Podnikanie v oblasti ubytovacích služieb, či už ide o krátkodobý prenájom apartmánu, chaty alebo prevádzkovanie penziónu, si vyžaduje dôkladné oboznámenie sa s legislatívou a s povinnosťami, ktoré s touto činnosťou súvisia. Prevádzkovanie ubytovacieho zariadenia podlieha špecifickým pravidlám, ktoré je nevyhnutné dodržiavať, aby sa predišlo sankciám a zabezpečil hladký chod podnikania. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty povinností prenajímateľa ubytovacieho zariadenia, od získania potrebných povolení až po špecifické daňové a administratívne povinnosti, pričom bude klásť dôraz na praktické aspekty a možné komplikácie.
Živnostenské oprávnenie a registrácia na daň z príjmov
Jedným z prvých krokov pri zakladaní prevádzky ubytovacích služieb je zabezpečenie živnostenského oprávnenia. Ak plánujete poskytovať okrem základných služieb spojených s prenájmom nehnuteľnosti (ako je dodávka vody či tepla) aj ďalšie služby, ako je napríklad výmena posteľnej bielizne alebo upratovanie, s 99,9% pravdepodobnosťou budete potrebovať živnostenské oprávnenie. V prípade, že by ste sa obmedzili výlučne na poskytovanie základných služieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti, živnostenské oprávnenie by ste nepotrebovali. Poskytovanie iných služieb, ako sú uvedené, je možné vykonávať len na základe živnosti.
Okrem živnostenského oprávnenia, ak ste prenajali akúkoľvek nehnuteľnosť okrem pozemku na území Slovenskej republiky, máte povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto registrácia je známa pod klasickým názvom získanie daňového identifikačného čísla (DIČ). V prípade registračnej povinnosti ste povinný požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území Slovenskej republiky začali prenajímať nehnuteľnosť. Ideálne je vybaviť túto povinnosť čím skôr. Podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov príjmami z podnikania sú príjmy zo živnosti. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. príjmami z podnikania sú aj príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ak tieto príjmy nie sú príjmami podľa odseku 1 písm. a) až d) tohto paragrafu.
Základné a doplnkové služby hrajú kľúčovú úlohu pri posúdení, či je prenájom nehnuteľnosti živnosťou. Ak prenajímateľ poskytuje len základné služby, ako sú dodávka tepla, vody, elektriny, plynu, odvoz odpadu a upratovanie spoločných priestorov, živnostenské oprávnenie nie je potrebné. Ak však prenajímateľ poskytuje aj iné ako základné služby, ako sú upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie nehnuteľnosti, poskytovanie stravy, výmena posteľnej bielizne alebo vybavenie prenajímaných priestorov vnútorným zariadením, táto činnosť sa považuje za živnosť a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. Za základné služby, podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu, treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za základné služby už nemožno považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom.
Schválenie hygienou a prevádzkový poriadok
Zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia stanovuje, že ubytovacie zariadenie musí spĺňať určité požiadavky na vnútorné prostredie, priestorové usporiadanie, funkčné členenie, vybavenie a na prevádzku. Tieto požiadavky sú detailnejšie špecifikované vo vyhláške Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Táto vyhláška obsahuje konkrétne požiadavky na vybavenie izieb, osvetlenie, upratovanie a ďalšie náležitosti, ktoré je nevyhnutné dodržiavať.
Ako prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia ste povinný vypracovať prevádzkový poriadok a predložiť ho regionálnemu úradu verejného zdravotníctva na schválenie. To sa týka aj každej jeho dodatočnej zmeny. Následne je dôležité, aby bol takto schválený prevádzkový poriadok sprístupnený verejnosti na viditeľnom mieste. Patrí to medzi základné povinnosti ubytovateľa. Ubytovacie zariadenie musí spĺňať požiadavky vyhlášky MZ SR 259/2008, vrátane údržby a čistoty. V prípade spoločnosti A, ktorá poskytuje 100 lôžok v robotníckej ubytovni a zabezpečuje denné vynášanie smetí, umytie WC a kúpeľne, dvakrát týždenne umytie podlahy a výmenu posteľnej bielizne raz za 14 dní, tieto služby spadajú pod prevádzkový poriadok a sú v súlade s hygienickými normami.
Registrácia na obci - rekreačný poplatok
Obce na Slovensku si môžu prostredníctvom všeobecne záväzného nariadenia (VZN) ukladať miestne dane a poplatky. Jedným z takýchto poplatkov je aj poplatok za rekreačný alebo za kúpeľný pobyt, ktorý sa vzťahuje na ubytovanie v rekreačných zariadeniach. Výška tohto poplatku, ako aj podmienky jeho zníženia alebo oslobodenia od neho, sú upravované v príslušnom VZN každej obce. Všeobecne záväzné nariadenia sú spravidla zverejňované na webových stránkach príslušných obcí.
To znamená, že každá oblasť na Slovensku, mesto alebo obec, má rozdielnu výšku rekreačného poplatku, ktorý platí každý ubytovaný hosť za každú noc svojho pobytu v rekreačnom zariadení. Platiteľom dane je prevádzkovateľ zariadenia, ktorý odplatné prechodné ubytovanie poskytuje. Základom dane je počet prenocovaní. Zároveň je každý platiteľ dane povinný viesť písomne preukázanú evidenciu ubytovaných osôb - knihu ubytovaných. Túto knihu je platiteľ povinný predložiť správcovi dane na opečiatkovanie a potvrdenie správnosti evidencie. Kniha musí byť aktuálna a vždy k dispozícii pre prípadné nahliadnutie.
Oznámenie cudzineckej polícii
V zmysle zákona o pobyte cudzincov je ubytovateľ povinný pri ubytovaní cudzinca overiť jeho totožnosť a zapísať do domovej knihy - knihy hostí, ktorú vedie na tento účel, meno a priezvisko, dátum narodenia, štátnu príslušnosť, číslo cestovného dokladu, číslo víza (v prípade niektorých krajín), začiatok a skončenie jeho ubytovania. Zároveň je ubytovateľ povinný vyplniť úradné tlačivá o hlásení pobytu cudzinca, ktoré musí doručiť policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania cudzinca.
Od 15. januára 2016 však môžu podnikatelia, ktorí vo svojich zariadeniach ubytúvajú cudzincov, využívať dve elektronické služby: Zápis a Výmaz z knihy ubytovaných. Na to, aby ubytovatelia mohli využívať uvedené elektronické služby, musia vlastniť občiansky preukaz s čipom.
Zaradenie ubytovania podľa vyhlášky (Kategorizácia)
Pre poskytovanie ubytovacích služieb je nevyhnutné oboznámiť sa s vyhláškou Ministerstva hospodárstva SR č. 277/2008 Z. z., ktorou sa upravuje kategorizácia ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried. Každý podnikateľ, ktorý prevádzkuje ubytovacie zariadenie, je povinný zaradiť svoje ubytovanie do jednej z kategórií. Existuje deväť kategórií ubytovacích zariadení, do jednej z ktorých ste ako prevádzkovateľ povinný svoje zariadenie zaradiť podľa klasifikačných a fakultatívnych znakov uvedených v jej prílohe. Rovnako je potrebné určiť triedu zariadenia, a to podľa úrovne a rozsahu poskytovaných služieb spojených s ubytovaním. V súčasnosti však bola kategorizácia ubytovacích zariadení zrušená.
V prípade ubytovne spoločnosti A, ktorá je určená výlučne na prechodné ubytovanie robotníkov v spoločných izbách a je nepretržite využívaná takýmto spôsobom od jej uvedenia do prevádzky ešte pred rokom 1989, sa jedná o špecifický typ zariadenia. Toto zariadenie poskytuje ubytovacie služby v zmysle § 1 ods. 2 písm. n) vyhlášky MZ SR č. 259/2008 Z. z. ako robotnícka ubytovňa s celoročnou prevádzkou, ktorá poskytuje dlhodobé ubytovanie najmä pre zamestnancov zmluvných firiem. Predmetné zariadenie nemá zatriedenie podľa vyhlášky Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z.
Zriadenie VRP (Elektronická registračná pokladnica)
Každá osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť a prijíma tržbu v hotovosti na predajnom mieste, predáva tovar alebo poskytuje vymedzenú službu, je povinná používať na evidenciu tržieb elektronickú registračnú pokladnicu (ERP), resp. virtuálnu registračnú pokladnicu (VRP). Používanie VRP sa vzťahuje na každú fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá na základe oprávnenia na podnikanie predáva tovar alebo poskytuje vymedzené služby (uvedené v prílohe č. 1 zákona o ERP), pričom za predaj tovaru alebo za poskytovanie vymedzených služieb prijíma tržby v hotovosti alebo inými platobnými prostriedkami nahrádzajúcimi hotovosť. Takže pri prijímaní akejkoľvek hotovosti, čo sa pri pobytoch bežne stáva, minimálne pri platení rekreačného poplatku, potrebujete pracovať s VRP.
Ochrana osobných údajov (GDPR)
Pri poskytovaní ubytovacích služieb je spracúvanie osobných údajov nevyhnutnou súčasťou administratívneho procesu. Prevádzkovateľ (napr. hotel, penzión, ubytovňa alebo súkromný prenajímateľ) musí pri poskytovaní služieb identifikovať svojich hostí v súlade s platnou legislatívou. Tieto údaje slúžia nielen na administráciu - rezervácie, fakturáciu či komunikáciu - ale aj na splnenie povinností voči štátnym orgánom, ako je cudzinecká polícia alebo finančná správa. V Slovenskej republike sa spracúvanie osobných údajov riadi nariadením GDPR (Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady EÚ 2016/679) a zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.
Z pohľadu prevádzkovateľa je spracovanie osobných údajov hostí nevyhnutné na splnenie zákonnej povinnosti. Tieto údaje sa zaznamenávajú do ubytovacieho registra (tzv. knihy ubytovaných). Osobné údaje hostí nie je možné uchovávať neobmedzene. Uchovávanie musí byť primerané účelu spracovania a legislatíve. Každý hosť má ako dotknutá osoba práva garantované GDPR, a to bez ohľadu na to, že spracúvanie prebieha na základe zákonnej povinnosti. Prevádzkovateľ ubytovania je zodpovedný za bezpečnosť údajov počas ich celého životného cyklu - od získania až po ich likvidáciu. Spracovanie osobných údajov ubytovaných osôb nie je len technická, ale aj právna a etická zodpovednosť. Prevádzkovatelia musia dodržiavať zákonné rámce, zabezpečiť ochranu údajov a hostí transparentne informovať. Hosť má právo vedieť, aké údaje sú o ňom zhromažďované, prečo a ako budú použité.
Miesto dodania ubytovacích služieb a DPH
Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania zdaniteľnou osobou, ktorá ich poskytuje, sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované (na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti). Za ubytovacie zariadenie sa podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH považuje najmä hotel, motel, penzión, chata, apartmánový dom, kemping, ubytovňa a iné zariadenie, ktoré poskytuje krátkodobé ubytovanie. Do kategórie ubytovacích zariadení nepatria napr. sociálne ubytovne, školské internáty. Ubytovanie v takýchto zariadeniach sa posudzuje odlišne.
Poskytovanie ubytovania v školských internátoch, ktoré poskytujú ubytovanie študentom škôl počas školského roka, patrí medzi služby úzko súvisiace s výchovnými a vzdelávacími službami dodávanými osobami, ktoré poskytujú výchovné a vzdelávacie služby a je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH. Avšak ubytovanie poskytované v internátoch (väčšinou počas prázdnin) spĺňa definíciu ubytovacieho zariadenia podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH.
Článok 135 smernice Rady EÚ o DPH transponovaný v § 38 zákona o DPH stanovuje, že ubytovanie v hoteloch a podobných zariadeniach, ako aj prenájom obytných priestorov, kde sa poskytujú služby podobné hotelovým (napr. pravidelná výmena posteľnej bielizne, upratovanie), podlieha zdaneniu DPH. Základným kritériom pre rozlíšenie medzi zdaniteľným hotelovým ubytovaním a oslobodeným prenájmom nehnuteľnosti je doba ubytovania. Ubytovanie v trvaní do šesť mesiacov sa považuje za krátkodobé a podlieha DPH, pokiaľ nie sú splnené špecifické podmienky. Ak je zmluva o prenájme uzavretá na dobu dlhšiu ako šesť mesiacov a neposkytujú sa súvisiace služby, môže byť oslobodená od dane. Dôležité je vziať do úvahy nielen znenie zmluvy, ale aj reálnosť zmluvných vzťahov a skutočný úmysel strán. Poskytovanie krátkodobého ubytovania pre hostí sa zdaňuje, keďže predstavuje poskytovanie ubytovania v sektoroch s funkciou podobnou funkcii hotelového sektora.
V kontexte prípadu spoločnosti A, ktorá poskytuje 100 lôžok v robotníckej ubytovni právnickej osobe B na 3 roky formou mesačného paušálu, je dôležité rozlíšiť, či ide o ubytovacie služby alebo nájom. Podľa § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH sa služba poskytuje vtedy, ak sa poskytuje v rámci skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu. Ak platiteľ poskytuje služby vymedzené v citovanej skupine na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Teda v takom prípade, v nadväznosti na § 27 ods. 2 zákona o DPH, je možné uplatniť zdaniteľné plnenie. Spoločnosť A, vzhľadom na zmluvu, podľa ktorej fakturácia prebieha formou paušálu za všetky zazmluvnené lôžka bez ohľadu na ich skutočnú obsadenosť, a dlhodobý charakter zmluvy, by mohla poskytovať službu nájmu. V takom prípade by sa mohla rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane, a uplatniť zdaniteľné plnenie. Pre rok 2020 by sa použila základná sadzba DPH, ak by sa rozhodla pre zdanenie.
Daň z ubytovania (rekreačný poplatok) nie je príjmom ubytovacieho zariadenia, ale je príjmom obce. Pre prevádzkovateľa ubytovania je z hľadiska DPH daň z ubytovania prechodnou položkou.
Príspevok za ubytovanie odídencov
Aktuálna novela zákona o azyle upravuje poskytovanie príspevku za ubytovanie osôb s udeleným štatútom dočasného útočiska. Tento príspevok vyplácajú samosprávy z prostriedkov poukázaných z ministerstva vnútra. Základnou podmienkou pre získanie príspevku je uzavretie zmluvy o poskytnutí ubytovania medzi majiteľom nehnuteľnosti a odídencom. Prenajímateľ po uzatvorení zmluvy s odídencom predloží zmluvu obci. Príspevok bude oprávnenej osobe vyplácať obec.
Pre fyzické osoby, ktoré nehnuteľnosti alebo ubytovacie zariadenia nepoužívajú na podnikanie, je prvý termín na podanie žiadosti o príspevok na obci/mestskom úrade 7. deň v mesiaci. Podobné pravidlá platia aj pre právnické osoby, ktoré nehnuteľnosti alebo ubytovacie zariadenia nepoužívajú na podnikanie.
Ubytovanie v súkromí
Ubytovanie v súkromí predstavuje ubytovanie hostí v izbách rodinných domov alebo je na tento účel poskytovaný celý objekt, najmä rodinný dom, prázdninový dom, rodinná chalupa alebo rodinná chata. Ubytovanie v súkromí sa rozdeľuje na jednu až tri hviezdičky podľa toho, do akej miery spĺňa požiadavky na danú triedu ubytovacieho zariadenia. Pokiaľ máte záujem o prevádzkovanie ubytovacích služieb v izbe s tromi hviezdičkami, je potrebné, aby zariadenie a vybavenie izby zodpovedalo požiadavkám tam určeným.
Ďalšie povinnosti prevádzkovateľa ubytovacieho zariadenia sa týkajú napríklad aj rozmerov príležitostných lôžok, okien, vnútornej vybavenosti izieb a ďalších detailných podmienok. Vy ako podnikateľ ste zodpovedná za zaradenie ubytovacieho zariadenia do správnej kategórie a triedy.
Povinnosti SZČO
Ako samostatne zárobkovo činná osoba (SZČO) ste upozornení na ďalšie povinnosti týkajúce sa prevádzkovania akejkoľvek živnosti, a to najmä povinnosť platiť odvody na sociálne a zdravotné poistenie v zmysle príslušných zákonov. Príjem plynúci z prevádzkovania tejto činnosti bude aj predmetom dane z príjmu v zmysle zákona o dani z príjmu. S tým súvisí aj Vaša povinnosť podávať daňové priznanie a platiť daň v prípade, že dosiahnete zákonom stanovené limity zdaniteľných príjmov. S tým súvisí aj ďalšia Vaša povinnosť ako SZČO a teda účtovnej jednotky, a to viesť účtovníctvo v zmysle zákona o účtovníctve.
Dodržiavanie všetkých uvedených legislatívnych požiadaviek je kľúčové pre úspešné a legálne prevádzkovanie ubytovacích služieb na Slovensku. Je dôležité si uvedomiť, že prenajímanie nehnuteľností a poskytovanie ubytovacích služieb predstavujú komplexnú oblasť s viacerými právnymi rámcami, ktoré je potrebné posudzovať vo vzájomnej spojitosti. Od občianskoprávneho a živnostenského rámca až po daňovú reguláciu, všetky tieto aspekty ovplyvňujú povinnosti a postupy prenajímateľov.
tags: #prenajimatel #ubytovacieho #zariadenia #povinnosti