Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších rozhodnutí v živote človeka. Mnoho ľudí siaha po bytoch v osobnom vlastníctve, no menej tradičnou, no často výhodnou alternatívou sú družstevné byty. Ak sa na trhu stretávate s ponukou družstevného bývania a neviete, čo to presne znamená, aké sú s tým spojené výhody a nevýhody, tento článok vám poskytne komplexný prehľad.
Čo je družstevný byt a ako funguje?
Družstevný byt, čiže byt v družstevnom vlastníctve, má špecifické právne postavenie, ktoré sa zásadne líši od bytu v osobnom vlastníctve. Kľúčovým rozdielom je, že majiteľom bytu nie ste vy, ale bytové družstvo (spoločenstvo). Vy si v podstate kupujete členské práva a povinnosti, ktoré sú spojené s užívaním konkrétnej bytovej jednotky. Stávate sa teda nájomníkom, ktorý vlastní len podiel v bytovom družstve. Tento model je bežný aj v iných krajinách Európy, kde družstevné bývanie získava na popularite. V Českej republike takto býva približne 12 percent obyvateľov, vo Viedni takmer polovica.
Tento spôsob bývania je často atraktívny pre ľudí, ktorí z rôznych dôvodov (ako napríklad nižší príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku, no zároveň majú našetrenú určitú sumu peňazí na bývanie. Môže ísť aj o rodičov pred dôchodkom, ktorí chcú kúpiť byt svojim deťom, ale nemajú dostatok prostriedkov na celú kúpnu cenu.
Po získaní podielu v družstve je model financovania družstevných bytov podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéku, s tým rozdielom, že auto zvyčajne splácate kratšie. Úver v družstve môže byť dlhodobý, podobne ako pri hypotéke, často až na obdobie 30 rokov.
Výhody družstevného bývania
Kúpa družstevného bytu ponúka niekoľko zaujímavých výhod, ktoré môžu byť pre niektorých kupujúcich rozhodujúce.
Výhodná cena
Je všeobecne známe, že družstevný byt je výrazne lacnejší ako porovnateľný byt v osobnom vlastníctve. Ich cena môže byť až o 10 % nižšia. Táto cenová dostupnosť robí družstevné byty atraktívnou možnosťou pre tých, ktorí disponujú vlastnými finančnými prostriedkami a nepotrebujú hypotekárny úver, alebo hľadajú spôsob, ako získať nehnuteľnosť za nižšiu počiatočnú investíciu.
Jednoduchší predaj členského podielu
Predaj práv a povinností spojených s družstevným bytom je často rýchlejší a jednoduchší v porovnaní s predajom bytu v osobnom vlastníctve. Pri prevode sa prenášajú len členské práva, pričom na tento proces stačí podpísať dohodu o prevode. Tento proces je menej administratívne náročný ako prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Žiadna daň z nadobudnutia nehnuteľnosti
Keďže byty v družstevnom vlastníctve fungujú na princípe akéhosi prenájmu, pri ich nadobudnutí sa neplatí daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Táto výhoda platí dokonca aj v prípade, ak sa družstevný byt neskôr prepíše do osobného vlastníctva.
Kolektívne financovanie a zodpovednosť
Jednou z menej zjavných, no významných výhod družstevného bývania je spôsob financovania. Úver na výstavbu bytov si zvyčajne berie samotné družstvo. Jeho členovia do vzťahu s bankou priamo nevstupujú a banka preto neposudzuje ich individuálne príjmy. Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve síce nepožičiavajú a na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti, ale ak by družstevný byt chcel niekto odkúpiť do súkromného vlastníctva, banka mu môže požičať. "Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva," potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takéhoto úveru na bývanie sú podobné ako pri štandardnej hypotéke.
Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú voči banke priamo, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Úroky, ktoré dostane družstvo na výstavbu družstevných bytov, sú často porovnateľné s úrokmi na hypotékach pre bežných klientov.
Nevýhody a obmedzenia družstevného bývania
Napriek lákavým výhodám má kúpa družstevného bytu aj svoje nevýhody, o ktorých by mal každý potenciálny kupujúci vedieť.
Obmedzenia pri prenájme
Ak sa rozhodnete prenajať svoj družstevný byt tretej osobe, musíte tento krok vopred odsúhlasiť s družstvom. Družstvo totiž zodpovedá za poriadok v celom bytovom dome a má preto právo rozhodnúť, kto bude v dome bývať. Toto pravidlo slúži na zabezpečenie pokojného spolužitia a dodržiavania pravidiel v rámci spoločenstva.
Nemožnosť ručiť hypotékou
Priamo družstevný byt nie je možné založiť ako zábezpeku pre hypotekárny úver. Banky v tomto prípade zvyčajne neschvália vašu žiadosť, nakoľko nie je možné priamo ručiť právami k družstevnému bytu. Ako bolo spomenuté, riešením môže byť hypotéka na inú nehnuteľnosť.
Obmedzenia pri rekonštrukcii
Aj keď bývate v družstevnom byte, nie ste jeho 100% vlastníkom. To znamená, že pri razantnejších stavebných úpravách alebo rekonštrukciách musíte získať súhlas družstva. Toto obmedzenie sa týka najmä zásahov do nosných konštrukcií, rozvodov či iných významných stavebných úprav. Menšie úpravy, ako napríklad maľovanie či výmena podlahy, zvyčajne súhlas nevyžadujú.
Pravidelné platby družstvu
S kúpou členského podielu v bytovom družstve sa zaväzujete k pravidelným platbám družstvu. Tieto platby zvyčajne zahŕňajú nájomné za užívanie bytu a poplatky za správu družstva. Výška týchto platieb sa líši v závislosti od konkrétneho družstva a rozsahu poskytovaných služieb.
Predaj družstevného bytu a daňové povinnosti
Predaj družstevného bytu má svoje špecifiká, najmä pokiaľ ide o daňové povinnosti. Tu je dôležité rozlišovať, či predávate len členské práva, alebo ste byt predtým odkúpili do osobného vlastníctva.
Ak predávate byt ako družstevný (teda len členské práva):Pri predaji členských práv a povinností k družstevnému bytu nepredávate nehnuteľnosť ako takú, ale právo na jej užívanie. V tomto prípade nie je zvyčajne potrebné platiť daň z predaja nehnuteľnosti, pokiaľ sa nejedná o špekulatívny predaj. Je však dôležité overiť si aktuálne platnú legislatívu.
Ak ste odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva a následne ho predávate:V tomto prípade už predávate nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Ak medzi nadobudnutím bytu do osobného vlastníctva a jeho následným predajom uplynie menej ako 5 rokov, budete platiť 19 % daň zo zisku (rozdiel medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste byt nadobudli). Okrem toho sa môže uplatniť aj 14 % daň z príjmu z celej predajnej sumy, v závislosti od konkrétnej situácie a legislatívy. Táto možnosť je často menej výhodná, preto sa v mnohých prípadoch odporúča predávať byt ako družstevný, aj keď to môže znamenať nižšiu predajnú cenu.
Pri predaji členských práv musíte počítať s tým, že väčšina kupujúcich (približne 95 %) na takúto nehnuteľnosť nedostane hypotéku, pretože kupuje od vás členské práva, nie priamo byt. Musíte teda nájsť klienta, ktorý disponuje hotovosťou. Na druhú stranu, celková suma daní, ktorú by ste zaplatili pri predaji bytu v osobnom vlastníctve po jeho odkúpení, by mohla byť niekoľkonásobne vyššia ako rozdiel v cene, za ktorú by ste byt predali ako družstevný. Preto sa často odporúča predávať iba členské práva.
Ako prebieha prevod družstevného bytu?
Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor takejto dohody by vám malo poskytnúť každé bytové družstvo. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva.
Je dôležité, aby ste si na bytovom družstve overili, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, ktoré by mohli komplikovať prevod. Väčšina družstiev vyžaduje na prepis aj prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k zmluve.
Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si výšku anuitu. Anuita je vlastne zostatkovou hodnotou bytu, ktorú musíte družstvu zaplatiť, ak chcete byt odkúpiť. Bytové družstvo by vám malo umožniť byt odkúpiť, nemôže vám v tom brániť.
Dohoda o prevode práv a povinností sa podpisuje v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, pričom jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva. Podľa § 230 Obchodného zákonníka prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve. Vtedy by mala byť vyplatená aj dohodnutá kúpna cena. Platobné podmienky sú ponechané na zmluvnej dohode strán.
Rastúci záujem o družstevné bývanie
Družstevné byty nie sú na Slovensku zatiaľ tak rozšírené ako v niektorých iných európskych krajinách, no ich popularita postupne rastie. Tento trend je často poháňaný potrebou dostupnejšieho bývania, najmä pre mladých ľudí, rodiny s deťmi, ale aj pre seniorov, ktorí hľadajú alternatívu k tradičnému hypotekárnemu financovaniu.
Developerské spoločnosti ako YIT Slovakia už začali s projektmi, ktoré zahŕňajú družstevné byty, a záujem o ne naplnil ich očakávania. V pilotnom projekte získal developer už desiatky členov družstva, pričom takmer polovica žiadateľov prejavila záujem o družstevný byt ako riešenie svojej vlastnej bytovej otázky, ďalšia časť ním chce vyriešiť bývanie pre rodičov alebo pre svoje deti.
Družstevné bývanie predstavuje zaujímavú a často cenovo výhodnejšiu alternatívu k tradičnej kúpe nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Pred jeho kúpou je však nevyhnutné dôkladne sa oboznámiť s jeho špecifikami, právnymi aspektmi a potenciálnymi obmedzeniami, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, či tento typ bývania zodpovedá vašim potrebám a možnostiam.
Dôležité upozornenie: Všetky informácie a texty v tomto článku sú informatívneho charakteru a nie sú právne záväzné. Medzičasom mohlo dôjsť k zmene právnej, cenovej či životnej situácie. Pre konkrétne poradenstvo je vždy vhodné obrátiť sa na profesionálov v oblasti realít a práva.
tags: #predam #druzstevny #byt