Prenájom nehnuteľnosti: Sprievodca pre prenajímateľa a vybavenie nehnuteľnosti

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Administratívne kroky a povinnosti prenajímateľa

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, je potrebné splniť niekoľko administratívnych krokov. Našťastie, na zarábanie si prenajímaním nehnuteľnosti nie je potrebné zakladať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie ste povinný platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na daňovom úrade

Vašou povinnosťou ale je, registrovať sa na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). Registráciu musíte vykonať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali byt prenajímať. Nájomník má právo vidieť, že ste si túto povinnosť splnili. V prípade nedodržania tejto povinnosti vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy, alebo si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti priložíte originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie, ktorú vám daňový úrad vráti. Správca dane vás do 30 dní od podania žiadosti zaregistruje a vydá vám osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Dôležité je vedieť, že ak prenajímate ďalší byt, nie je vašou povinnosťou oznamovať to daňovému úradu. Taktiež, ak prenajímate len jednu izbu, nie celý byt, registrácia nie je potrebná. Finančná správa to vysvetľuje tak, že prenájom časti bytu bez vlastného uzatvorenia a príslušenstva nenapĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona. Ak prenajímate časť bytu, ktorá plní funkcie bytu (hospodárske, hygienické alebo komunikačné), potom opäť platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie

Ak váš ročný príjem z prenájmu presiahne 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz ročne, preto si dajte pozor na lehotu podania.

Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky spojené s nájmom, teda výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí:

• Pitná a úžitková voda
• Teplo na kúrenie
• Elektrická energia a plyn

Výdavky na ostatné služby zahŕňajú:

• Použitie výťahu
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
• Odvádzanie odpadovej vody
• Odvoz smetí
• Čistenie žúmp a komínov
• Koncesionárske poplatky
• Internet

Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, ako napríklad chladnička, práčka alebo televízor. Tieto položky musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, pokiaľ si byt alebo inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho obchodného majetku. V takom prípade, či už ako fyzická osoba alebo podnikateľ, si do nákladov môžete zahrnúť aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zohľadňujú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou prenajímania bytu. Podľa Občianskeho zákonníka (č. 40/1964 Zb.) musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania (identifikácia bytu a jeho príslušenstva)
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, služby)

Dôraz sa kladie najmä na presnosť a úplnosť zmluvných podmienok.

Depozit (kaucia)

Depozit, známy aj ako kaucia, pomáha prenajímateľovi chrániť sa pred škodami a nedoplatkami. Väčšina zmlúv stanovuje výšku depozitu na úroveň jedného až dvoch mesačných nájmov. Prenajímateľ by mal jasne vymedziť, kedy depozit vráti a v akých prípadoch ho použije.

Práva a povinnosti

Prenajímateľ odovzdáva nehnuteľnosť v stave vhodnom na bývanie a zabezpečuje jej údržbu. Nájomca zasa platí nájomné načas, dodržiava poriadok a hlási prípadné poruchy. Ak chce čokoľvek meniť, napríklad maľovať alebo meniť podlahu, musí požiadať o súhlas.

Úhrada energií a služieb

Zmluva by mala presne definovať, ktoré náklady znáša prenajímateľ a ktoré nájomca.

Výpovedné podmienky

Je dôležité, aby zmluva upravovala výpovedné podmienky. Zákonom stanovená výpovedná lehota je tri mesiace, pričom začína plynúť prvým dňom po skončení mesiaca, kedy došlo k doručeniu výpovede. Zmluvu je možné uzatvoriť na dobu určitú i neurčitú.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie znižuje riziko nečakaných výdavkov a chráni hodnotu majetku prenajímateľa.

Príprava nehnuteľnosti na prenájom

Príprava nehnuteľnosti na prenájom je kľúčová pre úspešné obsadenie a spokojnosť nájomníkov.

Čo myslíme pod pojmom príprava nehnuteľnosti na prenájom?

V prvom rade, ak sa v nehnuteľnosti bývalo dlhší čas, zamerajte sa na vymaľovanie stien. Špinavé fľaky okolo vypínačov, obliate steny v kuchyni - tieto detaily môžu pokaziť prvý dojem, či už na fotkách alebo na samotných obhliadkach.

Ďalej by ste mali nehnuteľnosť kompletne upratať, utrieť prach a umyť okná.

V neposlednom rade treba vyhádzať zbytočné veci, ktoré len zaberajú priestor. Taktiež aj veci, ktoré odkazujú napríklad na vieru, životný štýl a tak ďalej.

Pri fotení nehnuteľnosti využite pekné počasie a prírodné svetlo. Nemusíte odfotiť celú izbu na jednu fotku širokouhlým objektívom. Skôr sa zamerajte na jednu časť izby, napríklad v obývačke na gauč. Robte veľa fotiek, aby ste mali z čoho vyberať.

Do popisu inzerátu odporúčame napísať stručné informácie o nehnuteľnosti, ako stav nehnuteľnosti, zariadenie (kompletné, čiastočné), m2, poschodie. Taktiež môžete napísať o lokalite, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a čo je v lokalite dostupné (obchody, lekárne, školy/škôlky, voľnočasové aktivity, dostupnosť do centra). Napríklad: "Cena prenájmu je 500 eur aj s energiami, TV a internetom."

Ponuku môžete zdieľať medzi priateľmi, využiť skupiny, kde ľudia hľadajú bývanie v konkrétnom meste, alebo realitné inzertné portály.

Efektívny telefonát so záujemcom

Pri prvom telefonickom kontakte sa viac zaujímajte o záujemcu. Zistite, či si váš inzerát vôbec prečítal. Ďalej si zistite, či záujemca vyhovuje vašim požiadavkám.

Vybavenie bytu a cieľová skupina

Pri výbere vybavenia bytu zvážte, komu ho chcete prenajať. Prenajať ju môžete študentom, manažérom, turistom, športovcom.

• Študenti: Nepotrebujú drahé vybavenie bytu, postačí lacnejší, základný nábytok. Myslite na využitie každej izby na prespanie 1-2 ľudí, podľa toho vybavujte izby. Študenti sú spoľahliví a nenároční podnájomníci. Stačí keď byt prenajmete jednému študentovi, on si následne nájde ďalších podnájomcov. Majú radi apartmánový štandard.
• Manažéri a športovci: Zdržia sa u Vás v priemere pol roka. Je dobrá forma krátkodobého prenájmu. Vybavenie bytu je vhodné riešiť s komplexným vybavením a elektrospotrebičmi, ako je práčka a sušička. Krátkodobý prenájom si vyžaduje pravidelné upratovanie, pranie, zabezpečenie informácií o meste a jeho možnostiach, preberanie a odovzdanie bytu, parkovacie miesto je nevyhnutnosť ako aj niečo navyše napríklad 0,5l sladkej vody - pozornosť, ktorá Vám môže zaručiť dobrú recenziu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a prenajímať byt ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás povinnosť platenia odvodov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5).

Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené živnostenským oprávnením. Príjmy z prenájmu plynú na základe podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patrí prenájom bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky a vedie daňovú evidenciu. Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. V tomto prípade nie je daňovník účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve a nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.

Ak sú preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami z prenájmu vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Daňovník je povinný podať daňové priznanie v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu.

Príjem z prenájmu a daňové povinnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí.

Zákon zároveň umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky stanovenej platnou legislatívou.

Ako sa určí výška dane z prenájmu nehnuteľnosti?

Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Z príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €, následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.

Kedy sa neplatí daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa zákona zdaniteľným príjmom. Prenajímatelia si môžu uplatniť oslobodenie do výške 500€ ročne pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Daňová povinnosť nemusí vzniknúť ani vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, tak tiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímateľ však pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nikdy nemôže vykázať daňovú stratu, teda daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Prenajímanie nehnuteľnosti prináša nielen príjem, ale aj určité náklady. Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok.

Zaradená do obchodného majetku

Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V tomto prípade je možné do nákladov zahrnúť aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zohľadňujú vo forme odpisov.

Nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Prečo je poistenie pri prenájme dôležité?

Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie bytu alebo domu kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom.

Poistenie domácnosti

Poistenie domácnosti sa spravidla vzťahuje na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.

Zodpovednosť voči nájomníkovi a tretím osobám

Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu. Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša nielen príjem, ale aj povinnosti voči štátu a zvýšenú mieru zodpovednosti.

Kúpa bytu za účelom prenájmu nehnuteľnosti je výborná investícia. Avšak spája sa s ňou aj niekoľko rizík, na ktoré by sme vás radi upozornili. Nehnuteľnosť na prenájom so sebou prináša viacero výhod. Azda najlákavejšou z nich je možnosť pasívneho príjmu. To znamená, že nájomník vám platí nájom, ktorý pokrýva náklady na hypotéku, dane či ďalšie výdavky. Výhodou je aj rast kapitálu, daňové výhody, diverzifikácia portfólia, ľahší prístup k úverom, kontrola nad nehnuteľnosťou v podobe výberu nájomníkov a podobne. S prenájmom nehnuteľností sú však spojené aj nevýhody, napríklad v podobe nákladov na údržbu, neobsadenosti bytu či domu, problémov s nájomníkmi i právnych záväzkov. V každom prípade môže byť prenájom nehnuteľnosti spôsob, ako uložiť voľné finančné prostriedky a získať pasívny príjem. Avšak je potrebné dať si pozor na niektoré riziká a eliminovať ich.

Čo je kľúčové? Práva a povinnosti. Alfou a omegou výhodného a bezstarostného prenájmu je úprava práv a povinností prenajímateľa i nájomcu. Je dôležité, aby ich obe zmluvné strany poznali a predchádzali tak vzniku nedorozumení. Zvyčajne platí, že nájomca má právo využívať prenajatú nehnuteľnosť na dohodnutý účel, v tomto prípade na bývanie. Má tiež právo na primerané nájomné i na ukončenie nájmu. Je povinný platiť nájomné, udržiavať byt v dobrom stave, dodržiavať platné predpisy, nariadenia a dodržiavať nočný kľud. Ak vzniknú vady, ktoré nie sú spôsobené nájomníkom, je povinnosťou prenajímateľa odstrániť ich. Drobné opravy ako následok používania častí nehnuteľnosti však realizuje nájomca, poprípade prenajímateľ na náklady nájomcu. Prenajímateľ má právo na nájomné i právo na vstúpenie do bytu za účelom skontrolovania jeho stavu v dohodnutých termínoch. Môže tiež ukončiť nájom z dôvodov uvedených v nájomnej zmluve.

Nenechajte nič na náhodu. Ako vidíte, prenájom nehnuteľnosti prináša so sebou výhody i riziká. Ak riešite prenájom vo Zvolene a jeho okolí, využite možnosť bezplatnej konzultácie s našim realitným maklérom. Radi vám poradíme s náležitosťami nájomnej zmluvy a upozorníme na prípadné riziká. S nami ide všetko rýchlo, jednoducho a bez zbytočných vrások na čele.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #a #vybavenie #nehnutelnosti