Prenajímanie nehnuteľného majetku, či už ide o byt, dom, garáž, pozemok alebo poľnohospodársku pôdu, môže byť pre fyzické osoby atraktívnym spôsobom, ako dosiahnuť dodatočný príjem. Je však dôležité si uvedomiť, že táto činnosť podlieha daňovým pravidlám a v určitých prípadoch aj zákonu o dani z pridanej hodnoty (DPH). Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové nielen pre dodržiavanie legislatívy, ale aj pre efektívne riadenie vašich financií.
Kedy sa občan považuje za zdaniteľnú osobu pri prenájme nehnuteľnosti?
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska. Kľúčovým kritériom je, že prenájom musí byť realizovaný na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. Nezáleží na tom, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, vrátane stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosti vykonávanej ako slobodné povolanie, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.
Obrat a povinná registrácia pre DPH
Pre zdaniteľné osoby existuje prahová hodnota obratu, po prekročení ktorej vzniká povinnosť registrácie pre DPH. Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnôt, ktoré sú oslobodené od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného či nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára kalendárneho roka.
Ak občan ako zdaniteľná osoba prenajíma nehnuteľnosti, je povinný sledovať hodnotu obratu z poskytnutých služieb prenájmu, ako aj iných dodaní súvisiacich s prenájmom. V prípade, že obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne v kalendárnom roku sumu 50 000 eur, občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty.
Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur. V žiadosti uvedie skutočnosť, že presiahol tento obrat, a tiež deň, keď táto skutočnosť nastala. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.
Oslobodenie od dane a možnosť voľby zdanenia
Zákon o DPH pri prenájme nehnuteľností rozlišuje medzi prenájmom, ktorý je oslobodený od dane, a prenájmom, pri ktorom je možné uplatniť voľbu zdanenia.
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, okrem prípadov, kedy ide o prenájom stavby alebo jej časti určenej na iný účel ako bývanie, a to vtedy, ak nájomca nie je zdaniteľnou osobou.
Platiteľ dane (prenajímateľ) sa však môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, a to okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane môže toto rozhodnutie uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.
Dôležité termíny a situácie
Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, čo je v podstate deň, keď je služba poskytnutá alebo ukončená.
Príklad 1: Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, teda 31. 3. 2025.
Príklad 2 (prekročenie obratu 50 000 eur): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze. Za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan presiahol obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. V žiadosti uvedie, že presiahol obrat podľa § 4 ods. 1 písm. a) a tiež dátum 31. 8. 2025. Keďže prenájom bytov je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, v žiadosti označí riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“. Daňový úrad občana zaregistruje ako platiteľa od 1. 1. 2026.
Prekročenie obratu 62 500 eur
Existuje aj ďalší prah obratu - 62 500 eur. Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad ho zaregistruje a pridelí mu identifikačné číslo pre daň, ktoré nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. 1. nasledujúceho roka.
Príklad 3 (prekročenie obratu 62 500 eur): Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (mesačný príjem 7 500 eur). V júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Týmto jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur. Občan poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, teda 31. 7. 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. V žiadosti uvedie presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b) a dátum 31. 7. 2025. Keďže prenájom bytov aj rodinného domu je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, označí riadok „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“. Daňový úrad ho zaregistruje ako platiteľa, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31. 7. 2025.
VYSVETLENIE DPH PRE PODNIKANIE!
Dobrovoľná registrácia a ostatné povinnosti
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to aj pred presiahnutím uvedených obratov (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). V takom prípade podá žiadosť o registráciu. Daňový úrad ho zaregistruje a pridelí mu identifikačné číslo pre daň, ktoré nadobúda platnosť dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň.
Ak občan (zdaniteľná osoba), ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, podal žiadosť o registráciu, a následne prenajatím inej nehnuteľnosti presiahne obrat 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu (§ 4 ods. 5 zákona o DPH). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.
Nájomná zmluva ako základný dokument
Okrem daňových povinností je nevyhnutné mať riadne vyhotovenú nájomnú zmluvu. Táto zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom a mala by obsahovať minimálne:
- Identifikáciu zmluvných strán a dátum uzatvorenia.
- Presné určenie predmetu nájmu (nehnuteľnosti).
- Účel užívania.
- Výšku nájomného a prípadných ďalších úhrad (energie, poplatky).
- Splatnosť platieb.
- Dobu, na akú sa nájomná zmluva uzatvára.
- Spôsob platby.
- Podmienky jednostranného zvýšenia nájomného (napr. v prípade zvýšenia cien energií alebo naviazanosť na infláciu).
- Sankcie v prípade omeškania platieb (úroky z omeškania, zmluvná pokuta).
- Podmienky pre predčasné ukončenie nájmu.
- Opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu.
Dobre vyhotovená nájomná zmluva je základným nástrojom, ktorým ochránite seba a svoj majetok. Hoci slovenské právo pozná aj ústnu dohodu, písomná forma zmluvy je vždy lepšie zdokumentovaná a ľahšie sa vymáha. Pri nájme bytu je dôležité pamätať aj na zákonné ustanovenia týkajúce sa výpovedných lehôt a možných bytových náhrad.
Pochopenie daňových povinností a správne nastavenie zmluvných vzťahov sú kľúčové pre bezproblémový prenájom nehnuteľného majetku. V prípade akýchkoľvek pochybností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom alebo právnikom.
tags: #predmet #projektu #sa #nesmie #prenajimat