Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov

Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo kanceláriu, predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť dodatočného príjmu. S touto príležitosťou však prichádza aj zodpovednosť v podobe podania daňového priznania. Správne pochopenie daňových povinností je kľúčové, aby ste sa vyhli prípadným sankciám a optimalizovali svoju daňovú situáciu. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o tom, ako zdaniť príjem z prenájmu, aké tlačivo použiť, aké výdavky si môžete uplatniť a ako vypočítať daň, pričom sa zameriava na situácie bez živnostenského oprávnenia.

Kto je povinný podať daňové priznanie?

Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie (napríklad za rok 2025) vzniká každému daňovníkovi, ktorého úhrn všetkých zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu. V súčasnosti je táto hranica pre rok 2025 stanovená na 2 876,90 eur. Táto suma zahŕňa všetky vaše zdaniteľné príjmy, vrátane tých zo zamestnania, podnikania, inej samostatnej zárobkovej činnosti, z kapitálového majetku či ostatných príjmov. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľností spolu s ostatnými príjmami túto sumu presiahnu, ste povinný podať daňové priznanie.

Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak prenajímate byt napríklad prostredníctvom platforiem ako Airbnb, nejde už o klasický prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby, ktoré sa považuje za podnikanie a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. V takom prípade sa na vás vzťahujú iné pravidlá zdanenia a odvodov.

Rozdiel medzi prenájmom a podnikaním

• Prenájom nehnuteľnosti (bez živnosti): Ak prenajímate byt či dom ako fyzická osoba, ktorá nemá na túto činnosť živnostenské oprávnenie, vaše príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Z týchto príjmov neplatíte odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na to, či ste zamestnanec alebo osoba samostatne zárobkovo činná (SZČO).
• Poskytovanie ubytovacích služieb (s živnosťou): Ak vykonávate činnosť, ktorá spadá pod poskytovanie ubytovacích služieb (napr. krátkodobé prenájmy cez Airbnb s doplnkovými službami ako upratovanie, raňajky), ide o podnikanie. V tomto prípade je potrebné mať živnostenské oprávnenie a príjmy sa zdaňujú a odvádzajú podľa pravidiel pre podnikanie.

Kedy a kde podať daňové priznanie?

Termín na podanie daňového priznania k dani z príjmov je spravidla 31. marca nasledujúceho roka po zdaňovacom období. Pre príjmy za rok 2025 je to teda utorok 31. marca 2026.

Ak nestíhate tento termín, máte možnosť požiadať o jeho predĺženie. Oznámenie o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania musíte podať do 31. marca 2026. V takom prípade sa lehota predlžuje:

• o tri kalendárne mesiace, teda do 30. júna 2026, ak ste mali len príjmy zo zamestnania a príjmy z prenájmu nehnuteľností.
• o šesť kalendárnych mesiacov, teda do 30. septembra 2026, ak ste mali aj zdaniteľné príjmy zo zahraničia.

Daň sa platí do rovnakého dátumu, ako je termín na podanie daňového priznania. Daňové priznanie sa podáva na miestne príslušnom daňovom úrade alebo na jeho pobočke či kontaktnom mieste.

Aké tlačivo použiť?

Pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré nezískavate na základe živnostenského oprávnenia, musíte podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (po odpočítaní oslobodenej sumy a výdavkov) sa uvádzajú v VI. oddiele tohto tlačiva, konkrétne v tabuľke č. 1. V tomto oddiele sa uvádzajú príjmy a výdavky podľa jednotlivých paragrafov zákona o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré nie sú podnikaním, spadajú pod § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov.

Ako postupovať pri zdaňovaní príjmu z prenájmu?

Proces zdaňovania príjmov z prenájmu zahŕňa niekoľko krokov, od zistenia príjmov až po výpočet a úhradu dane.

1. Zistenie príjmov

Prvým krokom je sčítanie všetkých príjmov z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie. Medzi príjmy sa zaraďuje najmä nájomné. Dôležité je, či sa v nájomnej zmluve uvádzajú aj zálohy na energie a vodu. Ak tieto náklady účtujete nájomníkovi osobitne a prípadné preplatky či nedoplatky sa zúčtúvajú, do príjmu sa zahrnie len samotné nájomné. Ak sú však zálohy na energie a vodu zahrnuté v paušálnej sume spolu s nájomným a neúčtuje sa ich špecifické vyúčtovanie, celková suma vrátane záloh sa považuje za príjem z prenájmu. Preto je vhodné v nájomnej zmluve jasne oddeliť sumu za prenájom a sumu za energie či iné služby.

Príkladom príjmu z prenájmu môže byť situácia, kedy mesačné nájomné predstavuje 700 eur. Celkový ročný príjem z prenájmu by tak bol 700 € * 12 mesiacov = 8 400 eur.

2. Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov. To znamená, že do základu dane sa zahrnie len tá časť príjmu, ktorá presahuje túto sumu.

Ak napríklad váš celkový ročný príjem z prenájmu bol 7 000 eur, po odpočítaní oslobodenej sumy 500 eur vám na zdanenie zostane 6 500 eur.

3. Uplatnenie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností, ktoré nie sú podnikaním (§ 6 ods. 3 ZDP), si nemôžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, ktoré sú určené pre podnikateľov s živnostenským oprávnením. Musíte si uplatniť preukázateľné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.

Tieto výdavky je potrebné viesť v daňovej evidencii alebo v rámci jednoduchého účtovníctva. Medzi preukázateľné výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Príspevky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, správu bytového domu).
• Výdavky na strážnu službu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
• Poistenie nehnuteľnosti.
• Úroky z hypotekárneho úveru, pokiaľ bola nehnuteľnosť kúpená na hypotekárny úver a úver slúži na zabezpečenie príjmu z prenájmu.
• Výdavky na vybavenie nehnuteľnosti, ako napríklad nábytok či spotrebiče, ak tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v nájomnej zmluve.

Pri výpočte základu dane je dôležité, že výdavky je potrebné krátiť rovnakým pomerom, akým sa krátia príjmy. Teda ak si od príjmu odpočítate 500 eur oslobodenia, výdavky, ktoré si môžete uplatniť, musíte tiež pomernou časťou znížiť.

Príklad:Máte ročný príjem z prenájmu 7 000 eur a preukázateľné výdavky 3 000 eur.

1. Zdaniteľný príjem: 7 000 € - 500 € (oslobodenie) = 6 500 €
2. Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu: 6 500 € / 7 000 € = 0,9286 (približne)
3. Krátané výdavky: 3 000 € * 0,9286 = 2 785,80 €
4. Základ dane z prenájmu: 6 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 785,80 € (krátané výdavky) = 3 714,20 €

4. Výpočet základu dane a dane

Základom dane z prenájmu je zdaniteľný príjem po odpočítaní preukázateľných (a v prípade potreby skrátených) výdavkov.

Výška dane z príjmu z prenájmu závisí od celkového základu dane daňovníka. V zdaňovacom období 2025 platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb:

• 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 37 981,94 eur.
• 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 37 981,94 eur.

Príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie, či sa uplatní 19 % alebo 25 % sadzba dane.

Pokračovanie príkladu:Ak je váš základ dane z prenájmu 3 714,20 € a nemáte iné zdaniteľné príjmy, ktoré by tento základ zvýšili nad hranicu 37 981,94 €, daň z prenájmu bude:3 714,20 € * 19 % = 705,60 €

5. Možnosť zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Daňovník, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, sa môže rozhodnúť, či túto nehnuteľnosť zaradí do svojho obchodného majetku. Nehnuteľnosť sa do obchodného majetku zaradí jednoduchým vyhlásením o zaradení k určitému dátumu. Toto vyhlásenie sa nikam nezasiela, ale je dôležité ho mať zdokumentované.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, daňovník si môže uplatniť oveľa širšiu škálu výdavkov, okrem iných:

• Odpisy z nehnuteľnosti (výpočet odpisov je komplexný a závisí od doby zaradenia do majetku).
• Technické zhodnotenie nehnuteľnosti.
• Poistenie nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Príspevok do fondu opráv a údržby.
• Úroky z hypotekárneho úveru, ak bola nehnuteľnosť kúpená na hypotekárny úver.
• Opravy a vybavenie nehnuteľnosti.

V daňovom priznaní sa hodnota nehnuteľnosti na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia uvádza v tabuľke č. 1a na riadok 1.

Zaradenie do obchodného majetku umožňuje vyššie daňové výdavky prostredníctvom odpisov, ale zároveň prináša aj iné daňové dôsledky, napríklad pri následnom predaji nehnuteľnosti.

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a zdanenie

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si sami dohodnú. Tento pomer nemusí byť 50:50, ale môže byť nastavený podľa ich preferencií a daňovej situácie.

Navyše, obaja manželia si môžu rozdelený príjem znížiť o 500 eur (každý svoju časť). V rovnakom pomere si potom môžu rozdeliť aj daňové výdavky.

Príklad:Manželia prenajímajú byt, ktorý je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli celkový príjem z prenájmu 7 000 eur a preukázateľné výdavky 3 000 eur. Dohodnú si, že príjem si rozdelia v pomere 70:30 v prospech manžela.

• Príjem manžela: 7 000 € * 70 % = 4 900 €
• Príjem manželky: 7 000 € * 30 % = 2 100 €
• Výdavky manžela: 3 000 € * 70 % = 2 100 €
• Výdavky manželky: 3 000 € * 30 % = 900 €

Teraz vypočítame daň pre každého z nich:

Manžel:

• Zdaniteľný príjem: 4 900 € - 500 € (oslobodenie) = 4 400 €
• Základ dane: 4 400 € (zdaniteľný príjem) - 2 100 € (výdavky) = 2 300 €
• Daň: 2 300 € * 19 % = 437 €

Manželka:

• Zdaniteľný príjem: 2 100 € - 500 € (oslobodenie) = 1 600 €
• Základ dane: 1 600 € (zdaniteľný príjem) - 900 € (výdavky) = 700 €
• Daň: 700 € * 19 % = 133 €

Celková daň z prenájmu by v tomto prípade bola 437 € + 133 € = 570 €. Rozdelenie príjmu a výdavkov môže priniesť daňovú úsporu.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky (okrem pozemku), má v zmysle § 49a ods. 2 Zákona o dani z príjmov povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na prenajímanie časti nehnuteľnosti.

O registráciu je povinný požiadať ten z manželov, ktorý je v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v žiadosti.

Pozor: Neprihlásenie sa ako prenajímateľ na daňovom úrade môže viesť k uloženiu pokuty v rozmedzí od 60 do 20 000 eur. Preto je dôležité splniť túto povinnosť včas, najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť.

Časté otázky a omyly pri prenájme

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu sa často stretávame s nejasnosťami a potenciálnymi chybami.

• Prenájom cez Airbnb: Ako bolo spomenuté, krátkodobé ubytovanie cez platformy ako Airbnb sa považuje za poskytovanie ubytovacej služby, čo je podnikanie a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. Samotný prenájom bytu bez dodatočných služieb živnosť nevyžaduje.
• Paušálne výdavky: Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené výlučne pre podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti. Fyzické osoby, ktoré prenajímajú bez živnosti, si môžu uplatniť len preukázateľné výdavky.
• Nezdaniteľné minimum: Základná nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa uplatňuje primárne od tzv. aktívnych príjmov (zo zamestnania, podnikania). Na pasívne príjmy z prenájmu sa táto možnosť nevzťahuje. Príjem z prenájmu je možné znížiť len o zákonné oslobodenie 500 eur.
• Daňová strata: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP daňovník nemôže vykazať daňovú stratu. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy (po odpočítaní oslobodenia), rozdiel sa považuje za nulu.

Praktické príklady

Pre lepšie pochopenie si ukážeme niekoľko príkladov:

Príklad 1: Starobný dôchodca s jedným príjmom z prenájmuStarobný dôchodca prenajímal byt a za rok 2025 dosiahol celkový príjem 2 000 eur.

• Zdaniteľný príjem: 2 000 € - 500 € (oslobodenie) = 1 500 €
• Keďže tento daňovník nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho zdaniteľný príjem z prenájmu (1 500 €) nepresiahol hranicu 2 876,90 €, nemá povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad 2: Zamestnanec s príjmom z prenájmuZamestnanec mal v roku 2025 príjmy zo zamestnania vo výške 5 000 eur (po zdanení) a zároveň príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 1 550 eur.

• Zdaniteľný príjem z prenájmu: 1 550 € - 500 € (oslobodenie) = 1 050 €
• Celkový zdaniteľný príjem: 5 000 € (zo zamestnania) + 1 050 € (z prenájmu) = 6 050 €.
• Keďže celkový zdaniteľný príjem presiahol 2 876,90 €, musí podať daňové priznanie typu B. V priznaní uvedie príjmy zo zamestnania a aj zdaniteľný príjem z prenájmu.

Príklad 3: Manželia s príjmom z prenájmu a starobným dôchodkomManželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja poberajú starobný dôchodok. Príjem z prenájmu si rozdelili rovnakým dielom, na každého pripadlo 2 100 eur.

• Príjem manžela: 2 100 €
• Príjem manželky: 2 100 €
• Zdaniteľný príjem manžela: 2 100 € - 500 € = 1 600 €
• Zdaniteľný príjem manželky: 2 100 € - 500 € = 1 600 €
• Starobný dôchodok nie je zdaniteľným príjmom. Keďže zdaniteľný príjem každého z nich z prenájmu (1 600 €) nepresiahol hranicu 2 876,90 € a nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podávať daňové priznanie.

Čo robiť, ak si nie ste istí?

Zorientovať sa v daňových predpisoch môže byť náročné, najmä ak nemáte skúsenosti s účtovníctvom. V takýchto prípadoch je vždy rozumné vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu. Daňový poradca vám pomôže správne vypočítať daňovú povinnosť, uplatniť všetky oprávnené výdavky a vyhnúť sa chybám, ktoré by vás mohli stáť peniaze navyše vo forme pokút a úrokov z omeškania.

Dodržiavanie daňových povinností je základom pre bezproblémové a legálne zarábanie na prenájme nehnuteľnosti. Včasné podanie daňového priznania a správne zdanenie príjmov vám zabezpečí pokoj a predíde možným komplikáciám s finančnou správou.

tags: #prenajom #bytu #vzor #excel #danove #priznanie