Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých občanov Slovenskej republiky atraktívnu formu investície a zároveň aj potenciálny zdroj príjmu. S rastúcim dopytom po bývaní a s možnosťami, ktoré ponúka trh s nehnuteľnosťami, sa čoraz viac ľudí rozhoduje investovať do nehnuteľností s cieľom ich následného prenajímania. Tento krok však so sebou prináša nielen finančné benefity, ale aj isté zákonné povinnosti, ktoré je nevyhnutné dodržiavať. Jednou z kľúčových povinností je registrácia na daňovom úrade, ktorá je predpokladom pre riadne a zákonné zdanenie príjmov z prenájmu. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie registračnej a oznamovacej povinnosti fyzických osôb pri prenájme nehnuteľností, vrátane špecifických situácií a možných sankcií za nedodržanie zákona.
Kedy vzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade?
Základným predpokladom pre vznik registračnej povinnosti na daňovom úrade je prenajímanie nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky fyzickou osobou, ktorá nie je registrovaná ako podnikateľ alebo vykonávateľ inej samostatnej zárobkovej činnosti. Táto povinnosť sa vzťahuje na prenajímanie bytov, rodinných domov, nebytových priestorov, ako aj častí týchto nehnuteľností, s výnimkou pozemkov. Dôležité je poznamenať, že rozhodujúce nie je, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú si samy prenajali.
Príklad: Marcela prenajala v máji 2023 svoj byt. Keďže nebola registrovaná u správcu dane z titulu inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo podnikania, bola povinná sa registrovať na daňovom úrade.
V prípade, ak fyzická osoba prenajíma časť nehnuteľnosti, napríklad jednu či dve izby v byte, registrácia je taktiež potrebná, pokiaľ prenajímaná časť spĺňa charakteristiku samostatnej bytovej jednotky podľa príslušných zákonov alebo ak ide o časť nebytového priestoru. Avšak, podľa výkladu Finančnej správy, prenájom jednej izby v trojizbovom byte bez vlastného uzavretia a príslušenstva, ktoré by napĺňalo charakteristiku bytu, nemusí nevyhnutne znamenať vznik registračnej povinnosti. Každý takýto prípad je však potrebné posudzovať individuálne.
Lehota na registráciu
Zákon o dani z príjmov (§ 49a ods. 2) stanovuje, že fyzická osoba, ktorej vznikla registračná povinnosť, je povinná požiadať o registráciu na daňovom úrade najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prvýkrát prenajala nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky.
Príklad: Ak ste začali prenajímať byt od 6. mája, musíte sa na daňovom úrade zaregistrovať najneskôr do 30. júna.
Registrácia pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V prípade, ak byt alebo iná nehnuteľnosť je vo vlastníctve manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve a je prenajímaná, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ. Tento manžel je potom zodpovedný za splnenie registračnej povinnosti a následné daňové náležitosti.
Príklad: Mladí manželia si kúpili byt na hypotéku a rozhodli sa ho prenajímať, pričom bývajú u rodičov. Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registráciu na daňovom úrade musí vykonať ten z manželov, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve ako prenajímateľ.
Registrácia viacerých nehnuteľností a iné situácie
Ak fyzická osoba vlastní viacero nehnuteľností a prenajíma ich, registračnú povinnosť si splní pri prenájme prvej z nich. Následné prenajímanie ďalších nehnuteľností už nevyžaduje opätovnú registráciu, pokiaľ nedošlo k zániku pôvodnej registrácie.
V prípade, ak už ste registrovaný na daňovom úrade z dôvodu výkonu inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo podnikateľskej činnosti (napríklad máte živnostenské oprávnenie), nevzniká vám povinnosť sa opätovne registrovať pri začatí prenájmu nehnuteľnosti. Dôvodom je, že už ste evidovaný v systéme daňovej správy.
Príklad: Lukáš je registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Keď začal od 1. apríla 2023 prenajímať nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy, nemal povinnosť sa nanovo registrovať, keďže už bol evidovaný.
Prenajímanie chaty na základe nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, aj keď ide o príležitostné poskytovanie ubytovania bez živnostenského oprávnenia, taktiež zakladá registračnú povinnosť. Ak však fyzická osoba poskytuje vo svojej chate ubytovanie, ktoré má charakter podnikateľskej činnosti (napr. s poskytovaním ďalších služieb ako sú raňajky, upratovanie nad rámec bežného štandardu), je potrebné živnostenské oprávnenie a registrácia ako podnikateľ. V takomto prípade sa registračná povinnosť odvíja od živnostenského zákona.
Prenájom časti nehnuteľnosti na reklamné účely, napríklad steny rodinného domu, taktiež zakladá registračnú povinnosť, ak sa nejedná o prenájom samotného pozemku.
Ako prebieha registrácia?
Žiadosť o registráciu sa podáva na príslušnom daňovom úrade podľa miesta trvalého pobytu prenajímateľa (fyzickej osoby). K žiadosti je potrebné predložiť originál nájomnej zmluvy alebo zápisnice o nájme na nahliadnutie. Daňový úrad po preverení údajov tieto originály vráti. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti a pridelí vám daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete používať pri komunikácii s daňovým úradom. Namiesto písomného rozhodnutia vám daňový úrad vydá osvedčenie o registrácii.
Žiadosť o registráciu je možné podať osobne na daňovom úrade alebo zaslať poštou. Pre uľahčenie procesu je možné využiť aj elektronické služby daňovej správy, ak sú dostupné a spĺňate podmienky pre ich využitie.
Žiadosť o vykonanie ročného zúčtovania preddavkov na daň z príjmov (SK)
Zrušenie registrácie
Ak prenajímateľ prestane prenajímať nehnuteľnosť, je povinný požiadať daňový úrad o zrušenie registrácie. Túto povinnosť je potrebné splniť do 30 dní od zániku nájomnej zmluvy alebo účinnosti výpovede poslednej nájomnej zmluvy.
Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti
Nesplnenie registračnej a oznamovacej povinnosti sa považuje za správny delikt, za ktorý môže daňový úrad uložiť pokutu. Výška pokuty sa môže pohybovať od 60 eur až do 20 000 eur v závislosti od závažnosti porušenia zákona a okolností prípadu. Okrem pokuty môže daňový úrad vyrubiť aj dodatočné daňové nedoplatky spolu s úrokmi z omeškania.
Daňové priznanie a príjmy z prenájmu
Okrem registračnej povinnosti je dôležité myslieť aj na podanie daňového priznania k dani z príjmov. Fyzická osoba má povinnosť podať daňové priznanie, ak jej celkové zdaniteľné príjmy za daný rok presiahli zákonom stanovenú hranicu (napríklad pre rok 2025 je to 2 876,90 eura). Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne do 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou predĺženia.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur ročne. Nad túto sumu je potrebné zdaniť príjem. Pri prenájme je možné uplatniť si aj preukázateľné daňové výdavky, ktoré súvisia s prenajímanou nehnuteľnosťou. Tieto výdavky je potrebné viesť v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Je dôležité si uvedomiť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností nie je možné uplatniť výdavky percentom z príjmov, ale len skutočné a preukázateľné výdavky.
Príklad výpočtu základu dane: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Keďže prvých 500 eur z príjmu je oslobodených, zdaňuje sa len časť príjmov. Rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.
Je dôležité si uvedomiť, že príjmy z prenájmu nehnuteľností sú považované za pasívne príjmy, a preto si daňovník nemôže znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku.
Zmeny údajov
Po registrácii na daňovom úrade je potrebné hlásiť akékoľvek zmeny týkajúce sa vašich údajov, ako napríklad zmenu priezviska, trvalého bydliska, alebo pridanie titulu. Tieto zmeny je potrebné oznámiť správcovi dane do 30 dní od ich vzniku.
Alternatívne riešenia
Pre tých, ktorí chcú minimalizovať administratívnu záťaž spojenú s prenájmom nehnuteľnosti a splniť si všetky zákonné povinnosti, existujú aj alternatívne riešenia. Jednou z možností je využitie služieb správcovskej spoločnosti (rent management), ktorá sa postará o všetky právne úkony, nájde vhodného podnájomcu, zabezpečí údržbu a rieši prípadné havarijné situácie.
Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť výhodnou investíciou, avšak je nevyhnutné pristupovať k nemu zodpovedne a v súlade so zákonom. Včasné splnenie registračnej povinnosti a dodržiavanie daňových predpisov sú kľúčové pre predchádzanie zbytočným sankciám a zabezpečenie bezproblémového príjmu z prenájmu.