Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti: Sprievodca pre fyzické osoby

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Administratívne kroky a registrácia na daňovom úrade

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie: Podať či nepodať?

Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby sú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odťah odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva: Kľúč k bezproblémovému prenájmu

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.

Po tom, čo si stanovíte s nájomníkom podmienky v nájomnej zmluve, mali by ste sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste), čo spadá pod §6 odsek 3. Je síce pravda, že ak chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nepotrebujete živnosť a nemusíte platiť odvody a zdravotné poistenie, ale v prípade, že váš ročný príjem z nájmu presiahne 500€, ste povinný podať daňové priznanie.

Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt a osoby, ktorá sa chystá nasťahovať. Predmetom nájmu je vaša nehnuteľnosť. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto číslo bytu, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, číslo poschodia, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať.

V zmluve je potrebné oddeliť sumu za nájom od sumy inkasných platieb za energie či iných poplatkov. Preplatky a nedoplatky sa potom dajú ľahšie zosobniť. V prípade, že by bola v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Výška nájmu by mala byť prispôsobená aktuálnym cenám v danej lokalite. Nezabúdajte tiež na depozit, resp. zálohu minimálne dvojmesačného nájmu. Kaucia slúži na úhradu vzniknutých nedoplatkov na nájomnom alebo na energiách či na úhradu rôznych škôd, ktoré zapríčinil nájomca. Ak by ste mali viac záujemcov, môžete si dovoliť nájom navýšiť a vybrať si tak niekoho, kto má najväčší záujem bývať vo vašom byte. Vyhnite sa nepríjemnostiam a zakomponujte do zmluvy aj maličkosti ako napríklad, že si neželáte v byte domáce zvieratá, fajčiarov, koľko ľudí sa môže nasťahovať, dátum sťahovania, zákaz veľkých úprav či rekonštrukcií v byte a ďalšie veci, ktoré považujete za dôležité.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Klasický prenájom nehnuteľnosti (bez iných doplnkových služieb) už vymizol z predmetov podnikania v živnostenskom registri. Aj v katastri je už evidencia pod RČ.

V podnikaní máte dve možnosti:

1. Vložiť nehnuteľnosť do obchodného majetku: Zdanenie príjmu bude podľa paragrafu 6, ods 1)b - príjem zo živnosti, možnosť rôznych nákladov, ale pri predaji bude oslobodený od dane až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku.
2. Nevložiť majetok do obchodného majetku: Zdaňuje sa podľa § 6 ods. 3) - príjem z prenájmu, sú presne určené výdavky, ktoré si môžete uplatniť, nezapočítava sa na tento príjem ani odpočítateľná položka.

Ak by ste neplánovali nehnuteľnosť predať, dali by ste ju do obchodného majetku. Podľa § 4 ods. Základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, príp. podmieňujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov a pod. Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom. Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti (napr. v prípade iných ako základných služieb spojených s prenájmom je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t.j.

Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti je vhodný pre tých, ktorí chcú jednoducho prenajímať svoj majetok bez poskytovania doplnkových služieb. Pri prenájme bez živnosti je príjem z prenájmu považovaný za tzv. pasívny príjem, ktorý podlieha zdaneniu. Tento príjem sa zdaňuje v rámci § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Prenájom nehnuteľnosti na živnosť je potrebný v prípade, že prenajímateľ poskytuje doplnkové služby, ako je upratovanie, pranie alebo stravovanie. Tento typ prenájmu sa už považuje za aktívne podnikanie a vyžaduje si získanie živnostenského oprávnenia. Pri živnostenskom prenájme nehnuteľnosti sú príjmy považované za aktívne príjmy, a preto sa zdaňujú v rámci § 6 ods. 1 Zákona o dani z príjmov. Prenajímateľ si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmu bez limitu, alebo preukázateľné výdavky.

Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti, často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, sa v súčasnosti teší veľkej obľube. Pri krátkodobom prenájme je potrebné rátať so zdaňovaním príjmu, podobne ako pri dlhodobom prenájme s živnosťou. Pri rozhodovaní o tom, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je dôležité zvážiť všetky legislatívne požiadavky a daňové povinnosti. Prenájom bez živnosti je menej náročný na administratívu a nevyžaduje platenie odvodov, ale ponúka obmedzené možnosti uplatnenia výdavkov. Dôležité je tiež zvážiť, aké služby chcete poskytovať a či sa jedná o dlhodobý alebo krátkodobý prenájom, pretože to má významný vplyv na legislatívne požiadavky a daňové povinnosti.

Investícia do nehnuteľnosti a jej benefity

Vlastniť nehnuteľnosť alebo uvažovať o investícii do nehnuteľnosti za účelom zisku, je aj v súčasnosti dobrá voľba a spôsob, ako uchovať a zúročiť svoje peniaze. Okrem toho, že nehnuteľnosť môžete predať a zabezpečiť si tak určitý jednorazový zisk, máte tiež možnosť vytvoriť si vďaka nej pravidelný pasívny príjem, a to práve jej prenajímaním. Prenajímať nehnuteľnosť môžete ako fyzická osoba bez živnosti, a samozrejme aj na živnosť ako podnikateľ. Aby prenájom prebiehal bez problémov, je potrebné si uvedomiť určité náležitosti a riziká, ktoré sú s ním spojené.

Pri každom inzeráte je potrebné dbať na jeho vizuálnu stránku. Vytvorte pekné a kvalitné fotografie interiéru. V inzeráte najprv vypichnite klady, ale určite nič nepreháňajte a už vôbec netajte. Dajte si pozor na to, aby fotky interiéru boli čo najlepšie, ale zároveň, aby sa zhodovali s realitou. Vypracte z bytu všetko, čo by mohlo kaziť pocit príjemného bývania. Byt musí byť pri obhliadkach čistý a útulný. Väčšinou je výhodou, keď je aj zariadený.

Či už ste fyzická osoba alebo podnikateľ a máte chuť investovať do nehnuteľností za účelom prenájmu, no zatiaľ nemáte dostatok finančných prostriedkov na jej kúpu, nemusíte váš sen ďalej odkladať a posúvať na neskôr. S nami máte príležitosť dostať sa k investičnej nehnuteľnosti okamžite. Stačí si vybrať nehnuteľnosť, my ju za vás kúpime a vy ju môžete ihneď prenajímať. Čas na jej vyplatenie budete mať pokojne aj niekoľko rokov.

Krátkodobý vs. Dlhodobý prenájom

Pri rozhodovaní o tom, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je dôležité zvážiť všetky legislatívne požiadavky a daňové povinnosti. Prenájom bez živnosti je menej náročný na administratívu a nevyžaduje platenie odvodov, ale ponúka obmedzené možnosti uplatnenia výdavkov. Dôležité je tiež zvážiť, aké služby chcete poskytovať a či sa jedná o dlhodobý alebo krátkodobý prenájom, pretože to má významný vplyv na legislatívne požiadavky a daňové povinnosti.

Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti, často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, sa v súčasnosti teší veľkej obľube. Pri krátkodobom prenájme je potrebné rátať so zdaňovaním príjmu, podobne ako pri dlhodobom prenájme s živnosťou.

Odborná pomoc pri prenájme

Aj v takomto prípade, akým je prenájom nehnuteľnosti, vám môžu pomôcť odborníci. Či už máte otázky ohľadom registrácie na daňovom úrade, podávania daňového priznania alebo spísania nájomnej zmluvy, neváhajte sa obrátiť na daňových poradcov alebo právnikov.

Kľúčové pojmy:

• Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti
• Fyzická osoba - nepodnikateľ
• Registrácia na daňovom úrade
• Daňové priznanie z prenájmu
• Nájomná zmluva
• Príjmy z prenájmu
• Výdavky na prenájom
• Podnikateľský prenájom
• Živnosť
• Pasívny príjem
• Aktívny príjem
• Krátkodobý prenájom
• Dlhodobý prenájom
• Daň z príjmov fyzických osôb
• Obchodný majetok
• Odpisy
• Zákon o dani z príjmov
• Občiansky zákonník
• Stavebný zákon

tags: #prenajom #nehnutelnosti #bez #zivnosti