Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: Kľúčové zmeny a ich dopad

Dňa 21. októbra 2025 bola Národnou radou SR schválená novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Účelom tejto rozsiahlej novely je predovšetkým zvýšenie transparentnosti v užívacích vzťahoch k pozemkom, unifikácia rôznych právnych titulov užívania, ako aj úprava postupov Slovenského pozemkového fondu (SPF) pri správe štátnych nehnuteľností. Novelizácia prináša viaceré podstatné zmeny, ktoré sa dotýkajú ako nájomných zmlúv, tak aj špecifických inštitútov užívania pôdy.

1. Rozšírenie pôsobnosti nájomnej zmluvy a iných užívacích vzťahov

Novela zákona dopĺňa ustanovenie § 1 o odsek 5, ktorý rozširuje pôsobnosť ustanovení o nájomnej zmluve na viaceré typy zmlúv. Tieto ustanovenia sa teraz primerane vzťahujú aj na:

• Zmluvu o odovzdaní pozemku do užívania inej osobe: Ide o situácie, kedy podnájomca ďalej prenecháva užívanie pozemku inej osobe.
• Zmluvu o výpožičke pozemku na poľnohospodárske účely: Táto zmluva je bezodplatná, avšak aj na ňu sa teraz vzťahujú niektoré náležitosti nájomnej zmluvy.
• Inominátne kontrakty: Ide o zmluvy, ktoré nie sú osobitne upravené zákonom, ale ich predmetom je užívanie pozemku na poľnohospodárske účely. Často ide o zmluvy o spoločnom užívaní, prenechaní do užívania alebo usporiadaní užívania.

Doplnený odsek znamená, že pre tieto typy zmlúv sú záväzné najmä písomná forma, presné vymedzenie predmetu užívania a účelu nájmu, zákaz dojednania predkupného práva, určenie trvania nájomného vzťahu a spôsob jeho ukončenia. Cieľom tejto zmeny je najmä dosiahnuť prehľadnejšie formulovanie záväzkových vzťahov a predchádzať ústnym kontraktom, ktoré sú ťažko preukázateľné.

2. Nový inštitút: Užívacie právo vzniknuté nepretržitým užívaním

Jednou z najvýznamnejších noviniek je zavedenie nového inštitútu v § 1a, ktorý umožňuje vznik oprávnenia užívať pozemok na poľnohospodárske účely bez preukázateľného oprávnenia, ak sú splnené určité podmienky.

Podmienky vzniku užívacieho práva:

• Nepretržité užívanie pozemku alebo jeho časti na poľnohospodárske účely počas piatich rokov.
• Vlastník alebo osoba s preukázateľným oprávnením pozemok neužívala, nenamietala toto užívanie, nevyzvala na vrátenie pozemku, nenavrhla uzatvorenie nájomnej zmluvy ani nedala užívateľovi súhlasné písomné vyhlásenie.

Tento nový právny inštitút má pomôcť usporiadaniu užívacích vzťahov k pozemkom v prípadoch, kedy skutočný užívateľ nemá právny titul a jeho užívanie nie je napadnuté. Má za cieľ redukovať fenomén nepreukázateľného užívania poľnohospodárskych pozemkov.

Obmedzenia a zánik:

• Užívateľ nesmie vec prenechať na užívanie inému.
• Užívacie právo zanikne doručením výzvy vlastníka na vrátenie pozemku, odvolaním súhlasného vyhlásenia alebo rozhodnutím súdu.
• Tento inštitút sa nevzťahuje na pozemky vo vlastníctve štátu spravované Slovenským pozemkovým fondom.

Je dôležité poznamenať, že takto vzniknuté užívacie právo nemá rovnakú intenzitu ochrany ako iné užívacie práva a jeho okamžitému zániku postačuje výzva oprávneného. Taktiež nie je možné ho preniesť na inú osobu.

3. Prenájom fyzickým osobám Slovenským pozemkovým fondom

Novela vkladá nové ustanovenie § 2a, ktoré umožňuje Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajať fyzickej osobe - nepodnikateľovi pozemok na účely vlastnej drobnej pestovateľskej alebo chovateľskej činnosti. Existujú však limity na výmeru: najviac 5 ha pre trvalý trávny porast a 2 ha pre ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady alebo vodné plochy, avšak celková výmera nesmie presiahnuť 5 ha.

4. Spresnenie náležitostí nájomnej zmluvy

Nový § 4a precizuje náležitosti nájomnej zmluvy na poľnohospodárske účely. Zmluva musí jednoznačne vymedziť pozemok, a to v rozsahu:

• Názov okresu a katastrálneho územia.
• Parcelné číslo podľa registra "C" alebo "E" katastra nehnuteľností.
• Výmera pozemku alebo jeho časti.
• Spoluvlastnícky podiel alebo spôsob jeho jednoznačného určenia.

Dôležité je, aby aj pri prenájme časti pozemku bolo možné kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu jednoznačne určiť, ktorá časť je predmetom nájmu. Zároveň sa striktne zakazuje dojednanie predkupného práva k prenajatému pozemku v nájomnej zmluve.

5. Úprava minimálneho a maximálneho trvania nájomnej zmluvy

Novelizovaný § 8 prináša úpravy minimálnych a maximálnych dôb nájmu. Pri prevádzkovaní podniku sa pozemok prenajíma najmenej na 5 rokov. Avšak, pre špecifické účely sú stanovené dlhšie minimálne doby:

• 10 rokov: Založenie alebo obnova porastu špargle, drobného ovocia, alebo zriadenie registrovaného riešiteľského pracoviska.
• 20 rokov: Ovocný sad, vinohrad, chmeľnica, ich založenie alebo obnova.
• 50 rokov: Registrované repozitórium alebo jeho zriadenie.

Maximálna doba nájmu pri prevádzkovaní podniku je najviac 15 rokov, ak odsek 2 neustanovuje inak. Tieto zmeny majú zabezpečiť udržateľnosť investícií do poľnohospodárskych kultúr a ich produkcie.

6. Zvýšenie minimálneho nájomného

Zákonné minimálne nájomné sa zvyšuje z 1 % na najmenej 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy. Pre pozemky evidované ako zastavané plochy a nádvoria alebo pozemky zastavané stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, platí minimálne trojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Týmto opatrením sa má predísť prenajímaniu pôdy za neprimerane nízke ceny.

7. Zmeny vo výpovednej dobe a skončení nájmu

Novelizovaný § 12 prináša zásadné zmeny v oblasti skončenia nájomnej zmluvy.

• Výpovedná lehota: Pri zmluve na dobu neurčitú sa ruší doterajšia päťročná výpovedná lehota. Výpovedná lehota sa bude riadiť všeobecným ustanovením v § 6 (spravidla jednoročná), avšak nesmie uplynúť skôr ako minimálna doba nájmu podľa § 8.
• Výpoveď zmluvy na určitý čas: Po novom je možné dohodnúť výpoveď aj v zmluve uzatvorenej na určitý čas, avšak musia byť dohodnuté aj dôvody výpovede.
• Náhradné užívanie: V prípadoch, kedy na pozemok nie je prístup alebo ho nemožno racionálne užívať, má doterajší nájomca právo užívať pozemok do vzniku podnájomného vzťahu alebo do vykonania pozemkových úprav. Toto ustanovenie sa nevzťahuje na pozemky v správe SPF.

Tieto zmeny majú zabezpečiť efektívnejšie ukončovanie nájomných vzťahov a zároveň chrániť nájomcov v špecifických situáciách.

8. Úprava konkludentného vzniku nájomného vzťahu

Ustanovenie § 12 ods. 4 týkajúce sa konkludentného vzniku nájomného vzťahu bolo upravené s cieľom odstrániť nahradenie jedného nájomného vzťahu druhým. Novela rieši situáciu, kedy vlastník pozemku nejaví záujem o svoje vlastníctvo. Ak užívateľ bez preukázateľného oprávnenia doručí vlastníkovi návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník do dvoch mesiacov návrh neodmietne, nevyzve na vrátenie pozemku ani neuzavrie zmluvu s inou osobou, predpokladá sa vznik nájomného vzťahu na neurčitý čas. Tento vzťah možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. Toto ustanovenie sa nevzťahuje na pozemky v správe SPF.

9. Dôležité aspekty predaja poľnohospodárskych pozemkov

Hoci sa novela primárne zameriava na nájom, je dôležité spomenúť aj súvisiace otázky predaja poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú upravené zákonom č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu a umožňuje jej predaj aj cudzincom, avšak za splnenia prísnych oznamovacích povinností (zverejnenie ponuky minimálne 15 dní a v obci). Okresný úrad overuje splnenie podmienok pred podpisom zmluvy.

Nezanedbateľnou je aj skutočnosť, že Nálezom Ústavného súdu SR z roku 2018 boli niektoré ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. vyhlásené za nesúladné s Ústavou, čo si vyžiadalo legislatívne zmeny. Od 1. septembra 2022 platí zákaz drobenia pozemkov, ktorý stanovuje minimálnu výmeru poľnohospodárskeho pozemku v extraviláne na 3000 m² a lesného pozemku na 5000 m². Pri predaji je nevyhnutné dodržiavať štandardné náležitosti kúpnej zmluvy vrátane presnej identifikácie nehnuteľnosti a účastníkov.

Záver

Schválená novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov prináša komplexné zmeny s cieľom zabezpečiť transparentnejšie, prehľadnejšie a spravodlivejšie užívacie vzťahy k pôde. Nové inštitúty, spresnené náležitosti zmlúv a úpravy v oblasti skončenia nájmu reagujú na dlhodobé problémy v praxi a snažia sa vytvoriť stabilnejšie prostredie pre poľnohospodárske a lesné hospodárstvo na Slovensku. Je kľúčové, aby si prenajímatelia, nájomcovia, vlastníci a všetci zúčastnení aktívne osvojili tieto zmeny a prispôsobili sa novým pravidlám.

tags: #prenajom #pody #novelizacia