Ceny nehnuteľností na Slovensku neustále rastú, čo v kombinácii s nedostatkom bytov sťažuje hľadanie ideálneho bývania. Hoci sa môže zdať, že nájsť si byt na prenájom nie je žiadna veda, opak je pravdou. Existuje množstvo nástrah a dôležitých aspektov, na ktoré si treba dať pozor, aby bol prenájom bezproblémový pre obe strany. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad, na čo sa zamerať pri hľadaní bytu na prenájom, aké náležitosti by mala obsahovať nájomná zmluva a aké sú povinnosti prenajímateľa aj nájomcu.
Základné vybavenie bytu pri prenájme
Pred samotným hľadaním je dôležité definovať, čo považujeme za základné vybavenie bytu pri prenájme. "Za základné vybavenie bytu pri prenájme v zmysle zaužívaných štandardov môžeme považovať najmä vybavenie kuchyne, čo je kuchynská linka s drezom," uvádza realitný maklér Matej Telek z kancelárie QUICKREAL. Do základného vybavenia bytu by podľa neho malo patriť tiež vybavenie kúpeľne. Byty, ktoré sú ponúkané na prenájom, by mali disponovať tiež posteľou, sedačkou, šatníkovou skriňou a kuchynským alebo pracovným stolom.
Pri prezeraní ponúk sa stretnete s rôznymi typmi bytov. Zariadené byty sú ideálne pre tých, ktorí hľadajú nájom bez nutnosti zaoberať sa kúpou nábytku a spotrebičov. "Z našej skúsenosti sa vo väčšine prípadov od zariadeného bytu očakáva základné vybavenie, ako sú spotrebiče v kuchyni (sporák, rúra, mikrovlnná rúra, rýchlovarná kanvica, chladnička), kompletná kúpeľňa s vaňou/sprchovacím kútom, umývadlom a práčkou. Spálňa aspoň s posteľou a úložným priestorom," vysvetľuje maklér. Takéto byty sú skvelé pre tých, ktorí chcú jednoduché riešenie bez ďalších investícií do vybavenia. Na druhej strane, ak máte vlastný nábytok, nezariadený byt môže byť pre vás vhodnejší. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo.
Výber lokality a občianska vybavenosť
Lokalita zohráva pri výbere bývania kľúčovú úlohu a mala by byť zohľadnená podľa vášho každodenného životného štýlu. "Pri prehliadke bytu je však dôležité absolvovať aj prehliadku lokality, a to konkrétne vo večerných hodinách," radí Matej Telek. "Do tretice, hlavne vo väčších mestách a na sídliskách, by som sa určite zaujímal o možnosti parkovania," dodáva. "Pozor na víkendy, kedy sú parkoviská poloprázdne." Štvrtým dôležitým aspektom sú susedia. Posledným, no nie najmenej dôležitým tipom, je zoznámenie sa s občianskou vybavenosťou a jej dostupnosťou. Ideálne bývanie by malo ponúkať v pešej dostupnosti napríklad potraviny, bežne navštevované obchody či menšie obchodné centrum, školu, škôlku a tiež zastávku MHD. Výhodou je tiež prítomnosť lekárov či lekárne v okolí.
Telek tvrdí, že základom dlhodobej spokojnosti nájomcu je, aby sa v byte cítil príjemne a v lokalite bezpečne. Pri výbere lokality je nevyhnutné zvážiť, ako ďaleko budete dochádzať do práce alebo školy. Potrebujete mať blízko potraviny, lekáreň alebo fitness centrum? Ste výborný šéfkuchár/šéfkuchárka a varíte si viac doma, alebo sa viac stravujete v reštauráciách? Aj nad tým je dobré sa zamyslieť. Ak hľadáte pokojné prostredie na relaxáciu, zvážte vzdialenosť od prírody alebo parkov. Zvážte aj budúci vývoj lokality.
Spolupráca s realitným maklérom
Hľadanie ideálneho bývania môže byť pre mnohých ľudí náročné a stresujúce. Prenájom nehnuteľnosti sa stal populárnou voľbou, nakoľko je to v súčasnosti ekonomickejšie riešenie bývania pre veľkú časť obyvateľov. Aby ste však našli bývanie, ktoré vám bude skutočne vyhovovať, je potrebné vedieť, na čo si dávať pozor a ako postupovať. Pri hľadaní bytu na prenájom si v prvom rade musíte odpovedať na otázku, či chcete hľadať sami, alebo využijete služby profesionálneho realitného makléra. "Podobne, ako by ste zverili opravu auta mechanikovi, aj hľadanie bývania môže byť jednoduchšie s odborníkom na realitný trh," uvádza realitná kancelária.
Realitný maklér ďalej uvádza, že pokiaľ je nájomný vzťah obojstranne bezproblémový, niekedy podľahne prenajímateľ či nájomca mylnej predstave, že služby kvalitnej realitnej kancelárie sú zbytočné. Mnoho ľudí uprednostňuje prenájom od súkromníka aj z toho dôvodu, že žije v predstave, že inak by musel platiť aj realitnej kancelárii. To však nie je pravda. "Väčšinou je objednávateľom prenajímateľ, avšak existujú aj výnimky kedy za služby platí nájomca," hovorí Telek s tým, že informácia o platiteľovi provízie býva uvedená už v samotnom texte inzerátu ponúkaného prenájmu. Makléri vám môžu poskytnúť odborné služby, ktoré vám ušetria čas, nervy a zabezpečia, že všetko prebehne hladko.
💡 Tip od nás: Pred rozhodnutím sa o spolupráci si pozrite webové stránky realitných kancelárií, kde nájdete nielen ponuky nehnuteľností, ale aj recenzie a skúsenosti klientov s konkrétnymi maklérmi.
Finančné aspekty prenájmu
Predtým, než začnete hľadať nehnuteľnosť na prenájom, je dôležité presne si určiť rozpočet. Premyslite si, koľko ste ochotný a schopný mesačne investovať do nájmu, a či máte rezervy na prípadné neočakávané výdavky, ako sú opravy alebo poplatky za služby. Na osobnom stretnutí sa informujte aj o tom, čo všetko nie/je v cene nájmu zahrnuté. Nezabudnite ani na vratný depozit (v prípade dodržania zmluvy), ktorá slúži ako zábezpeka proti možnému poškodeniu nehnuteľnosti, či neplateniu nájmu. Väčšina zmlúv stanovuje výšku depozitu na úroveň jedného až dvoch mesačných nájmov. Prenajímateľ by mal jasne vymedziť, kedy depozit vráti a v akých prípadoch ho použije.
Je dôležité, aby suma celkového nájomného bola jasne rozdelená na odplatu za nájom a úhradu za spotrebované energie. "Ak je v zmluve napr. …", hovorí maklér a upozorňuje, že pozor si treba dať najmä na dohodnuté sankcie za porušenie nájomnej zmluvy, inými slovami povedané, za čo všetko môže prenajímateľ od nájomcu žiadať finančnú náhradu.
💡 Tip od nás: Pre jednoduché porovnanie cien nehnuteľností si vyhľadajte aktuálne ponuky na stránke www.realitymap.sk, kde si môžete veľmi ľahko a prehľadne porovnať ceny prenájmov v rôznych lokalitách.
Nájomná zmluva - kľúčový dokument
Druhá rovina racionálna. Tu netreba podceniť najmä dobre vypracovanú nájomnú zmluvu. V prípade, že ako nájomca máš pochybnosti, zmluvu môže skontrolovať aj právnik. "Nájomná zmluva sa uzatvára na základe dohody zmluvných strán," uvádza sa v materiáloch. Pozor by si mal dať na výpovednú lehotu a tiež to, akým spôsobom bude prebiehať vyúčtovanie platieb za spotrebované energie. "Pokiaľ je dohodnuté, že v byte bude mať právo bývať viac osôb, alebo tam môže byť chované domáce zviera, je fajn to mať v zmluve výslovne uvedené."
Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Nesmie chýbať presný popis bytu, výška nájomného, spôsob platby, doba nájmu a podmienky výpovede. Mnohí ľudia podpíšu zmluvu bez toho, aby si prečítali každú vetu - a práve v tom sa často skrývajú poplatky, obmedzenia alebo zodpovednosti, ktoré môžu neskôr spôsobiť problémy. Ak máte domáce zvieratá, nezabudnite sa u majiteľa nehnuteľnosti informovať, či je v poriadku keď ho v nehnuteľnosti budete mať. Niektorí majitelia sú striktne proti zvieratám, najčastejšie kvôli predošlým negatívnym skúsenostiam, zatiaľ čo iní sú otvorení rokovaniu. Dôležitá je priama komunikácia, aby nedošlo k nepríjemnostiam po podpise zmluvy.
💡 Tip od nás: Spíšte si zoznam otázok, ktoré chcete položiť maklérovi alebo majiteľovi.
Náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
- Výšku nájomného.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Ak chcete získať viac informácií o nájomnej zmluve, praktických radách a profesionálnom poradenstve, prihláste sa na náš bezplatný webinár pre začínajúcich prenajímateľov.
Prehliadka bytu a kontrola stavu
Je dôležité prísť na obhliadku v presne dohodnutý čas, nakoľko si maklér alebo majiteľ robí o vás obraz od prvého okamihu, a to svedčí o serióznosti a zodpovednosti. Pri obhliadke nehnuteľnosti sa neponáhľajte. Vyhraďte si dostatok času na dôkladnú kontrolu každého detailu. Skontrolujte stav zariadenia a zistite, kto bude zodpovedný za údržbu. „Kozmetické” nedokonalosti je možné odstrániť, no dohodnite si vopred finančnú hranicu drobných opráv (ak to nie je ukotvené v zmluve). Pýtajte sa na prípadné vady a nedostatky, ktoré by mohli ovplyvniť váš komfort pri bývaní. Ide predsa o prenájom bytu, v ktorom strávite nejaký čas a budete ho považovať za svoj dočasný domov. Nezabudnite ani na vybavenosť bytového domu - je k dispozícii výťah, pivničné priestory?
Pri prehliadke bytu si všímajte nielen vzhľad, ale aj jeho praktické vybavenie. Je v byte funkčná kuchyňa? Kúpeľňa? Súčasťou prenájmu by mala byť aj posteľ s matracom a roštom, ideálne v dobrom stave. Pokiaľ sú v byte staršie elektrospotrebiče alebo nábytok, je dobré ich stav zaznamenať do preberacieho protokolu. Pri obhliadke si overte, ako funguje kúrenie, či je byt dostatočne teplý, ako vyzerajú okná (či tesnia), a či je dostatok zásuviek v izbách.
💡 Tip od nás: Nezabudnite si overiť, či nehnuteľnosť zodpovedá popisu v inzeráte.
Prenájom z pohľadu prenajímateľa: Administratívne a daňové povinnosti
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Riziká a výzvy prenajímania nehnuteľnosti
Každá investícia má svoje výzvy, a prenajímanie bytu nie je výnimkou. Začiatoční investori by mali byť pripravení na nasledovné:
- Výber nájomníkov: Problémoví nájomníci, ktorí neplatia načas alebo poškodzujú majetok, môžu znamenať veľké komplikácie. Dôkladné preverenie nájomníkov a kvalitná nájomná zmluva sú preto kľúčové.
- Náklady na údržbu a renovácie: Aj keď byt prenajímate, jeho údržba ostáva vašou povinnosťou. Náklady na opravy, výmenu spotrebičov či renovácie môžu ovplyvniť celkový výnos.
- Riziká spojené s trhom: Dopyt po nájomnom bývaní a výška nájomného závisia od ekonomických podmienok, lokalitných faktorov či sezóny. Stabilný výnos zabezpečí len dobrá analýza trhu.
Prenajímať na čierno sa vám môže dariť po určitú dobu. Nájomník omylom vytopí susedov, spôsobí v byte požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu nesie majiteľ a prichádza na rad vysvetľovanie, kto škodu spôsobil, že škodu spôsobil vlastne ten, čo tu býva v podnájme. Samozrejme, že poisťovňa vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi neostáva nič iné, len si škodu uhradiť z vlastného vrecka. Poistenie nehnuteľnosti znižuje riziko nečakaných výdavkov. Prenajímateľ si zvykne zabezpečí poistenie stavby, no aj nájomca by mal zvážiť poistenie domácnosti.
Ako začať s investovaním do prenájmu bytu?
- Analyzujte lokalitu: Vyberte si lokalitu, ktorá má vysoký dopyt po nájmoch. Blízkosť pracovných príležitostí, škôl, obchodov a dopravy hrá kľúčovú úlohu pri rozhodovaní nájomníkov.
- Spočítajte návratnosť investície (ROI): Vypočítajte si, či nájomné pokryje všetky náklady, vrátane hypotéky, daní, údržby a rezervy na opravy. Ak je výsledok pozitívny a atraktívny, investícia sa oplatí.
- Zvážte daňovú optimalizáciu: Prenajímatelia môžu využiť rôzne daňové výhody, napríklad odpočet úrokov z hypotéky, nákladov na správu alebo opravy. Správna optimalizácia dokáže zvýšiť váš čistý zisk.
- Plánujte dlhodobo: Prenájom bytu je najvýhodnejší, ak máte jasnú stratégiu na viac rokov. Premyslite si, či plánujete nehnuteľnosť neskôr predať alebo ju držať ako dlhodobý zdroj príjmov.
Byt ako investícia môže byť stále skvelým nápadom, ak viete, ako správne začať a na čo sa zamerať. Prenajímanie vám umožní vytvoriť stabilný pasívny príjem, ochrániť váš majetok pred infláciou a dlhodobo zhodnotiť investíciu.
💡 Tip od nás: Ak sa rozhodnete pre dlhodobý prenájom, je dobré si dopredu overiť, či majiteľ neplánuje nehnuteľnosť v blízkej budúcnosti predať. Tento krok vám zabezpečí, že si nebudete musieť nečakane hľadať nové bývanie.
Stiahnite si zdarma náš praktický e-book 10 krokov k úspešnému prenájmu nehnuteľnosti, ktorý vám poskytne užitočné rady spojené s procesom - od prípravy bytu na prenájom až po výber spoľahlivého nájomníka.