Prenájom pozemkov predstavuje kľúčovú oblasť pre široké spektrum aktérov, od poľnohospodárov až po podnikateľov pôsobiacich vo vidieckych oblastiach. Špecifiká právnej úpravy, výšky nájomného a obmedzení sa výrazne líšia v závislosti od typu pozemku a jeho určenia. Kým nájom pozemkov v intraviláne obcí sa riadi flexibilnejším Občianskym zákonníkom, nájom poľnohospodárskej pôdy podlieha prísnejšej regulácii. Táto odlišnosť odráža strategický význam a špecifické potreby hospodárenia s pôdou ako kľúčovým zdrojom.
Rozdielne prístupy k prenájmu: Intravilán verzus poľnohospodárska pôda
Nájom pozemkov patriacich do intravilánu obcí sa riadi Občianskym zákonníkom. Táto legislatívna úprava umožňuje výrazne flexibilnejšie a menej regulované nájomné vzťahy. „Naopak, nájom poľnohospodárskej pôdy je výrazne prísnejšie regulovaný zákonom o nájme poľnohospodárskej pôdy,“ upozorňuje Dušan Slávik, advokát a partner Advokátskej kancelárie Puchalla, Slávik & partners. Toto prísnejšie nastavenie odráža význam a špecifiká hospodárenia s pôdou ako strategickým zdrojom, ktorý si vyžaduje dlhodobý prístup a starostlivosť.
Poľnohospodársku pôdu je možné prenajať od fyzickej osoby, družstva alebo priamo od štátu, pričom v každom prípade je nevyhnutné, aby nájomca bol minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo mal poľnohospodársky podnik, a teda oficiálne farmárčil. Cieľom tejto podmienky je zabezpečiť, aby pôda bola skutočne využívaná na poľnohospodárske účely, a nie na iné, potenciálne nevhodné či špekulatívne účely. Vlastníci poľnohospodárskych parciel majú zároveň zákonnú povinnosť o svoju pôdu riadne sa starať. Nechať ju bez údržby a nevyužívanú by znamenalo jej postupné zarastanie a znehodnocovanie, čo je nielen v rozpore so zákonom, ale aj z dlhodobého hľadiska neekonomické.
Slovenský pozemkový fond (SPF) a správa nehnuteľností
Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu pri správe a prenájme poľnohospodárskych nehnuteľností vo vlastníctve štátu, ako aj pri nakladaní s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. SPF je právnická osoba konajúca vo verejnom záujme. V roku 2024 bolo zaznamenané rekordne nízke číslo sťažností na činnosť SPF, čo naznačuje zlepšenie efektivity jeho činnosti, najmä v oblasti nájomných zmlúv. Odbor usporiadania vlastníctva fondu obnovil spoluprácu s Úradom splnomocnenca vlády SR pre rómske komunity s cieľom usporiadať vlastnícke a užívacie pomery k pozemkom pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva.
Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF spolu s potvrdením o pobyte a potvrdením príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 3, 817 15 Bratislava.
Po zapísaní správy na liste vlastníctva (LV) je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
Podmienky prenájmu pozemkov od SPF a stanovenie nájomného
SPF pri posudzovaní splnenia podmienok na prenájom budúcich nájomcov podľa nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, kde žiada o prenájom.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v žiadanej lokalite, ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych územia k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.
Prednostné práva pri prenájme od SPF
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a alebo 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovenia § 2a podáva žiadateľ:
- Mladý poľnohospodár.
- Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.
Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť:
- Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
- Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov v katastrálnom území, kde žiada o prenájom.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovenia § 2b podáva žiadateľ:
- Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
- Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť:
- Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
- Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
- Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
PRICHÁDZA KRACH A RECESIA?? ŠOKUJÚCA PODOBNOSŤ!!
Ceny prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku a v Európe
Prenájom pôdy na Slovensku patrí medzi najlacnejšie v celej Európskej únii, čo potvrdzujú aj údaje Eurostatu. Priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je tiež nízka a krajina sa nachádza na chvoste európskeho rebríčka. Horšiu priemernú cenu za hektár majú iba Lotyšsko a Litva.
- Priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy v EÚ: 15 224 eur.
- Priemer za celé Slovensko: 5 823 eur za hektár.
- Západné Slovensko: 7 291 eur/ha.
- Stredné Slovensko: 3 389 eur/ha.
- Východné Slovensko: 4 004 eur/ha.
- Priemerná cena nájomného za hektár poľnohospodárskej pôdy na Slovensku: 57 eur.
V porovnaní s Európou, kde priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy bola 15 224 eur (o 6,1 % viac ako predchádzajúci rok), sú slovenské ceny výrazne nižšie. Najdrahšia pôda sa nachádza na Malte (201 263 eur/ha) a Kanárskych ostrovoch (149 415 eur/ha). Najdrahší prenájom je v Holandsku (941 eur/ha ročne), zatiaľ čo na Slovensku je to približne 69 eur/ha ročne.
Faktory ovplyvňujúce ceny prenájmu a kúpy pôdy
Ceny poľnohospodárskej pôdy a jej prenájom ovplyvňuje viacero faktorov:
- Kvalita pôdy: Úrodnosť a zloženie pôdy priamo ovplyvňujú jej hodnotu.
- Región: Ceny sa líšia v závislosti od lokality, pričom západné Slovensko má vyššie ceny ako stredné a východné Slovensko.
- Konkurencieschopnosť: Vyššia konkurencia medzi farmármi zvyšuje ceny.
- Investičné možnosti: Dostupnosť investícií do poľnohospodárstva ovplyvňuje dopyt a tým aj ceny.
- Vysporiadanie vlastníctva: Nejasné vlastnícke vzťahy znižujú hodnotu pôdy.
- Štruktúra poľnohospodárskej produkcie: Zameranie na ziskové plodiny zvyšuje záujem o pôdu.
Hovorkyňa Jana Holéciová uviedla, že na cenu vplývajú viaceré faktory, ako kvalita pôdy, región, konkurencieschopnosť, investičné možnosti a vysporiadanie vlastníctva. Ide aj o regionálne faktory.
Právna úprava prenájmu poľnohospodárskej pôdy
Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Novela z roku 2018 špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. Písomná zmluva je od 1. januára 2018 povinná. Automatické predĺženie nájomnej zmluvy už nie je možné. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne s výpovednou lehotou piatich rokov.
Ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (SPF), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel.
Obvyklá výška nájomného a jej význam
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR v spolupráci s okresnými úradmi zverejňuje priemerné výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy podľa jednotlivých katastrálnych území. Údaje o obvyklej výške nájomného boli prvýkrát zverejnené v roku 2019 za rok 2018. Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.
Agrorezort vyhodnotil aj najčastejšie chyby a nedostatky pri vypĺňaní formulárov zo strany nájomcov, ako duplicitné podania, neúplné údaje alebo nesprávne uvedené výmery či hodnoty nájomného.
Prenájom pozemkov v Košiciach a kontroverzie so spoločnosťou EEI
V posledných rokoch sa otázka prenájmu pozemkov v Košiciach stala predmetom sporov a kontroverzií, najmä v súvislosti so spoločnosťou EEI a parkovaním v meste. Mesto Košice prenajalo spoločnosti EEI všetky úseky miestnych komunikácií na dočasné parkovanie motorových vozidiel v rezidentských lokalitách. Táto situácia vyvolala rôzne názory:
- Mesto Košice: Tvrdí, že nájomná zmluva s EEI je neplatná a že mesto má právo spravovať parkovanie na svojom území.
- Spoločnosť EEI: Trvá na platnosti nájomnej zmluvy a požaduje spravodlivé podmienky ukončenia spolupráce.
- Aktivisti: Tvrdia, že zmluva mesta s EEI je od začiatku neplatná a že mesto malo využiť ustanovenie vyplývajúce z dodatku zmluvy a firme jednostranne a bez sankcií odňať prenájom pozemkov.
- Obyvatelia mesta: Majú rôzne názory, pričom niektorí sú nespokojní s pôsobením EEI a požadujú zmenu systému parkovania, zatiaľ čo iní sú spokojní so súčasným stavom.
Možné riešenia a východiská v Košiciach
Vzhľadom na komplikovanú situáciu je potrebné hľadať možné riešenia, ktoré by zohľadňovali záujmy všetkých zainteresovaných strán. Medzi ne patria:
- Dohoda medzi mestom a spoločnosťou EEI: Strany by sa mohli dohodnúť na spravodlivých podmienkach ukončenia spolupráce.
- Súdne rozhodnutie: Súd by mohol rozhodnúť o platnosti alebo neplatnosti nájomnej zmluvy.
- Nový systém parkovania: Mesto by mohlo zaviesť nový systém parkovania, ktorý by zohľadňoval potreby obyvateľov.
Prenájom pozemkov v Košiciach je komplexná problematika, ktorá má priamy dopad na život obyvateľov mesta. Kontroverzie okolo prenájmu pozemkov spoločnosti EEI poukazujú na potrebu transparentného a spravodlivého nakladania s mestským majetkom. Je dôležité, aby mesto hľadalo riešenia, ktoré by zohľadňovali záujmy všetkých zainteresovaných strán a zabezpečili efektívne a spravodlivé využívanie mestských pozemkov.
Kúpa poľnohospodárskej pôdy
Na rozdiel od nájmu, predaj poľnohospodárskej pôdy je upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako „produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon umožňuje aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi za splnenia zákonných povinností, vrátane zverejnenia ponuky a overenia podmienok nadobudnutia okresným úradom.
Nálezom Ústavného súdu SR z roku 2018 boli niektoré ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. označené za protiústavné, čo viedlo k ich strate účinnosti a platnosti, ak neboli uvedené do súladu s Ústavou.
Vplyv cien pôdy na poľnohospodárstvo
Ceny poľnohospodárskej pôdy a jej prenájmu majú významný vplyv na poľnohospodárstvo. Podľa údajov Informačnej siete poľnohospodárskeho účtovníctva (FADN) je až 91 % celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy prenajaté. Ceny pôdy napovedajú, v akom stave je poľnohospodárska produkcia v jednotlivých regiónoch a štátoch. Ak je nájomné za pôdu vysoké, dá sa predpokladať, že poľnohospodárstvo bude v danej oblasti ziskové a bude tam dostatok poľnohospodárov so záujmom o prácu na pôde.
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí mať písomnú formu. Pozemok, ktorý možno prenajímať ako poľnohospodársky, musí byť evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Nájomná zmluva na dobu určitú je najviac na 15 rokov, na dobu neurčitú sa dá vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. Výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy.