Prenájom nehnuteľností, či už ide o priestory na bývanie alebo na podnikanie, predstavuje bežný právny vzťah. V praxi sa však často stretávame so situáciami, kedy nájomca prejaví záujem o stavebné úpravy prenajatého priestoru, vrátane realizácie prístavby. Kľúčovým prvkom v takýchto prípadoch je získanie súhlasu prenajímateľa. Tento článok sa podrobne zameriava na problematiku súhlasu prenajímateľa s prístavbou nebytových priestorov, analyzuje relevantné aspekty slovenskej legislatívy a čerpá z poznatkov plynúcich zo súdnej judikatúry.
Nájomná zmluva a jej ukončenie: Prípad GreenConRecycling, s.r.o.
Špecifický prípad prenajímateľa mesta Sereď a nájomcu GreenConRecycling, s.r.o., ktorý uzatvoril zmluvu o nájme pozemkov dňa 9. decembra 2020 na účel dočasného uloženia a spracovania biologicky rozložiteľných odpadov (BRO) v lokalite „Malý háj“, ilustruje komplikácie spojené s ukončením nájomného vzťahu a dodržiavaním zmluvných podmienok. Spoločnosť GreenConRecycling, s.r.o. informovala mesto o svojom zámere ukončiť činnosti v lokalite a následne aj samotnú zmluvu o nájme. Konateľ spoločnosti, Ing. Tomáš Krošlák, uviedol ako dôvody neustále napádanie z dôvodu porušovania právnych predpisov, nutnosť riešiť a predkladať vysvetlenia kontrolným orgánom na základe rôznych podaní, a tiež nedostatok času a personálu na dokazovanie súladu ich činnosti s legislatívou a jej prínosu pre obe strany, najmä pre mesto Sereď. V dôsledku týchto okolností spoločnosť presúva svoje aktivity a nebude žiadať o nový súhlas na nakladanie s BRO od 1. januára 2022.
Výpoveď bola zo strany nájomcu doručená dňa 24. septembra 2021, s trojmesačnou výpovednou dobou začínajúcou plynúť od októbra 2021. Mesto Sereď v reakcii pripravilo materiály pre mestské zastupiteľstvo v dvoch variantoch: návrh na nájom pozemkov prostredníctvom Obchodnej verejnej súťaže (OVS) a návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy s vlastníkom stavieb - BPS Vlčkovce, s.r.o., ktorých stavby sa nachádzajú na pozemku mesta. Rozhodnutie o ďalšom nakladaní s majetkom mesta bolo v kompetencii poslancov. Pri tomto rozhodovaní bolo potrebné zohľadniť aj fakt, že poslanci neschválili zmenu funkčného a priestorového využívania plochy „Malý háj“ z pôvodnej skládky biologického odpadu na plochu výroby a skladov pre bioplynovú stanicu a výrobu kŕmnych zmesí. Taktiež bolo poukázané na uznesenie MsZ č. 48/2021 z 18. februára 2021, ktoré reflektovalo záujem poslancov o umiestnenie výrobnej linky v lokalite „Malý háj“, ktorú nájomca umiestnil bez súhlasu prenajímateľa.
Prípad GreenConRecycling, s.r.o. poukazuje na dôležitosť transparentnosti a dodržiavania zmluvných podmienok, ako aj na komplexnosť rozhodovacích procesov vo verejnej správe týkajúcich sa nakladania s majetkom mesta. Situácia tiež naznačuje potenciálne problémy s environmentálnymi aspektmi prevádzky, keďže sa objavili informácie o dovoze iného ako BRO odpadu na pozemok, vrátane dvoch kamiónov tetrapakov určených na skúšobnú prevádzku linky, na ktorú zrejme spoločnosť nemala povolenie.
Prístavba bez súhlasu prenajímateľa: Dôsledky podľa zákona a judikatúry
Základným právnym rámcom pre nájomné vzťahy v Slovenskej republike je Občiansky zákonník a špecificky pre nebytové priestory zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na prenajatej veci len s výslovným súhlasom prenajímateľa. Tento súhlas nemusí mať zákonite písomnú formu, avšak preukázateľnosť jeho existencie je kľúčová v prípade akýchkoľvek budúcich sporov.
Právne dôsledky neoprávnenej prístavby
Ak nájomca pristúpi k realizácii prístavby bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, porušuje tým nielen zmluvné podmienky, ale aj zákonné ustanovenia. V takomto prípade je nájomca po skončení nájomného vzťahu povinný uviesť prenajatú vec na vlastné náklady do pôvodného stavu. Táto povinnosť je explicitne zakotvená v § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Judikatúra, napríklad rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5obdo 45/2013 z 8. januára 2015, zdôrazňuje, že orgány obce (starosta alebo zastupiteľstvo), ktoré schvaľujú vstup do zmluvného vzťahu, schvaľujú vždy aj jeho zmenu a zánik. Toto pravidlo má význam aj pri posudzovaní platnosti výpovede zo strany prenajímateľa, ktorá si vyžaduje súhlas mestského zastupiteľstva. V prípade spoločnosti GreenConRecycling, s.r.o., nájomca umiestnil výrobnú linku v budove, ktorú pristavil bez stavebného povolenia, čo predstavuje porušenie zmluvných podmienok a potenciálne aj stavebného zákona.
Súhlas s úpravami a jeho dôsledky na financovanie
V prípade, ak prenajímateľ udelí súhlas so stavebnými úpravami, je dôležité rozlišovať, či sa zároveň zaviazal aj na úhradu nákladov s tým spojených. Ak sa prenajímateľ k úhrade nákladov nezaviazal, nájomca môže požadovať úhradu nákladov až po skončení nájomného vzťahu. Táto úhrada sa však znižuje o hodnotu znehodnotenia zmien, ku ktorému došlo v medziobdobí v dôsledku bežného užívania veci. Ak prenajímateľ so zmenou síce súhlasil, ale nezaviazal sa k úhrade nákladov, nájomca môže po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o koľko sa zvýšila hodnota prenajatej veci. Toto ustanovenie je dôležité pre predchádzanie sporom a zabezpečenie spravodlivého vyporiadania po skončení nájmu.
Susedské vzťahy a stavebné konanie: Perspektíva stavebného zákona
Problematika stavebných úprav a prístavieb sa často dotýka aj susedných nehnuteľností a ich vlastníkov. Stavebný zákon jasne definuje účastníkov stavebného konania a relevantnosť ich námietok. Sused je považovaný za účastníka konania len vtedy, ak môžu byť jeho vlastnícke alebo iné práva stavebným povolením priamo dotknuté. Stavebný úrad je povinný oznámiť začatie konania a nariadiť ústne pojednávanie, pričom účastníkov upozorní na možnosť uplatnenia ich námietok najneskôr pri tomto pojednávaní. V prípade vznesenia občianskoprávnych námietok, ako sú spory o vlastníctvo či hranice pozemkov, sa stavebný úrad primárne snaží o dosiahnutie dohody medzi účastníkmi.
Neopodstatnené námietky susedov
Ak sused vznáša námietky, ktoré sa netýkajú jeho pozemku alebo stavby (napríklad námietky týkajúce sa vedenia inžinierskych sietí, ktoré s jeho majetkom nesúvisia), takéto námietky sú neopodstatnené. Stavebný úrad nesmie odmietnuť rozhodnúť vo veci len preto, že existuje predbežná otázka, o ktorej ešte nerozhodol iný orgán. Toto ustanovenie zabezpečuje plynulosť stavebného konania a zabraňuje jeho zbytočnému zdržiavaniu.
Daňové hľadisko odpisovania budov a ich zaradenie
Pri daňovom posudzovaní budov, ktoré sú využívané na viacero účelov, je rozhodujúcim faktorom hlavná činnosť, ktorá sa určuje na základe úžitkovej plochy. Toto pravidlo je dôležité pre správne zaradenie budovy do príslušnej odpisovej skupiny podľa zákona o dani z príjmov.
Klasifikácia budov podľa zákona o dani z príjmov
Podľa aktuálnej prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov je nevyhnutné dôkladne naštudovať klasifikáciu budov. Táto klasifikácia zahŕňa zaradenie budov okrem kódov uvedených v odpisovej skupine 6, inžinierske stavby okrem kódov uvedených v skupinách 4 a 6, a jednotlivé oddeliteľné súčasti v skupinách 2 a 4.
Príklady zaradenia budov
Praktickým príkladom je zaradenie budovy reštaurácie a baru. Ak budova slúži výlučne na pohostinskú službu, zaraďuje sa do kategórie "Budov pre obchod a služby" so sadzbou odpisovania v skupine 5 (20 rokov). Avšak, ak sa v tej istej budove konajú aj iné aktivity, ako sú diskotéky, hudobné či tanečné podujatia, budova sa klasifikuje ako "Budova pre kultúru a verejnú zábavu" s odlišnou sadzbou odpisovania.
Príklady z praxe: Riešenie problémov v nájomných vzťahoch
Investície do prenajatej nehnuteľnosti a ich vyporiadanie
V prípade, ak nájomca vykonal nevyhnutné úpravy na prenajatom priestore so súhlasom prenajímateľa, ale následne od zmluvy odstúpil z dôvodu, že priestor bol prenajímateľom prenechaný v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie, je potrebné vzájomné vyporiadanie. Nájomcovi vzniká nárok na vrátenie zaplateného nájomného, zatiaľ čo prenajímateľovi patrí právo na vrátenie prenajatého priestoru. Pri vyporiadaní je nevyhnutné zohľadniť vykonané rekonštrukcie a investície nájomcu.
Prenájom neskolaudovanej stavby
Vlastník stavby, ktorý sa rozhodne ju prenajať, je povinný podľa § 664 Občianskeho zákonníka prenechať ju nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Spôsobilosť na užívanie zahŕňa ako faktickú, tak aj právnu spôsobilosť. Nevydanie kolaudačného rozhodnutia pri stavbe, na ktorú sa vyžadovalo stavebné povolenie, znamená jej právnu nespôsobilosť byť predmetom nájmu. Prenechanie takejto stavby do nájmu môže viesť k vzniku práva nájomcu na náhradu škody, zmluvnú pokutu, odstúpenie od zmluvy, zľavu z nájomného, a tiež k riziku verejnoprávnych sankcií pre prenajímateľa.
Skončenie nájmu nebytového priestoru a špecifiká podľa zákona č. 116/1990 Zb.
Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam Občianskeho zákonníka považované za špeciálne. V prípade, ak osobitný zákon (teda zákon č. 116/1990 Zb.) neupravuje určitú otázku, je možné aplikovať všeobecnú úpravu Občianskeho zákonníka. Zákon č. 116/1990 Zb. v § 9 ods. 2 taxatívne vymedzuje dôvody, z ktorých môže prenajímateľ písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred jej uplynutím. Jedným z týchto dôvodov je aj situácia, kedy nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby spojené s nájmom.
Vzťah lex specialis a lex generalis
Vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťahom "lex specialis" (špeciálny zákon) k "lex generalis" (všeobecný zákon). To znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. majú prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka v oblasti nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Tento princíp potvrdila aj judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.
Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov
Zmluva o nájme nebytových priestorov musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti, aby bola platná. Medzi ne patria: predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak ide o nájom na určitý čas, aj čas, na ktorý sa nájom uzatvára. Pri nebytových priestoroch v objektoch spravovaných bytovými organizáciami založenými obcou, je možné zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. V prípadoch ustanovených zákonmi môže byť prenajímateľovi prikázané prenajať nebytový priestor a uzavrieť nájomnú zmluvu s určeným nájomcom, napríklad podľa zákona č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov. V takomto prípade je možné nájomcu prikázať do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov.
Právne vzťahy pri investíciách do prenajatej nehnuteľnosti
Základná právna úprava nájmu nehnuteľností je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, ktorý v § 720 odkazuje na zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje špecifické aspekty nájmu nebytových priestorov, ktoré sú nadradené všeobecnej úprave Občianskeho zákonníka.
Zmeny na prenajatej veci
Podľa § 667 Občianskeho zákonníka, nájomca má právo vykonávať zmeny na prenajatej veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny bez takéhoto súhlasu, je po skončení nájmu povinný uviesť vec do pôvodného stavu na vlastné náklady. Táto povinnosť je dôsledkom porušenia zmluvných a zákonných podmienok.
Súhlas prenajímateľa a náklady na zmeny
V prípade, ak prenajímateľ dá súhlas so zmenami, je dôležité rozlišovať, či sa zároveň zaviazal aj k úhrade nákladov. Ak sa prenajímateľ k úhrade nákladov nezaviazal, nájomca môže požadovať úhradu nákladov až po skončení nájmu, pričom sa odpočíta znehodnotenie zmien spôsobené užívaním. Ak prenajímateľ súhlasil so zmenou, ale nezaviazal sa k úhrade nákladov, nájomca môže po skončení nájmu žiadať protihodnotu zvýšenia hodnoty veci.
Judikatúra a jej význam pri riešení sporov
Súdna prax, najmä rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a Československej republiky, poskytuje cenné usmernenia pri interpretácii zákonných ustanovení a riešení sporov medzi prenajímateľmi a nájomcami. Rozhodnutia súdov reflektujú snahu o spravodlivé riešenie konfliktov, pričom zohľadňujú nielen písané právo, ale aj princípy dobrých mravov a zmysel samotných právnych noriem.
Príklad z judikatúry NS SR
V kontexte stavebných úprav a investícií do prenajatej nehnuteľnosti, judikatúra zdôrazňuje dôležitosť preukázateľnosti súhlasu prenajímateľa. Rozhodnutie NS SR 2 Cdo 21/2007 napríklad uviedlo, že tvrdenia o bezdôvodnom obohatení na základe všeobecnej trhovej hodnoty nemusia byť vždy akceptované, ak súhlas prenajímateľa nebol preukázaný.
Príklad z judikatúry NS ČR
Rozhodnutie NS ČR 26 Odo 419/2006 objasnilo situáciu, kedy prenajímateľ dal súhlas so zmenou prenajatej veci, ale nezaviazal sa k úhrade nákladov. V takom prípade môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota zmenenej veci.
Praktické rady a odporúčania
Pre úspešný a bezkonfliktný nájomný vzťah je nevyhnutné, aby obe strany dôsledne poznali svoje práva a povinnosti.
Zmluvná úprava stavebných úprav
Pri plánovaní stavebných úprav je kľúčové, aby nájomná zmluva presne definovala:
- Rozsah úprav, ktoré je nájomca oprávnený vykonať.
- Podmienky získania súhlasu prenajímateľa.
- Spôsob úhrady nákladov na úpravy.
- Povinnosti nájomcu uviesť priestor do pôvodného stavu po skončení nájmu.
Zohľadnenie účelu nájmu a stavebného určenia
Pri posudzovaní súhlasu s úpravami je dôležité zohľadniť účel nájmu a stavebné určenie priestorov. Ak nájomca plánuje úpravy, ktoré sú v rozpore so stavebným určením, je potrebné získať príslušné povolenia a zosúladiť účel nájmu s technickými normami.
Alternatívne riešenia sporov
V prípade vzniku sporu medzi prenajímateľom a nájomcom sa odporúča prednostne hľadať možnosti mimosúdneho riešenia, ako je napríklad mediácia. Ak mimosúdne riešenie nie je možné, je nevyhnutné obrátiť sa na súd.
Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku prenájmu nebytových priestorov, so zameraním na súhlas prenajímateľa s prístavbami a stavebnými úpravami. Vychádzajúc z platnej legislatívy a relevantnej judikatúry, cieľom bolo poskytnúť praktické informácie a usmernenia pre prenajímateľov aj nájomcov.
tags: #prenajimatel #nedal #suhlas #na #pristavbu #najomcovi