Prenajímanie nehnuteľností predstavuje pre mnohých vlastníkov atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Či už ide o byty, rodinné domy, garáže alebo komerčné priestory, tento model prináša nielen finančné výhody, ale aj zodpovednosť v podobe dodržiavania daňových a právnych predpisov. Správne pochopenie týchto pravidiel je kľúčové na predchádzanie komplikáciám s daňovými úradmi a inými kontrolnými orgánmi. Tento článok sa zameriava na komplexné posúdenie problematiky prenájmu nehnuteľností a ich častí z pohľadu platnej legislatívy, vrátane špecifík podnájmu a registrácie pre DPH.
Kedy sa na občana vzťahuje zákon o DPH pri prenájme nehnuteľnosti?
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska. Medzi takéto nehnuteľnosti patria napríklad dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodárska pôda, prípadne iné nehnuteľnosti. Dôležitým kritériom je, že prenájom musí byť realizovaný na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. Toto platí bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosti vykonávanej ako slobodné povolanie, duševnej tvorivej činnosti a športovej činnosti.
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1. príslušného kalendárneho roka.
Registračná povinnosť pre DPH pri prenájme
Ak občan ako zdaniteľná osoba poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu, prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).
V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH, daňový úrad túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom, a vydá o tom rozhodnutie, proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH).
Ak občan (zdaniteľná osoba) prenájmom nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takom prípade je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). Môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň.
Zdaniteľné a oslobodené prenájmy
Prenájom nehnuteľného majetku je definovaný ako právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie.
Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie.
Príklad: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3. 2025.
Príjmy z prenájmu z pohľadu dane z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP), s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia. Príjmy z prenájmu nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. ZDP jej však umožňuje, aby vykázala základ dane z jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, je povinná postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov. Ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.
Oslobodenie od dane z príjmov: Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú oslobodené od dane, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2025 päťnásobok sumy životného minima predstavuje 1 113,65 €.
❓Bezpodielové a podielové spoluvlastníctvo. Aký je rozdiel? JUDr. Milan Ficek
Medzera v dani z nehnuteľností, ktorú by ste mali poznať!
Podľa Občianskeho zákonníka, prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia. Takáto zmluva je platná len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa. Súhlas prenajímateľa na prenechanie bytu do podnájmu je možné upraviť už v zmluve o nájme. Ak takýto súhlas od prenajímateľa (majiteľa bytu) nemáte, je potrebné si ho zabezpečiť.
Uzavretie zmluvy o podnájme bez súhlasu prenajímateľa sa považuje za hrubé porušenie povinnosti nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu. V takomto prípade môže prenajímateľ ukončiť nájom Vám a Vašej známej. Ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby prenajatý byt alebo jeho časť nájomca prenechal inému do podnájmu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.
Zmluva o podnájme by mala upravovať aj podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa tiež uplynutím tejto doby.
Živnosť vs. prenájom bez živnosti
Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. („živnostenský zákon“) sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť, ak sú popri prenájme okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (napr. poskytovanie ubytovacích služieb). Príjmy dosiahnuté z takého prenájmu sa potom považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Základnými službami sú služby, ktoré zabezpečujú, respektíve podmieňujú možnosť riadneho užívania nájomcom, ako napr. dodávka tepla, elektrickej energie, plynu, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne. Ak prenajímateľ na území Slovenskej republiky získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov.
V prípade, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP. Prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.
Príklad: Občan prenajíma byt svojej známej. Prenájom bytu nie je živnosťou, ak sa okrem základných služieb neskytujú ďalšie služby. Príjem z prenájmu je pre občana zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Krátkodobé ubytovanie a Airbnb
Poskytovanie krátkodobého ubytovania cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com sa v mnohých prípadoch považuje za živnosť, konkrétne za ubytovacie služby. Je potrebné mať na pamäti, že na takúto činnosť je zvyčajne potrebné živnostenské oprávnenie. Okrem toho sa môžu uplatňovať aj ďalšie predpisy, napríklad povinná kategorizácia ubytovacích zariadení a viesť knihu hostí.
Hoci sa môže zdať, že ide o príležitostný príjem, ak je činnosť vykonávaná na pravidelnej báze a spĺňa definíciu ekonomickej činnosti, môže podliehať daňovým a registračným povinnostiam. V prípade digitálnych platforiem, ako Airbnb alebo Booking, môžu vzniknúť dodatočné povinnosti týkajúce sa zrážkovej dane z príjmov, ktoré je povinný zraziť prenajímateľ.
Praktické aspekty a zmeny v legislatíve
Pri rozhodovaní o prenájme nehnuteľnosti je dôležité zvážiť, či si najmete služby realitnej kancelárie, ktorá vám pomôže s hľadaním nájomníkov a vytvorením zmluvy. Písomná zmluva nie je vždy nutná, ale odporúča sa pre zabezpečenie právnej istoty.
Nový Občiansky zákonník prináša zmeny v pravidlách pre nájomné zmluvy, ktoré majú zjednodušiť a zefektívniť nájomné vzťahy. Zmeny sa týkajú napríklad spôsobu uzatvárania zmlúv, možnosti zvyšovania nájomného a skracovania výpovedných lehôt.
Dôležité upozornenie: Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, na ktorý sa nevzťahujú iné druhy príjmov, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom je dobrá voľba zhodnotenia. Prenájom bytu sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné. Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať.
Ak fyzická osoba - prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba - prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. upratovanie, stravovanie), je potrebné mať živnostenské oprávnenie.
Nájomná zmluva: Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.
Náležitosti nájomnej zmluvy: Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- označenie zmluvných strán
- predmet nájmu a rozsah jeho používania
- výšku nájomného
- výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Práva a povinnosti prenajímateľa:
- Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu.
- Prenajímateľ je povinný zabezpečiť riadnu prevádzku nehnuteľnosti.
Práva a povinnosti nájomcu:
- Nájomca je povinný platiť nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
- Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
Poistenie nehnuteľnosti: Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
Daňová evidencia prenajímateľa: Daňová evidencia prenajímateľa je systematický súbor záznamov o príjmoch, výdavkoch, majetku a záväzkoch, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľností a doplnkových služieb. Cieľom je umožniť správny výpočet základu dane a transparentné preukázanie údajov pri prípadnej kontrole.
Výdavky: Výdavok by mal byť preukázateľný, účelový a primeraný k dosiahnutiu, zabezpečeniu a udržaniu príjmov z prenájmu. Prevádzkové náklady - správa domu, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, príspevky do fondu opráv. Oprava/údržba - obnovenie pôvodného stavu alebo funkčnosti. Technické zhodnotenie - rozšírenie, modernizácia alebo zlepšenie úžitkovej hodnoty.
Sadzba dane z príjmov: Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti je 19 % alebo 25 % v závislosti od výšky základu dane.
Daňové priznanie: Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka.