Prenájom majetku, najmä nehnuteľností, predstavuje významnú oblasť podnikania, ktorá je spojená s rôznymi daňovými a účtovnými aspektmi. V prípade, ak je prenajímateľom občan a nájomcom konateľ spoločnosti, je potrebné zohľadniť špecifické podmienky a povinnosti vyplývajúce zo zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH), zákona o dani z príjmov a ďalších právnych predpisov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach prenájmu majetku konateľovi, s dôrazom na daňové a účtovné hľadiská.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností z pohľadu dane z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností spadajú pod paragraf 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len ZDP). Existujú však výnimky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, teda pri ktorých sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby, nie sú týmto typom príjmu. Rovnako sem nepatria ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Podľa § 6 ods. 5 písm. a) ZDP je príjmom z podnikania aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.
Pojem "obchodný majetok" podľa § 2 písm. m) ZDP zahŕňa súhrn majetkových hodnôt - vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba (FO) s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala (podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo ods. 14 ZDP.
Ak daňovník dosiahne v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP), nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme
Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov. Ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v ich sumách sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak ich daňovník je povinný platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.
Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti môžu zahŕňať napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Oslobodenie od dane z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov fyzickej osoby je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. Ak úhrn príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, znížený o výdavky, nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, sú tieto príjmy oslobodené od dane. V roku 2025 táto suma predstavuje 1 168,38 eura (päťnásobok sumy životného minima pre jednu plnoletú FO platnej k 1. 1. 2025 vo výške 233,6766 eura).
Ak úhrn príjmov znížený o výdavky presiahne túto sumu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú hranicu. Súčasne musí daňovník upraviť aj výdavky. Pomerná časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, nemôže ovplyvniť základ dane.
Povinnosť podať daňové priznanie
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Tento limit sa vzťahuje aj na príjmy z prenájmu, po odpočítaní oslobodenia a uplatnených výdavkov.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur (podľa staršej legislatívy, aktuálne platí suma životného minima). Po odpočítaní oslobodenia mu zostane na zdanenie príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a celkový zdaniteľný príjem (1 500 eur) nepresiahol sumu 2 876,90 eura, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia vo výške 500 eur predstavuje zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), preto má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov typu B.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 400 eur. Po uplatnení oslobodenia (ktoré je na úrovni 500 eur) nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Celkový zdaniteľný príjem daňovníka je 5 000 eur. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (tzv. podnájom). Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.
Príklad č. 3 (registrácia): Spolu s manželkou vlastnia byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý prenajali. Na oboch manželov sa vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.
Príklad č. 4 (registrácia): Prenajíma sa stena rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad č. 5 (registrácia): Vlastní chaty v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytuje ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. Povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
Príklad č. 7 (registrácia): Prenajíma byt a má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v žiadosti.
Príklad č. 8 (registrácia): Prenajíma nehnuteľnosť a má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu je možné poslať poštou.
Príklad č. 9 (registrácia): Občan Rakúska vlastní na Slovensku byt, ktorý prenajíma. Vzťahuje sa aj na neho registračná povinnosť? Áno, v zmysle § 49a ods. 2 ZDP má na daňovom úrade povinnosť registrácie každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.
Ako zaregistrovať účet tretej strany pre prenajímateľov
DPH a prenájom nehnuteľností
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty upravuje zdaňovanie prenájmu nehnuteľností. Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska (dom, byt, garáž, pozemok alebo poľnohospodársku pôdu), sa považuje za zdaniteľnú osobu, ak túto činnosť vykonáva na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
Zdaniteľná osoba a ekonomická činnosť
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, slobodných povolaní, duševnej tvorivej činnosti a športovej činnosti.
Obrat pre účely DPH
Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou tovarov a služieb oslobodených od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od 1. januára.
Prenájom nehnuteľného majetku a jeho charakteristika
Prenájom nehnuteľného majetku predstavuje právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu.
Oslobodenie od dane a možnosť zdanenia
Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Avšak, platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Rozhodujúcimi skutočnosťami pri uplatnení voľby zdanenia nájmu sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Vznik daňovej povinnosti
Daňová povinnosť pri dodaní služby (§ 19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby, t. j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo keď je jej poskytnutie ukončené.
Povinnosť registrácie pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
Príklad 1 (registrácia DPH): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára 2025 prenajímať na pokračujúcej báze, a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan presiahol dňa 31. augusta 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. septembra 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad ho zaregistruje od 1. 1. 2026.
Príklad 2 (registrácia DPH): Občan prenajíma nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak občan poskytnutím prenájmu rodinného domu presiahol dňa 31. júla 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. júla 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. augusta 2025.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj pred presiahnutím uvedených obratov.
Prenájom bytu pre konateľa spoločnosti
Riaditeľ a zakladateľ spoločnosti je občanom Lotyšska, spoločnosť pôsobí a je registrovaná na Slovensku. Spoločnosť podpísala zmluvu o prenájme bytu pre ubytovanie konateľa. Je možné tieto výdavky zahrnúť do daňových výdavkov?
Nájomné za užívanie bytu je daňovým výdavkom za predpokladu, že je splnená základná podmienka pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, podľa ktorého je daňový výdavok definovaný ako výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP.
V prípade, ak je prenajímateľom občan a nájomcom konateľ spoločnosti, je potrebné zohľadniť aj pravidlá transferového oceňovania, ak ide o závislé osoby. Cena za prenájom by mala zodpovedať cene obvyklej na trhu. Ak by bola cena stanovená výrazne nižšie ako obvyklá cena, daňový úrad by mohol vykonať úpravu základu dane.
Kúpa bytu firmou z pohľadu daní
Riešenie daňových aspektov kúpy bytu firmou závisí od viacerých faktorov, ako sú zdroj financovania a status firmy z hľadiska DPH.
Ak je firma platiteľom DPH a byt využíva na podnikanie (napr. prenájom), má nárok na odpočítanie DPH. V prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely.
Ak firma financuje kúpu bytu pôžičkou od konateľa, ide o transakciu medzi závislými osobami. Firma musí viesť transferovú dokumentáciu a stanoviť výšku úroku tak, ako by ju dohodli nezávislé osoby. Úroky z pôžičky sú pre firmu daňovým nákladom, pre konateľa zdaniteľným príjmom.
Prenájom bytu od konateľa firme
V prípade, že konateľ kúpi byt a prenajíma ho firme, ide tiež o vzťah medzi závislými osobami a nájomné musí byť v súlade s transferovým oceňovaním. Firma nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH, avšak konateľ áno, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom fakturuje s DPH. Konateľ môže byt zaradiť do obchodného majetku a uplatňovať odpisy a úroky z hypotekárneho úveru ako daňové výdavky.
Účtovné hľadisko prenájmu
Fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve. ZDP jej však umožňuje, aby si základ dane vykázala z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď jej táto povinnosť nevyplýva zo zákona, je povinná postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Daňovník je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb.
Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.
tags: #prenajom #majetku #konatelovi