Pracovať z bytu alebo z rodinného domu je pre mnohých podnikateľov samozrejmá a hlavne prijateľnejšia verzia, než si zbytočne prenajímať kancelárske alebo obchodné priestory. S rastúcou popularitou práce z domu sa stáva čoraz relevantnejšou otázka, ako správne prenajať časť svojho obydlia na podnikateľské účely, a to nielen z pohľadu daňových výdavkov, ale aj z hľadiska legislatívy. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty prenájmu miestnosti v byte na podnikanie, pričom zohľadňuje legislatívu a praktické rady pre prenajímateľov aj nájomcov.
Kancelária v byte: Dve verzie podnikania a daňové výdavky
Pri nákladoch na kanceláriu v byte alebo dome podnikateľa rozlišujeme dve verzie podnikania a s nimi spojené aj uplatňovanie daňových výdavkov.
1. Podnikanie v rodinnom dome (byte) bez zriadenia riadnej prevádzky
Prvý spôsob, teda bez zmeny účelu využívania obytnej plochy a zriadenia riadnej prevádzky, je vhodný najmä pri vykonávaní rôznych duševných činností alebo poskytovaní služieb, pri ktorých nie je potrebné, aby zákazníci chodili za podnikateľom do týchto priestorov a on naopak nemusí mať žiadne skladové ani obchodné priestory. V takýchto prípadoch podnikateľ nemá zriadenú oficiálnu prevádzku, k práci mu stačí počítač, telefón, jeden pracovný stôl a spotrebný materiál.
Výška nákladov na priestor zahrnutá v daňových výdavkoch podnikateľa by mala byť obhájiteľná voči správcovi dane. Preto je najjednoduchšie vychádzať z parametrov, ktoré sú merateľné. To znamená dávať do pomeru plochu, pri ktorej bol zmenený účel používania, k celkovej ploche domu alebo bytu a týmto pomerom rozpočítavať náklady.
Preukázateľnosť výdavkov je kľúčová. Zákon o dani z príjmov (ZDP) definuje daňový výdavok ako výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve alebo zaevidovaný v daňovej evidencii. V prípade, že byt slúži aj na súkromné účely, je nevyhnutné presne definovať a obhájiť časť nákladov, ktorá sa viaže výlučne na podnikateľskú činnosť.
Príklad z praxe: Fyzická osoba - živnostník, ktorý nemá DPH, účtuje v jednoduchom účtovníctve, stratil zákazky vo svojom regióne a presadil sa v Bratislave. Vzhľadom na 130 km vzdialenosť z trvalého bydliska do miesta podnikania a naspäť je každodenné dochádzanie časovo náročné. Uvažuje o prenájme bytu v Bratislave, kde by prebýval a zároveň mal zriadenú pracovňu s plným technickým vybavením. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu na IČO a dávať si nájomné do nákladov? Predmetná nájomná zmluva sa podpíše s fyzickou osobou. Na účely uplatnenia daňových výdavkov nie je dôležité, či na nájomnej zmluve figuruje IČO pridelené ako FO - živnostníkovi alebo nie.
Spôsob uplatnenia daňových výdavkov súvisiacich s používaním priestorov v danom byte, ktorý inak slúži aj pre osobnú potrebu daňovníka, Zákon o dani z príjmov výslovne neupravuje. Vždy platí základné pravidlo, že za daňový výdavok sa považuje výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený.
Zmena účelu využitia bytu: V súvislosti s využívaním časti bytu na iný účel ako na bývanie sa odporúča zmeniť účel využívania časti týchto priestorov z bytových na nebytové. Podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa bytom rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Ak je záujem o využívanie časti daného bytu aj na iný účel, napr. na účely podnikania, bolo by potrebné zo strany prenajímateľa požiadať o zmenu účelu užívania časti bytu. V žiadosti o zmenu účelu užívania bytu prenajímateľ určí, akú podlahovú plochu bude používať na podnikanie a následne si bude môcť alikvotnú výšku nájmu daného bytu uplatniť ako daňový výdavok.
Existujú však aj názory, že zmena účelu užívania časti bytu na účely uplatnenia daňových výdavkov nie je vždy nevyhnutná, ak je možné preukázať, že daná časť bytu je reálne využívaná na podnikateľské účely. Dôležité je zachovať princíp nezávislého vzťahu v rámci transferového oceňovania.
2. Podnikanie v rodinnom dome so zriadením riadnej prevádzky
Druhá verzia podnikania zahŕňa zriadenie riadnej prevádzky priamo v rodinnom dome alebo byte. Toto riešenie je vhodné, ak podnikateľ potrebuje priestor na skladovanie, prijímanie zákazníkov, alebo ak jeho činnosť vyžaduje špecifické priestorové usporiadanie.
V takom prípade je často potrebné zmeniť účel využitia časti nehnuteľnosti na nebytové priestory v súlade so stavebným zákonom. To si môže vyžadovať stavebné úpravy a následné kolaudačné rozhodnutie. Ak sa zmení účel využitia časti nehnuteľnosti na nebytové priestory, nájomné a súvisiace náklady na túto časť sú jednoznačne daňovo uznateľné.
V prípade spoločnosti s.r.o., ktorá má sídlo v byte konateľa, je nevyhnutné spísať nájomnú zmluvu medzi fyzickou osobou a spoločnosťou. Nájom musí byť za odplatu. Pri stanovení podlahovej plochy bytu, ktorá bude určená na prenájom, treba brať do úvahy priestor, v ktorom sa bude reálne vykonávať podnikateľská činnosť, napr. pracovňa s písacím stolom a počítačom. Tento priestor bude daňovo obhájiteľný ako preukázateľný výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.
Ostatné výdavky na byt, ako sú energie, internet, či fond opráv, sa dajú do výdavkov spoločnosti zahrnúť v takej výške, ktorá sa vypočíta pomocou koeficientu zodpovedajúceho pomeru plochy na prenájom k celkovej ploche bytu. Náklady na hypotéku, ak bola realizovaná cez súkromnú osobu - nepodnikateľa, sa zvyčajne nedajú obhájiť ako náklad pre s.r.o. Cena za prenájom nehnuteľnosti s.r.o. môže prevyšovať náklady na prevádzku bytu, pričom pri stanovení ceny treba dodržať princíp nezávislého vzťahu v rámci transferového oceňovania.
Prenájom nehnuteľnosti ako živnosť
Podľa zákona o živnostenskom podnikaní, konkrétne § 4 ods. 1, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov sa považuje za živnosť, ak sa popri samotnom prenájme poskytujú aj iné než základné služby. Medzi tieto služby patria najmä služby ubytovania spojené so stravovaním, výmenou a praním bielizne, upratovaním a podobne, ktoré sú typické pre hotely a iné ubytovacie zariadenia. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, ide o voľnú živnosť, pri ktorej je potrebné splniť všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti. Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. a.
Základné a doplnkové služby
Pre správne posúdenie, či ide o živnosť, je dôležité rozlišovať medzi základnými a doplnkovými službami. Základné služby sú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie priestorov nájomcom, ako napríklad dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby a upratovanie spoločných priestorov. Za doplnkové služby sa považujú tie, ktoré vylepšujú podmienky užívania prenajímaného priestoru, napríklad poskytovanie vnútorného vybavenia (nábytok, spotrebiče).
Dvojité právne účinky pri poskytovaní doplnkových služieb
Ak prenajímateľ poskytuje aj doplnkové služby, vznikajú dvojité právne účinky. V takom prípade ide o súbeh dvoch prenájmov: prenájmu nehnuteľnosti a prenájmu hnuteľných vecí (napr. nábytku). Prenajímateľ musí mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností a zároveň aj na prenájom hnuteľných vecí, ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na osobitnú úhradu alebo je zahrnuté v nájomnom.
Rozsah živnostenského oprávnenia
Je dôležité si uvedomiť, že samotné živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností nezahŕňa automaticky aj oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájom. Ak chce prenajímateľ poskytovať aj doplnkové služby, musí mať na to osobitné živnostenské oprávnenie.
Prenájom spoločných nebytových priestorov v bytovom dome
V bytových domoch sa často nachádzajú spoločné nebytové priestory, ktoré môžu byť prenajaté. Prenájom týchto priestorov má svoje špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť.
Právny rámec
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje podmienky prenájmu spoločných nebytových priestorov. Dôležité je rozlišovať, či ide o prenájom vlastníkovi bytu v danom dome alebo cudzej osobe.
Nájom verzus výpožička
Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem vlastník bytu na účely uskladnenia vecí (nie na podnikanie), ide o výpožičku. Podmienky výpožičky určujú vlastníci rozhodnutím na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak sa však priestor prenajíma na podnikanie, ide o nájomný vzťah, ktorý sa riadi Občianskym alebo Obchodným zákonníkom.
Príjem z prenájmu a daň z príjmu
Príjem z prenájmu spoločného nebytového priestoru je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Na tento príjem sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu, ktorý hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv. Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %.
Výlučné užívanie
Pojem výlučného užívania sa dostal do zákona v súvislosti s výstavbou nových balkónov, lodžií a výťahov.
Použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv
Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Tieto prostriedky nemožno použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadne iné služby či plnenia.
Prenájom bytu a daňové povinnosti
Ak fyzická osoba prenajíma byt, musí splniť určité administratívne kroky, aby predišla problémom so zákonom. Nie je potrebné zakladať živnosť, ak prenajímateľ funguje ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie je povinnosť platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Registrácia na daňovom úrade
Prenajímateľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom byt prenajal. Bez registrácie hrozí pokuta. Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste trvalého pobytu.
Daňové priznanie
Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %.
Kľúčové náležitosti nájomnej zmluvy:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak prenajímateľ prenajíma byt ako podnikateľský subjekt, musí platiť odvody.
Časté otázky a problémy
Prenájom bytu bez súhlasu spoluvlastníkov
Ak vlastník bytu prenajíma byt, nie je na to potrebný súhlas ostatných vlastníkov bytov.
Prenájom bytu a podnikanie colníka
Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť, avšak zákaz sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Prenájom bytu, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby, sa nepovažuje za podnikanie.
Prenájom bytu a živnosť SZČO
Ak SZČO prenajíma byt v osobnom vlastníctve a neposkytuje iné než základné služby, nemusí si rozšíriť živnosť o predmet podnikania "prenájom nehnuteľnosti".
Príklady z praxe
Príklad č. 1: Starobný dôchodca a prenájom bytu. Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu. Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), daňovník je povinný podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Manželia a prenájom nehnuteľnosti. Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½.
Prenájom nehnuteľnosti a DPH
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 Zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie, dodania jednotlivého bytu a dodania jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 4 ZDP). Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 ZDP. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 ZDP). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 3 ZDP).
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 ZDP). Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti.
Prvý prenájom bytu
Predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, je podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDP oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 ZDP). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na odberateľa podľa § 69 ods. 12 písm. c) ZDP, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane.
V prípade predaja nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDP oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) ZDP (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 3 ZDP.
Nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 ZDP. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) ZDP a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 ZDP.
Registrácia pre DPH pri prenájme
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.
V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) ZDP). V prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“ na portáli finančnej správy.
Záver
Prenájom miestnosti v byte na podnikanie prináša so sebou celý rad daňových a právnych otázok. Je nevyhnutné poznať rozdiely medzi podnikaním bez zriadenia prevádzky a s ňou, správne nastaviť nájomnú zmluvu, rozumieť pravidlám pre uplatňovanie daňových výdavkov a DPH. V prípade nejasností je vždy vhodné poradiť sa s daňovým poradcom alebo právnikom, aby sa predišlo prípadným sankciám.