Prenájom bytu či domu predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť pravidelný príjem. Avšak, s potenciálnym ziskom sa spájajú aj daňové povinnosti, na ktoré mnohí prenajímatelia zabúdajú. Ignorovanie týchto povinností môže viesť k nepríjemným chybám, ktoré sa môžu premietnuť do zbytočných finančných strát a dokonca aj pokút od daňového úradu. Tento článok vás prevedie kľúčovými aspektmi daňových povinností spojených s prenájmom nehnuteľností na Slovensku, s cieľom pomôcť vám vyhnúť sa nástrahám a zabezpečiť si bezproblémové daňové vysporiadanie.
Registračná povinnosť na daňovom úrade: Základný krok, na ktorý sa často zabúda
Jednou z najčastejších chýb, ktorú prenajímatelia, najmä fyzické osoby nepodnikatelia, robia, je zanedbanie registračnej povinnosti na daňovom úrade. Podľa zákona je potrebné sa registrovať na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Zabudnutie na túto povinnosť a jej vybavenie až pred podaním daňového priznania je porušením zákona, za ktoré vám daňový úrad môže uložiť pokutu minimálne vo výške 60 eur. Je teda dôležité pristúpiť k registrácii včas a predísť tak sankciám. Registrácia sa týka každého, kto prenajíma nehnuteľnosť na území SR, bez ohľadu na to, či je vlastníkom alebo nájomca, ktorý ďalej prenajíma. Dokonca aj prenajímanie časti nehnuteľnosti, napríklad steny rodinného domu na reklamné účely, si vyžaduje registráciu.
Ako sa zaregistrovať do aplikácie MyJob ako zamestnanec?
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať?
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby vzniká vtedy, ak úhrn vašich zdaniteľných príjmov za dané zdaňovacie obdobie presiahol zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 je táto hranica stanovená na 2 876,90 eura. Do celkových zdaniteľných príjmov sa započítava aj príjem zo závislej činnosti, ak ste zamestnanec. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marec nasledujúceho roka. V prípade príjmov za rok 2025 je to teda 31. marec 2026. Táto lehota sa dá predĺžiť podaním oznámenia daňovému úradu, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna 2026) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra 2026), ak máte príjmy zo zahraničia. Oznámenie o predĺžení lehoty je potrebné podať do pôvodného termínu, teda do 31. marca.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov uvádza v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B, konkrétne v VI. oddiele, tabuľke č. 1, riadku 11. Do tohto riadku sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.
Oslobodenie od dane: 500 eur ako daňová úľava
Zákon o dani z príjmov myslí aj na menších prenajímateľov a umožňuje im využiť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Táto úľava sa dá uplatniť len raz za rok a vzťahuje sa na tzv. pasívne príjmy, teda príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Ak váš celkový ročný príjem z prenájmu nepresiahne 500 eur, nemusíte z neho platiť daň ani podávať daňové priznanie, pokiaľ nemáte iné zdaniteľné príjmy presahujúce zákonom stanovenú hranicu.
Daňové výdavky: Skutočné náklady sú kľúčom
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Je nevyhnutné viesť daňovú evidenciu alebo jednoduché účtovníctvo a uplatniť si len skutočné, preukázateľné daňové výdavky spojené s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmu z prenájmu. Tieto výdavky musia byť zdokladovateľné a daňový úrad si ich môže spätne kontrolovať až 5 rokov, v prípade vykázania daňovej straty dokonca 10 rokov.
Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:
- Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo.
- Náklady na opravy a údržbu nehnuteľnosti, vrátane príspevkov do fondu opráv.
- Výdavky na služby spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. upratovanie spoločných priestorov, osvetlenie, výťah).
- Náklady na vybavenie prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. práčka, nábytok), ak sú splnené podmienky ZDP a sú uvedené v nájomnej zmluve.
- Daň z nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti, úroky z úverov na kúpu nehnuteľnosti - tieto sú uznateľné, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Krátenie výdavkov pri uplatnení oslobodenia
Dôležité je uvedomiť si, že ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj svoje daňové výdavky. To znamená, že pomer medzi zdaniteľným príjmom a celkovým príjmom z prenájmu určuje, aký podiel z vašich skutočných výdavkov si môžete uplatniť.
Príklad:Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur.Oslobodených je 500 eur.Zdaniteľný príjem = 7 440 € - 500 € = 6 940 €Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu = 6 940 € / 7 440 € = 0,9328Krátané výdavky = 2 250 € * 0,9328 = 2 098,80 €Základ dane = 6 940 € (zdaniteľný príjem) - 2 098,80 € (krátané výdavky) = 4 841,20 €Daň = 4 841,20 € * 0,19 = 920,83 €
Obchodný majetok a jeho vplyv na výdavky
Rozhodnutie, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie, má zásadný vplyv na výšku daňových výdavkov. Ak nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si okrem iného uplatniť aj odpisy, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľnosti, poistenie či úroky z úverov. Je však potrebné počítať s tým, že predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, podlieha dani z príjmu. Ak nehnuteľnosť do obchodného majetku nezradíte, spektrum daňových výdavkov je obmedzené len na náklady súvisiace s priamou prevádzkou nehnuteľnosti.
Paušálne výdavky: Len pre podnikateľov
Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené výhradne pre podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci svojej živnosti. Fyzické osoby - nepodnikatelia si môžu uplatniť len skutočné, preukázateľné výdavky.
Krátkodobý prenájom a živnosť
Je dôležité rozlišovať medzi bežným prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacích služieb, napríklad cez platformy ako Airbnb. Ak byt prenajímate na krátkodobé obdobia a medzi návštevami poskytujete upratovanie, výmenu bielizne či iné služby hotelového typu, ide už o podnikanie, ktoré si vyžaduje živnostenský list. V takom prípade si môžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 %, maximálne do výšky 20 000 eur.
Sadzby dane z príjmu
Sadzba dane z príjmov fyzických osôb pri prenájme nehnuteľnosti je štandardne 19 %. Táto sadzba sa vzťahuje na tú časť základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka. Z časti základu dane, ktorá túto hranicu presiahne, sa platí už 25 % daň z príjmov. Pre rok 2025 platia dve sadzby dane z príjmov: 19 % pre daňový základ do 48 441,43 € a 25 % pre sumu presahujúcu tento limit. Príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane.
Čo sa započítava do príjmu z prenájmu?
Do zdaniteľného príjmu z prenájmu sa nezapočítava len čisté nájomné. Patria sem aj zálohy na energie a vodu, pokiaľ nie sú vyúčtované a tvoria pevnú mesačnú platbu. Rovnako sa započítavajú platby za služby zahrnuté v nájomnej zmluve (internet, TV), úhrady do fondu opráv, ak sú súčasťou nájomného, a prijatá kaucia, ak ju prenajímateľ použije na úhradu nedoplatku alebo škody. Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je zdaniteľným príjmom, ak je vrátená nájomcovi.
Sankcie za nepriznanie dane
Nepriznanie príjmov z prenájmu alebo neskoré podanie daňového priznania môže mať vážne následky. Daňový úrad vám môže spätne dopočítať daň, ktorá bude vo výške 19 % (alebo 25 %) zo základu dane, ktorý môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Okrem dane samotnej hrozia aj sankcie vo forme úrokov z omeškania a penále. Úrok z omeškania sa počíta ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Pokuty za nesplnenie daňových povinností sa môžu pohybovať od 60 € až do 20 000 € v závislosti od závažnosti porušenia.
Dôležitosť nájomnej zmluvy
Kvalitná nájomná zmluva je základom bezproblémového prenájmu. Mala by jasne definovať zmluvné strany, predmet nájmu, výšku nájomného, platobné podmienky, ako aj práva a povinnosti oboch strán. V prípade krátkodobého prenájmu by mala byť zmluva na dobu určitú, maximálne na 2 roky, s možnosťou predĺženia.
DPH a prenájom
Prenájom bytu je vo väčšine prípadov oslobodený od DPH. K uplatňovaniu DPH pri prenájme dochádza len výnimočne, napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo ak sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie a nie je určená na bývanie podľa listu vlastníctva.
Kedy nevzniká daňová povinnosť?
Daňová povinnosť z prenájmu nehnuteľnosti nemusí vzniknúť v niekoľkých prípadoch:
- Ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu (pre rok 2025 je to 2 876,90 €).
- Ak váš príjem z prenájmu nepresiahne oslobodenú sumu 500 eur ročne a nemáte iné zdaniteľné príjmy presahujúce limit.
- Ak vaše preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu. V tomto prípade však nemôžete vykщата daňovú stratu, výdavky možno uplatniť najviac do výšky príjmov.
Manželia a prenájom
Ak manželia prenajímajú nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva, môžu si príjem a výdavky rozdeliť v dohodnutom pomere. Každý z nich si potom uplatní svoje oslobodenie 500 eur a zdaní svoj podiel.
Kedy sa obrátiť na odborníka?
Daňové povinnosti spojené s prenájmom nehnuteľností môžu byť pre mnohých zložitou témou. V prípade nejasností, alebo ak chcete mať istotu, že všetko je v súlade so zákonom, je vhodné obrátiť sa na daňového poradcu. Daňové poradenstvo je regulovaná profesia, ktorá zaručuje odborné znalosti a poistenie pre prípad škody, čím sa odlišuje od bežného účtovníckeho poradenstva.
Dodržiavanie daňových povinností pri prenájme nehnuteľnosti je kľúčové pre pokojný spánok a vyhnutie sa zbytočným finančným postihom. Včasná registrácia, správne podané daňové priznanie a dôsledné vedenie evidencie výdavkov sú základom úspešného a bezproblémového prenájmu.
tags: #prenajom #bytu #a #danove #povinnosti