Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť, ako zhodnotiť finančné prostriedky alebo si privyrobiť k hypotéke či dedičstvu. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou na uchovanie hodnoty peňazí a vytvorenie pasívneho príjmu. Aby však tento proces prebehol hladko a bez právnych komplikácií, je nevyhnutné dodržať určité administratívne kroky a daňové povinnosti.
Príjmy z prenájmu: Kedy ide o príjem podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5). Poberanie tohto typu príjmu fyzickou osobou - prenajímateľom nie je podmienené živnostenským oprávnením. Príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov zahŕňajú príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.
Základ dane a daňové výdavky pri prenájme
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Je pritom povinný viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov umožňuje daňovníkovi s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 rozhodnúť sa, či bude účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. V takomto prípade daňovník nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, a preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.
Ak sú preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázť daňovú stratu.
Oslobodenie od dane a nezdaniteľné časti základu dane
V súlade s § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľností oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak daňovník dosiahne príjem z prenájmu nehnuteľnosti nižší ako 500 eur, nemusí ho uvádzať v daňovom priznaní a ani nemusí podávať daňové priznanie, ak nemá iné zdaniteľné príjmy.
Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka a na manželku/manžela je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov. Tieto zahŕňajú príjmy zo závislej činnosti (§ 5) alebo príjmy z podnikania či inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2). Daňovník s príjmami výlučne z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy) si preto tieto nezdaniteľné časti nemôže uplatniť.
Kedy je potrebné podať daňové priznanie
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu (v roku 2025 je to 2 876,90 eura). Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa uvádzajú v daňovom priznaní typu B, v VI. oddiele, v Tabuľke č. 1.
Príklad 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkovo 2 000 eur. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, čím mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 1 500 eur. Nakoľko nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad 2: Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z prenájmu mu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 1 050 eur. Úhrn jeho zdaniteľných príjmov (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presiahne 2 876,90 eura, a preto je povinný podať daňové priznanie.
Príklad 3: Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 450 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z prenájmu mu nezostáva žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a nie je povinný podať daňové priznanie.
Výdavky spojené s prenájmom: Čo možno odpočítať
Prenajímatelia si môžu zo svojho zárobku odpočítať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Rozhodujúce je, či je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.
Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku:
- Kúpna cena nehnuteľnosti formou odpisov
- Výdavky na technické zhodnotenie, opravy a udržiavanie
- Daň z nehnuteľnosti
- Výdavky za energie (elektrina, plyn, voda)
- Ostatné služby súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou (napr. upratovanie spoločných priestorov, servis výťahu, poplatky za správu bytového domu, odvoz smetí - okrem miestneho poplatku)
- Služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu
Ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku:
- Výdavky za energie (elektrina, plyn, voda)
- Ostatné služby súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou (upratovanie spoločných priestorov, servis výťahu, poplatky za správu bytového domu, odvoz smetí - okrem miestneho poplatku)
- Služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu
Výdavky na opravy a udržiavanie, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby (§ 182/1993 Z. z.), je možné uplatniť aj pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú v obchodnom majetku. Rovnako aj daň z nehnuteľnosti.
Pomerové znižovanie výdavkov
Výdavky je potrebné znižovať v rovnakom pomere, v akom si prenajímateľ znížil príjmy vďaka odpočítaniu nezdaniteľnej sumy 500 eur. Ak má niekto príjem z prenájmu 5 000 eur a po odpočítaní 500 eur uvedie do daňového priznania sumu 4 500 eur (t. j. 90 % skutočných príjmov), môže si uplatniť len 90 % skutočných výdavkov.
Manželia a prenájom
Ak manželia vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj súvisiace daňové výdavky. Každý z nich si zároveň môže uplatniť nezdaniteľnú sumu 500 eur.
Príklad 1: Manželia, obaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a príjem si delia rovnakým dielom (2 100 eur na každého). Po odpočítaní 500 eur oslobodenia má každý z nich zdaniteľný príjem 1 600 eur. Keďže nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podávať daňové priznanie.
Príklad 2: Manželia si rozdelili príjem z prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve na 2 300 eur (manželka) a 500 eur (manžel). Po odpočítaní 500 eur oslobodenia manžel nemá zdaniteľný príjem z prenájmu a nemusí podávať daňové priznanie. Manželka má zdaniteľný príjem 1 800 eur (2 300 - 500). Keďže nemá iné zdaniteľné príjmy, nemusí podávať daňové priznanie.
Príklad 3: Manželia dosiahli z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve celkový príjem 7 440 eur a daňové výdavky 3 840 eur. Príjem si rozdelili rovnakým dielom (3 720 eur na každého). Po odpočítaní 500 eur oslobodenia si každý z nich uvedie v daňovom priznaní zdaniteľný príjem 3 220 eur.
Odvody do poisťovní
Pri prenájme nehnuteľnosti ako fyzická osoba - nepodnikateľ, neplatíte odvody do zdravotnej ani sociálnej poisťovne, pokiaľ neposkytujete dodatočné služby (napr. stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov).
Prenájom bytu cez eseročku
Prenájom bytu cez eseročku za symbolickú cenu, ktorá nie je trhovou cenou, môže byť daňovo sporný a daňová kontrola ho môže spochybniť. Odporúča sa uzatvárať zmluvy za trhové ceny.
Ako na daňové priznanie - daň z nehnuteľnosti - vyplnenie tlačiva
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Registrácia sa vykonáva do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom došlo k prenájmu. Bez registrácie hrozí pokuta.
Príklad 1: Fyzická osoba prenajíma byt. Vzniká jej registračná povinnosť na daňovom úrade.
Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma byt, ktorý má sama v nájme (subprenájom). Vzniká jej registračná povinnosť.
Príklad 3: Manželia vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ.
Príklad 4: Fyzická osoba prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká jej registračná povinnosť.
Príklad 5: Fyzická osoba, ktorá príležitostne poskytuje ubytovanie v chate, sa registruje, ak uzatvorí nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.
Príklad 6: Ak fyzická osoba prenajíma viac nehnuteľností, stačí splniť registračnú povinnosť pri prvej nehnuteľnosti.
Príklad 7: Fyzická osoba prenajímajúca byt sa musí registrovať na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Príklad 8: Žiadosť o registráciu na daňovom úrade je možné poslať poštou.
Príklad 9: Občan Rakúska, ktorý na Slovensku vlastní a prenajíma byt, má registračnú povinnosť na daňovom úrade v SR.
Nájomná zmluva a vyúčtovanie služieb
Kľúčovým dokumentom pri prenájme je nájomná zmluva. Mala by jasne definovať výšku nájomného, úhrady za služby spojené s užívaním bytu, ako aj podmienky vyúčtovania a vrátenia preplatkov či úhrady nedoplatkov.
Ak nájomná zmluva nešpecifikuje rozdelenie nájomného a úhrad za služby osobitne, môže to viesť k nejasnostiam pri vyúčtovaní. V takom prípade prenajímateľ nemôže žiadať úhradu nedoplatku a nájomca nemôže žiadať vyplatenie preplatku, pokiaľ nie je možné preukázať rozdelenie jednotlivých položiek.
Príklad vyúčtovania: Nájomná zmluva definuje mesačné nájomné vrátane záloh za energie a služby. Po ročnom vyúčtovaní od dodávateľov sa zistí, že skutočné náklady boli nižšie ako zaplatené zálohy. V takom prípade má nájomca právo na vrátenie preplatku, ak to zmluva umožňuje. Ak sú však platby dohodnuté paušálne bez ohľadu na spotrebu, prenajímateľ nemôže žiadať úhradu nedoplatku a nájomca preplatok.
Pri vyúčtovaní služieb je dôležité, aby prenajímateľ predložil originálne dokumenty od dodávateľov a správcu bytového domu. Nájomca má právo nahliadnuť do týchto dokumentov, aby si overil správnosť vyúčtovania.
Riešenie sporov pri prenájme
V prípade nejasností alebo sporov týkajúcich sa nájomnej zmluvy, vyúčtovania služieb, či vrátenia depozitu, je vhodné obrátiť sa na odborníka v oblasti nájomného práva. Existujú rôzne postupy, ako riešiť situácie, keď prenajímateľ odmieta spolupracovať alebo keď nie sú splnené zmluvné podmienky. Trestné oznámenie by malo byť až posledným riešením v prípade neplnenia si finančných záväzkov.
Predaj nehnuteľnosti a zdanenie
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak bola nehnuteľnosť vlastnená dlhšie ako 5 rokov, alebo ak bola zdedená pred viac ako 5 rokmi. Oslobodenie platí aj v prípade, ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010 a daňovník v nej mal prihlásený pobyt najmenej 2 roky pred predajom. V ostatných prípadoch sa príjem z predaja zdaňuje podľa § 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov.