Prenájom nehnuteľností, či už ide o rekreačnú chatu, byt či dom, predstavuje pre mnohých spôsob, ako si privyrobiť. Avšak, spôsob, akým je tento prenájom realizovaný, má zásadné daňové a legislatívne dôsledky. Kľúčovým rozhodnutím je, či sa prenajímanie bude vykonávať na základe živnostenského oprávnenia alebo ako tzv. pasívny príjem bez neho. Táto voľba ovplyvňuje nielen administratívnu záťaž, ale aj výšku daní a odvodov.
Príjmy z prenájmu bez živnostenského oprávnenia: Pasívny príjem s výhodami aj limitmi
Podľa Zákona o dani z príjmov (595/2003 Z. z.) spadajú príjmy z prenájmu rekreačnej nehnuteľnosti pod § 6 ods. 2. V praxi to znamená, že ak prenajímateľ neposkytuje okrem základných služieb spojených s prenájmom (ako je dodávka elektriny, vody, tepla, odvoz odpadu) žiadne ďalšie služby, nevyžaduje sa od neho živnostenské oprávnenie. Tento typ príjmu je považovaný za pasívny.
Jednou z hlavných výhod prenájmu bez živnosti je možnosť využiť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Táto suma sa vzťahuje na zdaniteľné príjmy z prenájmu za zdaňovacie obdobie. V prípade, že daňovník nemá žiadne iné zdaniteľné príjmy (napríklad dôchodcovia), môže byť oslobodený od povinnosti podať daňové priznanie. Pre rok 2014 platilo, že daňové priznanie nebolo potrebné podať v prípade, ak zdaniteľné príjmy nepresiahli 1901,67 eur, čo predstavovalo 50 % nezdaniteľnej časti základu dane.
Pri prenajímaní nehnuteľnosti ako nepodnikateľ si nemožno uplatniť 40-percentné paušálne výdavky. Namiesto toho je možné uplatniť len skutočné výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Tieto výdavky je potrebné evidovať, či už v zjednodušenej daňovej evidencii, alebo v jednoduchom či podvojnom účtovníctve. V niektorých prípadoch postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka na zaznamenávanie príjmov a výdavkov.
Ak je prenajímaná chata v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy z prenájmu môžu byť rozdelené medzi nich spôsobom, ktorý je pre nich daňovo najvýhodnejší. Alternatívne sa môžu dohodnúť, že všetky príjmy prizná a zdaní iba jeden z nich.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť: Aktívne podnikanie s širšími možnosťami
Živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností je potrebné v prípade, ak prenajímateľ poskytuje okrem základných služieb aj iné služby spojené s prenájmom. Tieto môžu zahŕňať napríklad upratovanie, pranie bielizne, poskytovanie stravy alebo hotelové služby. V takomto prípade sa príjmy z prenájmu považujú za príjmy zo živnosti, teda za aktívne príjmy, a zdaňujú sa v rámci § 6 ods. 1 Zákona o dani z príjmov.
Pri prenajímaní na živnosť má prenajímateľ možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 % z dosiahnutého príjmu, bez horného limitu, alebo preukázateľné výdavky. Toto je významná výhoda oproti prenájmu bez živnosti, kde sú možnosti uplatnenia výdavkov obmedzené.
Založenie živnosti na prenájom nehnuteľností si vyžaduje návštevu obvodného úradu, odboru živnostenského podnikania (jednotného kontaktného miesta) a požiadanie o vydanie živnostenského oprávnenia. Od 1. júna 2022 je možné začať podnikať na základe živnostenského oprávnenia. V prípade, že prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, jeho činnosť sa považuje za živnosť.
Pri príjmoch zo živnosti je potrebné počítať s možnou povinnosťou platiť odvody do zdravotnej poisťovne a v niektorých prípadoch aj do Sociálnej poisťovne, čím sa stáva samostatne zárobkovo činnou osobou. V daňovom priznaní sa priznáva celý príjem a nie je možné využiť oslobodenie vo výške 500 eur. Avšak, daňovník môže mať nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane, napríklad na seba alebo na manžela/manželku, a daňový bonus na dieťa. Pri živnostenskom prenájme je možné vykázanie straty.
Investovanie do prenájmu nehnuteľností 101 – Začíname v 8 krokoch
Krátkodobý prenájom a digitálne platformy: Špecifické pravidlá a zvýšená pozornosť
V posledných rokoch zaznamenáva nárast popularity krátkodobý prenájom nehnuteľností, často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, prostredníctvom medzinárodných digitálnych platforiem ako sú Booking či Airbnb. Tento typ prenájmu sa výrazne odlišuje od dlhodobého prenájmu a prináša so sebou špecifické legislatívne a daňové požiadavky.
Pri krátkodobom prenájme, kde prenajímateľ poskytuje aj doplnkové služby podobné hotelovým (upratovanie, výmena posteľnej bielizne, prípadne stravovanie), ide o poskytovanie ubytovacích služieb. Tieto služby podliehajú zdaneniu, podobne ako pri dlhodobom prenájme so živnosťou. V prípade, ak ide o krátkodobé hotelové, turistické a obdobné ubytovanie, podlieha zníženej sadzbe DPH vo výške 10 %. Ak podnikateľ nie je platcom DPH, musí sa zaregistrovať ešte pred začatím poskytovania ubytovacích služieb.
Okrem dane z príjmov je pri poskytovaní ubytovacích služieb potrebné počítať aj s daňou za ubytovanie, ktorá sa platí obci, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Podmienky jej odvádzania sú zvyčajne uvedené na internetovej stránke príslušnej obce.
Od apríla 2025 sa podnikateľov, vrátane prenajímateľov, dotkne aj novinka - daň z finančných transakcií, ktorá bude vo výške 0,4 % z bezhotovostnej transakcie s maximálnym limitom 40 eur. Zdanený bude aj výber hotovosti z bankomatu či banky (sadzbou 0,8 %).
Dôležitým aspektom pri prenájme cez digitálne platformy je aj povinnosť týchto platforiem nahlasovať príjmy prenajímateľov finančnej správe. Od januára 2023 majú platformy ako Booking či Airbnb povinnosť hlásiť príjmy z ubytovacích služieb. Finančná správa následne porovnáva tieto údaje s podanými daňovými priznaniami. V prípade zistenia nesúladu môže dôjsť k daňovej kontrole, dorubeniu dane a uloženiu pokuty. Preto je nevyhnutné mať všetky príjmy z prenájmu riadne zdokladované a priznané.
Rozhodovanie o forme prenájmu: Dôležité faktory
Pri rozhodovaní o tom, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je potrebné zvážiť niekoľko kľúčových faktorov:
- Rozsah poskytovaných služieb: Ak plánujete poskytovať len základné služby (dodávka energií, odvoz odpadu), prenájom bez živnosti môže byť dostatočný. Ak však chcete ponúkať dodatočné služby (upratovanie, pranie, stravovanie), živnosť je nevyhnutná.
- Dĺžka prenájmu: Krátkodobý prenájom, najmä cez digitálne platformy, sa často považuje za poskytovanie ubytovacích služieb a s tým spojené povinnosti. Dlhodobý prenájom býva administratívne menej náročný.
- Objem príjmov: Pri nižších príjmoch môže byť výhodnejší prenájom bez živnosti vďaka oslobodeniu do 500 eur. Pri vyšších príjmoch, najmä ak chcete uplatniť paušálne výdavky, môže byť živnosť atraktívnejšia.
- Administratívna náročnosť: Prenájom bez živnosti je spravidla menej administratívne náročný, nevyžaduje platenie odvodov a zjednodušenú daňovú evidenciu. Živnosť si vyžaduje dôslednejšie účtovníctvo a platenie odvodov.
- Možnosť uplatnenia výdavkov: Pri živnostenskom prenájme je možné uplatniť 60% paušálne výdavky bez limitu, čo môže byť významná daňová úľava. Pri prenájme bez živnosti sa uplatňujú len preukázateľné výdavky.
- Zaradenie do obchodného majetku: Ak sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, otvára sa možnosť daňovej optimalizácie prostredníctvom odpisov, a to aj v prípade, ak nepodnikáte. Je však potrebné sa zaregistrovať na finančnej správe ako prenajímateľ.
Registrácia a pokuty: Na čo si dať pozor
Právny poriadok Slovenskej republiky stanovuje povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z príjmov. Napríklad, pri zmene právneho stavu od 1. júna 2022, ak sa začína podnikať na základe živnostenského oprávnenia, vzniká registračná povinnosť do 31. júla 2022. V prípade nesplnenia registračnej povinnosti v ustanovenej lehote hrozí pokuta v zmysle § 155 ods. 1 písm. zákona č. 563/2009 Z. z. (zákon o správe daní a poplatkov).
Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny a presne dodržiavať všetky zákonné povinnosti, aby sa prenajímatelia vyhli sankciám. V prípade akýchkoľvek pochybností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom alebo odborníkom na právo. Správne pochopenie rozdielov medzi prenájmom s a bez živnosti, ako aj špecifických pravidiel pri krátkodobých prenájmoch, je kľúčové pre optimalizáciu daňových povinností a legálne podnikanie.