezpeku, na spísanie protokolov o prevzatí a odovzdaní nehnuteľnosti, resp. jej jednotlivých častí, odpočty médií, spísanie stavu nehnuteľnosti, ako aj fotodokumentáciu.
Účel nájmu: Bývanie alebo Nebytové priestory?
Pri rozhodovaní o forme prenájmu je kľúčové definovať účel, na ktorý bude nehnuteľnosť využívaná.
Prenájom bytových priestorov
Ak ide o nájom nehnuteľnosti na účely bývania, právna úprava je obsiahnutá v ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nevýhodou tejto úpravy je, že vám môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch.
Alternatívnou možnosťou je uzatvorenie zmluvy o nájme podľa Zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. V tomto prípade je nájom možný najviac na 6 rokov. Výhodou zmluvy podľa tohto zákona je, že v prípade ukončenia zmluvného vzťahu nájomca nemá nárok na bytovú náhradu, avšak je potrebné dodržať všetky obsahové náležitosti zmluvy. Vaša sestra ako prenajímateľ musí splniť registračnú povinnosť na príslušnom daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajme nehnuteľnosť (§ 49a zákona o dani z príjmov). Splnenie registračnej povinnosti je potom potrebné preukázať nájomcovi (§ 3 zákona o krátkodobom nájme).
Prečo krátkodobé prenájmy nie sú dovolenka
Prenájom nebytových priestorov
Ak by išlo o nájom nehnuteľnosti na nebytové účely, platia ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto súvislosti je dôležité upriamiť pozornosť na ustanovenie § 85 stavebného poriadku, podľa ktorého platí, že „stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení."
Preto v závislosti od druhu užívania nehnuteľnosti na nebytové účely odporúčame najskôr zistiť stavebno-technické podmienky a hygienické predpisy pre konkrétne užívanie priestorov, ako aj podmienky obce podľa § 4 ods. 3 zákona o obecnom zriadení, nakoľko obec sa vyjadruje k umiestneniu prevádzky na jej území. Je dôležité, aby vaše finančné a vecné investície nevyšli nazmar pre nemožnosť splnenia niektorých podmienok užívania nehnuteľnosti na nebytové účely (napr. možnosti parkovania pre zákazníkov, zásobovanie prevádzky, prístupová cesta pre hasičov).
Daňové povinnosti a registrácia
Podnikateľský prenájom nehnuteľností spadá pod voľnú živnosť v rámci živnostenského zákona (prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom, prenájom hnuteľných vecí - vnútorné zariadenie priestorov nehnuteľnosti). Sestre ako nepodnikateľovi vzniká povinnosť registrácie na príslušnom daňovom úrade.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.
Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti o registráciu.
Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za príslušný rok v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v príslušnom oddiele.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca, ktorý v roku prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho zdaniteľný príjem nepresiahol zákonom stanovenú hranicu.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur, t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje určitú sumu. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol zákonom stanovenú hranicu, má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t. j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázanú daňovú stratu.
Príklad č. 1 (daňové výdavky): Daňovník dosiahol v roku príjem z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Medzi preukázateľné daňové výdavky patria:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1 (BPSM): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem určitý. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje určitú sumu. Nakoľko v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2 (BPSM): Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku a manžela v určitom pomere. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za daný rok.
Príklad č. 3 (BPSM): Manželia prenajímali v roku nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške určitá suma.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa uplatňuje len od týchto príjmov.
Odporúčanie
Odporúčam najprv zistiť a prehodnotiť celkovú situáciu z hľadiska účelu nájmu, potreby investícií, ich úhrady a vyrovnania vzhľadom na podielové spoluvlastníctvo a až následne riešiť zmluvné vzťahy.
Samotný zmluvný vzťah so sestrou ako podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom zverte radšej advokátovi, nakoľko vo vašom prípade síce ide o pomerne častú problematiku, ale zmluvný vzťah zasahuje do niekoľkých právnych odvetví (podielové spoluvlastníctvo, nájomná zmluva, dane, obec, stavebné a hygienické predpisy, daň z príjmu), na ktoré je dobré vopred pamätať. Profesionálna právna pomoc zabezpečí, že všetky aspekty budú správne ošetrené a minimalizuje sa riziko budúcich sporov alebo nejasností.
tags: #prenajom #spriaznenej #osobe