Právna úprava nájomných vzťahov v Slovenskej republike prechádza v posledných rokoch dynamickým vývojom. S cieľom zmodernizovať právne predpisy a priniesť väčšiu flexibilitu do vzťahov medzi prenajímateľmi a nájomcami, boli prijaté a navrhované viaceré legislatívne zmeny. Tieto zmeny sa dotýkajú najmä spôsobu uzatvárania a ukončovania nájomných zmlúv, ako aj úpravy výšky nájomného. Pochopenie týchto zmien je kľúčové pre obe strany nájomného vzťahu, aby mohli efektívne chrániť svoje práva a plniť si svoje povinnosti.
Obmedzenie reťazenia nájomných zmlúv na dobu určitú: Zvýšená ochrana nájomcov
V súčasnosti predstavuje ukončenie nájmu bytu na dobu neurčitú pre prenajímateľov pomerne komplikovaný proces. Zákon jednoznačne stojí na strane dlhodobého nájomcu, ktorého sa prenajímateľ môže „zbaviť“ len z presne definovaných dôvodov a až po uplynutí zdĺhavej výpovednej lehoty. Táto situácia často vedie k tomu, že prenajímatelia preferujú uzatváranie nájomných zmlúv na dobu určitú, ktoré následne opakovane obnovujú.
Nový občiansky zákonník, ktorý si kladie za cieľ zásadne zmodernizovať právnu úpravu najčastejšie uzatváraných zmlúv, počíta s obmedzením možnosti reťazenia nájomných zmlúv na dobu určitú. Navrhovaná novelizácia občianskeho práva by mala priniesť väčšiu flexibilitu nájomných vzťahov a zlepšiť pozíciu prenajímateľa, avšak nie v každom ohľade. Ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzatvorí bezprostredne po sebe najmenej trikrát a celková doba nájmu bude trvať aspoň päť rokov, automaticky bude platiť, že ďalšia nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú. Táto právna úprava má za cieľ predchádzať situáciám, kedy by prenajímatelia umelo predlžovali dobu nájmu na dobu určitú, aby sa vyhli povinnostiam spojeným s nájmom na dobu neurčitú. Nájomca o túto výhodu príde len v prípade, ak by počas trvania predchádzajúcej doby nájmu nastal dôvod, pre ktorý by prenajímateľ mohol pristúpiť k jednostrannému ukončeniu nájmu.
Aktuálne môžu prenajímatelia využiť zvýhodnený režim krátkodobého nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. so zjednodušeným mechanizmom ukončenia nájmu na dobu určitú v trvaní dvoch rokov. Tento režim umožňuje predĺženie až na ďalšie dva roky, a to dvakrát, čím celková doba nájmu môže dosiahnuť až šesť rokov. S prijatím nového občianskeho zákonníka by však mal byť zákon o krátkodobom nájme bytu zrušený, čím sa zjednotí právna úprava nájmov.
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Zvyšovanie nájomného: Nové pravidlá a limity
Jednou z významných zmien, ktoré by mala priniesť novela občianskeho zákonníka, je úprava možnosti jednostranného zvyšovania nájomného. Ak bude nájomná zmluva uzavretá na dobu najmenej troch rokov a nebude v nej dojednané inak, prenajímateľ bude môcť požadovať navýšenie nájomného aj bez explicitnej dohody s nájomcom. Táto úprava nájomného bude limitovaná sumou obvyklého nájomného za porovnateľný byt v danej lokalite. Navrhovaný nárast ceny nájmu spolu s tým, ku ktorému došlo v poslednom roku, zároveň nebude môcť byť vyšší ako 20 % oproti nájomnému platenému v predchádzajúcom roku.
Uvedený mechanizmus revízie nájomného bude možný najskôr po uplynutí troch rokov od začiatku nájomného vzťahu, vždy k 1. januáru nasledujúceho roka. V prípade, ak nájomca so zvýšením nesúhlasí, bude sa ho môcť prenajímateľ domáhať súdne. Špecifické pravidlá pre jednostranné zvyšovanie nájomného sa majú zaviesť aj v súvislosti s modernizáciou budovy, v ktorej sa byt nachádza. Tieto zmeny majú za cieľ zabezpečiť spravodlivejšie nastavenie nájomného v dlhodobých vzťahoch a zároveň odrážať zmeny na trhu s nehnuteľnosťami.
Rýchlejšie ukončenie nájmu: Nová možnosť odstúpenia od zmluvy
Ukončovanie nájmu bytu zo strany prenajímateľa by malo byť po novom zjednodušené, predovšetkým v prípadoch porušenia povinností zo strany nájomcu. Jedným z najčastejších dôvodov pre ukončenie nájmu je neplatenie nájomného a úhrad za služby. V súčasnosti môže prenajímateľ v takomto prípade vypovedať nájom bytu v trojmesačnej výpovednej lehote, ktorá plynie od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. K výpovedi môže pristúpiť len vtedy, ak nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie obdobie ako tri mesiace.
Po novom by mal prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia od zmluvy, čo znamená ukončenie zmluvy bez výpovednej lehoty. Takéto ukončenie nájmu by malo byť možné, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu nezaplatí dlžné nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu ani do splatnosti ďalšieho nájomného. V prípade, ak je lehota na zaplatenie kratšia ako dva mesiace, odstúpenie je možné do dvoch mesiacov po splatnosti dlžného nájomného, resp. v prípade osobitných skupín nájomcov do troch mesiacov po jeho splatnosti. Medzi osobitných nájomcov so sťaženým režimom ukončenia zmluvy odstúpením patria seniori nad 70 rokov, osoby s ŤZP a osoby starajúce sa o maloleté deti alebo bezvládne osoby, ktoré sú členmi ich domácnosti. Pred odstúpením od zmluvy bude musieť prenajímateľ nájomcovi písomne vytknúť porušenie povinnosti, vyzvať ho k náprave v primeranej lehote a upozorniť ho na hrozbu odstúpenia od zmluvy. Lehota na odstránenie vytýkaného porušenia nesmie byť kratšia ako jeden týždeň.
Ďalšími dôvodmi pre odstúpenie od zmluvy o nájme by mali byť napríklad:
- Závažné alebo nenapraviteľné poškodzovanie bytu nájomcom.
- Spôsobovanie iných závažných škôd alebo ťažkostí prenajímateľovi alebo osobám bývajúcim v dome.
- Užívanie bytu iným ako zmluvne dojednaným spôsobom.
Skrátenie lehoty na napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu na súde
V súčasnosti môže nájomca neplatnosť výpovede z nájmu napadnúť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia. Účinky výpovede nastávajú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Po novom bude môcť nájomca požiadať súd o určenie, že nájom napriek výpovedi či odstúpeniu naďalej trvá, len do dvoch mesiacov od doručenia úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu. Toto skrátenie lehoty má za cieľ zabezpečiť právnu istotu a zefektívniť proces ukončovania nájomných vzťahov.
Dôležitosť nájomnej zmluvy a dane z pridanej hodnoty (DPH)
Bez ohľadu na to, či je nájomný vzťah upravený podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, musí byť uzatvorená nájomná zmluva. Nájomná zmluva je platná, pokiaľ je vyhotovená v písomnej forme a obsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti. Tieto náležitosti zvyčajne zahŕňajú údaje o zmluvných stranách, označenie predmetu nájmu, výšku nájomného a spôsob jeho platby, ako aj práva a povinnosti oboch strán. Odporúča sa, aby zmluva obsahovala aj podrobný opis stavu bytu a jeho príslušenstva.
V kontexte prenájmu nehnuteľností je dôležité spomenúť aj otázku dane z pridanej hodnoty (DPH). Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu síce neupravujú daňové aspekty prenájmu, avšak zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH má svoje špecifické ustanovenia. Občan (fyzická osoba) sa pri prenájme nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu považuje za zdaniteľnú osobu. V prípade, ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre DPH, vzniká mu táto povinnosť. Obrat na účely DPH sa počíta od nuly od 1. januára. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť. Pre prenajímateľa ako platiteľa dane platí, že pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. K rozhodujúcim skutočnostiam pre uplatnenie voľby zdanenia patria postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur. V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Zrušenie bytových náhrad a ich dopady
Jednou z najvýznamnejších zmien, ktoré prinesie nový Občiansky zákonník, je úplné zrušenie inštitútu bytových náhrad. Podľa starej úpravy musel prenajímateľ pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú často zabezpečiť nájomcovi náhradný byt alebo ubytovanie. Táto povinnosť odrádzala mnohých od uzatvárania dlhodobých nájmov. Po novom táto povinnosť zaniká, čo pravdepodobne zvýši počet zmlúv uzatvorených na dobu neurčitú. „Už nebude potrebné umelo vytvárať nájomné zmluvy na dobu určitú, hoci strany predpokladali, že nájom bude mať trvalejší charakter bez vopred známeho času trvania,” približuje advokát Peter Ružička. Absencia bytových náhrad bude pravdepodobne platiť aj v prípade skončenia nájmu s takzvanými zraniteľnými nájomcami, ako sú nájomcovia v hmotnej núdzi alebo nájomcovia, ktorí sa starali o maloleté deti.
Zákonom určená výška a využitie depozitu
Nový Občiansky zákonník by mal priniesť jasný zákonný rámec aj pre takzvanú finančnú zábezpeku (depozit), ktorú nájomcovia hradia prenajímateľom na začiatku nájmu. Doteraz ju reguloval najmä zákon o krátkodobom nájme, avšak strany ju často využívali a zmluvne dojednávali aj pri iných nájmoch. Nová právna úprava bude zábezpeku komplexne regulovať a umožní jej využitie na všetky formy nájmov, pričom nastaví zákonné a vyvážené limity týkajúce sa jej maximálnej výšky, oblasti použitia a lehôt na vrátenie. Kontroverznou novinkou je povinnosť prenajímateľa zaplatiť nájomcovi pri vrátení zábezpeky aj úroky z tejto sumy za obdobie, počas ktorého ju „držal”.
Malé vady ako dôvod na reklamáciu
Podľa novej úpravy sa pri posudzovaní riadne odovzdaného predmetu nájmu nebude prihliadať na „menšie” vady, ktoré nebránia riadnemu užívaniu, ak o nich nájomca vedel. V praxi to znamená, že ak má byt menšie vady, ktoré nebránia jeho užívaniu a nájomca o nich pri podpise vedel, nebude môcť neskôr od prenajímateľa žiadať ich opravu alebo zľavu. Pre prenajímateľov to znamená nutnosť detailne popísať stav bytu v odovzdávacom protokole.
Zvieratá v byte a nové pravidlá
Nový zákonník priznáva nájomcom právo chovať v byte zviera, ak tým nespôsobujú majiteľovi alebo susedom neprimerané ťažkosti. Ak si ako vlastník v byte domáce zvieratá vyslovene neželáte, musíte si tento zákaz priamo dohodnúť v zmluve, inak bude mať nájomca navrch.
Jednoduchšie zamedzenie automatického predĺženia nájmu
Po novom bude na zamedzenie automatického predĺženia nájmu stačiť písomná výzva v lehote 1 mesiac od skončenia nájomnej zmluvy, namiesto súčasného podania žaloby na súd do 30 dní. Zákon tiež rozširuje odôvodnené prípady, keď k obnove nájomnej zmluvy nedôjde, napríklad v situáciách, keď nájomca opakovane neplnil svoje povinnosti.
Ochrana pred reťazením nájmov cez iné subjekty
Nová legislatíva má zabrániť praktikám, keď sa byty prenajímajú cez iný subjekt s cieľom oslabiť postavenie nájomcu. Ak nie je dôvod pochybovať o tom, že nájomná zmluva bola uzavretá výlučne na účel ďalšieho podnájmu s úmyslom obísť povinnosti vyplývajúce zo zákona, nájomník môže požadovať, aby sa na neho vzťahovali práva a povinnosti nájomníka vyplývajúce zo zákona.
Budúce zmeny v legislatíve prinášajú komplexnejšiu a modernejšiu úpravu nájomných vzťahov. Je nevyhnutné, aby prenajímatelia aj nájomcovia sledovali tieto zmeny a prispôsobili im svoje zmluvné vzťahy, aby sa vyhli prípadným nejasnostiam a sporom.