Prenájom nehnuteľnosti, najmä keď ide o blízku osobu a prenajímateľom je podnikateľ, predstavuje špecifickú oblasť s mnohými právnymi a daňovými aspektmi. Pochopenie týchto nuáns je kľúčové pre správne nastavenie vzťahov a predchádzanie potenciálnym komplikáciám. Tento článok sa detailne zameriava na prenájom nehnuteľnosti blízkej osobe podnikateľom na Slovensku, pričom pokrýva právne rámce, daňové dôsledky, účtovné aspekty a špecifické situácie týkajúce sa spoluvlastníctva a bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Definícia a druhy nehnuteľností
V slovenskom právnom poriadku je pojem „nehnuteľnosť“ definovaný v Občianskom zákonníku. Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosti pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o účtovníctve síce pojem priamo nepoužíva, ale odkazuje na katastrálny zákon a Postupy účtovania, ktoré tento pojem ďalej špecifikujú.
Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.) v § 43 definuje stavbu ako stavebnú konštrukciu postavenú stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Stavby sa ďalej delia na:
- Pozemné stavby: Priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré nemusia mať steny, ale musia mať strechu.
- Inžinierske stavby: Zahrňujú napr. komunikácie, zdravotno-technické inštalácie a zariadenia.
- Bytové budovy: Stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.
- Nebytové budovy: Stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely, ako sú hotely, administratívne budovy, obchodné a servisné prevádzky, kultúrne zariadenia a pod.
Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona je byt obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom, usporiadaných do funkčného celku s vlastným uzatvorením, určený na trvalé bývanie. Pozemkom sa podľa § 3 zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon) rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou určenou geometrickým a polohovým určením, zobrazená v katastrálnej mape a označená parcelným číslom.
Prenájom nehnuteľnosti a daň z príjmov
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Je dôležité odlíšiť príjem z prenájmu od príjmu z darovania. Kým príjem z darovania nie je predmetom dane z príjmov, príjem z prenájmu túto daňovú povinnosť zakladá.
Rozdiel medzi príjmom z darovania a príjmom z prenájmu:
Ak fyzická osoba nadobudne nehnuteľnosť darovaním, tento príjem nie je predmetom dane z príjmov a obdarovanému nevzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní. Avšak, ak táto osoba následne prenajíma nehnuteľnosť, príjem z prenájmu už podlieha dani z príjmov. Podobne, ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, príjem z predaja podlieha dani z príjmov.
Podielové spoluvlastníctvo a prenájom
Právna úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. V našom právnom poriadku sa podielové spoluvlastníctvo chápe ako „ideálne“, čo znamená, že každý spoluvlastník vlastní rovnakú časť z každého metra štvorcového nehnuteľnosti, ktorá zodpovedá výške jeho podielu. Z tohto dôvodu nie je možné prenajať iba vlastný spoluvlastnícky podiel.
Pri nehnuteľnostiach v podielovom spoluvlastníctve sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti, avšak len na základe dohody alebo hlasovania všetkých spoluvlastníkov. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. V prípade, že sa spoluvlastníci na hospodárení so spoločnou vecou nedohodnú, ideálnym riešením je pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Súd potom rozhodne o spôsobe vyporiadania, či už reálnym rozdelením, prikázaním veci jednému spoluvlastníkovi za náhradu, alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
Predkupné právo: Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, okrem prípadov prevodu blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). To znamená, že ak by ste chceli svoj podiel predať alebo darovať inej osobe (s výnimkou blízkych osôb), musíte ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a prenájom
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je osobitnou formou vlastníctva, kde manželia vlastnia spoločne všetko, čo nadobudli počas trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedením alebo darovaním, či vecí slúžiacich osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z nich.
Pri dispozícii s nehnuteľnosťou patriacou do BSM rozhodujú manželia spoločne. Prenájom nehnuteľnosti nie je bežnou vecou, a preto je na platnosť tohto právneho úkonu potrebný súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov prenajme nehnuteľnosť bez súhlasu druhého, tento právny úkon je neplatný.
V prípade, že jeden z manželov prenajíma nehnuteľnosť bez súhlasu druhého, odporúča sa oficiálne písomne namietať neplatnosť nájomnej zmluvy a požadovať podiel na nájomnom, ktorý vám patrí z dôvodu spoločného vlastníctva. Pokiaľ nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti, máte nárok na náhradu bežného nájomného so spätným uplatnením. V takýchto situáciách je vhodné urgovať urýchlenie konania o vyporiadaní BSM na súde.
Ak jeden z manželov začína podnikať pri trvaní BSM bez jeho úpravy (napr. predmanželskou zmluvou), potrebuje na používanie majetku v BSM na podnikanie súhlas druhého manžela. Na ďalšie právne úkony súvisiace s podnikaním už súhlas druhého manžela nepotrebuje.
Transferové oceňovanie a prenájom blízkej osobe
Transferové oceňovanie sa týka kontrolovaných transakcií medzi závislými osobami, ktorých cieľom je zabezpečiť, aby ceny a podmienky týchto transakcií zodpovedali princípu nezávislého vzťahu. Cieľom je zabrániť umelému ovplyvňovaniu základu dane.
Kto je závislá osoba?
Podľa ZDP je závislou osobou:
- Blízka osoba (príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel).
- Ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba alebo subjekt.
- Osoba alebo subjekt, ktorý je súčasťou konsolidovaného celku.
Kontrolovaná transakcia: Je to právny vzťah medzi dvomi alebo viacerými závislými osobami, pričom aspoň jedna z nich je podnikateľ. Za kontrolovanú transakciu sa však nepovažuje prenájom, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku a ak nájomcom je fyzická osoba, ktorá túto nehnuteľnosť využíva na osobné účely, nie na podnikanie.
V prípade prenájmu nehnuteľnosti blízkej osobe podnikateľom je nevyhnutné, aby cena prenájmu bola stanovená v súlade s princípom nezávislého vzťahu, t.j. porovnateľná s cenou prenájmu nezávislej osobe za podobných podmienok. Podnikatelia, ktorí uskutočňujú kontrolované transakcie, majú povinnosť viesť dokumentáciu k transferovému oceňovaniu.
Účtovanie nehnuteľností
Nehnuteľnosti sú v účtovníctve klasifikované ako dlhodobý hmotný majetok. Pri kúpe budovy alebo stavby spolu s pozemkom sa budova účtuje na účet 021 a pozemok na účet 031. Obstaranie dlhodobého majetku sa účtuje na ťarchu účtu 042 - Obstaranie dlhodobého majetku.
Ocenenie nehnuteľností: Nehnuteľnosti obstarané kúpou sa oceňujú obstarávacou cenou, ktorá zahŕňa cenu samotného majetku a súvisiace náklady na jeho obstaranie.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľnosti
Zákon o DPH definuje nehnuteľnosti ako tovar. Dodaním tovaru je aj prenájom nehnuteľného majetku. Prenájom nehnuteľného majetku je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, pokiaľ ide o nájom bytu, rodinného domu, ich častí, ako aj apartmánov v bytovom dome.
Voľba zdanenia: Platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak sú splnené určité podmienky:
- Nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH.
- Ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Ak nájomca nie je zdaniteľnou osobou (občan, právnická osoba nie je zdaniteľnou osobou) alebo ak je prenajímaná nehnuteľnosť určená na bývanie, platiteľ nemôže uplatniť voľbu zdanenia.
Registrácia pre DPH: Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom DPH, ak jeho obrat zdaniteľných plnení presiahne za kalendárny rok 50 000 eur. Pri prenájme nehnuteľností je občan povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol tento obrat. Ak obrat presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom dodania tovaru alebo služby, ktorým bol tento obrat presiahnutý.
Príklady výpočtu obratu a povinnosti registrácie:
- Situácia 1: Občan prenajíma byty mesačne za 7 500 eur. V júli poskytne prenájom rodinného domu za 18 000 eur. Dňa 31. 7. dosiahne obrat 63 000 eur. Stáva sa platiteľom DPH dňom 31. 7. a musí podať žiadosť o registráciu do 7. 8.
- Situácia 2: Občan prenajíma byty mesačne za 7 500 eur (31. 8. dosiahne obrat 52 500 eur). V septembri poskytne prenájom rodinného domu za 18 000 eur (4. 9. dosiahne obrat 70 500 eur). Bol povinný podať žiadosť o registráciu už k 31. 8., ale keďže do podania žiadosti presiahol 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom 4. 9. a musí podať žiadosť do 5 pracovných dní od tohto dátumu.
- Situácia 3: Občan prenajíma byty mesačne za 7 500 eur (31. 8. dosiahne obrat 52 500 eur). Dňa 4. 9. podá žiadosť o registráciu. Dňa 18. 9. prenajme rodinný dom za 15 000 eur, čím jeho obrat dosiahne 67 500 eur. V tomto prípade sa stáva platiteľom dňom 18. 9. a je povinný bezodkladne oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu.
Občan sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, podaním žiadosti o registráciu podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH.
Prenájom na živnosť alebo bez nej?
Pri prenájme nehnuteľnosti môže fyzická osoba postupovať dvoma spôsobmi:
- Ako fyzická osoba - nepodnikateľ: Príjem z prenájmu je zdaňovaný podľa § 6 ods. 3 ZDP. Je možné uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Výdavky je možné uplatniť buď vo forme paušálnych výdavkov (vo výške 30 % z príjmov, maximálne však do výšky 500 eur), alebo preukázateľne.
- Ako podnikateľ (na živnosť): Príjem z prenájmu je zdaňovaný podľa § 6 ods. 1 alebo 2 ZDP. V tomto prípade je možné uplatniť skutočné výdavky súvisiace s prenájmom. Podnikateľ má tiež povinnosť viesť účtovníctvo alebo daňovú evidenciu.
Voľba závisí od výšky príjmov, predpokladaných výdavkov a ďalších okolností. Prenájom nehnuteľnosti nie je automaticky viazaný na živnostenské oprávnenie, ale môže byť súčasťou živnostenského podnikania.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a náhrada za užívanie
V prípade, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť výlučne, má ostatný spoluvlastník nárok požadovať od neho náhradu za neužívanie nehnuteľnosti. Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 27. februára 2012, sp. zn. 2 Cdo 275/2011, zmyslom vyporiadania podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka je vyriešenie všetkých vzťahov medzi spoluvlastníkmi, vrátane zohľadnenia investícií do spoločnej nehnuteľnosti.
Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva je potrebné rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu a nákladmi, ktoré neboli nevyhnutné, ako aj medzi bežnými záležitosťami a ostatnými záležitosťami (§ 139 Občianskeho zákonníka). Dôležité je tiež zisťovať, či medzi spoluvlastníkmi došlo k dohode o spôsobe úhrady nákladov.
Odporúča sa vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Často práve výzva advokáta podnieti spoluvlastníkov k riešeniu situácie.
Dôsledky neplatnej nájomnej zmluvy a bezdôvodné obohatenie
Ak nemáte spísanú nájomnú zmluvu a platíte peniaze osobe, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti, ide na jej strane o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, prípadne aj o trestný čin. Zvyšovanie nájomného bez písomného dodatku k zmluve je nezákonné. Je dôležité uchovávať doklady o platbách nájomného a úhradách za služby. Od osoby, ktorej platíte, žiadajte písomné splnomocnenie od vlastníka nehnuteľnosti.
Záver
Prenájom nehnuteľnosti blízkej osobe podnikateľovi je komplexný proces, ktorý vyžaduje dôkladné poznanie právnych predpisov a daňových povinností. Správne nastavenie zmlúv, pochopenie princípov spoluvlastníctva a bezpodielového spoluvlastníctva, ako aj dodržiavanie pravidiel transferového oceňovania a DPH sú kľúčové pre bezproblémový priebeh a predchádzanie prípadným sporom či sankciám. V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #blizkej #osobe #podnikatelovi