Prenájom poľnohospodárskych objektov a pozemkov predstavuje kľúčovú oblasť pre fungovanie agrosektora na Slovensku. S cieľom zabezpečiť transparentnosť, ochranu práv prenajímateľov aj nájomcov a podporiť udržateľné poľnohospodárstvo, je táto oblasť podrobne regulovaná viacerými právnymi predpismi. Tento článok sa zameriava na hlavné aspekty prenájmu poľnohospodárskych nehnuteľností, s dôrazom na aktuálne legislatívne zmeny a praktické aspekty týkajúce sa najmä Slovenského pozemkového fondu (SPF).
Legislatívny rámec prenájmu poľnohospodárskych nehnuteľností
Základným kameňom právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskych podnikov a lesných pozemkov je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon bol v priebehu rokov novelizovaný, pričom významné zmeny priniesla aj novela účinná od 1. januára 2026, ktorá mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. a ďalšie súvisiace zákony.
Okrem zákona č. 504/2003 Z. z. sa pri prenájme poľnohospodárskych nehnuteľností uplatňujú aj ďalšie právne normy, ktoré ovplyvňujú rôzne aspekty nájomných vzťahov:
- Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.): Poskytuje všeobecnú úpravu nájomných vzťahov, ktorá sa uplatňuje v prípadoch, keď špecifické zákony neustanovujú inak. Nájomné vzťahy k pozemkom patriacim do intravilánu obcí sa spravujú Občianskym zákonníkom, čo znamená, že sú výrazne flexibilnejšie a menej regulované.
- Obchodný zákonník (zákon č. 513/1991 Zb.): Relevantný najmä v prípade, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ.
- Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pozemkom a iným poľnohospodárskym nehnuteľnostiam.
- Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkov a pozemných úradoch.
- Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
- Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových úpravách a pozemkovom úrade a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z.z. ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.
- Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako „produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon obsahuje aj negatívnu definíciu, vymedzujúcu, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Je dôležité poznamenať, že do 1. mája 2018 postačovala pri prenájme poľnohospodárskeho pozemku aj ústna zmluva. Od uvedeného dátumu je však vyžadovaná písomná nájomná zmluva.
Zmeny v prenájme pozemkov v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF)
S účinnosťou od 1. januára 2026 boli vykonané podstatné zmeny pri prenájme pozemkov v správe a nakladaní SPF na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku. Tieto zmeny sa týkajú najmä postupu SPF pri zverejňovaní informácií o pozemkoch a podmienkach prejavu záujmu o ich nájom.
Podľa zákona č. 504/2003 Z. z. v znení novely účinnej od 1.1.2026:
- Zverejňovanie informácií o pozemkoch: SPF bude zverejňovať na svojom webovom sídle lehotu na podanie žiadostí o prenájom, súčasne so zverejňovaním údajov o pozemkoch. Táto informácia bude zverejnená najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý. V prípade nepredajného pozemku, alebo ak dôjde k výpovedi či odstúpeniu od nájomnej zmluvy, fond postupuje obdobne.
- Prednostné právo pri prenájme: SPF uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v obvode nájomnej zmluvy právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré s pozemkami v správe alebo nakladaní fondu predstavujú nadpolovičnú výmeru. Ak je viac takýchto záujemcov, prednosť má ten, ktorý má zabezpečené oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou.
- Podpora mladých a malých poľnohospodárov: SPF môže rozdeliť obvod nájomnej zmluvy, ak o nájom prejaví záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu. Prednosť majú tí, ktorí už na polovici obhospodarovanej výmery vykonávajú špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo vyrábajú finálny produkt a preukážu vlastníctvo alebo nájom iných poľnohospodárskych pozemkov do výmery 50 ha.
- Proces podania žiadosti o prenájom: Fyzické osoby - nepodnikatelia môžu podať žiadosť v papierovej forme osobne do podateľne SPF alebo poštou. Po zaevidovaní žiadosti bude založený spis a žiadateľovi bude zaslané oznámenie o evidencii žiadosti. Ak žiadateľ spĺňa podmienky, oddelenie centra nájmov vyhotoví návrh zmluvy a zašle ho žiadateľovi na odsúhlasenie a podpis. Následne prechádza návrh zmluvy do kontrolného a schvaľovacieho procesu.
Doba nájmu a jeho obnovenie
Doba nájmu poľnohospodárskych pozemkov je upravená v § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. V zmysle platnej legislatívy sa pozemok nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V minulosti bola možná aj dohoda na dobu najmenej desať rokov, napríklad pri zriadení riešiteľského pracoviska.
Zásadnou zmenou priniesla novela, že už nie je možná automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Táto zmena sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.
Zvýraznené zmeny v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z. z. sa týkajú aj obnovenia nájomného vzťahu:
- Ak nájomca najneskôr dva mesiace pred uplynutím dohodnutého času preukázateľne doručí prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do dvoch mesiacov tento návrh neodmietne ani neoznámi uzatvorenie zmluvy s inou osobou, predpokladá sa vznik nájomného vzťahu na neurčitý čas. Tento vzťah možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.
Skončenie nájmu a výpovedné lehoty
Novela upravila aj skončenie nájmu. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne s výpovednou lehotou päť rokov. Avšak, podľa § 12 ods. 4 druhá a tretia veta sa použijú primerane, čo naznačuje, že v špecifických prípadoch môže byť táto lehota iná.
V prípade prenajatých pozemkov, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá SPF, platí, že ak nájomca najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručí prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do dvoch mesiacov od doručenia tento návrh neodmietne alebo neoznámi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.
Od 1. júla 2023 má SPF ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku oprávnenie odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.
Nájomné a jeho úprava
Zákon umožňuje aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. V minulosti bolo obvyklé, že nájomné sa platilo ročne pozadu k 1. októbru.
V prípade, že nájomná zmluva neustanovuje inak, výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.
Podnájom poľnohospodárskeho pozemku
Ak nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje podnájom, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má pritom povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Predaj poľnohospodárskych pozemkov
Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy, jej predaj je upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Tento zákon umožňuje za splnenia zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincom. Zákon tiež stanovuje oznamovacie povinnosti týkajúce sa prevodu poľnohospodárskej pôdy, a to zverejnenie ponuky na dobu minimálne 15 dní a zároveň v obci, kde sa pozemok nachádza, na úradnej tabuli.
Proces overovania splnenia podmienok na nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy preveruje okresný úrad. Nadobúdateľ pred podpisom zmluvy o prevode podáva žiadosť o overenie, pričom okresný úrad má na posúdenie 30 dní, s možnosťou predĺženia na 60 dní.
Je dôležité poznamenať, že Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 boli niektoré ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. označené za nesúladné s Ústavou a stratili účinnosť.
Špecifické situácie a výzvy v prenájme
V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne situácie, ktoré si vyžadujú pozornosť a správny právny postup.
- Zmena účelu využitia pozemku: Ak dôjde k zmene účelu využitia prenajatého pozemku (napr. z poľnohospodárskeho na stavebný), nemusí to automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomnej zmluvy. Rozhodujúce je presné znenie nájomnej zmluvy a dohodnuté podmienky. Ak zmluva obsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v takýchto prípadoch, alebo ak zmena účelu znemožňuje poľnohospodárske využitie, môže byť výpoveď platná. V opačnom prípade, ak zmluva neobsahuje takéto ustanovenia, nájom ostáva platný až do skončenia dohodnutej doby. Jednostranné ukončenie nájmu bez zákonného alebo zmluvného dôvodu môže viesť k nárokom nájomcu na ochranu jeho práva a náhradu škody.
Nevyplatené nájomné: V prípade omeškania s platbou nájomného je potrebné postupovať systematicky. Odporúča sa zaslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde budú uvedené všetky nároky a termíny splatnosti. Ak upomienka neprinesie výsledok, je možné podať žalobu na súd.
Vlastníctvo stavieb na prenajatom pozemku: Ak vlastník pozemku, na ktorom sa nachádzajú hospodárske budovy, nie je spokojný s výškou nájomného, môže sa pokúsiť o dohodu s nájomcom o nových podmienkach nájmu. V prípade neúspechu je možné zvážiť ďalšie právne kroky.
Zriadenie predkupného práva: V nových návrhoch nájomných zmlúv sa môže objaviť článok o zriadení predkupného práva v prospech nájomcu. Je dôležité dôkladne preskúmať jeho zákonnosť a dopady na budúce vlastnícke práva prenajímateľa.
Prenájom poľnohospodárskych nehnuteľností je komplexná oblasť vyžadujúca si dôkladné poznanie legislatívy a individuálny prístup ku každej situácii. V prípade nejasností alebo sporov je vždy odporúčané obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.
tags: #prenajom #polnohospodarskeho #objektu