Prenájom bytu: Sprievodca zariadením a daňovými povinnosťami

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Registrácia na daňovom úrade a daňové priznanie

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Dôležitou informáciou je, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie: Podať či nepodať?

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka, pričom si ju môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra.

Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal v príslušnom zdaňovacom období za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. Iné zdaniteľné príjmy daňovník nemal. V uvedenom prípade daňovník podá daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel) a tiež príjmy z prenájmu (VI. oddiel). K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie.

Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Daňové výdavky pri prenájme

Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3, si môže uplatniť len preukázateľné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z. výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti.

Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok. V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, sa daňovníkovi odporúča, aby bolo zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo. Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a podobne je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur - posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do daňovo uznateľných výdavkov. Každá hnuteľná vec sa posudzuje samostatne. Ak cena nepresiahne 1 700 €, je možné ju zahrnúť jednorazovo do daňových výdavkov.

Daňovník prenajíma rodinný dom, kde je k dispozícii internet. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku. V nájomnej zmluve sa dohodol s nájomcom, že súčasťou nájomného bude aj poplatok za využívanie internetu. V tomto prípade sa príjem z internetu považuje za súčasť príjmov z prenájmu.

Daňovník prenajíma nehnuteľnosť a nakúpil aj vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľnú bielizeň, pracie prostriedky a podobne. Uvedené resp. podobné výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami, to znamená, len v prípade ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby - upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne. V tomto prípade však už nejde z hľadiska posúdenia činnosti daňovníka o prenájom, ktorého príjmy sa zaraďujú medzi príjmy v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Opravy a technické zhodnotenie

Daňovník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, nemôže si ako daňový výdavok uplatniť náklady na opravu alebo technické zhodnotenie. Tieto výdavky sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov považované za výdavky na jeho osobnú potrebu. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm.

Daňovníčka plánuje prenajímať byt. V roku 2024 byt pripravovala na prenájom, tak aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie (stierkovanie, maľovanie, výmena WC). V roku 2025 si našla nájomcu a uzavrela zmluvu o prenájme bytu. Podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov podľa ktorého je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky daňovníka, ktoré vynaložil v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začal vykonávať činnosť a to na zásoby a iné nevyhnutné výdavky spojené so začatím činnosti. Výdavky na opravy a rekonštrukciu (napríklad stierkovanie, výmena WC) vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie.

Zariadenie bytu na prenájom

Hľadáte spôsob, ako čo najlepšie zariadiť svoj byt na prenájom a prilákať kvalitných nájomníkov? Zariaďovanie bytu na prenájom nie je len o výbere nábytku. Je to investícia do budúcnosti, ktorá môže ovplyvniť dĺžku trvania nájmu a výšku mesačného príjmu.

Prvý dojem: Práve zariadenie bytu na prenájom vytvára u potenciálnych nájomcov ten najdôležitejší prvý dojem. Atraktívny a dobre zariadený byt na prenájom pôsobí príjemne a vyvoláva pozitívne emócie.

Cieľová skupina:

• Študenti: Študenti často hľadajú cenovo dostupné a praktické riešenia. Zamerajte sa na jednoduchý, modulárny nábytok, ktorý sa dá ľahko presúvať a kombinovať.
• Mladé páry: Mladí ľudia často sledujú najnovšie trendy v interiérovom dizajne. Investujte do moderného a štýlového nábytku, ktorý vytvorí príjemnú atmosféru. Pohodlné sedenie a spanie sú dôležité pre relaxáciu po náročnom dni. Vyberte si kvalitné matrace a pohodlné sedacie súpravy. Obývacia izba by mala byť stredobodom bytu, kde sa pár môže stretávať s priateľmi. Zamerajte sa na dostatok miesta na sedenie a možnosť umiestnenia televízora.
• Rodiny s deťmi: Pre rodiny s deťmi je dôležitá praktickosť a odolnosť nábytku. Vyberajte materiály, ktoré sa ľahko čistia a sú odolné voči poškriabaniu.

Praktické aspekty zariaďovania:

• Funkčnosť: Uprednostnite nábytok, ktorý slúži viacerým účelom. Rozhodne sa oplatí investovať do kúskov, ktoré majú viacero využití. Rozkladací gauč, ktorý slúži ako lôžko, alebo stôl s nadstavbou na prácu, sú skvelými príkladmi.
• Kvalita: Investujte do kvalitného nábytku, ktorý vydrží náročné používanie a časté sťahovanie. Dôležitá je aj záruka, ktorá vám zabezpečí prípadnú opravu alebo výmenu poškodeného kusu.
• Neutralita: Držte sa neutrálnych farieb ako biela, béžová, sivá alebo odtiene dreva. Tieto farby sa hodia k rôznym štýlom a vytvoria príjemnú atmosféru. Vyberajte nábytok s jednoduchými líniami a nadčasovým dizajnom. Takýto nábytok nikdy nevyjde z módy a bude sa páčiť širokému spektru ľudí.
• Úložný priestor: Poskytnite dostatok skríň na oblečenie a iné veci. Vstavané skrine sú praktické, pretože využívajú priestor efektívne. Komody sú ideálne na uloženie bielizne, kníh alebo dekorácií. Police sú nielen praktické, ale aj dekoratívne. Vymyslieť šikovný úložný priestor je dôležité najmä pri menších, jedno a dvojizbových bytoch, ktoré neposkytujú toľko priestoru.
• Osvetlenie: Dobre osvetlený zariadený byt pôsobí priestrannejšie a príjemnejšie. Kombinujte rôzne typy osvetlenia - stropné, nástenné, stojacie lampy a svietidlá.
• Záclony a závesy: Zabezpečte nájomníkom dostatok súkromia, najmä v spálni. Tmavé závesy zablokujú slnečné lúče a zabránia prehrievaniu miestnosti. Záclony a závesy sú dôležitým dekoratívnym prvkom. Vyberte si neutrálne farby, ktoré sa hodia k rôznym štýlom.
• Koberce: Koberec dodá miestnosti teplo a zlepší akustické vlastnosti. Existuje široká škála kobercov - od krátkych vlasov až po husté koberce. Vyberte si materiál, ktorý sa ľahko čistí.
• Dekorácie: Použite niekoľko dekoratívnych prvkov, ktoré oživia interiér. Vyberte si niekoľko kúskov, ktoré odrážajú váš vkus a dodajú bytu charakter.

Základné spotrebiče a vybavenie:

• Kuchyňa: Zvoľte dostatočne veľkú chladničku s mrazničkou, ktorá pokryje potreby aj väčšieho počtu ľudí. Dbajte na jej energetickú účinnosť. Kombinácia sporáka s rúrou je ideálna. Plynový sporák je obľúbený pre rýchle ohrievanie, elektrický ponúka väčšiu bezpečnosť. Rúra by mala mať rôzne funkcie pečenia a grilovania. Mikrovlnná rúra je praktickým pomocníkom pri rýchlom ohreve jedla. Spotrebiče najvyššej triedy by mohli cenu prenájmu veľmi predražiť, preto aj tu siahnite po strednej triede, tým najlacnejším sa radšej vyhnite. Kvalitnejšie spotrebiče a materiály majú dlhšiu životnosť a sú odolnejšie.
• Riad a príbory: Poskytnite dostatok riadu a príborov pre všetkých nájomníkov.
• Kúpeľňa: Poskytnite dostatok uterákov rôznych veľkostí (ručníky, osušky, uteráky na ruky) vyrobených z kvalitného materiálu. Vyberte neutrálne farby, ktoré sa hodia do každého interiéru. Základným vybavením sú tekuté mydlo, šampón a kondicionér. Môžete pridať aj ďalšie drobnosti ako napríklad sprchový gél, pena do kúpeľa alebo vatové tampóny. Sprchový kút alebo vaňa: Výber závisí od veľkosti kúpeľne a vašich preferencií.
• Ďalšie vybavenie: Do prenajatého bytu môžete zaobstarať aj nástroje na upratovanie (vysávač, mop, vedro), žehliacu dosku a sušiak na bielizeň. Tým zvýšite pravdepodobnosť, že nájomci budú riadne upratovať.

Dôležité upozornenia pri zariaďovaní:

• Príslušenstvo: Ak prenajímateľ kúpi novú chladničku za 500 €, môže si ju zahrnúť do daňových výdavkov, ak je uvedená v nájomnej zmluve ako súčasť vybavenia bytu. Musí ísť o hnuteľné veci prenajímané ako príslušenstvo bytu. Výdavky musia byť zaevidované v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11. Nevzťahuje sa to na vstavané spotrebiče alebo vstavaný nábytok.
• Inventárny zoznam: Pri odovzdaní zariadeného bytu nájomcovi do užívania nezabudnite všetko zariadenie prejsť a poznačiť do inventárneho zoznamu, ktorý obaja podpíšete. Je na mieste urobiť si v prítomnosti nového nájomcu podrobnú fotodokumentáciu stavu bytu pri jeho odovzdaní a v rovnakom stave by vám mal nájomca byt vrátiť po skončení nájomného vzťahu s prihliadnutím na bežné opotrebenie. Do inventárneho zoznamu uvádzajte aj prípadné poškodenie inventáru.
• Nábytok na mieru: Nehnuteľnosť, ktorú chcete prenajímať, neodporúčame zariaďovať nábytkom na mieru. Jeho cena je o dosť vyššia a v prípade jeho poškodenia budú vysoké aj náklady na opravu.

Zmluva o nájme

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

V nájomnej zmluve je dôležité špecifikovať aj príslušenstvo bytu, aby sa predišlo pochybnostiam o jeho prenájme ako súčasti nehnuteľnosti.

Marketing nehnuteľnosti

Vytvorte interaktívnu 3D prehliadku, ktorá umožní záujemcom „prejsť sa“ po byte a získať realistický dojem o priestore. Vytvorte podrobný popis bytu, ktorý bude obsahovať všetky dôležité informácie o dispozícii, vybavení, lokalite a ďalších vlastnostiach. Zamerajte sa na to, čo robí váš byt jedinečný a atraktívny. Napríklad, blízkosť MHD, výhľad, tiché prostredie. Reagujte na všetky otázky potenciálnych nájomcov čo najskôr. Investícia do kvalitných fotografií a videí je nevyhnutná. Profesionálny fotograf dokáže zachytiť váš byt v tom najlepšom svetle a zvýrazniť jeho prednosti.

Interiérové dvere zohrávajú kľúčovú úlohu v zabezpečení súkromia nájomcov. Plné dvere bez skla, ktoré sa dajú uzamknúť, sú ideálnym riešením. V ponuke je široký výber plných dverí, ktoré spĺňajú všetky tieto požiadavky a zároveň dodajú bytu moderný vzhľad. Vďaka rozmanitej farebnej palete dverí môžete vytvoriť jedinečný priestor pre každého nájomcu. Predstavte si, že každá izba dostane svoju vlastnú farbu a tým aj identitu. Šedá, kašmírová, biela, dubová, zelená - možnosti sú nekonečné.

tags: #prenajom #bytu #zariadenie