V súvislosti so šírením pandémie ochorenia COVID-19 a s tým spojenými opatreniami Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré mnohých podnikateľov prinútili uzavrieť svoje prevádzky, sa vynára kľúčová otázka: aké sú právne možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané? Táto problematika je primárne upravená v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“). Je dôležité poznamenať, že úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu podľa tohto zákona je o niečo menej priaznivá, než je tomu v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka.
Právny rámec nájmu nebytových priestorov
Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon definuje nebytové priestory ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
V súlade s ustanovením § 720 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, nájom nebytových priestorov upravuje práve osobitný zákon, teda zákon č. 116/1990 Zb. Ustanovenia tohto zákona sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Ide o vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon. Toto stanovisko potvrdzuje aj judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, napríklad jeho rozsudok z 24. júla 1997, sp. zn. 2 Cdo 10/97.
Nájom nebytových priestorov vzniká predovšetkým na základe nájomnej zmluvy. Táto zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať špecifické náležitosti. Medzi podstatné náležitosti nájomnej zmluvy v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. patria:
- Predmet nájmu (konkrétny nebytový priestor).
- Účel nájmu, ktorý musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením priestoru vyplývajúcim z kolaudačného rozhodnutia alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Nesprávna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si zaslúži zvýšenú pozornosť, nakoľko konanie nájomcu v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.
- Výška nájomného. Na rozdiel od nájomnej zmluvy uzavretej podľa Občianskeho zákonníka, kde stačí určiť predmet nájmu, pri zmluve podľa zákona č. 116/1990 Zb. je určenie výšky nájomného absolútnou náležitosťou. Nie je teda možné uzavrieť nájomnú zmluvu bez určenia výšky nájomného. Výška nájomného musí byť presne špecifikovaná, rovnako ako splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.
- Čas, na ktorý sa nájom uzatvára, ak ide o nájom na určitý čas. Pri nebytových priestoroch v objektoch spravovaných bytovou organizáciou založenou obcou možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.
Je dôležité zdôrazniť, že ak nájomná zmluva podľa zákona č. 116/1990 Zb. neobsahuje tieto podstatné náležitosti, je absolútne neplatná. Dôsledkom prílišného formalizmu v niektorých prípadoch je absolútna neplatnosť mnohých zmlúv, pričom zmluvné strany si túto skutočnosť nemusia uvedomovať.
Zmluvná voľnosť je v určitých prípadoch obmedzená. Napríklad, zákony môžu prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. Takýmto zákonom je napríklad zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V takýchto prípadoch možno prikázať nájomcu do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Nájom nebytových priestorov môže vzniknúť aj inak, ako na základe nájomnej zmluvy, napríklad smrťou nájomcu. V takom prípade nájom prechádza na dedičov za predpokladu, že dedičia do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme. K prechodu nájmu v týchto prípadoch je potrebný úkon dediča vo forme oznámenia o pokračovaní v nájme, nedochádza k nemu priamo zo zákona.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Rozsah práv a povinností tvoriacich obsah právneho vzťahu je rozhodujúca predovšetkým dohoda zmluvných strán. Ak sa zmluvné strany nedohodli inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Medzi povinnosti nájomcu v zmysle zákona patrí uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. Prvoradou povinnosťou nájomcu je platiť nájomné.
Nárok na zľavu z nájomného v dôsledku obmedzeného užívania
V prípade, ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom o nájme nebytových priestorov, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.
Avšak, výklad tohto ustanovenia je prísnejší. Zo strany prenajímateľa by muselo ísť výlučne o obmedzenie užívania priestoru v dôsledku zavineného porušenia zmluvnej povinnosti prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, za ktorú sa epidémia COVID-19 a s tým spojené dôsledky považujú, preto podľa tohto ustanovenia nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z ceny nájomného.
Občiansky zákonník v § 673 ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Vzhľadom na vzťah lex specialis k lex generalis medzi zákonom č. 116/1990 Zb. a Občianskym zákonníkom, ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne len v prípade, ak ich neupravuje zákon č. 116/1990 Zb. Keďže zákon č. 116/1990 Zb. priamo upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru, jeho ustanovenia majú prednosť pred ustanovením § 674 Občianskeho zákonníka. Tým sa vylučuje priama aplikácia § 674 OZ, a teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade obmedzeného užívania nebytového priestoru v dôsledku vyššej moci.
Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom).
Aké sú práva nájomníkov počas pandémie?
Prípad nájmu celej budovy
Odlišná situácia nastáva v prípade, keď predmetom nájmu je budova ako celok, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty, avšak nevzťahuje sa na predmety občianskoprávnych vzťahov, ako sú pozemky alebo budovy ako celok. Z toho vyplýva, že nájomný vzťah, ktorého predmetom je budova ako celok, sa posudzuje podľa ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.).
Aj keď aplikácia ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. nie je v týchto prípadoch úplne vylúčená (napríklad v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce podľa staršieho znenia § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.), primárne sa nájomný vzťah riadi Občianskym zákonníkom. V dôsledku toho sa nájomcovia takýchto zmluvných vzťahov môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle § 674 OZ, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne režimu Občianskeho zákonníka.
V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok, nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Možnosti riešenia v prípade nebytových priestorov
Pokiaľ ide o situáciu, keď predmetom nájmu je len nebytový priestor a zmluvné strany sa výslovne nedohodli na znížení alebo odpustení nájomného pre prípad obmedzeného užívania v dôsledku vyššej moci, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného sú obmedzené a bez záruky úspechu.
Zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práv a povinností. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné alebo ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie.
Legislatívne zmeny a podpora
S účinnosťou od 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii. Táto novela ustanovila zákaz prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane nebytového priestoru) do 31.12.2020 pre omeškanie nájomcu s platením nájomného, vrátane úhrad za plnenia spojené s nájmom, splatných v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností súvisiacich so šírením ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený.
V júni 2020 bola prijatá novela zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky. Novelou bol do zákona včlenený § 13c, ktorý upravuje poskytovanie dotácií na úhradu nájomného. Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, nie na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. energie, internet). Výška dotácie zodpovedá výške zľavy poskytnutej prenajímateľom, najviac však 50% sumy nájomného. Nájomné sa znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach.
V prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počínajúc kalendárnym mesiacom nasledujúcim po skončení mimoriadnej situácie, ak sa nedohodnú inak.
Dôležitosť zmluvnej dokumentácie
Vzhľadom na uvedené, nájomcom sa odporúča primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu. Pozornosť by mala byť upriamená predovšetkým na:
- Zákon, podľa ktorého je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov).
- Definíciu predmetu nájmu (budova alebo nebytový priestor).
- Prítomnosť ustanovení o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznať alebo naopak vznik zákonného nároku vylúčiť.
Možné situácie:i) Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje. V takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona.ii) Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje. V takom prípade nárok buď nevzniká, alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy.iii) Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného. V takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy.iv) Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného. V takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.
Zánik nájomného vzťahu
Zánik právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov nastáva na základe viacerých právnych skutočností. Najčastejšie sú to skutočnosti uvedené v zákone č. 116/1990 Zb. v platnom znení, ale môžu to byť aj skutočnosti uvedené v Občianskom zákonníku ako všeobecne platné pre zánik záväzkov (napr. dohoda strán, odstúpenie od zmluvy, výpoveď).
Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje aj konkrétne výpovedné dôvody, ktoré sú taxatívne vymenované.
Je dôležité poznamenať, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. Toto stanovisko vyplýva z uznesenia Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 105/2020, ktoré bolo podkladom pre následné rozsudky krajských súdov.
V prípade, ak sa chystáte uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov alebo už takú máte uzatvorenú, je nevyhnutné skontrolovať, či má všetky predpísané náležitosti podľa zákona, inak to spôsobuje jej neplatnosť.
V konečnom dôsledku, pri riešení otázok nájmu nebytových priestorov, najmä v kontexte mimoriadnych situácií, je kľúčová precízna zmluvná dokumentácia a porozumenie platnej legislatíve, ako aj aktuálnej súdnej praxi.
tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #zakon