Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých jednotlivcov a podnikateľov zaujímavý zdroj príjmu. Avšak, s príjmom prichádzajú aj povinnosti voči štátu v podobe daní a odvodov. Tento článok sa zameriava na daňové a odvodové aspekty prenájmu nehnuteľnosti, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad a uľahčiť orientáciu v tejto problematike. Rozoberieme si, ako sa príjem z prenájmu zdaňuje, aké výdavky možno uplatniť, kedy vstupuje do hry DPH a aké sú typické prevádzkové náklady, pričom sa zameráme na rozdiely medzi fyzickými a právnickými osobami a na špecifické situácie, ako je prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Klasifikácia príjmu z prenájmu
Posudzovanie zdaniteľnosti príjmu z prenájmu alebo z predaja nehnuteľností sa líši podľa toho, či ho dosiahla fyzická osoba alebo právnická osoba. Vlastník veci je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať a nakladať s ním. S vecou (hnuteľnou alebo nehnuteľnou) teda môže disponovať podľa vlastného uváženia.
Prenájom mimo podnikania (pasívny prenájom)
Typicky ide o dlhodobý nájom bytu alebo domu bez poskytovania služieb nad rámec bežnej údržby. Príjmy sa zdaňujú podľa osobitného paragrafu zákona o dani z príjmov pre prenájom (nie ako závislá činnosť ani podnikanie). V súlade s Občianskym zákonníkom, ustanovenia § 663 - § 684 všeobecne upravujú všetky druhy nájmu. Príjmy z prenájmu je možné vo všeobecnosti vymedziť ako príjmy, ktoré plynú prenajímateľovi ako odplata za to, že určitú vec prenechal nájomcovi, aby ju dočasne užíval alebo bral z nej aj úžitky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria najmä do § 6 ods. 3 ZDP.
Prenájom ako podnikanie (aktívny prenájom)
Ak prenajímateľ poskytuje širší balík služieb (upratovanie, pravidelná výmena bielizne, recepcia, „krátkodobé ubytovanie“), môže ísť už o podnikanie. V takom prípade sa dosiahnuté príjmy považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Podľa § 4 zákona o živnostenskom podnikaní, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.
Zdaňovanie príjmov fyzických osôb
Príjmy fyzických osôb z prenájmu a z predaja nehnuteľností sú predmetom dane. Zdaniteľnosť príjmov fyzických osôb z prenájmu nehnuteľností závisí od zatriedenia príjmu. Len ak príjem patrí do § 6 ods. 3 ZDP, je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP.
Oslobodenie od dane a daňové sadzby
Od dane už nie je oslobodená suma do výšky 5-násobku platného životného minima, ale pevne stanovená suma do výšky 500 € ročne z úhrnu (piatich druhov) príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP. Ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP z prenájmu, podľa § 8 ods. 1 písm. a) z príležitostných činností, podľa § 8 ods. 1 písm. d) z prevodu opcií, podľa § 8 ods. 1 písm. e) z prevodu cenných papierov a podľa § 8 ods. 1 písm. f) z prevodu obchodného podielu. Nezdaniteľné časti základu dane sa od 1. 1. 2011 uplatňujú len pri tzv. aktívnych príjmoch.
Základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa zdaňuje sadzbou dane z príjmov fyzických osôb. V roku 2025 platia dve sadzby dane: základná sadzba 19 % pre daňový základ do 48 441,43 € a zvýšená sadzba 25 % pre sumu nad tento limit.
Čo sa započítava do príjmu z prenájmu?
Do základu dane z prenájmu sa započítavajú:
- Nájomné: Pravidelné mesačné platby.
- Zálohy na energie: Ak nie sú účtované oddelene a sú súčasťou pevnej mesačnej platby, stávajú sa zdaniteľným príjmom. Odporúča sa uvádzať v zmluve samostatne sumu za nájom a sumu za energie.
- Platby za služby: Ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV).
- Úhrady do fondu opráv: Ak sú zahrnuté v nájomnom.
- Prijatá kaucia: Ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom. Samotná kaucia pri zložení nie je príjmom, ak sa vráti.
Aký peňažný tok by mali generovať vaše nehnuteľnosti na prenájom?
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník môže odpočítať buď výdavky paušálne vo výške 40 % z príjmov, alebo výdavky skutočne vynaložené, pričom vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Preukázateľné výdavky
Ak sa rozhodnete pre uplatnenie skutočných výdavkov, je potrebné viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Medzi takéto výdavky patria:
- Odpisy z nehnuteľnosti: Rozpočítanie vstupnej ceny do rokov podľa odpisovej skupiny.
- Technické zhodnotenie: Zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť majetku (rekonštrukcia kúpeľne, zmena dispozície, klimatizácia). Zvyšuje vstupnú cenu majetku a odpisuje sa.
- Daň z nehnuteľnosti: Ročné dane.
- Poistenie: Ročné poistenia.
- Úroky z úverov a pôžičiek: Časť úrokov pripadajúca na prenajímanú nehnuteľnosť je daňovým výdavkom.
- Oprava a údržba: Udržiava pôvodný stav a funkčnosť (napr. maľovanie, oprava zámku). Je daňovým výdavkom hneď.
- Správa domu a pozemku: Príspevky do fondu opráv.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti: Osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie a servis výťahu, kontrola a čistenie komínov, poplatky za internet, poplatky za povinnú správu domu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku).
Ak prenajímate len časť bytu alebo len niektoré mesiace, výdavky kráťte podľa plochy (m2 prenajímanej časti / m2 bytu) a podľa času (počet mesiacov prenájmu / 12 mesiacov).
Paušálne výdavky
Daňovník môže uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov. Tento spôsob je možné použiť len v rámci § 6 ods. 3 ZDP.
Zdaňovanie príjmov právnických osôb
Na posudzovanie príjmov právnických osôb sa žiadne časové testy nepoužívajú. Z § 12 ods. 7 ZDP vyplýva, že aj príjmy z prenájmu, aj príjmy z predaja nehnuteľností sú predmetom dane. Ak príjem podlieha zdaneniu, musíme správne vypočítať daň.
Pri právnických osobách (napr. s. r. o.) sa často vyžaduje vedenie účtovníctva. Príjem z prenájmu môže byť zaradený do obchodného majetku, čo ovplyvňuje uplatňovanie výdavkov a odpisov.
DPH a prenájom nehnuteľnosti
Od 1. 1. 2019 vstúpila do platnosti zmena súvisiaca s prenájmom nehnuteľností, kde platitelia dane musia čeliť oslobodeniu od DPH, limitáciám pri odpočítaní DPH a v konečnom dôsledku sa nevyhnú ani používaniu koeficientu pri nehnuteľnostiach.
V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH, miestom dodania služby vzťahujúcej sa k nehnuteľnosti je krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a poskytujeme ju na prenájom/podnájom iným subjektom, v tom prípade miestom zdanenia je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako prenájom.
Registrácia na DPH: Prenajímateľ, ktorý dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu.
Oslobodenie od DPH: Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne, napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie.
Registrácia na daňovom úrade
Ak daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade. Tieto povinnosti sa vzťahujú aj na fyzické osoby, ktoré ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú samy v nájme.
Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 €.
Riziká nepriznania dane z prenájmu
Nepriznanie príjmu z prenájmu môže mať vážne následky. Prenajímanie „na čierno“ sa môže prenajímateľovi nepríjemne predražiť. Daňový úrad spätne dopočíta daň a môže uložiť aj sankcie vo forme úrokov z omeškania a penále.
Pokuty za nesplnenie daňových povinností:
- Neprihlásenie sa ako prenajímateľ: 60 - 20 000 €
- Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €
Daňové priznanie
Daňové priznanie je povinný podať ten, koho ročné zdaniteľné príjmy presiahnu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (v roku 2025 suma 2 876,90 €). Do úhrnu príjmov sa nepremietajú príjmy zdanené zrážkou podľa § 43. V prípade príjmov z prenájmu je rozhodujúca suma zdaniteľného príjmu po odpočítaní sumy oslobodenej od dane vo výške 500 €.
Špecifický prípad: Prenájom pozemku od seba samého ako podnikateľa
Fyzická osoba živnostník nemôže byť nájomcom seba samého ako prenajímateľa v pozícii súkromnej osoby. Ide o právnu schizofréniu, čo je neprípustné. Každá zmluva musí mať aspoň dve odlišné zmluvné strany. Ak by ste takúto nájomnú zmluvu uzavreli, bola by neplatná.
Ubytovacie služby a DPH
Ubytovacie služby sa rovnako ako prenájom či podnájom vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, a teda ich miestom zdanenia je krajina, v ktorej sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. Novelizáciou zákona o DPH došlo k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH na ubytovacie služby (10 %). Pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné posúdiť každý prípad jednotlivo.
Krátkodobé ubytovanie prostredníctvom platforiem (napr. Airbnb)
Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platforiem zdieľanej ekonomiky je stále populárnejšie. Ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, zvyčajne ide o podnikanie. Poskytovateľ by mal byť registrovaným podnikateľom. Pravidlo v § 38 ods. 4 zákona o DPH hovorí, že ostatné ubytovanie je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace.
Zhrnutie kľúčových bodov
Úspešný prenájom stojí na troch pilieroch: správna kvalifikácia príjmu (mimo podnikania vs. podnikanie), disciplinovaná evidencia (doklady, odpisy, alikvotácie) a vedomé rozhodnutia o investíciách, poistení a zmluvných podmienkach. Tým minimalizujete daňové riziká, maximalizujete uznateľné výdavky a chránite svoje cash-flow. V prípade nejasností sa odporúča konzultácia s odborníkom.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #szco #sebe