Prenájom nebytových priestorov predstavuje bežný právny a ekonomický vzťah v podnikateľskom prostredí. Využívanie prenajatých priestorov na obchodné, výrobné, servisné či administratívne účely je štandardnou súčasťou podnikania. Správne účtovanie nákladov a výnosov spojených s prenájmom je kľúčové pre dodržanie legislatívy a presné zobrazenie finančnej situácie firmy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie prenájmu nebytových priestorov, s dôrazom na legislatívny rámec, špecifické situácie a daňové aspekty.
Právny rámec prenájmu nebytových priestorov
Základným právnym predpisom, ktorý upravuje zmluvy o nájme nebytových priestorov, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ak tento zákon nerieši niektoré otázky, aplikujú sa ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 - § 684).
Definícia nebytového priestoru
Pojem nebytový priestor je definovaný v § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na určenie účelu využitia stavby je rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie vydané príslušným stavebným úradom. Ak toto rozhodnutie obsahuje iný účel využitia stavby, pri prenajímaní miestností alebo súboru miestností v nej (okrem bytu určeného na nebytové účely), postupuje sa podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, nie podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Stavebný úrad môže svojím rozhodnutím výnimočne zmeniť účel využitia stavby. Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa postupuje aj v prípade, keď predmetom nájmu je byt určený na užívanie na nebytové účely. Nebytovým priestorom je len ten byt, pri ktorom bol udelený súhlas na jeho užívanie na nebytové účely.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva na nebytové priestory musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná. Medzi kľúčové patria:
- Označenie zmluvných strán.
- Predmet nájmu, t. j. presná špecifikácia nebytového priestoru.
- Doba nájmu.
- Výška nájomného a spôsob jeho úhrady.
Ak zmluva o nájme nebytového priestoru nie je uzatvorená v písomnej forme, alebo neobsahuje všetky uvedené náležitosti, je absolútne neplatná.
Subjekty nájomného vzťahu
Prenajímateľom nebytového priestoru môže byť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba, bez ohľadu na to, či je podnikateľom alebo nie, pokiaľ je oprávnená disponovať s nebytovým priestorom. Typicky ide o vlastníka nehnuteľnosti alebo osobu s právom hospodárenia. Nájomcom môže byť rovnako fyzická alebo právnická osoba, ktorá má záujem o využívanie priestorov na svoju podnikateľskú činnosť.
Účtovanie nákladov a výnosov spojených s prenájmom
V podnikateľskej praxi sa na uskutočňovanie podnikateľskej činnosti využívajú nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 až § 720 Občianskeho zákonníka.
Špecifické situácie v účtovaní
Nájomné platené na konci nájmuAk nájomca platí nájomné až na konci nájmu, nájomné sa zahrnie do nákladov až v roku úhrady nájomného (§ 17 ods. 19 písm. b) Zákona 595/2003 Z.z.). Toto pravidlo je dôležité pre dodržanie princípu časového rozlišovania nákladov a výnosov.
Príklad: Nájomná zmluva bola uzatvorená 01.06.2021 a jej platnosť je do 31.12.2022. Suma nájomného za 1 mesiac je 1 000 €, za 19 mesiacov to teda bude 19 000 €. Nakoľko nájom, ani časť nájmu pripadajúca na rok 2021 nebola v roku 2021 uhradená, nie je možné zaúčtované nájomné považovať za daňovo uznateľný náklad v danom roku. Do nákladov za zahrnie až v roku úhrady nájomného.
Podnájom nebytových priestorovPrenájom nebytových priestorov nájomcom ďalšiemu prenajímateľovi (podnájomcovi) musí byť povolené v nájomnej zmluve. Toto ustanovenie je kľúčové pre zamedzenie neoprávneného užívania priestorov a pre zabezpečenie súladu s pôvodnou nájomnou zmluvou.
Príklad: Nájomnú zmluvu na nevyužívané priestory ste uzatvorili s nájomcom 01.06.2021 (reálne aj začína nájom) a jej platnosť je do 31.12.2022. Suma nájomného za 1 mesiac je 1 300 €, za 18 mesiacov to teda bude 23 400 €. Účtovanie prebieha štandardne: 384 / 602 resp. 384 / 602. Tu je dôležité poznamenať, že v prípade podnájmu sa príjmy z podnájmu účtujú na účte 602 (Tržby z predaja služieb) a príslušné náklady súvisiace s podnájmom na účte 518 (Ostatné služby), alebo priamo na účte 511 (Cestovné) v závislosti od charakteru nákladov. V tomto prípade, kde nájomca ďalej prenajíma priestor, výnosy z podnájmu sa zaúčtujú na účet 602 a náklady na nájom pôvodnému prenajímateľovi na účet 518.
Technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru (TZH)
Pre prípad nutnosti vykonania technického zhodnotenia (TZH) v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bolo dojednanie o tom, ktorá zo zmluvných strán vykoná a uhradí TZH, resp. prípadný záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude nebytový priestor využívaný. Pojem TZH je vymedzený v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z.
TZH vykonané prenajímateľom
Ak TZH na prenajatom nebytovom priestore vykoná sám vlastník (prenajímateľ), ide o klasický prípad vykonaného TZH vlastného dlhodobého majetku. Podľa § 21 ods. 1 písm. g) ZDP platí, že ako daňový výdavok nie je možné uplatniť výdavky na TZH prevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 € (§ 29 ods. 1 ZDP). Prenajímateľ vynaložené výdavky na TZH nebytového priestoru využívaného na prenájom zohľadní v daňových výdavkoch postupne vo forme odpisov zo zvýšenej vstupnej ceny (pri rovnomernom odpisovaní), resp. zo zvýšenej zostatkovej ceny (pri uplatňovaní zrýchlených odpisov). Uvedený postup vyplýva z § 25 ods.
Na strane nájomcu, ak TZH bolo vykonané a hradené prenajímateľom, príde s najväčšou pravdepodobnosťou k zvýšeniu ceny nájomného, keďže po vykonaní TZH sa zvýšili úžitkové vlastnosti prenajatého nebytového priestoru.
Príklad: Spoločnosť prenajíma nebytové priestory zubnej ambulancie nájomcovi, ktorým je spoločnosť Zubári, s. r. o. Nájomca sa obrátil na prenajímateľa s požiadavkou na vykonanie TZH - stavebných úprav v čakárni pacientov, ktorá je súčasťou prenajatého nebytového priestoru. Prenajímateľ súhlasil s požiadavkou nájomcu a rozhodol sa dodávateľsky zabezpečiť a uhradiť TZH čakárne pacientov. Hodnota stavebných a dokončovacích prác bez DPH bola 8 400 €. Mesačné nájomné je dohodnuté vo výške 1 200 €. Prenajímateľ, ak sa rozhodol na vlastnom prenajatom nebytovom priestore vykonať a uhradiť TZH, postupuje rovnako ako v prípade, že nebytový priestor neprenajíma, resp. využíva sám. Nájomca v súvislosti s TZH neúčtuje a jeho daňové výdavky budú ovplyvnené až po prípadnom zvýšení nájomného na základe vykonaného TZH.
TZH vykonané nájomcom s refundáciou od prenajímateľa
V prípade, že TZH zabezpečí a uhradí nájomca, bude účtovať aj o prijatých faktúrach za stavebné práce od ich dodávateľa a až následne bude účtovať o refundácii voči nároku prenajímateľa na nájomné. Hodnota nájomcom uhradeného TZH je uňho daňovým výdavkom v zdaňovacom období, v ktorom bolo TZH vykonané a súčasne prefakturácia TZH prenajímateľovi je zdaniteľným výnosom. Prenajímateľ po zaradení a zvýšení obstarávacej ceny nebytového priestoru, na ktorom bolo vykonané TZH, bude uplatňovať účtovné odpisy zo zvýšenej obstarávacej ceny a následne daňové odpisy v závislosti od zvoleného spôsobu odpisovania buď zo zvýšenej vstupnej ceny, alebo zvýšenej zostatkovej ceny.
Príklad: Predpokladajme rovnaké zadanie ako v príklade č. 1, ale s modifikáciou, že hodnotu TZH čakárne ambulancie zabezpečí a uhradí nájomca s tým, že prenajímateľ hodnotu TZH refunduje nájomcovi prostredníctvom zľavy na nájomnom.
TZH odpisované nájomcom
V prípade prenajatého nebytového priestoru sa prenajímateľ s nájomcom môžu na základe písomnej zmluvy dohodnúť, že TZH uhradené nájomcom sa bude odpisovať v účtovníctve nájomcu. V tom prípade podľa § 21 ods. Ak sa veriteľ s prenajímateľom písomne dohodnú, že nájomcom hradené nájomné nebude prenajímateľom preplatené nájomcovi alebo postupne zohľadnené v zníženom nájomnom, ale bude odpisované samotným nájomcom, tak nájomca vynaložené náklady na TZH do času jeho zaradenia do užívania účtuje podľa § 35 ods. 3 postupov účtovania na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. V účtovnom období, v ktorom príde k zaradeniu technického zhodnotenia nájomcom do užívania, sa podľa § 32 ods. náklady na uvedenie prenajatého majetku do predchádzajúceho stavu sa účtujú ako súčasť ostatných nákladov na hospodársku činnosť a v tejto súvislosti sa u nájomcu podľa § 19 ods. 7 písm. TZH nebytového priestoru sa účtuje na účte, na ktorom by sa nebytový priestor účtoval, ak by bol nájomca jeho vlastníkom, t. j.
Daňové aspekty TZH odpisovaného nájomcomAko je v úvode článku uvedené, základná charakteristika technického zhodnotenia a výška výdavkov, po dosiahnutí ktorej sa vynaložená investícia posudzuje ako TZH (1 700 € v úhrne za zdaňovacie obdobie), sú uvedené v § 29 ZDP. TZH prenajatého majetku vyššie ako 1 700 €, ktoré vykonal a uhradil nájomca a ktoré na základe písomnej dohody s prenajímateľom nájomca aj odpisuje, sa vo všeobecnosti podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP považuje za iný majetok. Uplatňovanie daňových odpisov z vykonaného technického zhodnotenia prenajatého hmotného majetku je upravené v § 24 ods. Nájomca vykonané TZH zaradí do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradený prenajatý hmotný majetok, t. j. v prípade technického zhodnotenia vykonaného na nebytovom priestore do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov. Zároveň sa nájomca rozhodne, či bude uplatňovať rovnomerné alebo zrýchlené odpisy. Daňové odpisy bude nájomca uplatňovať len po dobu trvania nájomného vzťahu, t. j. počas doby dosahovania príjmov z prenajatého nebytového priestoru [§ 2 písm.
Príklad: Spoločnosť ako vlastník prenajíma kancelárske priestory nájomcovi, ktorým je spoločnosť Prvá účtovnícka, s. r. o. Nájomca požiadal vlastníka o vykonanie TZH prenajatého nebytového priestoru. Prenajímateľ s vykonaním a úhradou zo strany nájomcu súhlasil a rovnako súhlasil s odpisovaním u nájomcu. Hodnota vykonaného TZH bola 10 400 €. Nájomca TZH zaradí vo svojom účtovníctve na rovnaký účet, na akom by účtoval kancelárske priestory, keby bol ich vlastníkom, t. j. na účet 021 - Stavby. Účtovné odpisy vypočíta tak, aby TZH bolo odpísané počas dohodnutej doby nájmu. Rozdielne však bude postupovať pri výpočte daňových odpisov. TZH ako iný majetok zaradí do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradený prenajatý nebytový priestor, t. j. do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov. Následne si zvolí spôsob odpisovania a v prípade, že sa rozhodne vykonané TZH odpisovať rovnomerne, tak ročný odpis vypočíta vo výške 520 € (10 400 : 20).
Ukončenie nájmu a TZH
Pri ukončení nájmu je potrebné zohľadniť daňové dopady v závislosti od toho, či prenajímateľ dal alebo nedal súhlas s odpisovaním TZH nájomcom.
- Prenajímateľ nedal súhlas: Podľa § 17 ods. 20 písm. a) ZDP - v zdaňovacom období vykonania a uvedenia TZH do užívania - ak prenajímateľ nedal nájomcovi súhlas s odpisovaním TZH, ktoré nájomca vykonal a uhradil, prenajímateľ o hodnotu TZH zvýši vstupnú, resp. zostatkovú cenu nebytového priestoru.
- Prenajímateľ dal súhlas: Podľa § 17 ods. 20 písm. b) ZDP - v zdaňovacom období, v ktorom prišlo k ukončeniu nájmu, resp. nájomnej zmluvy a k bezodplatnému odovzdaniu (darovaniu) neodpísaného TZH nájomcom prenajímateľovi, pričom ale pri zaradení TZH do užívania dal prenajímateľ súhlas nájomcovi s odpisovaním TZH - nepeňažný príjem sa vyčísli vo výške zostatkovej ceny ešte neodpísaného TZH, keď zostatková cena sa určí vo výške zostatkovej ceny TZH pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania podľa § 27 ZDP a súčasne prenajímateľ zvýši o rovnakú hodnotu vstupnú (zostatkovú) cenu nebytového priestoru - nehnuteľnosti, keď z takto zvýšenej vstupnej ceny uplatňuje následne vyššie daňové odpisy.
Príklad: Spoločnosť ako vlastník prenajíma nebytové priestory spoločnosti BEAUTY, s. r. o. na poskytovanie wellness služieb. Hodnota vykonaného TZH bola 30 000 €. TZH bolo vykonané a zaradené do užívania v mesiaci 7/2014. K ukončeniu nájmu príde k 31. 12. 2017. Nájomca uviedol TZH do užívania v mesiaci 7/2014 a zaradil vo vstupnej cene 30 000 € do 4. odpisovej skupiny ako iný majetok s dobou odpisovania 20 rokov. V roku ukončenia nájmu, teda v mesiaci 12/2017, príde k bezodplatnému odovzdaniu TZH prenajímateľovi a z toho dôvodu mu vznikne nepeňažný príjem vo výške daňovej zostatkovej ceny TZH po uplatnení rovnomerných odpisov vo výške 24 750 € a o túto sumu musí zvýšiť základ dane. Súčasne o túto sumu zvýši ocenenie nebytového priestoru a bude uplatňovať odpisy z takto zvýšenej vstupnej, resp.
Odkúpenie TZH prenajímateľom
V prípade odkúpenia TZH prenajímateľom od nájomcu za dohodnutú predajnú cenu sa postupuje z hľadiska ZDP ako v prípade predaja majetku, t. j.
Príklad: Predpokladajme východiskové údaje ako v príklade č. 5 s tým, že TZH v zostatkovej cene 24 750 € odkúpi prenajímateľ po skončení doby nájmu za sumu 12 500 €. Pre prenajímateľa bude kúpna cena TZH vo výške 12 500 € vstupnou cenou pre účely odpisovania a nevzniká mu žiaden nepeňažný príjem. Nájomca pri predčasnom ukončení nájomnej zmluvy zúčtuje účtovnú zostatkovú cenu účtovným zápisom 541/081 a následne vyradenie TZH v obstarávacej cene účtovným zápisom 081/021. Daňovým výdavkom v tomto prípade bude u nájomcu daňová zostatková cena vo výške 24 750 €, ale súčasne upraví výsledok hospodárenia pri transformácii na základ dane o rozdiel medzi účtovnou a daňovou zostatkovou cenou.
Účtovanie krátkodobých nájmov športovísk
Pri krátkodobých nájmoch športovísk, kde nie je možné presne určiť spotrebu energií pre každého nájomníka, je potrebné stanoviť nájomné a paušálny poplatok za služby spojené s nájmom na základe predbežnej kalkulácie.
Kalkulácia paušálnych nákladov
Pri kalkulácii paušálnych nákladov je potrebné vychádzať z nasledujúcich faktorov:
- Historická spotreba energií: Analyzovať spotrebu energií za predchádzajúce obdobia.
- Očakávaná frekvencia využitia: Zohľadniť predpokladanú frekvenciu využitia športoviska.
- Ceny energií: Zohľadniť aktuálne ceny energií a predpokladaný vývoj cien.
- Režijné náklady: Zahrnúť režijné náklady spojené s prevádzkou športoviska.
Je správne refundovať takto vypočítané náklady, aj keď nie je možné každému nájomcovi presne určiť spotrebu energií. Paušálny poplatok by mal byť stanovený tak, aby pokryl náklady prenajímateľa spojené s prevádzkou športoviska.
Daň z príjmov a prenájom nehnuteľností
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Oslobodenie od dane
Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, ak spĺňa zákonom stanovené podmienky.
Príklad: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.
Spoluvlastníctvo manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j.
tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #uctovanie