Prenájom nebytových priestorov, ako napríklad priestoru s výmerou 75 m2 na prízemí bytového domu na Námestí Slobody č. 1890 vo Zvolene, predstavuje komplexnú činnosť, ktorá si vyžaduje splnenie viacerých podmienok a povinností vyplývajúcich zo slovenského právneho poriadku. Tento článok sa zameriava na objasnenie právnych aspektov prenájmu nebytových priestorov, s dôrazom na registráciu v obchodnom registri a súvisiace daňové povinnosti. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku pre fyzické aj právnické osoby, ktoré sa rozhodnú prenajímať nehnuteľnosti.
Právny rámec prenájmu nehnuteľností
Právny poriadok Slovenskej republiky, najmä Občiansky zákonník, umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti nakladať s ňou v medziach zákona, vrátane jej prenájmu tretím osobám. Principiálne platí, že vlastník nehnuteľnosti má právo prenajať ju iným osobám na ľubovoľný čas, a to aj opakovane. Samotná táto činnosť však ešte nemá automaticky charakter podnikateľskej činnosti, ktorá by vyžadovala osobitné oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom na prenechanie nehnuteľnosti do nájmu je nájomná zmluva.
Verejnoprávna úprava a živnostenský zákon
Všeobecný princíp súkromného práva, ktorý umožňuje nakladanie s majetkom a jeho prenájom, je obmedzený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon). Tento zákon vyžaduje osobitné živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností, ak sú pri ňom poskytované aj iné než základné služby.
Podľa § 4 ods. 2 živnostenského zákona sa za živnosť považuje aj prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Za základné služby sa považujú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie prenajatých priestorov nájomcom. Medzi takéto služby patria dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, dodávka elektrickej energie a plynu, odvoz odpadu a splaškov, kominárske služby a upratovanie spoločných priestorov.
Ak prenajímateľ poskytuje len tieto základné služby, prenájom sa nepovažuje za živnosť, ale za správu vlastného majetku. V takom prípade nie je potrebné návšteva špecializovaných úradov na získanie živnostenského oprávnenia.
Doplnkové služby a ich právne účinky
Poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nesúvisí s riadnym užívaním prenajímaných priestorov, ale smeruje k vylepšeniu podmienok užívania, má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky. Príkladom doplnkovej služby je poskytovanie ubytovacích služieb, stravovacích služieb, upratovacích a čistiacich služieb priamo v prenajatých priestoroch, alebo strážnej služby.
V právnom rámci živnostenského zákona nepostačuje prenajímateľovi nehnuteľnosti iba živnostenské oprávnenie na prenájom. Rozsah tohto oprávnenia totiž nezahŕňa aj oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom. Samotná živnosť "Prenajímanie nehnuteľností" automaticky nezahŕňa aj oprávnenie na vykonávanie súvisiacich doplnkových služieb. A to ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných aj doplnkové služby. Príkladom je znenie predmetu podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“. V takom prípade je potrebné získať príslušné živnostenské oprávnenie.
Krátkodobé ubytovanie a jeho špecifiká
V praxi sa často vyskytuje názor, že ak pri krátkodobom ubytovaní v nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve nedochádza k poskytovaniu stravovania, na samostatné prenajímanie týchto priestorov sa nevyžaduje živnostenské oprávnenie. V tejto súvislosti je dôležité poukázať na dve skutočnosti: pôsobnosť živnostenského zákona a spôsob regulácie vykonávanej činnosti.
Poskytovanie stravovania nemá vplyv na samotnú pôsobnosť živnostenského zákona. Jeho súčasné poskytovanie môže ovplyvniť iba mieru regulácie vykonávanej činnosti z hľadiska jej kvalifikovania ako živnosti (ohlasovacia viazaná alebo voľná živnosť).
Rovnako je dôležité rozlišovať medzi prenájmom ako správou vlastného majetku a poskytovaním ubytovacích služieb, ktoré spadajú pod živnostenské podnikanie. Pri prenájme nebytových priestorov vo Zvolene, ako je uvedené v popise súťaže, ide primárne o prenájom priestoru, nie o ubytovacie služby.
Živnost obecně | Podnikatelský kompas BusinessInfo.cz (English subtitles and details ↓)
Obchodný register a súvisiace dokumenty
V kontexte prenájmu kancelárskych priestorov je dôležité vedieť, kedy sa prenájom považuje za živnosť a aké povinnosti z toho pre podnikateľa vyplývajú voči živnostenskému registru a iným úradom. Ak sa prenájom kancelárie považuje za živnosť, podnikateľ je povinný ohlásiť živnosť na živnostenskom úrade. Živnostenský register je verejný zoznam podnikateľov, ktorý obsahuje údaje o podnikateľoch a ich živnostiach.
Výpis z obchodného registra je potrebný napríklad pri zakladaní spoločnosti, zmene údajov či obchodných vzťahoch. Vďaka rozšíreniu poskytovania vybraných služieb štátu na všetkých pobočkách Slovenskej pošty si však výpis z obchodného registra už nevyžaduje návštevu špecializovaných úradov. Potrebné dokumenty s rovnakou právnou silou, akú majú výpisy vydané priamo štátnymi inštitúciami, si tak vybavia bez zbytočného cestovania.
Pri podávaní súťažného návrhu na prenájom nebytových priestorov vo Zvolene je dôležité predložiť všetky požadované doklady. Ak sú doklady, ktoré sú priložené k súťažnému návrhu v inom ako v slovenskom jazyku, musia byť úradne preložené do slovenského jazyka. Výpis z registra trestov, list vlastníctva či výpis z obchodného registra sú často nevyhnutnou súčasťou komunikácie s bankou, notárom či realitnou kanceláriou. Pri nástupe do zamestnania alebo výberovom konaní je zas možné získať výpis z registra trestov bez potreby návštevy špecializovaného úradu.
Proces súťaže na prenájom nebytových priestorov
Súťažné návrhy na prenájom nebytových priestorov vo Zvolene musia byť vyhotovené v slovenskom jazyku. Písomné súťažné návrhy spolu s dokladmi, ktoré budú súčasťou návrhu, je potrebné doručiť v zalepenej obálke označenej heslom „Prenájom “ a s označením „neotvárať“ do 03.02.2026 (v posledný deň lehoty do 12.00 hod.) na sekretariát Strednej odbornej školy hotelových služieb a obchodu, Jabloňová 1351, 960 01 Zvolen.
V prípade doručovania návrhu poštou sa za deň doručenia návrhu považuje deň doručenia poštovej zásielky vyhlasovateľovi. Navrhovateľ je povinný na zalepenej obálke s návrhom uviesť svoju úplnú adresu. Predložený návrh nie je možné odvolať.
Kritériom pre výber najvhodnejšieho súťažného návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy je najvyššia cena za prenájom. Pri rovnosti ponúknutej ceny za prenájom je rozhodujúci dátum a hodina doručenia ponuky. Návrh po stanovenom termíne, resp. návrh, v ktorom nebude splnená niektorá z podmienok súťaže, nebude do súťaže zaradený.
Nebytový priestor si možno obhliadnuť v pracovných dňoch po telefonickom dohovore o termíne obhliadky na telefónnom čísle 0917 414 813. Vyhlasovateľ si vyhradzuje právo predĺžiť lehotu na výber najvhodnejšieho návrhu.
Daňové povinnosti prenajímateľa
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov. Nie je pritom rozhodujúce, či sa prenajímateľ registroval na daňovom úrade alebo nie. Každý prenajímateľ bytového alebo nebytového priestoru, garáže i chaty sa musí zaregistrovať na daňovom úrade do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť. Táto povinnosť sa nevzťahuje na právnické osoby a živnostníkov, ktorí sa musia na daňovom úrade povinne registrovať do 30 dní od získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha zdaneniu podľa § 6 ods. 1 alebo § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ má nárok odpočítať si preukázateľne vynaložené výdavky alebo paušálne výdavky (40 % pri živnosti). Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane z príjmov vo výške 500 eur za zdaňovacie obdobie.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku
Otázka, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo ju ponechať v osobnom vlastníctve, má významné daňové dôsledky.
Výhody zaradenia do obchodného majetku:
- Širšie uplatnenie výdavkov: Pri zaradení do obchodného majetku je možné uplatniť si vyššie daňové náklady, vrátane odpisov nehnuteľnosti.
- Technické zhodnotenie: Výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukciu) je možné prostredníctvom odpisov rozložiť do dlhšieho obdobia.
Nevýhody zaradenia do obchodného majetku:
- Zdanenie príjmu pri predaji: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku. Do tej doby sa zdaňuje. Pri predaji sa tiež zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov.
- Zložitejšie účtovníctvo: Vyžaduje si podrobnejšie vedenie daňovej evidencie.
Kedy je možné nezdaniť nájomné?
Príjem z prenájmu je možné čiastočne alebo úplne nezdaniť v závislosti od výšky príjmu a uplatnenia oslobodenia od dane vo výške 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak celkový zdaniteľný príjem z prenájmu nepresiahne istú hranicu (napr. 2 500 EUR pri kombinácii s oslobodením), nie je potrebné podávať daňové priznanie.
Prenájom cez digitálne platformy a DPH
Poskytovanie ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb, môže byť považované za prenájom bytu alebo za ubytovacie služby. V tomto prípade je dôležité rozlišovať, či ide o prenájom bez širších služieb (postupuje sa podľa § 6 ods. 3) alebo o živnosť zahŕňajúcu upratovanie, stravovanie a pod. (možnosť uplatniť paušálne výdavky, odpočítanie DPH, ale aj povinnosť platiť odvody).
V prípade prenájmu nehnuteľnosti, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, je prenájom oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov. Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, prenajímateľ-platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, či k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH).
Zahraničné firmy, ktoré v SR poskytujú sprostredkovanie ubytovania či prepravy prostredníctvom digitálnej platformy, majú povinnosť zaregistrovať si stálu prevádzkáreň a zdaniť príjmy na území SR. Kým tak neurobia, malí prenajímatelia sú povinní zraziť a odviesť štátu zrážkovú daň z príjmov z platieb za sprostredkovanie.
Zriadenie prevádzkarne v rodinnom dome
Mnohí podnikatelia zvažujú zriadenie prevádzkarne v rodinnom dome. Prevádzkareň je priestor, v ktorom podnikateľ prevádzkuje živnosť. Zriadenie prevádzkarne je spojené s oznamovacími povinnosťami a môže vyžadovať zmenu účelu stavby.
Pri zriadení prevádzkarne je potrebné:
- Ohlásiť zriadenie prevádzkarne živnostenskému úradu do 15 dní od jej zriadenia.
- Ohlásiť zriadenie prevádzkarne daňovému úradu v lehote 30 dní.
- Oboznámiť sa s úpravou otváracích hodín platnou pre obec/mesto.
- V niektorých prípadoch môže byť potrebné rozhodnutie regionálneho úradu verejného zdravotníctva o uvedení priestorov do prevádzky.
Záver
Prenájom nebytových priestorov je proces, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych a daňových povinností. Od správneho vyplnenia súťažného návrhu, cez registráciu v príslušných registroch až po plnenie daňových povinností, je dôležité postupovať v súlade so zákonom. V prípade pochybností je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ktorí vám pomôžu zorientovať sa v spleti legislatívy a zabezpečiť bezproblémový priebeh prenájmu.