Bývanie v prenajatom byte prináša so sebou nielen výhody flexibility a často aj nižšie počiatočné náklady v porovnaní s kúpou nehnuteľnosti, ale aj špecifické povinnosti a práva týkajúce sa opráv, energií a finančných záležitostí, ako sú kaucie. S príchodom vyúčtovania energií od správcu sa často vynárajú otázky o preplatkoch či nedoplatkoch. Pochopenie týchto aspektov je kľúčové pre hladký vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a na predchádzanie nepríjemným prekvapeniam.
Zodpovednosť za opravy: Kto platí za drobnosti?
Zákon jasne definuje rozdelenie zodpovednosti za opravy v prenajatom byte. Drobné opravy spojené s bežným užívaním bytu sú primárne povinnosťou nájomníka. Podľa právnika Pavla Daubnera z kancelárie Vojčík & Partners, "Za drobné opravy je považovaná napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia." Je dôležité poznamenať, že náklady na jednu takúto drobnú opravu by nemali presiahnuť sumu 6,64 eura. Ak nájomca investuje do opravy, ktorá presahuje túto sumu, bez dohody s prenajímateľom, môže niesť zodpovednosť za vzniknutú škodu a stráca nárok na vrátenie peňazí.
V prípade, že prenajímateľ o chybe vie, ale nezabezpečí jej opravu, nájomník má právo vykonať opravu na vlastné náklady a následne žiadať náhradu. Kľúčové je však mať dôkazy o nahlásení chyby a neúspešnej dohode s prenajímateľom.
Vyúčtovanie energií: Preplatky a nedoplatky
Vyúčtovanie za energie je častým zdrojom nejasností. Nájomníci majú zákonné právo požiadať prenajímateľa o predloženie kompletného vyúčtovania. "Ak v skutočnosti vznikol preplatok, nájomca má právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil," zdôrazňuje Daubner. Vrátenie môže prebehnúť jednorazovo alebo formou zníženého nájomného, ak sa na tom obe strany dohodnú. V prípade neochoty prenajímateľa spolupracovať je možnosť domáhať sa nápravy aj súdnou cestou.
Odporúča sa, aby presný spôsob predkladania vyúčtovania bol stanovený priamo v nájomnej zmluve. "Tiež odporúčam, aby bola v nájomnej zmluve vždy riadne určená samostatná výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva a aby bol vykonaný odpočet pri prevzatí bytu a aj pri skončení nájomného vzťahu."
V prípade nedoplatku z vyúčtovania je povinnosťou nájomníka túto sumu uhradiť. Kaucia môže byť použitá na pokrytie nedoplatku, ale len ak to bolo vopred dohodnuté a za podmienky, že prenajímateľ predloží riadne vyúčtovanie. Odporúča sa, aby boli zálohy na energie jasne určené už pri začiatku nájmu a aby sa pri odovzdávaní a preberaní bytu vykonal odpočet spotreby.
Skupinové bývanie a zodpovednosť
Komplikovanejšia situácia môže nastať pri bývaní viacerých osôb v jednom byte, napríklad u študentov. Ak nie je zmluvne stanovené inak, všetci spolubývajúci zodpovedajú za nedoplatky spoločne, bez ohľadu na dĺžku ich pobytu. V praxi si náklady často delia rovným dielom. Nájomník, ktorý býval v byte kratší čas, môže síce žiadať o zníženie svojho podielu, ale konečné rozhodnutie závisí od dohody medzi spolubývajúcimi.
The Secret to Financial Success as a Couple...
Daňové aspekty prenájmu a energií
Z pohľadu DPH, nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od dane, s výnimkou presne vymedzených situácií. Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, sa však môže rozhodnúť zdaňovať nájom, ak prenajíma zdaniteľnej osobe a nejde o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Novelou zákona o DPH, účinnou od 1. januára 2025, bola znížená sadzba DPH na dodanie elektrickej energie na 19%. Ostatné služby, ako napríklad plyn či upratovanie, môžu podliehať sadzbe 23%, pokiaľ nie sú súčasťou "zloženého plnenia" s nájmom.
Kľúčové je posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia. Podľa judikatúry Súdneho dvora EÚ sa každé plnenie považuje za odlišné a nezávislé, pokiaľ nie sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie. Vedľajšie plnenie je také, ktoré nie je pre zákazníka cieľom, ale iba prostriedkom na lepšie využitie hlavnej služby. V takom prípade obe zložky podliehajú rovnakému daňovému režimu.
V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie, služby recepcie či odvoz smetí. Rozhodujúcim kritériom je, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb, alebo je povinný ich odoberať od prenajímateľa. Ak má nájomca možnosť voľby, ide o samostatné plnenie. Ak nie, ide o zložené plnenie.
Existuje prechodné obdobie do 31.12.2025, počas ktorého môže byť doterajšie uplatňovanie odlišného postupu pri fakturácii energií a služieb tolerované, ak bolo v minulosti aplikované inak. Odporúča sa však správne nastaviť tento postup čím skôr.
Spôsoby úhrady energií a služieb
Pri prenájme bytu môže vzniknúť situácia, keď nájomca nechce uhradiť nedoplatok za energie a služby. Je vhodné zmluvne preniesť túto povinnosť na neho, pričom nájomca by mal mať jasné informácie o platbách a ich výpočte.
Možnosti úhrady energií a služieb:
- "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v celkovom nájomnom. Toto je najjednoduchšie, ale najrizikovejšie pre prenajímateľa, pretože presné odpočty spotreby sú často nemožné.
- Samostatné platby energií nájomcom: Nájomca uhrádza všetky energie sám priamo dodávateľom. Prenajímateľovi platí len čisté nájomné.
- Zálohové platby s ročným vyúčtovaním: Nájomca uhrádza prenajímateľovi mesačné zálohy na energie, ktoré prenajímateľ raz ročne (alebo po skončení nájmu) vyúčtuje podľa skutočnej spotreby. Táto metóda vyžaduje protokolárne zapísanie stavov meračov na začiatku, počas a na konci nájmu.
Pri tretej možnosti je dôležité rozlišovať, ktoré náklady súvisia s užívaním bytu (napr. ústredné kúrenie, vodné, stočné, výťah, osvetlenie spoločných priestorov) a ktoré súvisia výlučne s vlastníctvom bytu (poplatok za správu, poistenie, fond opráv). Posledné menované by sa nemali preúčtovávať nájomcovi.
Daňové priznanie a príjmy z prenájmu
Fyzické osoby s príjmami z prenájmu nehnuteľností majú povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak ich zdaniteľné príjmy presiahnu stanovenú hranicu (v roku 2025 je to 2 876,90 eura). Prvých 500 eur z príjmu z prenájmu je oslobodených od dane. Pri príjmoch z prenájmu si daňovník môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov.
Manželia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, si môžu príjmy a výdavky rozdeliť podľa dohody. Každý z nich si môže uplatniť samostatné oslobodenie vo výške 500 eur.
Príklad: Ak manželia prenajímajú byt a dosiahnu príjem 7 440 eur a výdavky 3 840 eur, a rozhodnú sa rozdeliť si príjem rovnakým dielom (každý 3 720 eur), po odpočítaní oslobodenia 500 eur bude každý z nich mať zdaniteľný príjem 3 220 eur. V prípade, že nemajú iné zdaniteľné príjmy, ich príjem by presiahol limit 2 876,90 eura a mali by podať daňové priznanie.
Registračná povinnosť prenajímateľa
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na tých, ktorí majú nehnuteľnosť v prenájme a ďalej ju podnajimajú. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa registrácia vzťahuje na toho manžela/manželku, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve ako prenajímateľ. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Preberací protokol a odpočet meračov
Pri odovzdávaní bytu nájomcovi je nevyhnutné vyhotoviť preberací protokol. Ten by mal obsahovať okrem počtu odovzdaných kľúčov aj stavy všetkých meračov (elektrina, plyn, voda) s uvedením ich čísel a dátumu odovzdania. Odpočet stavov meračov by sa mal vykonávať minimálne raz ročne, ideálne na konci roka alebo začiatkom nového, a zaznamenávať do protokolu o stave meračov.
Nájomná zmluva ako základ prevencie
Mnohým nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom sa dá predísť kvalitne spracovanou nájomnou zmluvou. Tá by mala presne stanoviť, kto za čo zodpovedá, aké má povinnosti a akým spôsobom sa budú riešiť platby za energie a služby. V prípade krátkodobého prenájmu bytu je dôležité dodržiavať ustanovenia Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý určuje podstatné náležitosti zmluvy, vrátane určenia výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.
Dobrý právny rámec v nájomnej zmluve, vrátane jasne definovaných postupov pri vyúčtovaní energií a služieb, spolu s férovým a transparentným jednaním, sú základom pre bezproblémové a dôveryhodné vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom.