Prenájom nehnuteľností v Taliansku a vrátenie dane: Komplexný sprievodca pre slovenských rezidentov

Investovanie do nehnuteľností v zahraničí, najmä v krajine s bohatou históriou a atraktívnym životným štýlom akým je Taliansko, predstavuje pre mnohých lákavú príležitosť. Avšak, spolu s potenciálnym ziskom z prenájmu prichádzajú aj daňové povinnosti, ktoré je nevyhnutné pochopiť a správne si splniť. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty prenájmu nehnuteľností v Taliansku pre rezidentov Slovenskej republiky (SR), vrátane mechanizmov na zamedzenie dvojitého zdanenia a špecifických daňových výhod v Taliansku.

Daňová rezidencia: Základný kameň vašich daňových povinností

Určenie daňovej rezidencie je prvým a najdôležitejším krokom pri posudzovaní vašich daňových povinností. Váš status daňového rezidenta určuje, v ktorej krajine a v akom rozsahu budete zdaňovať svoje príjmy.

Rezident SR (daňovník s neobmedzenou daňovou povinnosťou)

Podľa slovenského Zákona o dani z príjmov je rezidentom SR fyzická osoba, ktorá spĺňa aspoň jednu z nasledujúcich podmienok: má na území SR trvalý pobyt, bydlisko, alebo sa tu obvykle zdržiava aspoň 183 dní v príslušnom kalendárnom roku. Ako slovenský daňový rezident ste povinný v SR zdaniť svoj celosvetový príjem. To znamená, že musíte priznať a zdaniť všetky svoje príjmy, bez ohľadu na to, či pochádzajú zo zdrojov na území SR alebo zo zahraničia, vrátane príjmov z prenájmu talianskej nehnuteľnosti.

Nerezident SR (daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou)

Osoba, ktorá nespĺňa kritériá pre daňového rezidenta SR, je považovaná za nerezidenta. Nerezident SR zdaňuje v Slovenskej republike len tie príjmy, ktoré pochádzajú zo zdrojov na území SR. Príjmy z prenájmu talianskej nehnuteľnosti teda nerezidenta SR v Slovenskej republike nezdaňuje (pokým nie sú splnené špecifické podmienky súvisiace napr. s podnikaním na Slovensku).

Konflikt dvojitej rezidencie

V prípadoch, kedy ste považovaný za daňového rezidenta dvoch štátov súčasne (napríklad Slovenskej republiky a Talianska), dochádza ku konfliktu dvojitej rezidencie. Na jeho vyriešenie sa aplikujú rozhraničovacie kritériá stanovené v príslušnej Zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia) medzi oboma krajinami. Tieto kritériá obvykle zahŕňajú:

• Stály byt: Ktorý štát máte k dispozícii byt, ktorý má stály charakter, je zariadený a udržiavaný pre vaše stále použitie.
• Stredisko životných záujmov: Ktorému štátu máte bližšie osobné a hospodárske vzťahy. Toto kritérium zohľadňuje faktory ako rodinné väzby, zamestnanie, majetkové pomery a iné významné väzby.
• Obvyklé zdržiavanie: V ktorom štáte sa zdržiavate dlhšie, ak predchádzajúce kritériá nedokážu jednoznačne určiť daňovú rezidenciu.
• Štátna príslušnosť: V krajnom prípade, ak ani jedno z predchádzajúcich kritérií nevedie k jednoznačnému výsledku, môže byť rozhodujúca vaša štátna príslušnosť.

Je dôležité kontaktovať daňové úrady v jednej alebo oboch krajinách a požiadať ich o objasnenie vašej situácie, aby ste sa vyhli potenciálnym problémom s daňovou správou.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí, vrátane Talianska, podliehajú ustanoveniam zákona o dani z príjmov a príslušnej Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.

Oslobodenie príjmov do výšky 500 eur

Podľa slovenského Zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v SR oslobodené od dane do výšky 500 eur ročne. Ak príjmy daňovníka z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí presiahnu túto sumu, do daňového priznania v SR sa uvedie len príjem presahujúci 500 eur.

Príklad: Ak vám v danom roku plynú príjmy z prenájmu talianskej nehnuteľnosti vo výške 7 000 eur, do slovenského daňového priznania uvediete príjem vo výške 6 500 eur (7 000 eur - 500 eur). Pri výpočte dane si môžete uplatniť výdavky v zmysle slovenskej daňovej legislatívy, ktoré sú preukázateľné.

Zamedzenie dvojitého zdanenia

Slovenská republika má s Talianskom uzatvorenú Zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Táto zmluva zabezpečuje, že váš príjem nebude zdanený dvakrát. V prípade, že ste rezidentom SR a platíte dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku, zmluva určuje metódu na zamedzenie dvojitého zdanenia. Obvykle sa jedná o metódu zápočtu dane zaplatenej v zahraničí alebo metódu oslobodenia. Podmienkou pre uplatnenie zmluvy je preukázanie vašej daňovej rezidencie v SR do termínu výplaty, poukázania alebo pripísania príjmu k dobru.

Talianske daňové stimuly pre nových rezidentov: "Lavoratori impatriati"

Talianska vláda zaviedla pre nových daňových rezidentov atraktívny daňový režim s cieľom prilákať kvalifikovaných pracovníkov a investorov. Tento režim, známy ako "Lavoratori impatriati", ponúka významné daňové úľavy.

Zvýšenie oslobodenia od dane

Pôvodne sa pre zamestnancov s trvalým pobytom v Taliansku uplatňovalo 50% oslobodenie od dane z príjmov. To znamenalo, že daňovníci platili progresívnu daň z príjmu len z 50 % svojich zarobených peňazí. Nedávno Talianska vláda zvýšila toto oslobodenie na 70 %. Noví daňoví rezidenti, ktorí sa do Talianska presťahovali od roku 2020, tak platia progresívnu daň z príjmu len z 30 % svojich príjmov.

Špeciálne zvýhodnenia pre južné regióny

Ak sa váš trvalý pobyt v Taliansku z titulu zamestnania nachádza v jednom z regiónov južného Talianska (Abruzzo, Molise, Kampánia, Apulia, Basilicata, Kalábria, Sardínia, Sicília), daňové oslobodenie sa môže zvýšiť až na 90 %. V takomto prípade bude príjem nového rezidenta zdaniteľný len vo výške 10 %.

Doba platnosti a podmienky predĺženia

Tento osobitný daňový režim je štandardne platný počas prvých piatich rokov (rok presťahovania a nasledujúce štyri roky). Noví rezidenti môžu naďalej využívať 50 % výnimku na ďalších päť rokov, ak spĺňajú určité podmienky:

• Majú aspoň jedno maloleté dieťa. V prípade, že majú tri deti mladšie ako 24 rokov, môžu čerpať výnimku vo výške 90 % na päť rokov.
• Kúpili nehnuteľnosť kdekoľvek v Taliansku, a to rok pred alebo rok po svojom presťahovaní sa do Talianska.

Podmienky pre uplatnenie osobitnej výnimky:

Osobitná výnimka sa vzťahuje na každého zamestnanca, samostatne zárobkovo činnú osobu (živnostníka) alebo podnikateľa, ktorý:

• Počas dvoch predchádzajúcich rokov mal trvalý pobyt mimo územia Talianska.
• Bude sa zdržiavať v Taliansku najmenej dva roky.
• Zárobkovú činnosť bude vykonávať na území Talianska.

Tieto výnimky sa vzťahujú aj na talianskych občanov, ktorí majú trvalý pobyt na území Talianska, ale v predchádzajúcich dvoch rokoch boli daňovými rezidentmi v zahraničí.

Čo sa stane, ak opustíte Taliansko skôr ako za 2 roky?

Ak ste vy alebo váš zamestnávateľ požiadali o toto daňové oslobodenie od začiatku vášho pracovného pomeru a rozhodnete sa opustiť Taliansko skôr ako po dvoch rokoch, daňový úrad môže od vás žiadať doplatenie celej sumy oslobodenia.

Príklad pracovného prerušenia: Ak ste pracovali prvý rok v Taliansku, druhý rok v zahraničí a tretí rok opäť v Taliansku, máte nárok na toto daňové oslobodenie, pretože podmienka dvoch po sebe nasledujúcich rokov nie je stanovená striktne v jednom kuse. Dôležité je splnenie celkových podmienok pobytu a práce v Taliansku v rámci časového rámca.

Fakturácia do Talianska (ak prenajímate ako podnikateľ)

Ak prenajímate nehnuteľnosť v Taliansku ako podnikateľ (živnostník alebo firma), je nevyhnutné zohľadniť aj otázky dane z pridanej hodnoty (DPH).

Fakturácia ako platiteľ DPH

Pri poskytovaní služieb podnikateľovi (zdaniteľnej osobe) v Taliansku sa miesto dodania služby určuje podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH ako Taliansko (krajina odberateľa). Faktúra sa vystavuje bez DPH s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“ (v angličtine „reverse charge“). Na faktúre musíte uviesť IČ DPH svoje aj talianskeho odberateľa. DPH odvádza taliansky odberateľ vo svojej krajine podľa tamojších sadzieb. Musíte podať súhrnný výkaz (štvrťročne alebo mesačne, ak dodávate aj tovar) do 25. dňa po skončení obdobia, v ktorom ste službu poskytli.

Fakturácia ako neplatiteľ DPH

Ak poskytujete služby podnikateľovi v Taliansku (zdaniteľnej osobe s IČ DPH) a nie ste platiteľom DPH na Slovensku, musíte sa pred poskytnutím služby zaregistrovať podľa § 7a zákona o DPH a získať IČ DPH. Aj v tomto prípade sa faktúra vystavuje bez DPH s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“. Uvádza sa IČ DPH vaše aj talianskeho odberateľa. Taliansky odberateľ odvádza DPH vo svojej krajine. Musíte podať súhrnný výkaz (štvrťročne) do 25. dňa po skončení štvrťroka, v ktorom ste službu poskytli.

Dôležité aspekty pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku na účely prenájmu

Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Taliansku s cieľom jej následného prenájmu, je dôležité zvážiť niekoľko kľúčových aspektov:

• Cieľ investície: Jasne si definujte, či ide o rezidenčné bývanie, rekreačný dom alebo investíciu s cieľom generovania príjmu z prenájmu. Vaše ciele ovplyvnia výber lokality, typ nehnuteľnosti a spôsob financovania.
• Rozpočet: Stanovte si presný rozpočet, ktorý zahŕňa nielen kúpnu cenu, ale aj všetky súvisiace náklady ako provízia realitnej kancelárie, daň z prevodu nehnuteľnosti (imposta di registro), notárske poplatky, registračné poplatky a poplatky za prevod vlastníctva.
• Lokalita: Taliansky trh s nehnuteľnosťami ponúka širokú škálu regiónov, od pulzujúcich metropol až po pokojné pobrežné oblasti. Niektoré oblasti môžu ponúkať špecifické daňové stimuly pre zahraničných investorov alebo pre investície do rekreačných nehnuteľností.
• Financovanie: Zabezpečenie financovania v Taliansku môže byť jednoduchšie, ak spolupracujete s bankou, ktorá má skúsenosti s poskytovaním úverov cudzincom.
• Právne náležitosti: V Taliansku zohráva kľúčovú rolu notár, ktorý zabezpečuje právnu stránku transakcie a prevod vlastníctva. Pred kúpou si vždy vyžiadajte všetky relevantné dokumenty, vrátane stavebných povolení a aktuálneho energetického certifikátu nehnuteľnosti.
• Dane a poplatky: Nezabudnite zohľadniť daň z prevodu nehnuteľnosti (Imposta di registro) alebo DPH v prípade novostavieb, ako aj všetky poplatky spojené s registráciou vlastníctva.

Pochopenie daňových pravidiel a využitie dostupných výhod je kľúčom k úspešnej a bezproblémovej investícii do nehnuteľností v Taliansku. Vždy je odporúčané konzultovať svoju situáciu s daňovým poradcom, ktorý vám pomôže orientovať sa v zložitostiach medzinárodného daňového práva.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #v #taliansku #vratenie #dane