Prenájom poľnohospodárskej pôdy predstavuje dôležitý aspekt agrarnej ekonomiky na Slovensku, ktorý umožňuje efektívne využívanie pôdy a zabezpečuje kontinuitu poľnohospodárskej výroby. Tento článok sa podrobne zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskej pôdy, so zameraním najmä na vzťahy medzi fyzickými osobami, ale aj s presahom do právnych vzťahov týkajúcich sa Slovenského pozemkového fondu (SPF) a iných subjektov. Rozoberieme podmienky, ktoré musia byť splnené pri uzatváraní takýchto zmlúv, s ohľadom na platnú legislatívu a aktuálne zmeny v právnych predpisoch. Zameriame sa aj na špecifické situácie, ako je predaj prenajatej pôdy, spoluvlastníctvo, pozemkové úpravy a riešenie sporov vyplývajúcich z nájomných vzťahov.
Slovenský Pozemkový Fond a Jeho Rola v Nájme Poľnohospodárskej Pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) je právnická osoba, ktorá koná vo verejnom záujme. V zmysle zákona spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. V roku 2024 bolo za posledných päť monitorovaných rokov podané rekordne najnižšie číslo sťažností na činnosť SPF. Nastavením a zefektívnením činnosti odboru nájmov bol rade SPF za rok 2024 predložený rekordný počet nájomných zmlúv na poľnohospodárske a nepoľnohospodárske účely. Odbor usporiadania vlastníctva obnovil spoluprácu s Úradom splnomocnenca vlády SR pre rómske komunity za účelom usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov k pozemkom, ktoré sa nachádzajú pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva.
SPF zohráva kľúčovú úlohu v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy, najmä tej, ktorá je v štátnom vlastníctve. SPF vybavuje žiadosti o prenájom pozemkov, pričom posudzuje žiadosti všetkých záujemcov, vrátane mladých poľnohospodárov, s prihliadnutím na platné právne predpisy. Každý záujemca o pozemky v správe SPF musí splniť všetky podmienky vyžadované zákonom. Medzi tieto podmienky patrí uzatvorenie zmlúv s fyzickými osobami a potvrdenie o plnení záväzkov voči verejným inštitúciám. Rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) o poskytnutí nenávratného finančného príspevku je iba jednou z podmienok, ktorá môže ovplyvniť prednostné právo na uzatvorenie zmluvy.
V súvislosti s procesom podávania žiadostí o prenájom došlo k legislatívnym zmenám. Pôvodné prílohy č. 2 (Zoznam pozemkov vo vlastníctve žiadateľa) a č. 3 (Nájom uzavretý s fyzickými osobami) boli nahradené jedinou novou prílohou č. 3. Zároveň došlo k opravnému číselovaniu doterajšej prílohy č. 4, ktorá sa teraz označuje ako príloha č. 4 - Vzor čestného vyhlásenia, že budúci nájomca nie je dlžníkom. Slovenský pozemkový fond vykonal tieto zmeny s cieľom umožniť poľnohospodárskym podnikom využiť svoju vlastnú evidenciu pozemkov, ktorú vykonávajú podľa Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva č. 172/2018 Z. z.
Právne Predpisy Upravujúce Nájom Poľnohospodárskej Pôdy
Regulácia nájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je komplexná a zahŕňa viacero právnych predpisov. Medzi kľúčové legislatívne normy patria:
- Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov: Tento zákon predstavuje základný rámec pre nájomné vzťahy týkajúce sa poľnohospodárskej pôdy.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (v znení neskorších predpisov): Toto nariadenie detailnejšie špecifikuje postupy a podmienky, ktoré musia byť dodržané pri nakladaní s nehnuteľnosťami v správe SPF.
- Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách: Tento zákon upravuje procesy pozemkových úprav, ktoré môžu mať významný vplyv na existujúce nájomné zmluvy.
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: Občiansky zákonník upravuje všeobecné náležitosti zmlúv, vrátane nájomných zmlúv.
- Zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník: Relevantný najmä pre právnické osoby a ich nájomné vzťahy.
- Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku: Tento zákon bol dôležitý v procese transformácie vlastníckych vzťahov po roku 1989.
- Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: Upravuje špecifické situácie týkajúce sa neznámych vlastníkov.
- Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových úpravách a pozemkovom fonde: Aktualizuje a dopĺňa predchádzajúce zákony týkajúce sa pozemkových úprav a fondu.
- Zákon č. 308/2025 Z.z.: Táto novela, účinná od 1.1.2026, prináša podstatné zmeny pri prenájme pozemkov v správe SPF, najmä pri prevádzkovaní podniku. Zmeny sa týkajú napríklad prednostného práva pri prenájme.
Zákon č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov, spolu s Nariadením vlády SR č. 238/2010 Z. z., tvoria základný rámec pre postup SPF pri prenájme pôdy.
Zvýraznené zmeny v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z.z. (účinné od 1.1.2026 podľa Zákona č. 308/2025 Z.z.):
- Predĺženie nájmu na neurčitý čas: Ak nájomca najneskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručí prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do dvoch mesiacov od doručenia tento návrh neodmietne alebo neoznámi nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas. Tento vzťah možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.
- Zverejňovanie informácií SPF: Fond bude zverejňovať na svojom webovom sídle lehotu na podanie žiadostí o prenájom, súčasne so zverejňovaním údajov o pozemkoch. Obdobne postupuje fond po doručení výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, právoplatného rozhodnutia súdu, alebo uzatvorení dohody o skončení nájomnej zmluvy a pri neprenajatom pozemku.
- Prednostné právo SPF: Fond uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v obvode nájomnej zmluvy právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré s pozemkami v správe alebo nakladaní fondu predstavujú nadpolovičnú výmeru, a ak je možné pozemok prenajať podľa osobitného predpisu upravujúceho právne postavenie fondu. Ak je viac záujemcov, prednosť má ten, ktorý má zabezpečené oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou.
- Podpora mladých poľnohospodárov a malých podnikov: Fond rozdelí obvod nájomnej zmluvy, ak o nájom prejaví záujem aj mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt a preukáže, že už má vo vlastníctve alebo v nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky, najviac však do výmery 50 ha.
Žiadosti o Prenájom Podľa Osobitných Predpisov
Pri posudzovaní žiadostí o prenájom poľnohospodárskych pozemkov, najmä tých, ktoré spadajú pod pôsobnosť Slovenského pozemkového fondu, sa uplatňujú aj špecifické ustanovenia. Žiadosti sa posudzujú podľa § 2a a § 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. Podľa § 2a, dôležitým kritériom je, či žiadateľ disponuje právoplatným rozhodnutím Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) podľa podopatrenia 6.1. Toto rozhodnutie môže byť relevantné pri prednostnom práve na uzatvorenie nájomnej zmluvy.
Žiadateľ o prenájom pozemkov v správe a nakladaní SPF predloží žiadosť spolu s dokladmi na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Pracovník centra nájmu posúdi žiadosť a následne vyzve žiadateľa buď na podpis nájomnej zmluvy, alebo žiadateľovi oznámi, že je potrebné doplniť k žiadosti nejaké konkrétne doklady, prípadne, že jeho žiadosti nie je možné z určitých dôvodov vyhovieť.
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu má podstatný vplyv aj skutočnosť, či prenajatá výmera doterajšiemu nájomcovi v nájomnej zmluve pri skončení nájmu bola viac ako 100 ha a či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času alebo z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav.
Je dôležité poznamenať, že novelou zákona č. 330/1991 Zb. účinnou od 1. septembra 2022 boli zrušené ustanovenia § 14 ods. 9 a nasl. týkajúce sa prenájmu pre žiadateľov podľa osobitného predpisu. Preto prednostné právo na prenájom pozemkov pre týchto žiadateľov je možné riešiť už len v zmysle ustanovení § 13 ods. 4 a nasl. zákona č. 504/2003 Z. z.
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu musí spĺňať nasledujúce podmienky:
Podľa § 2a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.:
- Mladý poľnohospodár.
- Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému PPA vydala právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 alebo 6.3.
- Žiadateľ musí v katastrálnom území, kde žiada o prenájom, vlastniť pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov. K žiadosti je potrebné priložiť právoplatné rozhodnutie PPA, uviesť číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve, alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy.
Podľa § 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.:
- Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
- Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
- K žiadosti je potrebné priložiť výpis z registrov (vinohradníckeho, ovocných sadov a chmeľníc), rozhodnutie PPA o priamych podpôrách alebo čestné vyhlásenie, alebo rozhodnutie o registrácii prevádzkarne.
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).
Náležitosti Nájomnej Zmluvy Medzi Fyzickými Osobami
Nájomná zmluva medzi fyzickými osobami musí spĺňať všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a špecifické požiadavky vyplývajúce zo zákona č. 504/2003 Z. z. Pre zabezpečenie právnej istoty a predchádzanie budúcim sporom je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala minimálne nasledujúce náležitosti:
- Identifikácia prenajímateľa a nájomcu: Jasné a úplné uvedenie osobných údajov zmluvných strán.
- Presná identifikácia prenajímanej poľnohospodárskej pôdy: V zmluve musí byť detailne špecifikované, o aké pozemky ide, vrátane čísla parcely, názvu katastrálneho územia a presnej výmery. Informácie z listu vlastníctva sú kľúčové.
- Účel nájmu: Jasne definovaný účel, na ktorý bude pôda využívaná (napr. poľnohospodárska výroba, pestovanie konkrétnych plodín, pastva).
- Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Dohoda o výške nájomného (v peňažnej forme alebo naturáliách) a presný spôsob a termíny jeho úhrady. Pri poľnohospodárskych pozemkoch sa často platí nájomné ročne pozadu k 1. októbru, ak nie je dohodnuté inak. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych územia k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.
- Doba trvania nájmu: Určenie, či ide o nájom na určitú alebo neurčitú dobu. Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravidla uzatvára minimálne na päť rokov. Ak sa nájomná zmluva na poľnohospodárske účely uzavrela na určitý čas, skončí sa uplynutím tohto času. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond disponuje podľa § 8a.
- Práva a povinnosti oboch strán: Detailné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa (napr. právo na kontrolu užívania pôdy) a nájomcu (napr. povinnosť starať sa o pôdu, dodržiavať agrotechnické postupy).
- Ukončenie nájomného vzťahu: Podmienky, za ktorých môže byť zmluva ukončená pred uplynutím dohodnutej doby, vrátane výpovedných lehôt.
Ako ukončiť nájomnú zmluvu | Vystúpte z nájomnej zmluvy bez sankcií
Účel Nájmu a Starostlivosť o Pôdu
Zmluva by mala jasne definovať účel, na ktorý sa pôda prenajíma. Nájomca je povinný užívať prenajatú pôdu na dohodnutý účel a starať sa o ňu s náležitou starostlivosťou riadneho hospodára. Táto povinnosť zahŕňa vykonávanie potrebných agrotechnických opatrení, predchádzanie erózii pôdy, jej ochranu a udržiavanie v dobrom agronomickom stave. Zanedbávanie starostlivosti o pôdu môže viesť k sankciám a v krajných prípadoch aj k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy.
Práva a Povinnosti Zmluvných Strán
Základné práva prenajímateľa zahŕňajú právo na riadne a včasné platenie nájomného a právo kontrolovať, či nájomca užíva pôdu v súlade so zmluvou a zákonom. Nájomca má právo nerušene užívať prenajatú pôdu počas trvania nájmu a právo na vrátenie pôdy v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.
Predaj Prenajatej Poľnohospodárskej Pôdy
Predaj prenajatej poľnohospodárskej pôdy je možný, avšak nový vlastník vstupuje do práv a povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva zostáva v platnosti a nový vlastník sa stáva prenajímateľom. Túto skutočnosť upravuje ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré hovorí, že ak sa vec predá alebo inak scudzí, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa.
Predkupné Právo Spoluvlastníkov
Ak je poľnohospodárska pôda v spoluvlastníctve, pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. To znamená, že predávajúci je povinný ponúknuť svoj podiel najprv ostatným spoluvlastníkom za rovnakú cenu a podmienok, aké by ponúkla tretia osoba. Toto právo je dôležité pre zachovanie kontinuity obhospodarovania a zabránenie vstupu nežiaducich subjektov.
Legislatíva na Slovensku neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by striktne stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa týka ceny. Určiť cenu pôdy je možné pomocou Cenovej mapy nehnuteľností, na základe znaleckého posudku alebo na základe aktuálnych trhových cien v danej lokalite, ktoré sú často výsledkom dohody medzi kupujúcim a predávajúcim. Realitné kancelárie s praxou v poľnohospodárskych nehnuteľnostiach dokážu poskytnúť presnejšie odhady. Na predaji poľnohospodárskej pôdy na Slovensku sa vo väčšine prípadov nedá výrazne zarobiť. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa plánuje výstavba (napr. priemyselný park, obytná zóna), jeho cena za meter štvorcový sa často pohybuje len v centoch. Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži primárne na vyjadrenie hodnoty ornej pôdy s cieľom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry, avšak tieto faktory nie sú vždy plne zohľadnené v úradnej cene. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. Ministerstva financií SR.
Pozemkové Úpravy a Ich Vplyv na Nájomné Zmluvy
Pozemkové úpravy predstavujú komplexný proces zameraný na racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva, revitalizáciu krajiny a rozvoj vidieka. Po ukončení pozemkových úprav dochádza k zmene právneho stavu, ktorá je najvýraznejšie reprezentovaná prečíslovaním parciel. Dôsledkom tejto zmeny je, že všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred pozemkovými úpravami, ktoré sa vzťahujú na pôvodné parcely, strácajú svoju platnosť. To sa týka aj nájomných zmlúv uzavretých medzi Slovenským pozemkovým fondom a pôvodnými nájomcami. Z tohto dôvodu je nevyhnutné uzatvoriť nové nájomné zmluvy, ktoré budú reflektovať nové číslovanie a usporiadanie pozemkov.
Riešenie Sitúácií po Pozemkových Úpravách
Môže nastať situácia, že po skončení pozemkových úprav si bude nárokovať predchádzajúci nájomca na ďalšie obhospodarovanie pozemkov, ale tieto pozemky už budú neskôr prenajaté na základe nájomnej zmluvy inému nájomcovi. V takomto prípade SPF pri výbere zmluvnej strany vychádza z platnej legislatívy a zohľadňuje najmä záujem o racionálne a efektívne využitie pôdy.
Skončenie nájomného vzťahu v dôsledku pozemkových úprav je špecifickým spôsobom skončenia právneho vzťahu, ktorý právne predpisy z oblasti pozemkového práva detailnejšie neupravujú. Nedochádza teda ku skončeniu právneho vzťahu uplynutím doby, na ktorú bola zmluva uzatvorená, ani z dôvodu, že nájomca si neplní svoje povinnosti. Právnou skutočnosťou spôsobujúcou zánik právneho vzťahu je zmena priestorového usporiadania po pozemkových úpravách. Preto sa táto situácia rieši individuálne, so zameraním na najvhodnejšieho záujemcu o obhospodarovanie danej pôdy. Odporúča sa, aby zákonodarca upravil túto situáciu tak, že nájomná zmluva sa uzatvorí s najvhodnejším záujemcom o túto pôdu a bude sa pritom subsidiárne vychádzať z § 2 ods. 17 nariadenia vlády č. 238/2010 Z.z.
V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takého prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit. zákona Fondu.
Špecifické Príklady a Riešenia
Prípad 1: Užívanie pozemkov bez podpísanej zmluvy
V situácii, keď fyzická osoba vlastní spoluvlastnícky podiel na pozemkoch, ktoré sú využívané poľnohospodárskou spoločnosťou, a táto spoločnosť zasiela šek za nájom a návrh nájomnej zmluvy, ale vlastník zmluvu nepodpísal, je potrebné postupovať obozretne. Ak spoločnosť začala využívať pozemky na základe inventarizácie, ale bez podpísanej zmluvy, jej nárok na vyplácanie nájomného, ktoré si sama vypočítala, nemusí byť opodstatnený, ak neexistuje iný právny titul. V takomto prípade je dôležité najprv preskúmať existujúcu nájomnú zmluvu (ak existuje z predchádzajúceho obdobia) a prípadne sa dohodnúť na nových podmienkach.
Čo sa týka možnosti požiadať o pridelenie náhradného pozemku, takýto nárok nie je automaticky daný, pokiaľ nie je zakotvený v zmluve alebo špecifickom právnom predpise. Žiadosť o vyššie nájomné je možná, ak súčasné nájomné nezodpovedá trhovým podmienkam alebo ak pôvodná zmluva nebola uzavretá za spravodlivých podmienok. Ak vlastník nepraje, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na jeho pozemkoch, musí túto skutočnosť jasne komunikovať a pokúsiť sa dosiahnuť vzájomne výhodnú dohodu. V opačnom prípade môže pristúpiť k právnym krokom na ukončenie užívania.
Prípad 2: Zmena účelu pozemku na stavebný pozemok
V situácii, keď sa pôvodné parcely registra "E" KN, ktoré boli prenajaté na poľnohospodárske účely, geometrickým plánom rozdelili a preklasifikovali na parcely registra "C" KN s rozmermi stavebných parciel, pričom podľa územného plánu sú určené na výstavbu rodinných domov, vzniká otázka možnosti predčasného ukončenia nájomných zmlúv.
Podľa § 680 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Ak by prenajímateľ jednostranne ukončil nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku a prípadne aj náhrady škody. Odporúča sa najprv komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, je potrebné posúdiť, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).
V prípade, že nájomná zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku alebo jeho prevodu na účely výstavby, je možné túto možnosť využiť. V takom prípade je dôležité postupovať podľa zmluvných podmienok, vrátane dodržania písomnej formy výpovede a stanovených výpovedných lehôt, ktoré sú v poľnohospodárskych nájmoch často nastavené tak, aby nájomca nebol poškodený v prebiehajúcej sezóne.
Prípad 3: Nevyplatené nájomné
Ak prenajímateľ riadne uzatvoril zmluvu a nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ má právo vymáhať dlžné nájomné súdnou cestou. V zmluve by mali byť jasne definované sankcie za omeškanie s platbou, ako sú úroky z omeškania.
Prípad 4: Zriadenie vecného bremena na pozemku SPF
Ak ste výlučným vlastníkom stavby zapísanej na liste vlastníctva, ale pozemok je vo vlastníctve nezistených vlastníkov (v správe SPF), a chcete si zriadiť vecné bremeno - právo prechodu a prejazdu, aby ste mali prístup, avšak žiadosť o zriadenie vecného bremena bola zamietnutá a bolo vám navrhnuté dokúpenie pozemku pod stavbou a okolo stavby. Ak v prípade, že SPF schváli odpredaj, ale nebudete mať prostriedky (trhová cena) na odkúpenie, vaše možnosti sú následovné:
- Prenájom pozemku: Môžete využiť prenájom pozemku od SPF, čo umožní legalizovať váš prístup k stavbe.
- Súdne ustanovenie vecného bremena: Ak sa nedohodnete na zriadení vecného bremena, môžete podať žalobu na súd a žiadať o jeho ustanovenie súdnou cestou. Vecné bremeno môže byť zriadené len vtedy, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak a je nevyhnutný.
- Právo stavby: Právo stavby ako samostatné vecné právo vám môže poskytnúť určitú ochranu, najmä ak ste oprávneným vlastníkom stavby.
Ak by ste chceli v budúcnosti nehnuteľnosť predať, ideálne by bolo odkúpenie, pretože vecné bremeno sa nemusí páčiť väčšine kupujúcich. Ak sa nedohodnete, neodporúča sa uzatvárať s SPF zmluvu o nájme, hlavne ak vám ponúknu trhové nájomné.
Prípad 5: Dedičstvo stavebného pozemku hraničiaceho s pozemkom SPF
Ak ste zdedili podiel na stavebnom pozemku a susedné pozemky spravuje SPF alebo sú bez vysporiadaného vlastníka, často vznikajú komplikácie s presným určením hraníc a užívaním. SPF má zákonnú povinnosť spravovať pozemky vo vlastníctve štátu alebo neznámych vlastníkov podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, pravdepodobne súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka, prípadne na skončenie dedičského konania. Kedy bude možné pozemok vymerať, závisí od ukončenia týchto procesov - odporúča sa sledovať vývesky obce a kontaktovať miestny pozemkový úrad, či sa v danej lokalite pripravujú pozemkové úpravy.
Ako podielový spoluvlastník môžete pozemok užívať v rozsahu svojho podielu, ale nesmiete obmedzovať práva ostatných spoluvlastníkov. Ak chcete na pozemku stavať chatu alebo mobilný dom, potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov a stavebné povolenie. Bez vysporiadaných hraníc a súhlasu všetkých spoluvlastníkov však stavebný úrad pravdepodobne nevydá povolenie. Užívanie pozemku na rekreačné účely je možné po dodržaní týchto podmienok.
Prípad 6: Územnoplánovacia informácia pre SPF
V situácii, keď potrebujete doložiť na Slovenský pozemkový fond (SPF) územnoplánovaciu informáciu - vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parcely E-KN č. 00/002, na ktorej stojí chalupa vo vlastníctve štátu, pre účel dodatočného stavebného povolenia, a územný plán nie je schválený, obec môže vydať potvrdenie alebo stanovisko, v ktorom uvedie, že územný plán nie je schválený, a zároveň popíše faktické využitie predmetnej parcely podľa evidencie a miestnych znalostí. Takéto vyjadrenie SPF vo väčšine prípadov akceptuje ako náhradný doklad.
Odporúča sa obrátiť sa na obecný úrad s písomnou žiadosťou o vydanie potvrdenia o neexistencii územného plánu a o aktuálnom využití parcely. V žiadosti uveďte, že ide o podklad pre SPF a pre účely dodatočného stavebného povolenia. Ak SPF požaduje konkrétny formát alebo obsah, odporúča sa to vopred preveriť. Ďalším krokom je priložiť toto potvrdenie k žiadosti pre SPF. Ak by SPF trval na územnoplánovacej informácii, odporúča sa komunikovať s fondom a vysvetliť situáciu, prípadne doložiť aj iné relevantné doklady (napr. list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy). Naformátovanie otázky do oficiálneho listu nie je nevyhnutné, ale ak potrebujete vzor žiadosti pre obec, je možné ho pripraviť.
Prípad 7: Správa pozemkov SPF
Pokiaľ obec pri pozemkoch neznámych vlastníkov požiada o zápis správy k pozemkom na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Keď bude zapísaná správa na LV, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté. SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj: zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, kde žiadateľ žiada o prenájom, a zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v tom istom katastrálnom území, ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF.